（2013）江蓬法民一初字第525号
裁判日期: 2013-12-09
公开日期: 2014-08-06
案件名称
林惠莲、陈念慈与曹存荣、广东建邦兴业集团有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
江门市蓬江区人民法院
所属地区
江门市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
林惠莲,陈念慈,曹存荣,广东建邦兴业集团有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）：第一百七十八条第一款；《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》：第四十一条；《最高人民法院关于审理涉外民事或商事合同纠纷案件法律适用若干问题的规定》：第五条第一款；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三条第一款；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十三条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第二百五十九条
全文
广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2013）江蓬法民一初字第525号原告：林惠莲，女，1972年9月17日出生，汉族，住江门市蓬江区。原告：陈念慈，男，1960年8月20日出生，香港永久性居民，住香港九龙。两原告的共同委托代理人：杨健强，系广东中权律师事务所律师。被告：曹存荣，男，1962年2月6日出生，汉族，户口所在地：开平市，住江门市蓬江区。现押于江门市看守所。委托代理人：方先波、林淑贞，分别系广东明思律师事务所律师、实习律师。被告：广东建邦兴业集团有限公司，住所地：广东省开平市。法定代表人：李文辉，该公司经理。委托代理人：张德明、吴湘玲，均系广东法制盛邦律师事务所律师。原告林惠莲、陈念慈诉被告曹存荣、广东建邦兴业集团有限公司（以下简称“建邦公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年2月4日立案受理后，依法适用普通程序，于2013年5月16日公开开庭进行了审理。原告林惠莲、陈念慈的共同委托代理人杨健强，被告曹存荣及其委托代理人方先波、林淑贞，被告建邦公司的委托代理人张德明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林惠莲、陈念慈诉称：2009年7月，被告曹存荣找到两原告，称江门市某广场二期由被告建邦公司负责承建施工，并向原告出示了被告建邦公司与江门市金汇房地产发展有限公司（以下简称“金汇公司”）签订的《建设工程施工合同》。同时曹存荣亦宣称金汇工程是由其负责并可以根据《建设工程施工合同》的约定出售部分抵顶工程款的商品房。两原告为进一步核实情况，多次和曹存荣到被告建邦公司的分支机构江门分公司核实商讨，广东建邦兴业集团有限公司江门公司是被告建邦公司设立的非独立法人分支机构，该分公司的负责人梁文杰表示同意此事。于是，两原告与被告曹存荣于2009年8月5日签订《协议书》，双方就转让江门市某广场二期H1型商品楼、房价款、付款时间、商品房交付时间、税收及违约责任等进行了约定。梁文杰表示同意并加盖了被告建邦公司的印章。上述《协议书》签订后，两原告按约定通过转账至被告曹存荣及建邦公司江门分公司的账户，合共支付了购房款人民币600万元。之后某广场开盘销售，两原告多次找曹存荣及梁文杰要求履行合同无果，后来得知曹存荣及梁文杰涉嫌诈骗被刑事拘留，两原告遂到公安机关报案。两原告认为被告曹存荣未能按协议约定交付房屋应返还购房款及承担违约责任，而被告建邦公司疏于对其设立的分支机构管理，其分支机构负责人梁文杰多次表示同意曹存荣出售房屋并私刻公章加盖同意的行为，导致两原告相信曹存荣有能力履行合同，被告建邦公司具有明显过错，应对两原告的损失承担赔偿责任。为此，原告起诉至法院，请求判令：一、被告曹存荣向原告返还购房款6000000元，并从2010年1月30日起按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息给原告；二、被告曹存荣向原告支付违约金3000000元；三、被告建邦公司对被告曹存荣负担的上述债务承担补充清偿责任。林惠莲、陈念慈在举证期限内提供的证据有：1、协议书，证明原告与被告曹存荣签订《协议书》，被告建邦公司加盖公章确认同意；2、进账单，证明原告委托江门市东骏置业投资有限公司将人民币200万元汇入广东建邦集团有限公司分公司的账户；3、收据，证明被告曹存荣确认收到原告支付的购房款人民币600万元；4、建设工程施工合同，证明被告曹存荣向原告出示被告建邦公司与江门市金汇房地产发展有限公司签订的《建设工程施工合同》及合同约定的条款。被告曹存荣辩称：当时是由第三方介绍原告林惠莲的哥哥林英华代理原告签订本案的协议书，双方签订协议后，林英华询问曹存荣能否独立处理本案的协议，并提出要求加盖广东建邦兴业集团有限公司的公章，以便证实是否可以由曹存荣单独处理这件事，曹存荣遂向广东建邦兴业集团有限公司江门分公司的负责人梁文杰陈述上述情况，梁文杰就写了一个证明，并加盖公章，梁文杰加盖公章的目的只是为了证明曹存荣可以独立处理本案协议书所涉及的事情。签订协议之前曹存荣将双方具备的条件与不具备的条件都向林英华反映清楚了，没有什么隐瞒的事情，与原告签订协议是曹存荣的个人行为。曹存荣的上述陈述与其在公安局、检察院及江门市中级法院关于与原告购房事宜的陈述是一致的。对于梁文杰加盖的公章是否为伪造，曹存荣对此并不知情。对于本案的协议，协议的签订人仅为原告与被告曹存荣，与第三方无关，对于原告汇入被告建邦公司江门分公司账户的款项，该款项已全部由曹存荣收取，对于本案的购房协议及建设工程施工合同，均应属于无效合同。曹存荣在举证期限内提供的证据有：江门市公安局对林惠莲、林英华的询问笔录复印件2份、江门市人民检察院对林惠莲、林英华的询问笔录复印件2份，证明原告与曹存荣之间的纠纷以及购房协议书的签订情况。被告建邦公司辩称：一、本案是基于原告林惠莲、陈念慈与曹存荣的房屋买卖合同关系而提起的房屋买卖合同纠纷之诉，原告主张建邦公司承担补充清偿责任突破了合同的相对性原则，没有任何事实和法律依据。本案的案由是房屋买卖合同纠纷，原告的第一、第二项诉讼请求（返还购房款和支付利息、违约金）是基于其与曹存荣签订的《协议书》而提出，依据是《协议书》的具体条款。根据合同的相对性原则和《合同法》的规定，合同当事人一方违约的，守约方可要求违约方承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，即合同的条款仅约束合同的各方（原告和曹存荣），而不能约束第三方建邦公司，一方违约的情况下，也仅能要求合同的违约方承担违约责任，而不能要求非合同主体方的建邦公司承担任何责任，包括返还购房款、支付违约金和利息。二、《协议书》不仅违反了国家法律的强制性规定，还属于无权处分，应当认定无效。原告对该《协议书》无效自身存在重大过失，应与曹存荣按各自的过错承担相应损失的责任。本案涉及的商品房在《协议书》签订时尚未取得预售证，更无取得所有权，但原告（甲方）和曹存荣（乙方）却在《协议书》中约定：“三、乙方保证拥有上述标的物的所有权利，甲、乙双方签订本协议视为乙方将上述标的物的所有权利实际移交给甲方，甲方有权销售上述标的物。”该约定明显违反了《物权法》第九条，《城市房地产管理法》第三十八条的强制性规定，《协议书》应属于无效合同。另外，本案涉及的商品房不仅不属于曹存荣所有，也不属于建邦公司所有，而是属于案外人江门市金汇房地产发展有限公司所有，曹存荣对上述商品房无权处分，而且至今上述商品房尚未能登记到曹存荣名下，且《协议书》的内容仍未经江门市金汇房地产发展有限公司追认，故曹存荣在本案属于无权处分，应认定无效。同时，原告对该《协议书》签订自身存在过错，应当承担相当的过错责任。原告在签订协议时，明确知道购买的商品房属于江门市金汇房地产发展有限公司所有，而非曹存荣所有，曹存荣对商品房的出售属于无权处分，原告因为曹存荣提供的房价远低于市场价格的高额利益诱惑下，甘冒曹存荣违约的高风险而与曹存荣签订《协议书》，原告对此存在重大过失，应承担因此给自身带来损失的所有风险，并对《协议书》的履行承担主要责任。而且原告在明知建邦公司与曹存荣之间没有代理关系，该售房行为是曹存荣个人行为的情形下，还岂图将责任推给毫无关联的建邦公司身上，这是推卸责任的恶意行为，对于建邦公司而言实属无理。三、《协议书》的签订、履行和违约均属曹存荣的个人行为，与建邦公司无关，建邦公司不应承担任何赔偿责任。建邦公司与曹存荣之间不存在卖房的委托代理关系，因此该《协议书》对建邦公司不产生任何法律效力。建邦公司从未委托任何人去出售涉案标的物，因此曹存荣与原告之间的房产买卖行为纯属于其个人行为，与建邦公司无关，而从《协议书》的内容来看，只对原告与曹存荣之间设定了权利义务，未对建邦公司设定任何权利义务，因此该协议书仅仅也是针对原告与曹存荣个人之间的买卖行为，而非建邦公司。《协议书》上建邦公司的盖章，并非建邦公司委托梁文杰所盖，而是梁文杰与曹存荣为了实施诈骗行为而私刻所盖，该盖章行为不是建邦公司的真实意思表示。根据梁文杰、曹存荣向公安机关的陈述得知，原告提供《协议书》上建邦公司的盖章并不是建邦公司真实意思表示，而是原告强烈要求梁文杰盖的，证实在签订《协议书》时，原告是知道曹存荣与建邦公司之间没有代理关系，该协议也与建邦公司无关。因此建邦公司无需承担任何责任。原告与曹存荣签订《协议书》是基于对曹存荣个人履约能力的信任，与建邦公司无关。原告在2009年7月21日已向曹存荣支付部分购房款，而双方之间的《协议书》于2009年8月5日才签订，也就是说在没有实际签订《协议书》前原告就基于对曹存荣个人的信任而支付了部分款项，双方之间早就有了交易共识，与建邦公司无关。而原告所称“第二被告（建邦公司）疏于对其设立的分支机构管理，其分支负责人梁文杰多次表示同意第一被告（曹存荣）出售房屋并私刻、加盖公章同意售房的行为导致两原告相信第一被告有能力履行合同，具有明显过错”的主张，明显违背基本客观事实，没有依据。原告在明知《协议书》为曹存荣个人行为后仍继续履行协议，其对曹存荣个人的履约能力作出了错误判断，该损失与建邦公司无关。从梁文杰加盖建邦公司印章时明确注明“协议条款全部内容由曹存荣承担”的语言表述的正常理解来看，曹存荣或梁文杰已向原告明示了《协议书》是曹存荣个人行为，产生的责任与建邦公司无关。而原告在明知曹存荣无权处分的情况下，在被明示建邦公司对协议内容不承担责任的情况下，仍坚持与曹存荣签订《协议书》进行交易，说明其签订《协议书》的真实原因是因为曹存荣提供的房价远远低于市场价格，而原告为了获取高额利益而不惜甘冒风险签订无效协议而导致的，与建邦公司无关。曹存荣对外出售房屋的个人行为与其挂靠于建邦公司建设工程的行为是全然不同的两种法律关系，两者之间没有必然联系，因此曹存荣向原告出售房屋的行为是个人行为，与建邦公司无关，建邦公司无需为此承担法律责任。两者在法律形式上不同。挂靠经营是指公民、法人或者其他组织为了获得较好的经营资格、凭证、信誉或国家优惠政策等便利条件，与另一方主体（挂靠单位）达成协议，以该主体的经营资格、凭证或名义等进行经营活动，并向该主体支付一定报酬或“管理费”的一种经营活动；而房屋买卖则是一方转移房屋所有权于另一方，另一方支付价款的行为。挂靠经营是曹存荣必须以挂靠单位建邦公司的名义对外建设工程。而本案的房屋买卖是曹存荣以自己的名义向原告出售房屋，收取价款的行为。根据《广东省高级人民法院关于经济审判适用法律几个具体问题的意见（试行）》第四部分“关于挂靠经营纠纷案件的处理问题”的第5条“挂靠者在挂靠期间，以自己或他人的名义对外进行民事活动，产生债务被起诉时，被挂靠者不参加诉讼，不承担清偿责任。”的规定，建邦公司亦不应对曹存荣的卖房行为承担任何责任。两者法律后果不同。在挂靠经营关系中，建邦公司对曹存荣属于挂靠经营范围内的行为具有管理的义务，而对曹存荣超出挂靠经营范围的行为没有管理的权利。而本案曹存荣向原告出售房屋的行为不属于挂靠经营范围，是曹存荣的个人行为，建邦公司无权管理，亦无需承担法律责任。原告在起诉状中陈述的事实与曹存荣、梁文杰向公安机关所作的陈述也不一致。综上，请求依法驳回原告要求建邦公司承担补充清偿责任的诉讼请求，判令建邦公司无需承担任何责任。建邦公司在举证期限内无提供证据。本院根据以上证据及综合当事人的陈述意见查明以下事实：原告林惠莲、陈念慈提供的《协议书》（原件）显示：甲方：林惠莲、陈念慈，乙方：曹存荣，落款处林惠莲、陈念慈在甲方进行了签名，曹存荣在乙方进行了签名，时间：2009年8月5日，在落款时间下面加盖了“广东建邦兴业集团有限公司”印章，并注明“同意曹存荣将本协议书所涉及的商品房按约定转让，协议条款全部由曹存荣承担。”。上述合同主要约定：“一、被告曹存荣向原告转让位于江门市某广场二期H1型商品楼9、10、11、12、16层合共20套商品房（上述为工程名称，以公安门牌为准），面积约2500㎡，最后以房产测绘面积为准，转让价格为4000元／㎡，最后按房产测绘面积实结…四、签订本协议后7天内由原告支付人民币陆佰万元正给被告曹存荣…六、如标的物在2010年1月30日前仍未能领取预售证且金汇公司未能办理标的物的销售手续的，则被告曹存荣从签订本协议之日开始计算，按月息30厘一次性支付利息给原告…如至2011年1月30日未能领取预售证且金汇公司未能办理标的物的销售手续的，则被告曹存荣退回已收款项并支付相当于已收款项的50%作为违约金，此违约金不含之前被告支付给原告的利息……。”上述合同签订前后，两原告分别于2009年7月21日、8月7日向被告曹存荣支付了2000000元、1200000元、2400000元、400000元，合共人民币6000000元。被告曹存荣分别出具了《收据》四份，载明：“两原告交来某广场二期H1幢购房款（转账或现金转账）2000000元、1200000元、2400000元、400000元。”之后因于2009年4月，曹存荣未获得江门市金汇房地产发展有限公司的明确同意，售卖二期工程的楼房，涉嫌合同诈骗，而于2011年1月21日被江门市公安局蓬江分局采取强制措施，被告没有将房屋交付原告，原告也没有支付其余房款。原告认为被告曹存荣未按约定交付房屋应承担违约责任，被告建邦公司对其分公司负责人加盖公章并同意曹存荣售卖房屋具有明显过错，应对原告的损失承担赔偿责任，为此，原告起诉至法院。在庭审中，被告曹存荣确认上述协议上曹存荣签名的真实性。被告建邦公司否认上述协议上所加盖“广东建邦兴业集团有限公司”印章的真实性，经法庭释明，被告建邦公司对上述建邦公司印章的真伪性不申请鉴定。原告及被告曹存荣均陈述其双方已无法履行上述合同。另查明，原告陈念慈是持有香港特别行政区永久性居民身份证的居民。江门市某广场二期工程的建设单位为金汇公司。梁文杰原为建邦公司江门分公司的负责人。在庭审中，曹存荣陈述其是挂靠被告建邦公司并以该公司名义与江门市金汇房地产发展有限公司签订《建设工程施工合同》，二期工程实际是由其负责施工。本院认为：本案系因被告曹存荣在二期工程施工中向原告出售该工程的商品房而未履行交付房屋或退还购房款等引起的房屋买卖合同纠纷。由于原告陈念慈是香港居民，依据《最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）》第178条的规定：“凡民事关系的一方或者双方当事人是外国人、无国籍人、外国法人的；民事关系的标的物在外国领域内的；产生、变更或者消灭民事权利义务关系的法律事实发生在外国的，均为涉外民事关系。”本案属涉外房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”以及《最高人民法院关于审理涉外民事或商事合同纠纷案件法律适用若干问题的规定》第五条第一款、第二款的规定：“当事人未选择合同争议应适用的法律的，适用与合同有最密切联系的国家或者地区的法律；人民法院根据最密切联系原则确定合同争议应适用的法律时，应根据合同的特殊性质，以及某一方当事人履行的义务最能体现合同的本质特性等因素，确定与合同有最密切联系的国家或者地区的法律作为合同的准据法。”因本案原、被告未就合同争议应适用的法律作出明确的选择和约定，而双方发生合同关系的合同签订地、履行地及被告作为履行合同的一方的经常居所地均在中国，故本案应适用与合同有最密切联系的中华人民共和国法律对双方争议所涉及的法律问题作出认定和处理。综合分析原告的诉讼主张和双方当事人的举证、陈述，关于《协议书》是否有效的问题。原告提供的上述协议有原件，被告曹存荣也确认协议上曹存荣签名的真实性，该协议上列明的甲方和乙方分别为两原告与被告曹存荣，该协议是其双方真实意思的表示，没有违反法律的强制性规定，故两原告与被告曹存荣签订的《协议书》依法具有法律效力，双方均应依照约定履行各自的义务。对被告曹存荣及建邦公司抗辩提出曹存荣没有取得预售许可证及开发商的授权而出售上述房屋违反了相关行政法规、规章的规定等，上述协议应被认定为无效合同的意见，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条中“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，又因被告提出的行政法规、规章所约束的主要为房地产开发企业，该类法规、规章专门针对长期开发房地产的企业所进行的行政监管，而对于本案曹存荣作为一般个人与两原告自愿达成出售房屋的协议，上述法规、规章不起到必然对抗效力的约束，故对上述意见，本院不予采纳。关于本案违约责任如何承担的问题。首先对于《协议书》的合同主体确定问题，结合协议上列明的甲方和乙方情况，以及双方签订协议、履行协议、支付款项及收取款项等事项均在两原告与被告曹存荣之间进行，而被告曹存荣也陈述上述协议仅在其与两原告之间进行，两原告在庭审中也陈述上述协议的买方和卖方分别为两原告与被告曹存荣，故可以认定上述协议的主体为两原告与被告曹存荣。其次，对于违约过错的认定问题。根据被告曹存荣在庭审中的陈述，曹存荣在施工二期工程期间，其认为按其与金汇公司签订的《建设工程施工合同》约定及与该公司法定代表人口头上取得一致意见而向原告售卖上述建设中的房屋，但从《建设工程施工合同》中的内容，未能确定其双方是采取以房抵顶工程款还是直接以支付工程款方式进行结算工程款，曹存荣也未能举证证明其双方采取了以房抵顶工程款的方式或所选择的抵顶房屋就是本案其向原告售卖的房屋，其也未能举证证明其在向原告售卖房屋时已取得金汇公司的明确授权，由此，曹存荣无法向两原告交付房屋违反了其与原告的约定，造成本案合同无法履行的过错在于被告曹存荣。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因两原告与被告曹存荣均陈述其双方已无法履行合同，故原告要求被告曹存荣返还购房款600万元的请求，符合法律规定，本院予以支持。对原告要求支付利息及被告支付违约金的请求，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”结合两原告与被告曹存荣关于违约责任“如至2011年1月30日未能领取预售证且金汇公司未能办理标的物的销售手续的，则被告曹存荣退回已收款项并支付相当于已收款项的50%作为违约金”的约定，因被告曹存荣至今未向原告交付房屋，原告也未能举证证明其因被告违约而造成其具体的实际损失，包括损失的内容及金额，而被告提出原告要求支付的违约金过高，故本院依法对原告请求支付的违约金进行调整，参照违约金不超过造成损失的30%进行计算，酌情调整后，原告请求支付的违约金为180万元（购房款600万元×30%）。因此，对原告针对被告违约再请求支付利息及违约金的超出部分，因缺乏理据，本院不予支持。被告方就此提出的抗辩意见有理，本院予以采纳。对原告要求被告建邦公司对被告曹存荣负担的上述款项承担补充清偿责任的请求，因被告建邦公司不是本案合同的相对方，合同中的权利义务并未指向建邦公司，而曹存荣也陈述只是应原告的要求，才加盖建邦公司印章，以证明曹存荣可以单独履行合同的权利义务，建邦公司也否认其与原告之间建立本案合同关系，且协议上也列明“协议条款全部由曹存荣承担”，被告曹存荣亦明确以其本人名义与原告建立合同关系，故对原告的上述请求，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告建邦公司就此提出的抗辩意见有理，本院予以采纳。综上，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十九条之规定，判决如下：一、被告曹存荣应自本判决生效之日起十日内向原告林惠莲、陈念慈返还购房款人民币6000000元；二、被告曹存荣应自本判决生效之日起十日内向原告林惠莲、陈念慈支付违约金人民币1800000元；三、驳回原告林惠莲、陈念慈的其他诉讼请求。被告曹存荣如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费88150元，由原告林惠莲、陈念慈负担11459.5元，被告曹存荣负担76690.5元。如不服本判决，原告陈念慈可在判决书送达之日起三十日内，原告林惠莲及各被告可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审 判 长 吴晓兵审 判 员 李常明代理审判员 杨丽燕二〇一三年十二月九日书 记 员 钟英华 来源：百度“”