（2012）深中法房终字第1952号
裁判日期: 2013-12-09
公开日期: 2014-04-18
案件名称
深圳市名堂装饰设计工程有限公司 ,金龙控股集团有限公司 与深圳市海岸房地产开发有限公司 ,深圳市海岸卡夫诺投资有限公司 房屋租赁合同纠纷
法院
广东省深圳市中级人民法院
所属地区
广东省深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
金龙控股集团有限公司,深圳市名堂装饰设计工程有限公司,深圳市海岸房地产开发有限公司,深圳市海岸卡夫诺投资有限公司,深圳市维多利亚海岸酒店有限公司,深圳市海岸物业管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）深中法房终字第1952号上诉人（原审被告）：金龙控股集团有限公司。法定代表人：金绍平，董事长。委托代理人：张冰，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：深圳市名堂装饰设计工程有限公司。法定代表人：徐进，董事长。委托代理人：甘宏，北京市隆安（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳市海岸房地产开发有限公司。法定代表人：李奕标，董事长。被上诉人（原审原告）：深圳市海岸卡夫诺投资有限公司。法定代表人：李奕标，董事长。两被上诉人共同委托代理人：赵果，女，汉族，1987年11月9日出生，系海岸房地产公司职员。两被上诉人共同委托代理人：李天祺，广东深金牛律师事务所律师。原审第三人：深圳市维多利亚海岸酒店有限公司。法定代表人：黄爱华，总经理。委托代理人：孙宝生，男，系该司行政部员工。原审第三人：深圳市海岸物业管理有限公司。法定代表人：李奕标，董事长。委托代理人：袁静，女，汉族，1979年7月6日出生，系该司职员。委托代理人：陈钟荣，女，汉族，1987年2月10日出生，系该司职员。上诉人金龙控股集团有限公司和上诉人深圳市名堂装饰设计工程有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，均不服深圳市南山区人民法院（2011）深南法民三初字第620号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明：2009年3月19日，深圳市海岸房地产开发有限公司（以下简称海岸房地产公司）（出租方）与金龙控股集团有限公司（以下简称金龙公司）（承租方）、深圳市名堂装饰设计工程有限公司（以下简称名堂公司）（承租方）签订了《房屋租赁合同》，约定：海岸房地产公司将深圳市南山区海岸某某公寓裙楼商业一层8-12、19-21、33、34号合计10个商铺（建筑面积611.36.平方米，使用面积419.9平方米）、二层整层（建筑面积3542.93平方米，使用面积1689.80平方米）、三层整层（建筑面积3676.99平方米，使用面积1714.13平方米）（以下统称涉诉房产）出租给金龙公司和名堂公司经营酒店；租赁期限自2009年4月1日起至2024年3月31日止，共计15年，其中2009年4月1日至2009年9月30日期间为装修免租期，免租期出租方不收取承租方租金，因出租方未能按照约定交付租赁房屋的原因，免租期顺延；租金及支付：第1、2、3年按照一层租赁房产100元／平方米／月，即租金为61136元整；2、3层45元／平方米／月，即2、3层租金为324896.4元；合同对第4年至第15年的租金作了递增的约定；租金应在当月15日前支付；合同签订之日起10日内，承租方须预付三个月的租金共计1158097.2元给出租方作为押金（其中一个月的押金作为装修押金，在酒店开张时返回），同时预先支付一个月租金386032.4元；租赁合同签订后，租赁房产及其设备由出租方移交给承租方使用，并定期保养更新；承租方逾期支付租金、押金等，应当按逾期金额的每日5‰向出租方支付滞纳金；出租方逾期交付租赁房产的，承租方可要求将本合同有效期及免租期顺延；租赁期间，由于消防、环保、卫生等政府部门要求因承租方经营需要增加或者完善、更新、拆除的设施设备和构筑物及应缴纳的各项税费等所有工作和费用均由承租方自行承担，承租方征得出租方及物业管理公司书面同意，可以按照有关法律和政策对不合格设施设备进行整改或更新，设施设备整改或更新的全部费用均由承租方自行承担，以及其他条款。2009年3月19日，海岸房地产公司（甲方）与金龙公司（乙方）、名堂公司（丙方）签订《补充协议》，约定：甲方确保提供30个固定车位给酒店使用，具体位置及使用费用由乙、丙方与物业公司另行协商；鉴于乙、丙方将来将成立项目公司经营酒店，三方同意，项目公司成立且在酒店开张营业后，《房屋租赁合同》及《补充协议》中的乙、丙方全部权利义务，均转由该项目公司享有和承担，项目公司设立之前，出租方以及物业公司就租金及物业费均向乙、丙方开具收据，待项目公司成立后，向项目公司补开正式发票；乙、丙方保证：1、非因甲方的原因，在装修开工后，乙、丙方不能成立项目公司经营本酒店的，乙、丙方所交纳的租赁押金及租金甲方不予退还，该租赁押金及租金不足弥补甲方损失的，甲方仍有权向乙、丙方进行追索，并可依据《房屋租赁合同》的约定追究乙、丙方的违约责任；2、乙、丙方在酒店营业之前，对《房屋租赁合同》及本补充协议书为项目公司向甲方承担担保责任，但该等担保责任在酒店营业后即告解除和免除。以及其他条款。各方当事人确认该《补充协议》约定的“物业公司”即海岸物业公司，海岸物业公司于2008年与涉诉房产的权利人即海岸房地产公司和卡夫诺公司签订了物业服务合同，没有与金龙公司和名堂公司及深圳市维多利亚海岸酒店有限公司（以下简称维多利亚公司）签订物业服务合同，系依据其与海岸房地产公司和卡夫诺公司的物业服务合同对涉诉房产提供物业服务。海岸物业公司确认《补充协议》关于物业公司的约定对其有约束力。2009年11月17日，海岸房地产公司与名堂公司签订了《深圳市房屋租赁合同书》，并向深圳市南山区人民政府登记备案。海岸房地产公司与金龙公司、名堂公司签订《补充协议（二）》，约定由于办理登记备案需要，由名堂公司与海岸房地产公司签订《深圳市房屋租赁合同书》及办理相关的登记备案，该合同仅作备案使用，三方仍然按照2009年3月19日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》的约定履行义务。2009年10月30日《深圳特区报》公告载明：2009年10月23日，海岸房地产公司经股东大会决定海岸房地产公司分立为两公司，即海岸房地产公司和卡夫诺公司，海岸房地产公司为续存，卡夫诺公司为派生。涉诉房产因海岸房地产公司的主体分立，于2010年3月登记过户至卡夫诺公司名下。原审庭审中，海岸房地产公司和卡夫诺公司、金龙公司和名堂公司均确认租赁合同的出租方为海岸房地产公司和卡夫诺公司。2009年3月31日，金龙公司向海岸房地产公司交纳押金1155750元。金龙公司和名堂公司认为其中的386000元系装修押金，应予以退还。2009年12月4日，深圳市南山区环境保护局向维多利亚公司作出深南环批（2009）XXXX号批复，载明因涉诉房产未设立专用烟道，选址不当，不同意维多利亚公司在涉诉房产设立酒店。2010年4月27日，深圳市南山区环境保护局向维多利亚公司作出深南环批（2010）XXXXX号批复，载明同意维多利亚公司在涉诉房产设立酒店。2010年5月20日，维多利亚公司取得深圳市公安局消防支队南山大队颁发的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》（深公消安检许字（2010）第EXX号）。海岸房地产公司和卡夫诺公司于2010年5月7日以邮寄方式向金龙公司和名堂公司书面主张债权，要求金龙公司和名堂公司在收到信函之日起15日内付清拖欠的租金2316976.8元及滞纳金1043050.32元。金龙公司和名堂公司确认收到该函。金龙公司和名堂公司、维多利亚公司陈述，其曾于2011年1月4日前，曾多次与海岸房地产公司和卡夫诺公司、海岸物业公司协商要求提供30个固定停车位事宜，均被驳回。海岸房地产公司和卡夫诺公司、海岸物业公司对上述陈述不予确认。金龙公司和名堂公司及维多利亚公司没有证据证明其事实主张，对此原审法院不予采信。2011年1月4日，维多利亚公司向海岸物业公司发函《关于维多利亚酒店大门前预留停车位事宜》，申请酒店门前8个停车位预留免停。海岸物业公司收到该函件。2011年1月12日，海岸物业公司回复维多利亚公司，关于申请酒店大门前留空8个车位事宜，已上报公司领导审批，待审批后知会结果。2011年2月23日，海岸物业公司回复维多利亚公司：因外围停车位较为紧张，无法长期于酒店大堂门口预留车位，若酒店承接或举办大型会议，须提前知会，海岸物业公司会配合酒店服务需要，于外围停车场提前预留车位供酒店使用。海岸物业公司陈述，因双方对30个停车位的具体位置经协商不能达成一致意见，故海岸物业公司未能提供。2011年10月16日，海岸房地产公司制作《催告函》，向金龙公司和名堂公司催收拖欠租金5019203.6元及滞纳金4518104.76元，合计9537308.36元，将该函及计算明细表于2011年11月19日通过中国邮政同城快递分别向金绍平及徐进邮寄，邮单号为EI620998114CS、EI620998131CS。金龙公司和名堂公司确认收到该函。维多利亚公司成立日期为2010年7月1日，股东为名堂公司（出资占40%）、金绍平（出资占60%），注册地址为涉诉房产。2010年7月7日股东变更为名堂公司（出资占40%）、黄爱华（出资占60%）。酒店已于2010年8月22日实际营业。维多利亚公司在2011年10月10第二次开庭时出示其于2011年8月20日出具的《确认函》，内容为确认金龙公司和名堂公司系为维多利亚公司签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，合同中金龙公司和名堂公司的权利义务，包括维多利亚公司成立前与成立后均由维多利亚公司承担；维多利亚公司将根据上述合同尽快与海岸房地产公司重新签订《房屋租赁合同》并办理备案登记，以从法律上明确实际的权利义务承载主体。金龙公司和名堂公司确认该证据的真实性，并陈述，在2011年8月19日第一次开庭后，金龙公司和名堂公司与维多利亚公司进行紧急磋商，由维多利亚公司向金龙公司和名堂公司出具的。维多利亚公司陈述其曾将该《确认书》的内容口头通知海岸房地产公司和卡夫诺公司，但无证据证明；海岸房地产公司和卡夫诺公司对其陈述不予认可，表示其于2011年10月10日开庭时才第一次看到该《确认函》。海岸房地产公司和卡夫诺公司认为《确认函》系由维多利亚公司盖章，但须维多利亚公司与海岸房地产公司和卡夫诺公司重新签订合同，即必须经海岸房地产公司和卡夫诺公司的确认才能发生合同权利义务的转移。海岸房地产公司和卡夫诺公司、金龙公司和名堂公司、维多利亚公司均表示，除该《确认函》外，金龙公司和名堂公司、维多利亚公司没有以其他方式另行通知海岸房地产公司和卡夫诺公司酒店已经成立或营业并且维多利亚公司取代金龙公司和名堂公司承担租赁合同承租方的权利义务。综合以上情况，原审法院认定海岸房地产公司和卡夫诺公司于2011年10月10日收悉该《确认函》。海岸房地产公司和卡夫诺公司在原审的诉讼请求为：1、金龙公司和名堂公司向海岸房地产公司和卡夫诺公司支付自2009年10月1日至2011年5月15日的租金7335398元及滞纳金9903960.90元；2、金龙公司和名堂公司承担本案诉讼费。原审法院认为，海岸房地产公司与金龙公司、名堂公司签订《房屋租赁合同》及《补充协议》、《补充协议（二）》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。2009年10月23日，海岸房地产公司分立为两个公司，即海岸房地产公司和卡夫诺公司。海岸房地产公司和卡夫诺公司主张租赁关系的出租方已变更为海岸房地产公司和卡夫诺公司，金龙公司和名堂公司表示确认，故本案租赁关系的双方当事人为海岸房地产公司、卡夫诺公司与金龙公司、名堂公司。关于租赁合同关系的承租方是否已经由金龙公司和名堂公司变更为维多利亚公司。金龙公司和名堂公司、维多利亚公司认为《补充协议》对《房屋租赁合同》中金龙公司和名堂公司的权利义务概括移转给维多利亚公司作了明确约定，现维多利亚公司已经成立并营业，故租赁合同关系中金龙公司和名堂公司的权利义务概括移转的条件已经成立，《房屋租赁合同》的承租方应为维多利亚公司。海岸房地产公司和卡夫诺公司认为，须维多利亚公司与海岸房地产公司和卡夫诺公司重新签订合同，即必须经海岸房地产公司和卡夫诺公司的确认才能发生合同权利义务的转移。根据庭审查明的事实，维多利亚公司的《确认函》系在2011年8月20日出具，海岸房地产公司和卡夫诺公司系在2011年10月10日才第一次知悉维多利亚公司《确认函》的内容，在此之前，金龙公司和名堂公司及维多利亚公司均没有通知海岸房地产公司和卡夫诺公司酒店已经成立或营业并且维多利亚公司取代金龙公司和名堂公司承担租赁合同承租方的权利义务。本案中海岸房地产公司和卡夫诺公司诉请自2009年10月1日至2011年5月15日的租金及滞纳金，原审法院认为，结合《补充协议》约定的内容，在2011年5月15日之前，金龙公司和名堂公司在租赁合同关系中的权利义务并没有转让给维多利亚公司，租赁合同关系的承租方仍为金龙公司和名堂公司。《租赁合同约定》租赁用途为经营酒店；出租方逾期交付租赁房产的，承租方可要求将本合同有效期及免租期顺延。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。因涉诉房产未设立专用烟道，选址不当，深圳市南山区环境保护局于2009年12月4日批复，不同意维多利亚公司在涉诉房产设立酒店。至2010年4月27日，深圳市南山区环境保护局批复，同意维多利亚公司在涉诉房产设立酒店。故原审法院认为双方在合同中约定的免租期至2009年9月30日，应顺延至2010年4月27日，租金应从2010年4月28日起计算。金龙公司和名堂公司认为应自2010年4月27日开始计算6个月免租期，计至2010年10月27日，没有法律依据，且酒店已经于2010年7月1日成立，2010年8月22日实际营业，故金龙公司和名堂公司的该抗辩理由，原审法院不予支持。海岸房地产公司和卡夫诺公司认为《房屋租赁合同》约定了租赁期间承租方对不合格设施设备进行整改或更新，全部费用均由承租方自行承担，故不应顺延免租期。因该约定仅是对费用承担的约定，故海岸房地产公司和卡夫诺公司的理由不能支持其主张。金龙公司和名堂公司主张海岸房地产公司和卡夫诺公司没有提供30个固定车位，故其有权不交租金。《中华人民共和国合同法》第六十五条规定，当事人约定由第三人向债权人履行债务，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。租赁双方在《补充协议》中约定海岸房地产公司和卡夫诺公司确保提供30个固定车位给酒店使用，具体位置及使用费用由金龙公司和名堂公司与海岸物业公司另行协商。海岸物业公司亦承认该约定对其有约束力。维多利亚公司曾于2011年1月4日与海岸物业公司协商，要求提供酒店大门前8个车位，海岸物业公司的答复言之有理，并非无理拒绝。金龙公司和名堂公司及维多利亚公司除此之外没有再与海岸物业公司联系并协商以确认车位的具体位置，金龙公司和名堂公司以该理由主张其有权行使同时履行抗辩权，原审法院不予支持。故金龙公司和名堂公司应向海岸房地产公司和卡夫诺公司支付自2010年4月28日至2011年5月15日的租金，以月租金386032元为标准，共计4864003.2元。合同约定金龙公司和名堂公司预付三个月的租金作为押金共计1158097.2元，其中一个月的押金作为装修押金，在酒店开张时返回。金龙公司和名堂公司交付了押金1155750元，减去772064元（两个月租金）后的383686元为装修押金，海岸房地产公司和卡夫诺公司应退还金龙公司和名堂公司。以该383686元抵扣租金后，金龙公司和名堂公司应付租金为4480317.2元。海岸房地产公司和卡夫诺公司主张按约定的每日5‰的标准计算滞纳金9903960.90元，金龙公司和名堂公司以抗辩的方式请求法院调整，原审法院酌情调整按每日万分之五计算违约金。合同约定当月15日前付租金，故从每月的16日开始计算应付租金的违约金，计至判决确定的还款之日。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十五条、第一百零七条、第二百一十六条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，并经原审法院审判委员会讨论，判决：一、金龙公司和名堂公司应于判决生效之日起10日内向海岸房地产公司和卡夫诺公司支付租金4480317.2元及利息（以月租金386032元、每日万分之五为计算标准，从每月的16日开始计算当月应付租金的违约金，计至判决确定的还款之日）；二、驳回海岸房地产公司和卡夫诺公司的其他诉讼请求。案件受理费125236元，由海岸房地产公司和卡夫诺公司负担83490元，由金龙公司和名堂公司负担41746元。该款海岸房地产公司和卡夫诺公司已预交，金龙公司和名堂公司应将该款项于判决生效之日起十日内迳付原告。上诉人名堂公司不服原审判决，向本院提起上诉认为：一、原审判决第11页第2段本院认为称：“金龙公司和名堂公司及维多利亚公司均没有通知海岸房地产公司和卡夫诺公司酒店已经成立或营业并且维多利亚公司取代金龙公司和名堂公司承担租赁合同承租方的权利义务。……租赁合同关系的承租方仍为金龙公司和名堂公司”。该段论述是罔顾事实，并违背当事人双方签署的《补充协议》约定，擅自添加名堂公司的合同义务，最终导致了错误的判决。1、酒店的成立并开张营业是一个法律事实，并不因为金龙公司和名堂公司是否通知海岸房地产公司和卡夫诺公司而可以否定或消灭的。且还有下列事实证明：（1）酒店在2010年8月22日正式开业，海岸房地产公司的副董事长叶XX代表业主参加酒店开业典礼及相关活动；（2）酒店开业后，即开始向海岸物业公司缴纳水电费用和物业管理费用，并且在经营过程中多次就车位的划拨和使用问题与海岸房地产公司和卡夫诺公司和海岸物业公司有正式书面函件往来；而海岸房地产公司、卡夫诺公司、海岸物业公司的法定代表人均为李亦标；2、双方签署的《补充协议》第六条约定，一旦酒店成立并营业，承租方（金龙公司和名堂公司）的权利义务就转移到酒店承担。双方并没有约定金龙公司和名堂公司或者酒店有书面通知海岸房地产公司和卡夫诺公司的义务；或者说只有发出书面通知后才产生《房屋租赁合同》与《补充协议》的权利义务转移的事实。3、原审判决擅自为名堂公司添加的所谓的“通知”义务，却没有说明义务应当怎样履行，是书面、口头，还是其他方式通知。更没有所谓“没有通知”的证据或事实。综上，在酒店于2010年8月22日正式开业后，根据《补充协议》第六条约定，金龙公司和名堂公司因《房屋租赁合同》与《补充协议》享有和承担的权利义务已经自动转移至维多利亚公司享有和承担。二、原审判决认定免租期到深圳市南山区环境保护局同意设立酒店的批复下达之日，即2010午4月27日止，不仅认定事实错误，也违反行政法规和双方合同约定。首先，免租期是业主与承租方达成租赁协议后，因租赁方需要对所租赁的房屋按租赁目的进行必要的维护、装饰装修，业主在租赁期内给予租赁方进行维护、装饰装修的期限，该期限是免交租金的，免租期的长短是业主和租赁方协商达成的。其次，金龙公司和名堂公司的租赁目的是成立并经营酒店，按照相关法律法规的规定，金龙公司和名堂公司必须取得环境保护部门的符合环保的批复，才能进行酒店的装饰装修工程，如未取得环境保护部门的环保批复就先进行装饰装修工程，属于违法行为。因此，金龙公司和名堂公司在与海岸房地产公司和卡夫诺公司签署房屋租赁合同，就依法首先向南山区环境保护局提出了环评申请，但因海岸房地产公司和卡夫诺公司提供的租赁房屋不符合租赁合同约定的用途，导致被南山区环境保护局禁止在该地址设立酒店。随后，金龙公司和名堂公司为了达成合同目的，只能依法对租赁房屋进行整改和更新，至2010年4月27日才取得了南山区环境保护局的同意设立酒店的批复，也就是从此时开始，金龙公司和名堂公司才能正式开始酒店的装饰装修工程。所以，2010年4月27日不是免租期的截止日期，而应该是免租期的开始日期。按租赁合同约定，免租期为六个月，免租期的截止日期应当为2010午10月27日上。综上，请求判令：一、依据《补充协议》第六条改判由维多利亚公司承担支付租金的义务；二、将免租期按合同约定顺延至2010年10月27日，重新计算维多利亚公司应当承担的租金数额；三、由海岸房地产公司和卡夫诺公司承担上诉费。上诉人金龙公司亦不服原审判决，向本院提起上诉认为：一、原审判决认定“在2011年5月15日之前，金龙公司和名堂公司在租赁合同关系中的权利和义务并没有转让给维多利亚公司，租赁合同关系的承租方仍为金龙公司和名堂公司”是违背了案件的基本事实，没有法律依据。1、原审在开庭时已就《补充协议》第六条所约定的项目公司进行了调查了解，确认在金龙公司所承租地址的项目公司只有维多利亚公司一家，且海岸房地产公司和卡夫诺公司对此明知。根据《补充协议》第六条约定：“鉴于乙、丙方（即金龙公司）将来将成立项目公司经营酒店，三方同意，项目公司成立且在酒店开张营业后，《房屋租赁合同》及本补充协议中的乙、丙方全部权利义务，均转由该项目公司享有和承担”。该协议以合同的形式明确约定了酒店成立且开张营业后，所有归属于金龙公司的权利义务（包括合同签订日至酒店开业前），均转由酒店承担，这是经过了金龙公司和海岸房地产公司和卡夫诺公司共同确认的一个附生效条件的概括转让的条款，且对其生效条件也做了约定，即“项目公司成立且在酒店开张营业后”。该条款自双方签字盖章之日起成立，达到生效条件时生效，并不需要再另行通知和签署协议进行约定；2、金龙公司在原审的证据七中，提交了维多利亚公司于2010年8月22日正式开业并举行开业剪彩仪式现场出席剪彩仪式嘉宾的清晰照片，其中就有海岸房地产公司和卡夫诺公司的副总叶汉辉以及海岸物业公司公司总经理在场，海岸房地产公司和卡夫诺公司叶汉辉并讲话祝贺。说明海岸房地产公司和卡夫诺公司最迟已于2010年8月22日接到了维多利亚公司成立并开业的通知，认定金龙公司没有接到维多利亚酒店成立或开业的通知与事实不符；3、卡夫诺公司于2009年10月23日从海岸房地产公司分立出来，注册地址在南山区深南大道与前海路东南角海岸某某公寓东座2910，而维多利亚公司的注册地址也是南山区南头深南大道与前海路东南角海岸某某公寓，两家公司均在同一地址办公，且维多利亚公司的招牌极其醒目，海岸房地产公司和卡夫诺公司不可能不知道维多利亚公司开业；4、维多利亚公司在出具《确认函》后第一时间提交了原审法院，并按照海岸房地产公司和卡夫诺公司的数量准备了相应的份数，不论原审法院是否及时将《确认函》发给海岸房地产公司和卡夫诺公司，即便海岸房地产公司和卡夫诺公司确实是在2011年10月10日开庭当天才看到该确认函，也只能说明海岸房地产公司和卡夫诺公司是在2011年10月10日才第一次知悉《确认函》的内容，原审法院这一事件和这一时间联系到“金龙公司及维多利亚公司均没有通知海岸房地产公司和卡夫诺公司酒店已经成立或营业并且维多利亚公司取代金龙公司和名堂公司承担租赁合同承租方的权利义务”上，与事实不符。原审一方面认定金龙公司和海岸房地产公司和卡夫诺公司签署的《房屋租赁合同》及《补充协议》、《补充协议二》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；另一方面却完全忽视《补充协议》第六条的有效约定，以错误判决从实质上否定了第六条约定的效力。这种处理是矛盾和错误的。原审法院认定的“金龙公司和名堂公司没有通知酒店海岸房地产公司和卡夫诺公司酒店已经成立或营业并且维多利亚公司取代金龙公司和名堂公司承担租赁合同承租方的权利和义务”超出了当事人意思自治，给第六条主动的、强制的增加了人为条件和义务。综上所述，原审认定“金龙公司及维多利亚公司均没有通知维多利亚公司取代金龙公司和名堂公司承担租赁合同承租方的权利义务”违背了案件基本事实，毫无法律根据。由此判决由金龙公司和名堂公司承担支付租金义务是错误的。二、原审认定本案租金自2010年4月28日（深圳市南山区环保局批复同意设立酒店时间的第二日）起计是错误的。金龙公司、海岸房地产公司、卡夫诺公司在租赁合同中设置免租期的目的在于使金龙公司承租后有足够的时间履行行政申报手续、装修及其它开业准备，以保护承租人不受损失。但因海岸房地产公司和卡夫诺公司提供的租赁物未设立专用烟道，被南山区环保局驳回了环评申请，并要求金龙公司另行选址。经金龙公司代替海岸房地产公司和卡夫诺公司设立专用烟道并重新装修后才于2010年4月27日通过了环评，此后金龙公司方可陆续申请消防合格证、营业执照、组织机构代码证、国地税许可证、银行开户许可证等一系列证件，并最终于2010年8月22日开业。原审法院认定免租期应顺延至维多利亚酒店取得环评批复之日（2010年4月27日），该认定确认了海岸房地产公司和卡夫诺公司提供的租赁物不符合要求，即海岸房地产公司和卡夫诺公司违约，但对海岸房地产公司和卡夫诺公司的该违约行为给金龙公司带来的损失却完全没有考虑。事实上金龙公司取得环评批复只是酒店成立行政审批手续的第一步，后续消防合格证、营业执照、组织机构代码证、国地税许可证、银行开户许可证等一系列证件均需要大量时间。环评批复下发只是海岸房地产公司和卡夫诺公司违约行为得到纠正的时间，并非实现免租期设置目的的时间。因此原审判决明显错误，应改判为将免租期顺延至维多利亚公司开业之日（即2010年8月22日）。三、原审未提及海岸房地产公司和卡夫诺公司大量违反合同义务的行为，对金龙公司的抗辩置之不理。1、金龙公司及维多利亚公司自酒店开业以后就多次口头、电话及书面要求海岸房地产公司和卡夫诺公司履行提供30个固定车位，海岸房地产公司和卡夫诺公司推诿给海岸物业公司，海岸物业公司又以车位紧张，无法提供为由，事实上拒绝提供。以上事实应该视为海岸房地产公司和卡夫诺公司违约，而原审判决中竟认为海岸物业公司答复有理。原审主审法官未去过现场，未进行调查研究，如何得出停车位紧张，海岸物业公司拒绝提供车位有理的结论。2、维多利亚酒店在开业后一直未得到海岸物业公司支持，反而在某些问题上设置阻碍：在本案租赁标的物海岸某某公寓建成时，前海路和深南大道十字交叉口在东南角可直接进入到酒店。后来，海岸物业公司公司在东南角设置诸多铁栏杆，使前往酒店的可人无法直接到达酒店；在维多利亚酒店设置酒店广告牌问题上不予配合，拒绝酒店进行正常合理的宣传；对停放在酒店周围的电单车和其他车辆扰客的问题没有采取有效措施。维多利亚酒店是按照四星级标准打造的高端商务酒店，最重要的就是酒店的设施和服务。由于两被上诉人和海岸物业公司的违约及消极态度，使维多利亚酒店的基本设施未达标，服务受到限制、对外宣传和便利受到制约的情况下，一直未处于正常运营状态，收入远远达不到正常预期，亏损严重。四、原审判决忽略了本案租赁关系的特殊性：从常识来看，一个公司在成立之前就应该签署关于办公和经营的场地租赁合同，作为运营酒店项目来说更为重要。但酒店尚未成立，而作为成立酒店的房屋租赁合同又必须签署，在此种矛盾的情况下，一般是由拟成立酒店的法定代表人、拟成立酒店的股东或拟成立酒店的关联公司代为签署租赁合同。几乎所有的公司都采取这样的方式，金龙公司和名堂公司为拟成立酒店的关联公司代为签署房屋租赁合同，并约定在酒店成立后承租方的权利和义务由酒店来继承符合商业惯例和符合法律规定。原审没有考虑设立公司的目的，错误、机械的认定承租方的权利和义务没有转移给成立的维多利亚公司是错误的。综上，原审认定事实错误，严重侵犯了金龙公司的合法权益，请求：一、撤销原审判决第一项，改判驳回海岸房地产公司和卡夫诺公司全部诉讼请求，或依据金龙公司与海岸房地产公司和卡夫诺公司签署的《补充协议》第六条改判由维多利亚酒店承担租金支付义务，支付租金的起始时间为2010年8月22日；二、由海岸房地产公司和卡夫诺公司承担一、二审诉讼费用。被上诉人海岸房地产公司和被上诉人卡夫诺公司共同答辩认为：一、租金起算日期应为2009年10月1日，而非金龙公司和名堂公司所诉称之2010年10月28日、2010年8月22日。对方在签订房屋租赁合同时已清楚了解并接受租赁物的客观状况，明确其租赁目的系经营酒店，因而合同约定对方未达到合同目的即开设酒店需要对环保、消防、卫生等设施、设备结构各方面进行改造，并承担改造责任和费用。考虑到对方装修改造的复杂性，被上诉人给予了6个月的免租期。合同签订后被上诉人按合同签订时的状况交付了租赁物，对方予以接受，交付义务已完成。对租赁物改造是承租人的义务和责任，承租人有义务妥善安排改造和施工进度并自行承担责任和损失。根据合同的约定，租金的收取并非以酒店的开业为条件而是以租赁物交付为收取租金的条件。被上诉人已依约交付租赁物，因此上诉人应遵守合同约定支付租金，即使于免租期内不能完成改造也不能影响被上诉人依约收取租金的权利。二、承担合同责任的主体为金龙公司和名堂公司。首先，根据补充协议的约定，合同权利义务的转移应当是在合同正常履行对方没有拖欠租金或其他违约为基础条件，在实体上设立项目公司并进行注资，使项目公司具备履行本租赁合同的资金和能力，在程序上经双方及项目公司三方共同以书面形式签订协议，租赁合同主体才完成变更。但本案既不具备主体变更的条件也不符合主体变更的约定。1、承租人自起租日2009年10月1日至2011年5月15日共拖欠租金、滞纳金1700多万元。2、实体上金龙公司和名堂公司未完成注资，项目公司注册资金100万元，实收20万元，根本不具备偿还租金和履行租赁合同的能力。由该项目公司承接租赁合同，不仅违背合同的真实目的，而且违背《合同法》第六条诚信原则的规定。3、程序上虽然补充协议对租赁合同权利义务的转移作了约定，但该约定只是一种工作安排，合同双方仍应遵守民法通则第九十一条、合同法第八十八条的规定，合同权利的转移，需通知合同相对人合同义务的转移则关系到债权是否能够实现，应征得债权人的同意。程序上应该由金龙公司、名堂公司与海岸房地产公司、卡夫诺公司及维多利亚公司三方以书面形式签订补充协议或另行签订租赁合同。其次，根据公司法司法解释三第二条的规定，被上诉人有权行使法律赋予的权利，选择项目公司发起人即上诉人作为债务承担主体，要求对方承担合同责任。三、海岸物业公司已善尽合同义务。综上，金龙公司和名堂公司的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回金龙公司和名堂公司的上诉请求。维多利亚公司答辩认为：同意金龙公司和名堂公司的上诉意见，愿意承担房屋租赁合同及补充协议中有关金龙公司和名堂公司的所有权利义务。海岸物业答辩认为：一、确认补充协议关于30个固定停车位的约定，该约定对海岸物业公司有约束力，完全可以履行。海岸物业公司就门口约定的8个停车位在复函中作了回应，具体意见在复函上有体现。此后，金龙公司和名堂公司再也没有和海岸物业公司联系并协商确认具体车位的具体位置；二、垃圾问题及噪音问题均已及时处理妥善解决；三、金龙公司和名堂公司的上诉要求与事实不符，请求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审法院已查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，海岸房地产公司与金龙公司、名堂公司签订《房屋租赁合同》及《补充协议》、《补充协议（二）》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，原审判决认定其合法有效，适用法律正确。关于租赁合同关系的承租方何时由金龙公司和名堂公司变更为维多利亚公司。由于维多利亚公司的《确认函》系在2011年8月20日出具，海岸房地产公司和卡夫诺公司在2011年10月10日才第一次知悉维多利亚公司《确认函》的内容，在本案诉讼之前，金龙公司和名堂公司及维多利亚公司均没有通知海岸房地产公司和卡夫诺公司酒店已经成立或营业，维多利亚公司也未承诺取代金龙公司和名堂公司承担租赁合同项下承租方的权利义务。海岸房地产公司、卡夫诺公司于2011年10月10日获悉维多利亚公司愿意取代名堂公司及金龙公司承担租赁合同中承租方的权利义务，故维多利亚公司于2011年10月10日开始方成为新的承租方。海岸房地产公司、海岸卡夫诺公司诉请的是2009年10月1日至2011年5月15日期间的租金及滞纳金，此时维多利亚公司尚未成为新的承租方，名堂公司及金龙公司依旧负有向海岸房地产公司、卡夫诺公司支付租金的义务。关于租金起算时间，海岸房地产公司、卡夫诺公司交付的涉案房产因没有专用烟道导致环保部门不同意维多利亚公司在涉案房产设立酒店，据此应认定为海岸房地产公司、卡夫诺公司交付的涉案房产不符合合同约定，免租期应进行相应的顺延。2010年4月27日环保部门批复同意维多利亚公司在涉案房产设立酒店，涉案房产此时已符合合同约定，具备交付条件，故此时顺延期届满，名堂公司、金龙公司应从2010年4月28日开始支付租金。《补充协议》中约定30个固定停车位的具体位置及使用费用由名堂公司、金龙公司与海岸物业公司另行协商。2011年1月4日至2011年2月23日期间名堂公司、金龙公司与海岸物业公司之间的沟通函件亦显示海岸物业公司已积极进行了协调，但因涉案房产存在的停车位紧张的客观因素，故未能就30个固定停车位的问题达成一致，但海岸物业公司已承诺若维多利亚公司承接或举办大型会议，在提前知会的情况下海岸物业公司会在外围停车场提前预留停车位供酒店使用。综上，海岸物业公司在30个固定停车位的问题上是积极作为的，双方就部分停车位协商未果的原因和后果不能完全归咎于出租人海岸房地产公司和卡夫诺公司，名堂公司、金龙公司以海岸房地产公司、卡夫诺公司没有提供30个固定车位作为拒付租金的抗辩理由不成立，本院不予采纳。关于2010年4月28日至2011年5月15日期间的租金及滞纳金计算问题，原审法院处理得当，本院予以确认。综上所述，上诉人名堂装饰公司、金龙控股公司的上诉理由均不能成立，不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币42642.54元，由上诉人金龙控股集团有限公司、深圳市名堂装饰设计工程有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张 力审 判 员 杨 潮 声代理审判员 唐 毅二〇一三年十二月九日书 记 员 廖冉冉（兼）附录相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。