（2013）青民一终字第2425号
裁判日期: 2013-12-09
公开日期: 2014-05-30
案件名称
青岛市市南区社区服务中心与陈娟娟二审民事判决书
法院
山东省青岛市中级人民法院
所属地区
山东省青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈娟娟,青岛市市南区社区服务中心
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第四十八条第一款，第一百一十九条，第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）青民一终字第2425号上诉人（原审被告）陈娟娟，女，1963年9月1日出生，汉族。委托代理人杜文，男，1963年3月10日出生，汉族，户籍所在地青岛市市南区荣成路**号*户。被上诉人（原审原告）青岛市市南区社区服务中心，组织机构代码证代码71806099-3。法定代表人刘岩，主任。委托代理人王成栋，山东乾恒律师事务所律师。上诉人陈娟娟因与被上诉人青岛市市南区社区服务中心（以下简称市南社区服务中心）纠纷一案，不服青岛市市南区人民法院（2013）南民初字第10295号民事判决，于2013年9月25日向本院提起上诉。本院于2013年11月6日受理后，依法组成由审判员嵇焕飞担任审判长，代理审判员苏勇担任本案主审、代理审判员甘玉军参加评议的合议庭。经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理，并于2013年11月15日组织双方当事人进行了证据和事实核对。上诉人陈娟娟的委托代理人杜文，被上诉人市南社区服务中心的委托代理人王成栋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。市南社区服务中心在一审中诉称，2008年12月1日，陈娟娟与青岛市市南区原社会福利生产管理办公室签订房屋租赁合同，承租了单县路89号房屋，租期自2008年12月1日至2013年11月30日，房租每年3万元，每半年的第一个月预交1.5万元。2011年2月，青岛市市南区原社会福利生产管理办公室撤销，人员及财产归市南社区服务中心管理。同年6月，市南社区服务中心对单县路89号房屋实施了管理。经市南社区服务中心督促，陈娟娟于2011年10月13日补交了2011年下半年的房租1.5万元，于2012年11月12日补交了2012年11月的房租3万元。此后，市南社区服务中心多次催促陈娟娟按照房屋租赁的约定支付房租，陈娟娟无动于衷。陈娟娟屡屡拖欠房租的行为，给市南社区服务中心的工作造成了极大不便，现依据合同法及有关规定提起诉讼，请求法院依法判令：1、市南社区服务中心与陈娟娟自2013年1月起解除房屋租赁合同；2、陈娟娟支付2012年12月的房租2500元；3、本案诉讼费由陈娟娟承担。陈娟娟在一审中辩称，市南社区服务中心诉讼主体错误，签订合同的当事人是青岛市市南区原社会福利生产管理办公室，但本案诉讼主体是市南区社区服务中心。涉案房屋的产权人系青岛市市南区民政局，即本案涉案房屋存在三方主体，市南社区服务中心主体不适格。对于涉案房屋租金问题，陈娟娟欠付2012年房租属实。未支付涉案房屋房租是因为陈娟娟要求收款单位开具相应房屋租赁税务发票，要求出租方应办理房屋出租备案等相关手续，且出租方多次干扰正常经营，故导致陈娟娟跟出租方关系恶化。出租方侵害了陈娟娟的知情权，出租方更改名称并未告知，娟娟对此不知情。一审法院查明，案外人青岛市市南区社会福利生产管理办公室（甲方）与陈娟娟（乙方）签订《合同》一份，双方约定：“甲方现有青岛市市南区单县路89号房屋一处。同意租给乙方使用。根据有关规定，经双方协商后签订本合同。一、租赁期限为五年。自2008年12月1日至2013年11月30日止。二、租金：双方商定租金为每年叁万元整。每年分两次交清。自签订协议之日起交付当年上半年租金壹万伍仟元整。剩余租金于下半年第一个月初交足。依次类推。……五、双方要自觉履行合同条款，乙方须定期交纳租金，不得擅自违约。乙方因故需提前终止合同时，应提前一个月通知甲方，由甲方另作安排，乙方应守法使用房屋经营。否则，发生的一切损失与后果甲方概不负责，必要时将采取法律措施解决。……”陈娟娟在该合同上签字确认，案外人青岛市市南区社会福利生产管理办公室在该合同上盖章确认。一审另查明，1989年8月10日，案外人青岛市市南区民政企业公司与案外人青岛市建东商品房开发公司签订《商品房合同》，由案外人青岛市市南区民政企业公司取得青岛市市南区单县路89号房屋所有权。后青岛市南区民政企业公司于1997年11月17日撤销，所属财产划归青岛市市南区社会福利生产管理办公室。青岛市市南区社会福利生产管理办公室于2011年2月17日撤销，所属财产划归市南社区服务中心。2011年6月13日，市南社区服务中心与案外人青岛市市南区社会福利生产管理办公室完成工作交接。后因陈娟娟未按合同约定支付房屋租金，市南社区服务中心于2012年9月27日向陈娟娟发出《催缴房租通知》，通知陈娟娟于2012年10月15日前补交2012年房租，该通知被涉案房屋房客张家祥代收。陈娟娟称，其没有收到该催款通知书。一审再查明，2011年10月13日，陈娟娟支付了涉案房屋2011年6月至2011年11月房租1.5万元。2012年11月12日，陈娟娟支付了涉案房屋2011年12月至2012年11月的房租3万元，尚欠2012年12月房租2500元。一审法院认为，青岛市市南区市南区单县路89号房屋原房屋产权人系青岛市市南区民政企业公司，原青岛市南区民政企业公司撤消后，其所属财产划归青岛市市南区社会福利生产管理办公室，后青岛市市南区社会福利生产管理办公室于2011年2月17日撤销，其所属财产划归青岛市市南区社区服务中心。市南社区服务中心已与青岛市市南区社会福利生产管理办公室就涉案房屋租赁事宜完成交接手续，故市南社区服务中心对涉案房屋享有原权利人所享有的权利，即市南社区服务中心享有对涉案房屋进行占有、处分、使用和收益的权利。对于陈娟娟提出的未支付涉案房屋房租是因为其要求收款单位开具相应房屋租赁税务发票，要求出租方应办理房屋出租备案等相关手续的意见，市南社区服务中心应当按照相关的法律法规办理税务及房屋出租备案手续，若出现违反法律法规的情形，陈娟娟可向主管部门反映，但不构成拒不缴纳房屋租金的抗辩理由，对于该意见，一审不予采纳。法律规定，承租人承租出租人房屋的，应当按时支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。虽双方之间未签订房屋租赁合同，但因青岛市市南区原社会福利生产管理办公室于2011年撤销，其在房屋租赁合同中享有的权利及履行的义务亦由市南社区服务中心承受。陈娟娟占用、使用涉案房屋的行为侵害了市南社区服务中心的合法权益，故双方之间可参照陈娟娟与案外人青岛市市南区原社会福利生产管理办公室签订的房屋租赁合同的约定支付房屋租金。陈娟娟至今仍欠付涉案房屋2012年租金2500元，经市南社区服务中心催要，亦并未按时履行支付房租的义务，且其对涉案房屋租金事宜认可，故其应当承担相应的法律责任。对于市南社区服务中心要求自2013年1月解除房屋租赁合同以及要求陈娟娟支付房屋租金2500元的诉讼请求，于法有据，一审予以支持。庭后市南社区服务中心提交的书面代理词中要求陈娟娟支付2013年度房屋租金3万元，因在庭审过程中，市南社区服务中心并未要求变更诉讼请求，而在庭后提交的书面代理词中提出，已经超出了法律规定的期限，因此对要求陈娟娟支付2013年度房屋租金3万元的意见，一审不予处理，双方可另行协商或另案起诉。据此，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、《中华人民共和国物权法》第三十九条之规定，一审法院作出如下判决：一、市南社区服务中心（原青岛市市南区社会福利生产管理办公室）与陈娟娟自2013年1月起解除房屋租赁合同；二、陈娟娟于判决生效之日起十日内支付市南社区服务中心房屋租金2500元。案件受理费50元，由陈娟娟负担。宣判后，陈娟娟不服一审判决，向本院提出上诉。上诉人陈娟娟上诉称，一审判决认定主体错误，其与青岛市市南区社会福利生产管理办公室签房屋租赁合同并交纳房租，与市南社区服务中心没有承租关系，市南社区服务中心既不是涉案房屋产权人也不是租赁合同的当事人，一审法院确认其原告地位并判令支付其租金，违反法律规定。请求二审法院撤销一审判决，将本案发回重审，并由市南社区服务中心承担全部诉讼费用。被上诉人市南社区服务中心答辩称，陈娟娟欠缴租金在一审中已经查明，并且其至今仍未缴纳，根据合同法的规定，双方之间的租赁合同依法应予解除。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予维持。经审理查明，二审中，陈娟娟提交四组证据：房屋管理局出具的证明、工商处罚通知书、收条收据各一张、照片和电费发票一宗，欲证明涉案房屋租赁期内由其经营使用，因市南社区服务中心没有产权证导致其被罚，市南社区服务中心没有按国家规定给其开具收款凭证，其对涉案房屋进行了投入。市南社区服务中心质证称，对前三组证据的真实性没有异议，但认为与本案无关。对第四组的真实性、关联性均有异议，照片证明不了其内容系涉案房屋，陈娟娟使用房屋应当缴纳电费。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本案经调解，双方未能达成一致。本院认为，综合双方当事人的诉辩主张，本案二审争议的焦点问题是：市南社区服务中心是否可以作为本案的诉讼主体。《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条规定：公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。第一百一十九条规定：起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。本案中，涉案房屋原系青岛市南民政企业公司购买，该公司撤销后划归青岛市市南区社会福利生产管理办公室，该办公室撤销后自2011年6月起又由市南社区服务中心负责经营管理。对此，青岛市南民政企业公司、青岛市市南区社会福利生产管理办公室的主管部门青岛市市南区民政局已经出具证明予以证实，并且陈娟娟也向市南社区服务中心缴纳了2011年6月以后的部分租金，因此，可以认定双方当事人之间存在租赁关系，市南社区服务中心与本案有直接利害关系，可以作为原告向陈娟娟相关主张权利。陈娟娟二审提交的证据或真实性无法认定，或与本案无关联性，本院不予采信。综上，上诉人陈娟娟的上诉理由不成立，对其请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，判处结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人陈娟娟负担。本判决为终审判决。审 判 长 嵇焕飞代理审判员 苏 勇代理审判员 甘玉军二〇一三年十二月九日书 记 员 徐雪峰书 记 员 李 勇 搜索“”