（2013）海民初字第14775号
裁判日期: 2013-12-09
公开日期: 2014-12-24
案件名称
北京韬晦致远投资有限公司与张XX租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市海淀区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京韬晦致远投资有限公司,张ＸＸ
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十四条，第九十七条
全文
北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2013）海民初字第14775号原告北京韬晦致远投资有限公司，住所地北京市丰台区临泓路鑫宝苑2号楼底商。注册号：110115011064848法定代表人张翠平，总经理。委托代理人张泽，北京市当代律师事务所律师。被告张XX，女。身份证号：×××原告北京韬晦致远投资有限公司（以下简称韬晦致远公司）与被告张XX房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人张泽，被告张XX到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告韬晦致远公司诉称，我公司与张XX于2009年12月20日签订房屋租赁合同，合同约定的租赁期限为2009年12月20日至2029年12月19日，租赁房屋系我公司自X1公司处租赁取得。2013年2月28日，X1公司向我公司送达提前终止租赁合同通知书，解除了其与我公司之间的租赁合同，并要求我公司于2013年3月18日腾退房屋，故我公司对租赁房屋不再享有合法出租权。我公司已于2013年3月12日向张XX发出提前终止租赁合同的通知，告知张XX于2013年3月18日前到我公司领取剩余租金、腾退房屋、办理解除租赁合同等相关手续，但至今张XX置之不理，故诉至法院，请求判令：1、确认双方之间的租赁合同于2013年3月18日解除，并由我公司退还张XX剩余租金50433.4元；2、张XX承担本案的诉讼费用。被告张XX辩称，不同意韬晦致远公司诉讼请求。2009年12月20日我从韬晦致远公司买租涉诉房屋，一下交齐了20年的钱，我是从报纸上看到的，买房子是为了孩子上学，在XXX那儿交的钱。2009年韬晦致远公司的人跟我说如果我不住可以给其代理出租，每月返给我1000元，什么时候我须住房就提前通知他们。当时我孙子上三年级，还没上中学，故我就找韬晦致远公司代理，并签署代理合同。第一年每月返我1000元，第二年我续签了一年，第三年我去XXX办事处说我不用代理了，但韬晦致远公司的人说不行，因房子在出租着，我须提前三个月通知韬晦致远公司。我就让韬晦致远公司又代理了一年。后来我孙子考上XXX，我须用住房，但韬晦致远公司依然不给我房子。我去交物业费，物业也不收。至今韬晦致远公司也不让我住，韬晦致远公司收着我的房租还收着别人的房租，我从2012年12月开始要房子，一直就没要回来。我没有违反合同中的任何约定。经审理查明，2007年8月14日，X2公司（甲方）与X1公司（乙方）签订房屋租赁合同，约定乙方承租X号商住楼地下X层、地上X至X层，租期2007年8月15日至2017年8月14日。2009年12月1日，X1公司（甲方）与韬晦致远公司（乙方）签订房屋租赁合同，约定乙方承租X号楼X层房屋，租赁期20年，自2009年12月1日起至2029年1月31日止，乙方不得擅自将所租房屋转借或转租他人使用，否则视为违约，甲方可即时收回房屋。2009年12月20日，张XX（承租方，乙方）与韬晦致远公司（出租方，甲方）签订廉租住宅租赁合同，约定张XX承租位于X号X单元X号房屋（以下简称X号房屋），租期自2009年12月20日至2029年12月19日止，月租金250元。该合同签订后，张XX向韬晦致远公司一次性交纳房租60000元。同日，张XX（委托人，甲方）与韬晦致远公司（承租人，乙方）签订物业委托代理合同，该合同约定：甲方自愿将X号房屋全权委托乙方代理出租，委托代理期1年，自2010年1月1日至2010年12月31日止，租金每月1000元。后该合同两次续签，租期自2011年1月1日至2012年12月31日止，其他合同内容不变。合同签订后，韬晦致远公司按约向张XX支付了2010年至2012年租金。2013年2月28日，X1公司向韬晦致远公司发送提前终止租赁合同通知书，该通知记载因韬晦致远公司违反合同中第5条第10款约定，擅自将所租房屋进行转租，双方就X号院X单元X层房屋签订的房屋租赁合同截止2013年3月18日终止，并要求韬晦致远公司于2013年3月18日前腾退租赁房屋。2013年3月12日，韬晦致远公司向张XX发送提前终止租赁合同通知书，该通知记载X号房屋系其自X1公司处租赁取得，X1公司发送提前终止租赁合同通知书后，该公司对租赁房屋不再具有合法出租权，故通知双方于2009年12月20日就X号房屋签订的北京市廉租住宅租赁合同于2013年3月18日终止；要求张XX于2013年3月18日前到该公司领取剩余租金50433.4元。另查，张XX与韬晦致远公司签订的物业委托代理合同于2012年12月31日期满后，韬晦致远公司未将X号房屋交付张XX使用。本案审理中，本院到X1公司进行了调查，该公司确认已与韬晦致远公司解除合同并于2013年3月下旬收回了出租给韬晦致远公司的房屋，现该公司委托其他公司对外出租该房屋。上述事实，有双方当事人陈述、租赁合同、通知书、汇款明细、调查笔录等证据材料在案佐证。本院认为，韬晦致远公司与张XX建立租赁关系系基于其与X1公司的前手租赁关系，在前手租赁合同被解除后，韬晦致远公司已不再具有出租房屋的合法权利，故本院对韬晦致远公司要求确认双方之间的租赁合同于2013年3月18日解除的诉讼请求予以支持。合同解除后，韬晦致远公司应向张XX返还剩余的租金，因双方签订的物业委托代理合同于2012年12月31日期满后，韬晦致远公司未将X号房屋交付张XX使用，故韬晦致远公司向张XX返还的租金数额应为50903.23元。本案中韬晦致远公司与张XX签订的房屋租赁合同不能继续履行，系韬晦致远公司过错所致，张XX虽未在本案中主张追究韬晦致远公司的违约责任，但不影响其另案提出主张。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条第二款，第九十四条第四项，第九十七条之规定，判决如下：一、北京韬晦致远投资有限公司与张XX签订的廉租住宅租赁合同于二Ｏ一三年三月十八日解除；二、北京韬晦致远投资有限公司于本判决生效后七日内退还张XX房屋租金五万零九百零三元二角三分。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费七十元，由北京韬晦致远投资有限公司负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，不服本诉请求的，交纳上诉案件受理费，不服反诉请求的，交纳反诉上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 庞 松人民陪审员 李绥奇人民陪审员 李蜀晋二〇一三年十二月九日书 记 员 苏 航 微信公众号“”