（2013）深南法民三初字第107、108、109号
裁判日期: 2013-12-09
公开日期: 2014-11-28
案件名称
李友平、黄浩龙诉深圳天海岸投资发展有限公司、深圳市海德信数码城投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
深圳市南山区人民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条
全文
广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2013）深南法民三初字第107、108、109号原告李某某。原告黄某某。两原告委托代理人穆银丽，广东品然律师事务所律师。两原告委托代理人穆兴军。被告深圳某投资发展有限公司。法定代表人林某某，总经理。被告深圳市某投资管理有限公司。法定代表人林某某，总经理。两被告共同委托代理人肖云国，广东广和律师事务所律师。两被告共同委托代理人杨声青，男，汉族，1973年10月17日出生。原告李某某、原告黄某某诉被告深圳某投资发展有限公司（以下简称被告天某某）、被告深圳市某投资管理有限公司（以下简称被告海某某）房屋租赁合同纠纷三案，本院立案受理后，依法由审判员廖艳适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。两原告的委托代理人穆银丽，两被告的委托代理人肖云国、杨声青到庭参加了诉讼。本系列案现已审理终结。两原告（以下称原告）诉称，2010年，原告与被告海某某签订《房屋租赁合同书补充协议》，由被告承租原告出资购买的某商务广场商铺（以下简称涉案房产，其中107案为124铺，108案为123铺，109案为122铺）。合同签订后，原告依约将涉案房产交付被告使用，被告用于经营海某某数码城市场。自2012年起，被告未依约支付租金，并长期拖欠物业管理费、水电费等。为维护自身权益，原告诉至法院，请求判令：1、被告支付拖欠的房屋租金（以下币种均为人民币，107案为46157元，108案为25965元，109案为22358元）；2、被告按拖欠款项每日3‰计算支付延期付款滞纳金（暂计至2012年11月30日，90天，107案为12462.39元，108案为7010.55元，109案为6036.66元）；3、被告承担使用房屋的物业管理费、水电空调费、本体维修金、垃圾处理费等；4、被告承担本案的全部诉讼费。庭审中，原告明确，起诉状中的被告除了合同的签订方为签订合同的相对人，其余请求及事实、理由中被告均指两被告。两被告辩称，1、在此案件中，原告把两被告混淆了，在原告起诉状中列明被告天某某、被告海某某，但是在事实与理由中未分清两被告，两被告为不同法人，用被告代替两被告是不恰当的。2、原告未履行出租人的基本义务，也未尽到租赁物的维修责任。3、原告违约在先，在被告有正当理由延期支付租金的情况下，原告委托物业停电，强行入住商场收铺，未给被告一个合理的期限来支付租金。4、原告尚有租赁保证金在手，且造成了被告海某某巨大的损失，被告海某某保留追诉的权利。5、被告天某某并非适格的被告。经审理查明，位于深圳市南山区后海大道以东的某商务广场124铺（107案）、123铺（108案）、122铺（109案），建筑面积分别为64.16平方米、36.19平方米、31.18平方米，于2011年12月14日登记至两原告名下。2010年，原告（甲方）与被告海某某（乙方）签订《房屋租赁合同书补充协议》，约定由乙方承租涉案的22、23、24铺，建筑面积为131.53平方米作商业用途使用，租赁期限从2010年11月8日起至2012年11月8日止，月租金合计18000元；乙方独立电表支付电费；乙方应按规定用途使用房屋，甲方同意乙方根据经营的需要对承租房屋进行改造及打通、规划装修商铺；如因乙方管理不当造成房屋损毁，乙方须在接到甲方或物业管理公司通知后及时纠正修复好，若因此造成的后果由乙方负责；乙方须于每月11日前向甲方交付当月租金，逾期每天加收3‰的滞纳金，若逾期超过三十天，甲方有权终止合同并收回此商铺；空调费由乙方直接支付给物业管理公司，逾期滞纳金由物业管理公司直接计收，拖欠款与甲方无关；因装修、维修，人为或使用不当造成本房屋、相邻房屋或公用部位的损坏，由乙方负责维修；本合同执行期间，双方不得提前终止本合同的履行，因一方的原因致使本合同无法正常履行的，视为违约，违约方承担因此而给对方造成的损失，赔偿对方；及其它内容。庭审中，原告表示，涉案房产由两被告共同使用，由被告天某某对外租赁，两被告均履行了部分支付租金的义务，故被告天某某作为本案被告主体适格。对此，两被告认为，涉案项目前期以被告天某某名义对外招商，2010年10月之后均由被告海某某进行运作。两被告提交了2010年被告天某某与案外人签订的3份《铺位租赁合同书》、《项目转让协议书》等拟证明其上述主张。其中《项目转让协议书》系被告天某某（甲方）与被告海某某（乙方）于2010年10月20日签订，约定双方就位于某商务广场一期一楼的海某某数码城项目转让达成协议，项目建筑面积约3000平方米，租地用途为用于数码城招商经营，租赁期限以甲方与各业主签订的期限为准，转让总价为100万元。原告对《铺位租赁合同书》的真实性、关联性不予认可，对《项目转让协议书》认可，并认为基于该协议，原告起诉两被告主体适格。关于涉案商铺租赁押金和租金的支付情况，原告认可收到林某某支付的押金5600元，主张两被告拖欠租金的期间为2012年1月至11月。对此，被告海某某提交了2012年7月31日出具的收到被告海某某支付租金16880元的收据以及2012年3月26日、4月27日、6月1日、9月10日分别转账16880元给原告李某某的客户回单作为证据。原告对被告海某某提交的上述证据均不予认可。被告海某某提交了光盘、天利一期商铺业主维权情况说明等证据拟证明由于原告等不尽维修义务，涉案商场于2012年4月左右出现天台掉下钢管、漏水等事件导致商场无法正常经营，且业主不给其合理的支付期限，过激维权、强制停电导致公司巨额损失。原告对被告海某某提交的光盘不予认可，也否认商场曾出现掉钢管、漏水等事件；原告表示因被告不付租金，业主不得以起诉维权，并未采取停电的方式催收租金。另查，深圳市天利物业管理有限公司（以下简称天利物业）曾向本院起诉天某某、海某某、以及叶永雄等14户业主，请求判令天某某、海某某支付欠付的物业管理费、空调维护费、本体维修基金、垃圾处理费等，叶永雄等业主对全部诉讼请求承担连带责任。本院于2013年5月27日作出民事判决后，部分当事人上诉，该系列案目前仍在深圳市中级人民法院二审中。以上事实，有《房屋租赁合同书补充协议》、房地产证复印件、收据、交易凭条、银行回单、客户回单、民事判决书、当事人的陈述及庭审笔录等在卷为证，足以认定。本院认为，原告与被告海某某签订的《房屋租赁合同书补充协议》（以下简称协议）为双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告海某某向原告承租涉案商铺，依约应向原告支付租金，其辩称由于原告不尽维修义务，涉案商场出现天台掉下钢管、漏水等事件导致商场无法正常经营，业主的过激维权也给其带来巨额损失。原告对被告海某某提交的光盘不予认可，被告海某某所举的证据也不足以证明其主张，对于被告海某某的抗辩，本院不予采纳。关于租金的支付情况，应由负有履行义务的被告海某某承担举证责任。本案中，原告主张两被告拖欠租金的期间为2012年1月至11月；被告海某某提交了2012年7月31日出具的收到被告海某某支付租金16880元的收据以及2012年3月26日、4月27日、6月1日、9月10日分别转账16880元给原告李某某的客户回单。对于被告海某某提交的收据，收据的出具人并非原告，因原告对该收据不予认可，本院对此亦不予采信；其余四份客户回单均记载户名为李某某，原告也未举证证明上述款项系用于本系列案租金以外的其它用途，故本院对该四份客户回单予以采信。2012年1月至11月，被告海某某应向原告支付租金198000元，被告海某某仅举证证明向原告支付了租金67520元，但原告仅向被告海某某主张租金94480元（三案主张的欠付租金之和），此系原告对自身权利的处置，本院予以照准。按照涉案的124铺（107案）、123铺（108案）、122铺（109案）的面积比计算（64.16：36.19：31.18），被告海某某应向原告支付各案欠付租金分别为46157元、25965元、22358元，对于原告的诉讼请求，本院予以支持。协议约定，乙方须于每月11日前向甲方交付当月租金，逾期每天加收3‰的滞纳金，因被告海某某于2012年3、4、6、9月分别向原告转账16880元，存在每月欠付租金1120元的情形，故被告海某某应向原告支付上述欠款的滞纳金；因原告三案仅主张租金欠款94480元，扣除上述4月欠付的部分租金4480元，还余90000元，故本院推定原告主张的拖欠的租金为2012年5月、7月、8月、10月、11月的租金，两被告应向原告支付上述租金欠款的滞纳金（按每天3‰的标准以拖欠租金的金额为基数，从起算日计至本院判决确定支付之日，拖欠租金的金额和滞纳金的起算日见附表）。至于三案中原告可以分配的滞纳金金额，可按涉案三铺面积比（64.16：36.19：31.18）计算。关于原告要求被告海某某承担使用房屋的物业管理费、水电空调费、本体维修金、垃圾处理费等，因原告并未举证证明存在被告海某某拖欠其使用涉案房产期间产生的上述费用的事实，被告海某某应承担的上述费用的金额亦不能确定，故原告的该项请求并不明确，本院不予支持。被告海某某应依约诚信地支付其使用涉案房产期间产生的上述费用。关于原告要求被告天某某承担支付租金和滞纳金、物业管理费等费用的诉讼请求，原告认为涉案房产由两被告共同使用、支付租金，由被告天某某对外租赁；被告天某某辩称其作为本案被告主体不适格，涉案项目前期以被告天某某名义对外招商，2010年10月之后均由被告海某某进行运作。对此，本院认为，原告并未举证证明涉案房产由两被告共同使用，被告天某某并非协议的一方当事人，根据合同的相对性，不应承担协议约定的承租人的权利义务。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告深圳市某投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告李某某、原告黄某某支付拖欠的房屋租金共计94480元（其中107案为46157元、108案为25965元、109案为22358元）；二、被告深圳市某投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告李某某、原告黄某某支付第二项诉讼请求确定的拖欠租金的滞纳金［按每天3‰的标准以拖欠租金的金额为基数，从起算日计至本院判决确定支付之日，拖欠租金的金额和滞纳金的起算日见附表，三案原告分配的滞纳金金额按涉案三铺面积比（64.16：36.19：31.18）计算］；三、驳回原告李某某、原告黄某某的其它诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。107案受理费632.8元，108案受理费312.2元，109案受理费255元，由被告海某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。（本页无正文）审判员 廖艳二〇一三年十二月九日书记员 沈蕊 关注微信公众号“”