（2013）深中法房终字第2569-2574号

裁判日期: 2013-12-09

公开日期: 2014-06-30

案件名称

深圳市兴辽实业有限公司与TAY KIAT SENG商品房预售合同纠纷二审民事判决书（二审维持原判或者改判）

法院

广东省深圳市中级人民法院

所属地区

广东省深圳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

深圳兴辽实业有限公司,ＴＡＹＫＩＡＴＳＥＮＧ等6户

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

广东省深圳市中级人民法院民事判决书（2013）深中法房终字第2569-2574号上诉人（原审被告）：深圳兴辽实业有限公司。法定代表人：沈凤妆，总经理。委托代理人：肖万仁，男，汉族，1986年4月20日生，该司法律顾问。委托代理人：毛彩萍，女，汉族，1989年2月7日生，该司法律顾问。被上诉人（原审原告）：TAYKIATSENG等6户（各案被上诉人身份情况及委托代理人见附表）。上诉人深圳兴辽实业有限公司因与被上诉人TAYKIATSENG等6户商品房预售合同纠纷六案，不服深圳市福田区人民法院（2012）深福法民三初字第1935、1936、2280、2282、2325、2370号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理查明：TAYKIATSENG等6户于2007年9月至2008年5月期间分别与兴辽公司签订了六份《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定买方（TAYKIATSENG等6户）向卖方（兴辽公司）购买A大厦的房产（具体房号、总价款等见判决附表），房屋使用用途为商务公寓。合同还约定，卖方应当于2008年6月28日前将房地产交付给买方，交付时，应发出《入伙通知书》，卖方书面通知买方入伙后，买方经验收同意收楼的，房地产的交付时间为卖方交付房地产钥匙之日，卖方通知买方入伙后，买方无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，房地产交付时间为《入伙通知书》指定入伙期限届满之日。《深圳市房地产买卖合同（预售）》第二十一条还约定，卖方应在取得工程竣工验收证明文件之日起180天内，完成房地产项目的初始登记。在房地产交付给买方之日起240日内，卖方应待初始登记时向深圳市房地产权登记机关出具本房地产卖方委托买方自行登记办证的备案申请，买方于本房地产项目初始登记后径自向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理《房地产证》。如卖方未履行相关义务造成买方不能按约定期限取得《房地产证》的，卖方自房地产交付之日后的第240日起，按日向买方支付本房地产总价款万分之三的违约金。如延期办证的时间达到120日，则买方有权在该120日届满之日起半年内解除合同；买方要求继续履行合同的，合同继续履行，自房地产交付之日起第240日起至买方实际取得《房地产证》之日止，卖方按日向买方支付本房地产总价款万分之四的违约金。因兴辽公司未能及时履行为TAYKIATSENG等6户办理房地产证的义务，TAYKIATSENG等6户分别于2009年9月-2010年6月期间陆续诉至原审法院。原审法院于2011年6月15日就TAYKIATSENG等6户诉兴辽公司商品房预售合同六案作出（2009）深福法民三初字第2908、2909、3172、3173号民事判决、（2010）深福法民三初字第571、1310号民事判决，判决兴辽公司应向TAYKIATSENG等6户支付2010年7月16日至2011年6月15日期间逾期办证违约金，并在判决发生法律效力之日起三十日内协助TAYKIATSENG等6户将所购的A大厦的房产分别转移登记至TAYKIATSENG等6户名下。兴辽公司不服上述判决，上诉至本院。2011年12月19日，本院作出（2011）深中法民五终字第1812、1813、1815、1816、2321、2322号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。上述判决于2011年12月29日发生法律效力。TAYKIATSENG等6户于2012年2月9日向原审法院申请强制执行上述生效判决。兴辽公司不服上述民事判决，向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院于2012年7月19日作出（2012）粤高法民一申字第1462-1471号民事裁定，将上述六案连同其余四宗同类案件，指令本院再审。本院于2012年12月14日作出（2012）深中法房再字第24、26、28、29、30、31号民事判决，判决维持（2011）深中法民五终字第1812、1813、1815、1816、2321、2322号民事判决。至六案原审庭审时，兴辽公司仍未履行协助办证义务，涉案六套房产尚未办理房地产证。TAYKIATSENG等6户在原审中的诉讼请求为：1、兴辽公司支付逾期办理房地产证的违约金［违约金按总价款日万分之四从2011年6月16日起计至TAYKIATSENG等6户取得房地产证之日止（各案具体金额详见判决附表）］；2、判令兴辽公司承担六案诉讼费用。TAYKIATSENG等6户在原审审理过程中再次明确诉讼请求为，请求判令兴辽公司支付从2011年6月16日暂计至2013年5月27日的逾期办证违约金（各案具体金额详见判决附表），之后的违约金按照房屋总价款的每日万分之四支付到办证之日止。原审法院认为，兴辽公司作为房地产买卖合同的出卖人，负有及时将出卖的房屋所有权转移给买受人的义务。兴辽公司未履行协助办证义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。已生效的（2009）深福法民三初字第2908、2909、3172、3173号民事判决、（2010）深福法民三初字第571、1310号民事判决、（2011）深中法民五终字第1812、1813、1815、1816、2321、2322号民事判决、（2012）深中法房再字第24、26、28、29、30、31号民事判决对兴辽公司的违约事实予以认定，并判决兴辽公司履行协助办证义务并支付从2010年7月16日暂计至2011年6月15日期间的逾期办证违约金。兴辽公司在判决生效后，仍拒不履行协助办证义务，因此，TAYKIATSENG等6户要求兴辽公司按照合同约定的房地产总价款日万分之四的违约金支付2011年6月16日起暂计至2013年5月27日期间的逾期办证违约金，理由成立，原审法院予以支持。兴辽公司抗辩称兴辽公司已履行通知义务与生效判决认定事实不符，亦无提交充分证据对生效判决已认定的事实予以反驳，故对兴辽公司的抗辩理由，原审法院不予采纳。考虑到TAYKIATSENG等6户实际取得房地产权证的日期不能确定，计付至实际办证之日的违约金金额不能确认，且TAYKIATSENG等6户未就2013年5月28日以后的逾期办证违约金向原审法院缴交诉讼费。故2013年5月28日以后的逾期办证违约金，本案不作处理，TAYKIATSENG等6户可另循法律途径解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：兴辽公司应于本判决生效之日起十日内向TAYKIATSENG等6户支付2011年6月16日暂计至2013年5月27日期间的逾期办证违约金（各案具体金额详见判决附表）。各案的一审案件受理费及保全费（已由TAYKIATSENG等6户预交，案件受理费因适用简易程序减半收取，具体金额详见判决附表），均由兴辽公司负担。上诉人兴辽公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：l、撤销原审判决；2、判决驳回TAYKIATSENG等6户的全部诉讼请求；3、一、二审案件受理费由TAYKIATSENG等6户承担。事实与理由：一、兴辽公司于2010年2月25日、3月31日两次通知TAYKIATSENG等6户办理《房地产证》，但TAYKIATSENG等6户拒绝办理相关手续。导致没有办理房产证的原因在TAYKIATSENG等6户，该责任应由TAYKIATSENG等6户承担。兴辽公司没有违约，无需向TAYKIATSENG等6户支付违约金。兴辽公司已提供证据证明先后于2010年2月25日、3月31日两次通知TAYKIATSENG等6户办理《房地产证》，TAYKIATSENG等6户也确认收到通知，但未提供证据证明其已按通知要求签署相关办证文件。原审在TAYKIATSENG等6户未举证，也未申请法院调查取证的情况下，主动依职权调取案外人的三份《深圳市房地产买卖合同（预售）补充协议》，并以此推定TAYKIATSENG等6户已于2010年2月25日到兴辽公司要求办证，还推定兴辽公司要求其放弃追究迟延办证责任，才导致《房地产证》不能办理。原审法院上述行为违反法定程序。另，仅就兴辽公司与案外人签署的三份《深圳市房地产买卖合同（预售）补充协议》来看，也不能得出原审判决推出的结论。A大厦有数百个购房业主，兴辽公司确实与部分业主签署了关于“卖方同意将增加的房屋套内建筑面积赠送给买方，买方同意不追究卖方迟延办理房产证责任”之条款内容，但该条款的达成是兴辽公司与该部分业主协商一致的结果。兴辽公司并未将该条款的签署与办理《房地产证》挂钩，更不能以存在部分业主签署协议的情形就推定TAYKIATSENG等6户在2010年2月25日到兴辽公司处要求办证。TAYKIATSENG等6户的《房地产证》办理后交由银行保管，也无法申请新的贷款，TAYKIATSENG等6户主观上并无办理《房地产证》的积极性，再加上其与兴辽公司的诉讼正在进行中，为了获得更多迟延办理房产证的违约金，TAYKIATSENG等6户自然尽可能拖延办理。兴辽公司已通知TAYKIATSENG等6户办理《房地产证》，但TAYKIATSENG等6户拒绝办理，依据合同补充协议约定应支付违约金。二、买卖合同附件五第十条约定的“240天办证期限”之起算时间变更了买卖合同第二十一条约定的“240天办证期限”之起算时间，该条款是双方协商一致的结果，是双方真实意思表示，不属于法律规定的格式条款。在双方签订《房地产认购书》时，TAYKIATSENG等6户已声明看到并理解上述文本、协议和须知，且无异议，同意按照卖方拟定的正式买卖合同文本、补充协议签署。兴辽公司已履行充分的提醒和说明义务。对于该附件内容，在签订《房地产认购书》时，兴辽公司已提交给TAYKIATSENG等6户，TAYKIATSENG等6户在《房地产认购书补充协议》第三条中声明：“卖方已向买方出示双方即将签署的正式买卖合同文本、补充协议、购房须知及其它规定应提供的文本资料。买方已看到并理解上述文本、协议和须知，且无异议，同意按照卖方拟定的正式买卖合同文本、补充协议签署”。现行《深圳市房地产买卖合同（预售）》合同正文文本是深圳市国土部门制定并提供给双方使用的格式文本，由于该文本不是所有条款均适用于买卖双方。双方约定办证期限的起算时间从TAYKIATSENG等6户交纳办理《房地产证》所需的办证资料及相关费用后起算，兴辽公司在签订买卖合同时已告知TAYKIATSENG等6户：“兴辽公司正在申请将本项目中的商务公寓用途变更为写字楼，该项变更可能导致《房地产证》不能在交付使用后的240天内办理。”TAYKIATSENG等6户签署公证声明同意功能变更，双方协商一致变更了办理《房地产证》的起算时间。该修改是买卖双方就本项目需要改变功能这一特殊情况所作的修改，合同签订前兴辽公司已向TAYKIATSENG等6户作了充分说明和提醒，TAYKIATSENG等6户不仅表示理解、同意，还另行签署公证声明。此外，该条款也未豁免兴辽公司协助TAYKIATSENG等6户办理《房地产证》的义务。兴辽公司在客观条件具备时有及时通知TAYKIATSENG等6户办理《房地产证》的义务，该条款并未豁免兴辽公司的通知办证义务，兴辽公司怠于通知的，也可依据上述规定承担责任。从合同实际履行情况来看，兴辽公司一直在积极办理功能变更、初始登记，且办理《房地产证》条件具备，兴辽公司立即通知TAYKIATSENG等6户办理《房地产证》。买卖合同附件五第十条是买卖双方针对本项目的特殊情况，经协商一致达成的补充条款，非格式条款，兴辽公司已尽到充分的提醒和说明义务。三、没有证据证明兴辽公司在2010年7月16日之后为TAYKIATSENG等6户办理房地产证设置任何前置条件，TAYKIATSENG等6户在收到兴辽公司的两次办理通知后仍拒绝提供任何文件。即使兴辽公司在2010年2月25日要求TAYKIATSENG等6户签署《深圳市房地产买卖合同（预售）补充协议》，兴辽公司第二次发出通知后，没有证据证明兴辽公司要求TAYKIATSENG等6户签署《深圳市房地产买卖合同（预售）补充协议》，更没有证据证明兴辽公司在2010年7月16日后为TAYKIATSENG等6户办理《房地产证》设置任何前置条件，原审认定兴辽公司应从2010年7月16日开始承担延期办证的违约责任没有事实依据。另庭审补充称，2013年4月12日兴辽公司向原审法院执行局提交关于裁定办理过户的申请，申请原审法院执行局直接将涉案的房产强制过户到TAYKIATSENG等6户名下。原审法院在2013年5月20日作出执行裁定，裁定将涉案房产强制从兴辽公司转移登记到TAYKIATSENG等6户的名下，因此即使兴辽公司承担违约金，也应计算到兴辽公司提出过户申请的日期，也就是2013年4月12日。被上诉人TAYKIATSENG等6户答辩称，兴辽公司的所有上诉理由在已生效的（2011）深中法民五终字第1812、1813、1815、1816、2321、2322号民事判决及（2012）深中房再字第24、28、29、30、31号民事判决中，均已被终审法院予以驳回。兴辽公司拒绝办理房产证行为处于持续违约状态。兴辽公司不顾一、二审法院已多轮驳回其上诉的判决，仍继续以相同理由提出上诉，目的是为了利用司法程序拖延时间，转移财产，为TAYKIATSENG等6户申请执行制造障碍。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。兴辽公司提出其在2013年4月12日向原审法院执行局提交申请过户的申请，原审法院作出执行裁定并不代表履行了办理房产证的义务。从兴辽公司提交申请到原审法院作出裁定，原审法院将裁定交付产权登记部门，并最终由产权登记部门核发房产证，需要一段时间，这段时间的延误是由兴辽公司拒不执行法院判决的义务所造成，其在此时期仍应承担逾期办证的违约责任。双方在合同约定的逾期办理房产证的违约金计算到成功办理房产证为止，是产权登记部门核发房产证的日期，而不是兴辽公司向原审法院提出申请裁定过户的日期，兴辽公司要求以提交裁定过户申请的日期作为违约金截止的日期没有事实和合同依据。本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，双方当事人对此亦无异议，本院予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。涉案房产初始登记完成后，兴辽公司负有协助办证义务。合同约定的办证方式为“卖方在房地产项目初始登记时向深圳市房地产权登记机关出具卖方委托买方自行登记办证的备案申请，买方于房地产项目初始登记后径自向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理《房地产证》”。根据合同约定和诚实信用原则，该协助办证义务具体包括：兴辽公司应于涉案房产完成初始登记时通知买方办证、向房地产权登记机关出具委托买方自行办证的备案申请、按房地产转移登记办理流程的要求提供企业法人营业执照、法定代表人证明书、身份证明、授权书、在《房地产转移登记申请表》上加盖公章等。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。兴辽公司未提交证据证明其已依约于初始登记时或初始登记后向房地产权登记机关出具委托办证的备案申请及其他办证资料，因TAYKIATSENG等6户至2013年5月27日仍然未取得房地产证，故原审法院认定兴辽公司没有履行协助办证义务，应承担2011年6月16日起至2013年5月27日期间的逾期办证违约金并无不当，本院予以确认。综上，兴辽公司的上诉理由不成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。各案二审案件受理费，由上诉人兴辽公司负担（具体金额见本判决书附表）。本判决为终审判决。审　判　长　俞　　　　红审　判　员　柯　云　宗代理审判员　吴　思　罕二〇一三年十二月九日书　记　员　刘尹琳（兼）相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。来源：百度“”