（2013）东开民初字第0049号

裁判日期: 2013-12-09

公开日期: 2014-12-04

案件名称

郑小龙与黄军飞房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

东台市人民法院

所属地区

东台市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

郑小龙,黄军飞

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百三十条，第一百五十九条；《中华人民共和国物权法》：第九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款，第三十五条第一款

全文

江苏省东台市人民法院民事判决书（2013）东开民初字第0049号原告郑小龙，居民。委托代理人高峰，江苏正都律师事务所律师。被告黄军飞，居民。委托代理人陈裕宝。原告郑小龙与被告黄军飞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年3月4日立案受理。依法组成合议庭，于2013年4月25日、7月8日、12月3日公开开庭进行了审理。原告郑小龙及其委托代理人高峰，被告黄军飞及其委托代理人陈裕宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑小龙诉称，我与被告于2010年11月8日签订了房屋买卖合同一份，合同约定，被告以120万元的价格将其位于广山中学西侧自建办公楼的房屋出售给我，交付期限为2011年12月31日，违约金为10万元。合同签订后，我于2010年11月8日交付了购房款120万元，但被告至今未将房屋交付给我。为此，我起诉要求被告将位于广山中学西侧自建办公楼的房屋交付给我，并支付违约金10万元。被告黄军飞辩称，我与原告签订该房屋买卖合同，是由于我父亲黄爱忠在承建东台市西溪安置工程期间，因缺少资金而向原告等人借取高利贷后，未能按期还款，原告等人为讨债而要求我父亲将登记在我名下的两处房产以买卖形式作为还款保证而签订的。该房屋买卖合同并不是我的真实意思表示，也并非双方真实的原始本意。原告虽与我签订了房屋买卖合同，但其实际未向我支付购房款，我出具给原告的收据是根据我父亲当时与原告等人商量的借款数额而出具的。本案系名为房屋买卖实为民间借贷所产生的纠纷，请依法驳回原告的诉讼请求。根据原告诉称、被告辩称，本案争议的焦点为：一、关于购房款是否交付及如何交付的问题；二、双方签订的讼争合同的性质。原告主张双方所订合同为房屋买卖关系，且已按约以现金向被告支付了购房款，提供了以下证据：1、双方于2010年11月8日签订的房屋买卖合同一份，证明房屋买、卖方双方当事人，房屋的位置、面积和成交价格、房屋的交付时间、被告对房屋权属的承诺、违约责任的约定，同时约定被告可在2011年12月31日前毁约，如毁约需5天内一次性返还购房款120万元；2、被告于当日出具的收据一张，证明被告收到原告购房款120万元的事实；3、原告银行账户明细对账单，证明原告筹集购房资金的情况；4、证人徐某、谭某出庭作证时的证人证言，证明原告所支付的购房资金来源；5、证人朱某、葛某出庭作证时的证人证言，证明原、被告双方的房屋买卖关系成立，及被告父亲黄爱忠将被告所收购房款用于购买钢材的事实；6、被告父亲黄爱忠于2009年1月20日、2011年9月6日、2011年2月20日出具的借据三张，2010年11月8日出具的128万元收据一张，证明被告父亲黄爱忠尚欠原告140万元左右，黄爱忠向原告借款是另一法律关系与本案无关；7、被告父亲黄爱忠出具给徐某的保证书一份，证明被告父亲黄爱忠曾委托徐某管理工程的事实；8、被告父亲黄爱忠于2011年2月25日和2011年7月24日出具给徐某的借据两份，证明两人之间有债务往来关系。对原告提供的证据，被告发表质证意见如下：证据1、2中的合同并非出于被告本人的真实意思表示，且被告并未实际收取原告的购房款，被告只是以收据取代了其父亲黄爱忠出具给原告等人的借据；原告提供的证据3银行账户明细对账单，并不能证明原告向被告支付了购房款，只能证实原告和徐某、谭某三人曾经共同借款给被告父亲黄爱忠；原告提供的证据4，证人徐某、谭某出庭作证所作的证言之间相互矛盾，不能证实原告给付被告购房款的情况，并不能证实原告以现金的方式向被告支付了购房款，该两位证人证言不具有证明力；原告提供的证据5中，证人朱某的证言所证实的内容系其听说的，是传来证据，且其对事实也并不肯定，不能证明原告所主张的房屋买卖关系成立。证人葛某的证言证明了原告分期将200万元借给被告父亲黄爱忠的事实，并未证明原告主张的将购房款一次性交给被告的情况，该证人证言不能作为原告所主张的有效证据；证据6中的三份借据与本案不具有关联性。收据不能证明原告主张的黄爱忠还欠原告其他款项的事实；证据7，被告父亲黄爱忠出具给徐某的保证书一份，并未体现出被告父亲黄爱忠与徐某之间存在委托与被委托关系，只能证实黄爱忠因欠原告以及徐某等人的借款，为了保证黄爱忠的工程款能够全部归还原告及徐某等人而出具的，是保证与被保证的关系，由此可以证明被告的父亲黄爱忠与原告之间存在借贷关系的事实。证据8、被告父亲黄爱忠于2011年2月25日和2011年7月24日出具给本案证人徐某的借据两份，与本案不具有关联性。对原告提供的证据，本院认证如下：原告提供的证据1，原、被告双方均认可系双方所签订，对该证据的真实性，本院予以确认；对证据2，原告是否向被告支付购房款不应仅凭被告出具的收据予以证实，在被告提出异议的情况下，原告提供的证据2，并不能充分证明其当日以大额现金付购房款的主张；原告提供的证据3，银行账户明细对账单仅能证明存在账户上载明的交易情况，但并不能证明该交易的款项均系用于购买被告的房屋；证据4，证人徐某、谭某出庭作证的证言之间相互矛盾，本院不予采信；证据5，证人朱某、葛某出庭作证的证言，因其未参与原、被告双方之间的交易过程，且其所证明的内容其系听他人陈述及自己的推断所作出的，并不能证明原告之主张；原告提供的证据6、7、8均系其他法律关系与本案无直接关联，并不能证明原告在本案中的诉讼主张。被告为证明其主张，提供了以下证据：1、学生证，证明签协议时其系南京师范大学泰州学院学生，无需因资金问题而出售房屋，不可能与原告之间发生房屋买卖的事实；2、房屋买卖合同一份，该合同在13个月内可以反悔的约定，能够证明双方虽签订了房屋买卖合同，实系因借贷引起的纠纷；3、被告父亲黄爱忠于签订房屋买卖合同当天收回的其出具给原告和徐某等人的借据和收据，证实双方名为买卖，实为借贷；4、原告于2011年5月10日、2011年6月10日出具的收据两份，证明原告收到被告父亲黄爱忠归还的30万元，双方不是买卖，而是借贷，原告接受还款后，双方的房屋买卖合同已无效；5、徐某于2012年6月19日向被告父亲出具的收据一份，证明原告及其徐某等人催要借款的过程中收到被告父亲417根水泥桩的事实，从而证明原、被告之间的房屋买卖合同并不成立；6、证人顾某甲、顾某乙出庭作证时的证言，证明原、被告双方房屋买卖关系不存在，所签的买卖合同是作为其父亲的所借原告款项的保证而形成的。对被告提供的证据，原告发表质证意见如下：证据1的真实性无异议，但签订合同时，被告已年满20周岁，在法律上已具有完全民事行为能力，能够处分自己的财产，且该财产的来源是其父母创造给予的，其为父亲的事业可以作出处分自己财产的决定，原告并未强迫被告所为，该证据不能证明被告的主张。对证据2的真实性无异议，该合同中对交付房屋的时间已经作了明确，仅是在时间上做了一些宽让。可以反悔条款的设定也是原告作出的一种宽让，但被告未能按约定时间交付房屋，也未在宽限期内返还购房款，被告将原告给予的宽让理解为是名为买卖，实为借贷的，是单方面的意思，并非合同的本意，该证据不能证明被告名为买卖，实为借贷的主张。证据3中被告父亲黄爱忠出具给王田进的11万元、徐永勤的10万元借据与本案无关联，且该借据系于2009年期间发生的，被告不能证明该借据系签订房屋买卖合同后收回的。被告提供的证据4中的两份收据是真实的，但该两份收据是原告与被告父亲之间发生的往来，并非与本案被告发生的往来，不存在买卖关系的反悔和撤销，不能证明被告与原告之间的房屋买卖关系已经无效。被告提供的证据5，徐某于2012年6月19日向被告父亲黄爱忠出具的收据，即使存在也系徐某与被告父亲黄爱忠之间的事，与原告无关，与本案不存在关联性。被告提供的证据6中证人顾某甲的证言，其并不清楚原、被告之间签订房屋买卖合同以及合同约定的内容，不清楚200万元是借款还是原告支付的购房款，且证人系被告父亲黄爱忠邀请参与调解的，其证明力较低，该证人证言不能证明原、被告双方所签的房屋买卖合同不存在，是作为被告父亲向原告借款的保证；证人顾某乙出庭作证时的证言，其所了解的和知道的都是听被告父亲黄爱忠所讲，并不清楚原、被告之间的房屋买卖合同以及收据，亦不清楚原告与被告父亲黄爱忠是否另存在借贷关系，该证人证言系传来证据，不能作为本案的定案依据。对被告提供的证据，本院认证如下：被告提供的证据1学生证、证据2的真实性双方均无异议，本院予以采信；证据3，被告父亲黄爱忠于签订房屋买卖合同当天收回的原告和徐某等人的借据和收据，本院予以采信，可以证明双方签订合同前，原告等人与被告父亲黄爱忠之间存在民间借贷关系；证据4，原告于2011年5月10日、2011年6月10日出具的收据两份，双方对真实性均予认可，对该证据本院予以采信，但并不能因此证明双方的房屋买卖合同是否无效；证据5，徐某于2012年6月19日向被告父亲出具的收据一份，本院予以采信，能够证明原告及徐某等人催要借款的过程中收到被告父亲417根水泥桩的事实，但并不能证明原、被告之间的房屋买卖合同是否成立；证据6，证人顾某甲、顾某乙出庭作证时的证言，关于被告父亲黄爱忠向原告借款的情况均系听他人所说，并不能直接证明被告父亲黄爱忠与原告之间存在借贷关系。诉讼过程中，被告黄军飞的父亲黄爱忠向本院出具了关于黄军飞与郑小龙签订房屋买卖合同的情况说明一份，明确认可原、被告双方订立合同前，其与原告等人之间存在80万元债务关系，原告并投入了60万元用于黄爱忠承建的工程；2013年8月13日，本院与被告谈话时，其辩称签订房屋买卖合同时，黄爱忠与原告等人存在80万元债权债务，原告等人投入60万元用于黄爱忠承建的工程，房屋买卖合同签订后，原告等人又投入60万元用于黄爱忠承建的工程。对此，原告认为黄爱忠系被告的父亲，与被告有直接利害关系，且黄爱忠未出庭接受质证，对黄爱忠出具的关于黄军飞与郑小龙签订房屋买卖合同的情况说明的真实性不予认可，黄爱忠所反映的情况没有其他证据证明，故不能作为本案定案依据。被告在法院的谈话笔录上所反映的内容仅是其抗辩意见，其反映的内容无事实依据。本院认为，被告父亲黄爱忠与被告系父子关系，双方存在一定的利害关系，其所反映的内容虽不能单独作为本案的定案依据，但其反映的内容与本案其他证据相关联，可从另一方面反映原告等人与被告父亲黄爱忠之间存在债权关系的事实，与被告的辩解主张有关联性。根据原、被告双方无异议的陈述及本院认定的证据，本院查明如下事实：被告黄军飞父亲黄爱忠在承揽建设工程业务过程中，与原告郑小龙等人多次发生经济往来。2010年11月8日，原告郑小龙等人经事前协商，将当时在南京师范大学泰州学院上学的被告带回东台，由被告与原告签订了《房屋买卖合同》，约定：被告将位于广山中学西侧自建办公楼的房屋，建筑面积为680平方米的房屋以120万元的价格出售给原告，原告于2010年11月30日前一次性付清购房款120万元，同时约定，因房屋被告已抵押于中国建设银行借贷叁拾万元，如到期卖给原告，由原告偿还银行贷款，双方均可于一年零一个月，即2011年12月31日之前悔约，如被告悔约，需一次性返还购房款120万元（五日内付清）。同日，被告出具内容为“今收到郑小龙购房款壹佰贰拾万元整”的收据给原告。合同签订后，被告未向原告交付相关的产权证，双方亦未到相关部门办理产权转让手续。同时查明，双方当日尚另签有一份《房屋买卖合同》，该份合同约定：被告将位于东台市东台镇富贵花园1号楼302室，建筑面积为146.8平方米的房屋以80万元的价格出售给原告，原告于2010年11月30日前一次性付清购房款80万元，同时约定，被告可在2011年12月31日前悔约，如被告悔约，需一次性五日内返还购房款80万元给原告。同日，被告出具内容为“今收到郑小龙购房款捌拾万元整”的收据给原告。合同签订后，被告未向原告交付相关的产权证，双方亦未到相关部门办理产权转让手续。另查明，被告父亲黄爱忠与原告在当日还签订了《机械脚手买卖协议》一份，协议约定，被告父亲黄爱忠以128万元的价格将机械脚手出售给原告，同日原告向被告父亲出具了128万元的收据一份，对该128万元，庭审中原告明确承认并非当天支付。原、被告双方签订《房屋买卖合同》后，因被告父亲黄爱忠欠案外人伍冬梅木方款72000元，经伍冬梅申请，本院于2011年8月31日作出（2011）东民初字第1267号民事裁定书，对该房屋进行了查封。庭审中，经本院释明后，原告仍坚持以房屋买卖纠纷为由要求处理本案。诉讼过程中，经原告申请，本院于2013年3月4日依法对本案诉争的房屋进行了查封。本案经本院主持调解，因双方争议较大，调解未果。本院认为：一、关于购房款是否交付及如何交付的问题。原、被告签订《房屋买卖合同》后，按合同的约定，原告应向被告支付120万元的购房款。原告提供的证据，仅能证明其和证人徐某、谭某各自银行卡的交易记录情况，但不足以证明三人的银行卡上记录的交易款项系用于购买本案诉争的房屋。原告提供的其银行卡交易记录能够证明其银行卡正常使用，但原告对其主张的支付购房款大额交易未采取银行转帐的方式进行，而述称采用有悖常理的现金交付方式进行，且原告提供的关于如何交付购房现金的证据之间相互矛盾，并未形成有效的证据链，原告所举证据不能证明其以现金的方式向原告支付了购房款，况且在被告父亲欠原告等大额债务情况下，原告再以现金支付购房款，不符合一般人认知，因而对原告所称订合同当日以现金方式向被告支付了购房款的主张不予采信。二、关于双方签订的《房屋买卖合同》的性质。原、被告双方签订《房屋买卖合同》时，被告尚系在校学生，其并无足够的经济能力承建在此之前已存在的房屋，且庭审中其也未提供足够的证据证明该房屋系其以其个人资金所建造，结合被告庭审中“我作为在校学生并不会因需要用钱而出售完家中所有的房产”的答辩意见，本案涉及的房屋虽登记在被告个人名下，但应认定为系其父母家庭经营所创造的家庭共有财产。原告关于房屋买卖经过的陈述表明，被告父亲黄爱忠存在向原告等人借款的意思表示，被告提供的证据能够证明其父亲黄爱忠已多次向原告等人借款，其与原告等人之间曾存在多笔借贷关系，双方存在民间借贷的事实。合同签订后，原告既未要求被告交付相关的房屋产权手续，也未在合同中约定房屋产权手续变更的期限，亦未到房屋产权管理部门办理相关的产权登记手续，不能反映双方房屋买卖的正常情形；双方合同中约定的在2011年12月31日前可以反悔的情况，表明双方签订的《房屋买卖合同》中所约定的房屋买卖行为存在可反悔性，且事隔13个月反悔，被告只需将原“购房款”120万元原数返还，有违房屋买卖交易常理，同时被告反悔后应将“购房款”120万元返还给原告的结果，与被告如将讼争家庭共同财产的房屋典押给原告，为家庭成员黄爱忠向原告等人作担保效果一致。综上，原、被告双方所签订的《房屋买卖合同》并不能反映双方的真实意思表示，双方的真实意思在于民间借贷等其他债务关系，结合被告父亲黄爱忠与原告等人之间存在民间借贷关系和其他债务关系、原告未有充分证据能证明实际向被告支付购房款的事实，及原告庭审中关于订立房屋买卖合同经过的陈述，可以认定为原、被告之间所签订的《房屋买卖合同》，真实目的只是将房屋作为债务的担保，房屋买卖合同的履行只是将来实现债权的担保方式，实为被告因其父亲黄爱忠与原告等人之间存在债务纠纷，由被告以登记在其名下的家庭共有的房产为其父亲向原告等人所提供的担保方式。综上，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。庭审中，原告提供的证据不足以证实其已按双方签订的《房屋买卖合同》约定向原告支付了120万元购房款，且其诉称的《房屋买卖合同》实为被告为其父亲黄爱忠担保债务的协议，故原告不能据此要求被告交付房屋。庭审中，经本院释明后原告仍坚持要求按房屋买卖合同主张其权利的情况下，其诉讼请求，本院不予支持。原告应依法以其他相关的法律关系向被告或相关义务人主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百五十九条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第三十五条的规定，判决如下：驳回原告郑小龙要求被告黄军飞交付位于广山中学西侧自建办公楼的房屋并支付违约金10万元的诉讼请求。案件受理费16500元，保全费5000元，合计21500元，由原告郑小龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院（开户银行：盐城市农行中汇支行；账号：40×××21，户名：盐城市财政局非税收入财政专户）预交上诉案件受理费。在上诉期满的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审　判　长　杨礼红人民陪审员　狄克祥人民陪审员　胡本根二〇一三年十二月九日书记员（代）　张丽娟附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。2、《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。4、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》法释（2001）33号第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第三十五条诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。当事人变更诉讼请求的，人民法院应当重新指定举证期限。来源：百度搜索“”