（2013）佛中法民一终字第2858号
裁判日期: 2013-12-09
公开日期: 2014-04-03
案件名称
佛山市禅城区东方珍宝大酒楼有限公司（下简称东方珍宝大酒楼）因与被上诉人梁志恒、梁淑仪、梁绍英、梁賜蘭诉被告佛山市东建集团有限公司（下简称东建公司）、佛山市世纪东方物业经营管理有限公司（下简称东方物业公司）相邻关系纠二审民事判决书
法院
广东省佛山市中级人民法院
所属地区
广东省佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
佛山市禅城区东方珍宝大酒楼有限公司,梁志恒,梁淑仪,梁绍英,梁賜蘭,佛山市东建集团有限公司,佛山市世纪东方物业经营管理有限公司
案由
相邻关系纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2013)佛中法民一终字第2858号上诉人（原审被告）佛山市禅城区东方珍宝大酒楼有限公司。被上诉人（原审原告）梁志恒，男。被上诉人（原审原告）梁淑仪，女，汉族。被上诉人（原审原告）梁绍英，男。被上诉人（原审原告）梁賜蘭，女。被上诉人（原审被告）佛山市东建集团有限公司。被上诉人（原审被告）佛山市世纪东方物业经营管理有限公司。上诉人佛山市禅城区东方珍宝大酒楼有限公司（下简称东方珍宝大酒楼）因与被上诉人梁志恒、梁淑仪、梁绍英、梁賜蘭诉被告佛山市东建集团有限公司（下简称东建公司）、佛山市世纪东方物业经营管理有限公司（下简称东方物业公司）相邻关系纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2011）佛城法民一初字第7486号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本院，现已审理终结。原审法院经审理，依据《中华人民共和国物权法》第八十四条、第九十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，作出如下判决：一、东建公司、东方珍宝大酒楼于判决生效之日起三十日内，聘请有资质的设计单位进行设计，并由有资质的施工单位对佛山市禅城区文龙街16号2P8房天花板渗漏水部位上方的东方珍宝大酒楼厨房地面防水层进行维修处理，对2P8房天花板进行加固维修处理；上述修复工程的所有费用由东建公司、东方珍宝大酒楼负担；二、东建公司、东方珍宝大酒楼于判决生效之日起三十日内，向梁志恒、梁淑仪、梁绍英、梁賜蘭赔偿经济损失180000元；三、驳回梁志恒、梁淑仪、梁绍英、梁賜蘭的其他诉讼请求。东建公司、东方珍宝大酒楼如果未按判决指定的期间履行给付金钱、维修义务，应当分别依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息、支付迟延履行金。本案受理费4100元、鉴定费10000元，合共14100元，由东建公司、东方珍宝大酒楼负担（梁志恒、梁淑仪、梁绍英、梁賜蘭已预交上述费用，其预交的受理费4100元于判决发生法律效力之日起十日内经书面申请，原审法院予以退回；东建公司、东方珍宝大酒楼负担部分于判决发生法律效力之日起十日内向原审法院缴纳受理费4100元，向梁志恒、梁淑仪、梁绍英、梁賜蘭迳付鉴定费10000元）。上诉人东方珍宝大酒楼向本院提起上诉称：原审法院依照商铺租赁合同及收据两张来判令东方珍宝大酒楼与东建公司赔偿180000元是认定事实不清，证据不足。根据东方珍宝大酒楼提交的佛山市禅城区工商行政管理局查询的龚**与梁志恒、梁淑仪、梁绍英、梁賜蘭签订的商铺租赁合同，双方约定的租金是每月5000元，履约保证金是8000元，合同签订当日预付的首期月租金为5000元。该合同每页均有龚**签订确认，书写时间为2011年4月6日。但梁志恒、梁淑仪、梁绍英、梁賜蘭一审提交的合同与在工商部门查询的合同不同。因此，梁志恒、梁淑仪、梁绍英、梁賜蘭提交的合同及收据不能作为其租金损失的依据。梁志恒、梁淑仪、梁绍英、梁賜蘭的租金损失为5000元。龚**经营的咖啡厅因为生意清淡而注销，并非是因为漏水而提前结业。且据租赁合同第八条，承租方违约，无权要求出租方退回保证金等约定，东方珍宝大酒楼有理由相信，梁志恒等人已经依据合同的在先约定，没收了龚**的保证金，并在其未付租金时解除了合同。梁志恒等人不可能在龚**明确不交租的和已经注销经营的情况下仍不收回铺位并让铺位长期空置。因此，梁志恒等人的租金损失只能计算至龚**经营的咖啡厅注销时止共七个月的租金35000元。请求：改判东方珍宝大酒楼无需向梁志恒、梁淑仪、梁绍英、梁賜蘭支付180000元租金，仅需向其支付2011年6月的租金5000元；本案一、二审诉讼费用由本案各方按比例承担。被上诉人梁志恒、梁淑仪、梁绍英、梁賜蘭答辩称，原审采信梁志恒方提供的租赁合同及收据是正确的。该合同是双方在中介公司的见证下签订的，是真实合法有效的。龚**在一审时以证人身份出庭证实其承租的商铺在2012年12月正式营业以及相关的租金和保证金的交纳情况。该事实有龚**通过银行支付租金的交易的记录予以证实。且龚**已经在原审法院另行起诉梁志恒等人，要求解除合同并赔偿商铺装修损失，更加证明了双方签订的合同是真实有效的。事发后，龚**要梁志恒方赔偿几十万元后才中止。原审判决以租赁合同约定的租金标准计算涉案商铺的损失合理合法。该商铺所在位置现租金远不止该价格。请求驳回上诉，维持原判。被上诉人东建公司答辩称，原审审判决东建公司承担连带责任，适用法律错误。东建公司与梁志恒、梁淑仪、梁绍英、梁賜蘭之间没有关系，与其有相邻关系的是东方珍宝大酒楼,无论本案是以什么案由，东建公司均不应承担责任，东建公司没有与东方珍宝大酒楼有合意去损害梁志恒等人的财产。东建公司作业主，同意租户装修并无不当，一审认为东建公司同意东方珍宝大酒楼装修就需承担责任，是不合理的。对于东方珍宝大酒楼装修过程中的种种问题，东建公司通过东方物业公司对其行为进行纠正，尽到了义务，不应承担任何责任。本案东建公司没有提出上诉，是为了避免矛盾的激化。被上诉人东方物业公司答辩称，东方物业公司不是本案的侵权人和相对权人，仅仅是物业公司，只能对东方珍宝大酒楼的行为进行提示，原审法院认为东方物业公司无需承担责任是合法的，应当维持。东方珍宝大酒楼在二审期间向本院提交佛山市禅城区比华利山西餐咖啡厅的个体户机读档案登记资料以及梁志恒、梁淑仪、梁绍英、梁賜蘭与龚**签订的租赁协议复印件各一份（以上证据均复印于禅城区工商行政管理局），证明梁志恒、梁淑仪、梁绍英、梁賜蘭的租金每月是5000元的，不是10000元，是没有递增的，收取的保证金是8000元，不是20000元。梁志恒、梁淑仪、梁绍英、梁賜蘭对租赁合同的真实性、合法性、关联性均不确认，该证据是龚**单方为了避税制造的假合同。对机读档案登记资料的真实性没有异议，对关联性不予确认，反而证明了因为东方珍宝大酒楼的侵权导致该咖啡厅经营不下。东建公司与东方物业公司对前述证据的真实性、合法性、关联性均确认。梁志恒、梁淑仪、梁绍英、梁賜蘭在二审期间提交以下证据：1.梁淑仪中国工商银行存折记录一份，证明是梁淑仪提交给龚**的账号，由其向该账号缴纳租金，收取龚**的每月租金为10000元。龚**从2011年2月开始交租金直到2011年7月为止。2.（2013）佛城法民一初字第652号案件应诉通知书复印件一份，证明案外人龚**因为东方珍宝大酒楼的侵权行为导致其不能经营因此造成巨大的损失，起诉梁志恒、梁淑仪、梁绍英、梁賜蘭要求赔偿。东方珍宝大酒楼对证据1的真实性没有异议，但该证据不能证明龚**每月缴纳的租金为10000元，也无法确认存折上的金额就是龚**缴纳的租金。对证据2的真实性没有异议，认为与本案无关，而且结果还是待定的。东建公司与东方物业公司对证据1的真实性没有异议，但对其关联性有异议，存折每月存入的款项均是现存的方式存入，并非转账的方式存入，根据梁淑仪的陈述，其提交的是广州的存折，有可能并非是涉案物业的租金。按照梁淑仪的陈述，涉案的物业从2011年2月缴纳租金的，2011年2月之前是免租期，租金支付到2011年7月，原审判决计算租金的时间以及金额存在错误。对证据2的真实性没有异议，对其证明内容有异议，该案对于谁违约没有作出判定，也不能根据该通知书确定赔偿的责任由梁志恒、梁淑仪、梁绍英、梁賜蘭承担，因此该证据与本案没有关联，也不是本案审查的范围。本院经审查认为，东方珍宝大酒楼提供的佛山市禅城区比华利山西餐咖啡厅的个体户机读档案登记资料以及梁志恒、梁淑仪、梁绍英、梁賜蘭与龚**签订的租赁协议虽来源于佛山市禅城区工商行政管理局，但该租赁协议与梁志恒方在一审提交的租赁协议内容及签名均不同，且梁志恒一方的当事人均对该租赁合同上的签名不予确认，由于本案当事人除梁淑仪之外的梁志恒、梁绍英、梁賜蘭均为港澳人士，四当事人在一审诉讼期间留存于法院笔录上的签名与东方珍宝大酒楼提供的租赁合同中的签名存在明显不同，且合同内容与龚**的证言自述的缴纳租金情况亦不一致。另结合梁志恒方在二审提交的梁淑仪的存折流水记录以及一审提供的两份收据，前述证据可以形成一个证据链，证实梁志恒一方是按每月10000元收取租金。故本院对东方珍宝大酒楼提供的证据的证明内容不予采信，对梁志恒、梁淑仪、梁绍英、梁賜蘭提供的证据1的真实性及证明内容予以采信。梁志恒、梁淑仪、梁绍英、梁賜蘭提供的证据2虽然各方当事人对其真实性没有异议，但由于该案件正在审理中，故本院仅采信龚**起诉梁志恒、梁淑仪、梁绍英、梁賜蘭的事实，对于其他证明内容不予采信。其他当事人在二审期间未向本院提交新证据经审查，本院对原审判决认定的事实予以确认。另查明，龚**与梁志恒、梁淑仪、梁绍英、梁賜蘭之间因租赁合同纠纷已经诉至原审法院，案件正在审理中。本院认为：本案二审争议的焦点问题是东方珍宝大酒楼应否赔偿梁志恒、梁淑仪、梁绍英、梁賜蘭的租金损失。根据原审法院查明的事实，梁志恒、梁淑仪、梁绍英、梁賜蘭的文龙街16号2P8房商铺裂缝、漏水与东方珍宝大酒楼装修存在因果关系，且该铺位天花板开裂、渗漏水的情况已经严重影响房屋的正常使用，东方珍宝大酒楼作为直接侵权人应当赔偿梁志恒、梁淑仪、梁绍英、梁賜蘭由此造成的损失。根据本案一、二审采信的证据，本院认定龚**共向梁志恒、梁淑仪、梁绍英、梁賜蘭交纳了2010年11月1日起的租金共计7万元，再根据双方的合同约定及龚**的自述，本院确定龚**自2011年6月开始停止支付租金，因此梁志恒、梁淑仪、梁绍英、梁賜蘭作为出租方，其自2011年6月开始至涉案商铺维修完毕之日止没有租金收入。参考涉案商铺所在位置为成熟商业地段，本案梁志恒、梁淑仪、梁绍英、梁賜蘭与龚**约定的租金较之于同路段铺位并无过高，梁志恒、梁淑仪、梁绍英、梁賜蘭在本案中并无过错等原因，故原审判决参照上述租赁合同约定的租金标准（即2011年6月至2013年10月31日每月租金标准为10000元，2013年11月1日至2015年10月31日每月租金标准为12000元），自从2011年6月计算至开庭的2012年11月，计算梁志恒、梁淑仪、梁绍英、梁賜蘭的租金损失为180000元，并无不妥，本院予以维持。东方珍宝大酒楼上诉认为梁志恒、梁淑仪、梁绍英、梁賜蘭的租金损失计算标准过高，时段计算有误，无理据支持，本院不予采信。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3900元，由上诉人佛山市禅城区东方珍宝大酒楼有限公司负担。本判决为终审判决。?????????审?判?长?徐立伟审?判?员?蔡成中代理审判员 ?舒???琴?二〇一三年十二月九日书?记?员?黄金红 微信公众号“”