（2013）东二法厚民一初字第1771号

裁判日期: 2013-12-09

公开日期: 2015-01-21

案件名称

张治和与宋峰彬、陈平仔房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

东莞市第二人民法院

所属地区

东莞市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

张治和,宋峰彬,陈平仔

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条；《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十二条

全文

广东省东莞市第二人民法院民事判决书（2013）东二法厚民一初字第1771号原告（反诉被告，下称原告）：张治和，男，汉族，1968年3月1日出生，住安徽省阜南县。委托代理人：周秋军，广东林德律师事务所律师。被告（反诉原告，下称被告）：宋峰彬，男，汉族，1978年10月28日出生，住安徽省阜南县。委托代理人：罗正兵，广东华文律师事务所律师。委托代理人：叶永康，广东华文律师事务所辅助人员。第三人：陈平仔，男，汉族，1953年12月15日出生，住广东省东莞市。原告张治和诉被告宋峰彬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年11月4日受理后，被告宋峰彬在举证期限内提起反诉，本院对被告宋峰彬提起的反诉予以受理。另本院依照被告宋峰彬的申请，追加陈平仔为第三人参加本案诉讼。案件依法由审判员李阳河适用简易程序独任审理，并于2013年12月4日公开开庭进行了审理。原告张治和及委托代理人周秋军、被告宋峰彬及委托代理人罗正兵、第三人陈平仔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张治和诉称：2012年10月份原告与第三人陈平仔签订了一份《租赁合同》，由原告承租陈平仔位于东莞市厚街镇新围九名山村新河西路五巷＊号厂房，该合同约定原告可以将厂房分租。之后原告��被告签订了一份《厂房租赁合同》，由原告将上述厂房的一部分分租给被告用于生产经营，但是2013年8月份，被告取消了专门用于缴纳电费的账户，并拖欠电费、水费、污水及垃圾处理费，原告逼于无奈，为被告垫付了上述一切费用及相应的滞纳金。另外，被告在租赁期间私自拆除厂房窗户、拆除围墙、损坏天花，导致原告向陈平仔赔偿厂房维修费21，320元，对于上述相关费用，原告多次找到被告协商，要求被告支付给原告，但是被告拒不支付。原告认为，被告在租赁期间违反合同约定义务，拒不缴纳水、电费等费用。同时，未经原告许可，擅自拆除、毁坏厂房，致使原告遭受重大经济损失。为维护原告的合法权益，现向法院提起诉讼，请求法院依法判令：1.被告立即支付原告垫付的电费28，371.25元、水费181元、污水处理费62.5元、生活垃圾处理费600元，及支付上述��项相应的利息损失（利息按中国人民银行规定的同期短期贷款利率从起诉之日起计至全部款项付清之日止）；2.被告立即支付原告垫付的厂房维修费21，320元及支付相应的利息损失（利息按中国人民银行规定的同期短期贷款利率从起诉之日起计至全部款项付清之日止）。上述款项共计50，534.75元；3.被告承担本案诉讼费用。另原告当庭增加诉讼请求：被告支付2013年10月份的使用费5，000元。被告宋峰彬辩称：一、案涉的房屋租赁合同为无效合同，有关的保证金应予以退回；二、被告已经支付的25，000元保证金没有退还；三、原告诉请的损失与被告没有关系，也不存在；四、导致案涉合同中止是因为原告违约及违法盗窃被告的用电造成，有关的法律责任应由原告承担。第三人陈平仔对原告的起诉述称：原告确实给了第三人厂方维修费21，320元，第三人收到供电局催缴9月份电费的电话，也叫了原告去交，其他情况不清楚。被告宋峰彬对原告张治和提起反诉称：在本案中，被告租赁原告转租的房屋后，被告为此投入大量资金对租赁房屋老化的电力系统进行改建、扩建和增建，对厂房内的灯光照明系统、供水系统进行增建，并对厂房进行增建扩大。但被告在使用房屋期间经常发现用电高于正常，2013年6月份，被告发现原告盗窃被告的工业用电，原告擅自将其工业设备电力系统偷偷通过隐蔽手段接入被告的电路系统，因此被告找原告质问，原告自觉理亏也同意承担5，000元的电费，但原告事后又以各种理由推脱拖延，经被告多次催讨，原告却以种种理由有意妨碍被告正常使用租赁房屋，2013年9月被告被迫留下曾投入大量资金增建、扩建的案涉厂房而搬厂，为此被告遭受到巨大经济损失。为维护被告的合法权益，现向法院提起反诉，请求法院依法判令：1.原告退还被告的保证金25，000元；2.原告赔偿被告的经济损失37，500元。（垫付电费5，000元、增建铁皮棚房工程款7，000元，增建高压电线路工程款7，500元，更换高压电电源总开关工程款5，000元，增建厂房电源开关设备、照明设备、供水设备等添加物工程款5，000元，厂房搬迁费用8，000元）；3.原告承担本案诉讼费用。原告张治和对被告宋峰彬的反诉答辩如下：一、按照合同约定，是被告违约在先，保证金应予以没收；二、电费押金只有15，000元，不存在被告主张的保证金25，000元；三、被告主张的经济损失37，500元没有任何事实及法律依据，应予以驳回，再者，即使被告搬迁厂房支出了一定费用，也与原告无关。第三人陈平仔对被告宋峰彬的反诉述称：1、不清楚保证金是多少；2、第三人之前看到有建铁皮房，但不知道是谁建的，第三人看到被告在拆铁皮房，就叫其不要拆，之后就不清楚了；3、其他的情况不清楚。经审理查明：原告与第三人陈平仔签订了租赁合同，约定原告向陈平仔承租位于东莞市厚街镇新围九名山村的房屋，租期自2012年11月1日至2016年10月1日止。之后，原告将自陈平仔处承租的厂房分租一部分给被告宋峰彬，其中厂房400平方米，宿舍100平方米，合同约定租期自2012年10月17日至2015年11月15日止，前30天为装修期，装修期内免收租金，正式起租时间为2012年11月15日；厂房、宿舍共计每月租金为5，000元（人民币，下同）；双方签订合同时，被告向原告支付保证金10，000元，水电费保证金15，000元，合同期满，被告付清租金、水电费等一切费用后，原告将保证金全额退还给被告；被告须于每月15日前交付租金，逾期10天未付租金，原告有权终止合同；原告为被告提供用水用电，水、电的收费标准，按自来水厂及供电局的统一标准执行，供电变压器由原告提供，供电量为100千伏安，高压线路拉至被告配电箱为止；被告应保持厂房和宿舍原貌，不得随意拆改建筑物、设施、设备，如被告需改建或维修建筑物，须经原告同意方能实施。原告主张被告是在2013年10月份自行搬离厂房，并拖欠了2013年8月份的电费24，892.9元，2013年9月份的电费3，479.25元；2013年8月的污水处理费45.9元、生活垃圾处理费300元、水费137.5元；2013年9月的污水处理费16.6元、生活垃圾处理费300元、水费43.5元。原告提交了2013年8月份、9月份的电费发票、银行缴费凭证，载明2013年8月份电费的计费时段是从2013年8月4日至2013年9月4日，9月份的电费是从2013年9月4日至2013年10月4日。原告称其提交的电费、水费、污水处理费、生活垃圾处理费等发票、收据均是应由被告承担的，被告对原告提交的前述电费、水费、��水处理费、生活垃圾处理费等发票、收据真实性予以确认，但主张这些费用，是整个厂房的费用，而原告也有使用，故原告也应承担，另被告在2013年9月15日之前已经搬离了案涉厂房。经查，案涉厂房有两个电表，原告提交的电费发票所对应的电表是由被告所使用，而根据被告提交的其支付电费的银行对账单及客户电费清单，被告在案涉厂房已支出的电费平均每月电费约15，000元。被告主张，原告一直有使用被告的电，但没有证据证明。另被告申请的证人冯某出庭作证称，原、被告都在使用案涉厂房，一人一半。原告称案涉厂房只有一个水表，是被告使用，原告很少生产，没有用水，第三人称不清楚原告有无用水，原告工厂的工人不多，被告则主张原告也有生产。关于被告的搬离时间。被告称自己是2013年9月15日全部搬走的；第三人陈平仔称被告应该是国庆前搬走的，证人冯某称被告应该是2013年8月或9月份搬走的。关于原告主张的维修费。被告主张其没有损坏案涉厂房。而原告则称被告搬进去不到一个月就把厂房的窗户和两个房间拆了，当时原告没有通知房东，因为被告说走的时候修好，房东是在2013年10月份索赔房屋维修费；另案涉厂房大概是2008年左右开始使用，分租给被告之前，没有检查过厂房，但被告自己看过。第三人陈平仔称其是在2013年9月份来调解原、被告之间铁皮房的事情时发现房屋被损坏了，并称房屋是被告损坏的。原告提交了照片及由第三人陈平仔出具的一份证明、收据。原告提交的证明、收据，载明原告已向第三人陈平仔支付了房屋维修费21，320元。被告对原告提交的证明及收据真实性不予确认，理由为证明的双方存在利害关系，不排除其存在串通、捏造经济损失的可能；原告也没有证据证明该损失是由被告租赁期间导致和造成，厂房在交付给被告使用前就存在上述瑕疵，被告不应为此承担法律责任。被告对原告提交的照片真实性、合法性、关联性不确认，主张是事后由原告自行拍摄，被告没有参与，不排除显示的损坏情况是由原告自己造成。关于被告主张的保证金。被告于2012年10月23日向原告交付了10，000元的拉电押金和15，000元的水电费押金，合计25，000元。关于被告主张的垫付电费款、增建铁皮房工程款等经济损失。被告就其主张的垫付电费款等未提供任何证据予以支持。其中铁皮棚厂房，第三人陈平仔称看到被告拆除铁棚。另查明，涉案房屋未办理建设工程规划许可证等建设手续。以上事实，有原告提交的《租赁合同》、《厂房租赁合同》、业务受理单、水费票据、收据、证明及收据、客户抄表结算清单、电费发票，被告提交的《厂房租赁合同》、押金收据、客户电费清单、东莞供电局客户电费账单、东莞农村商业银行储蓄对账单以及本案一审庭审笔录附卷为证。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原告既未向本院提交案涉房屋的建设工程规划许可证，也未向本院提交案涉房屋经过主管部门批准建设的文件，应当承担举证不能的法律后果。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”故原、被告之间关于案涉房屋的租赁合同无效。本案的争议焦点为：一、被告应否支付涉案房屋2013年10月的使用费；二、原告诉请的水、电费有无依��；三、原告诉请的房屋维修费应否支持；四、被告诉请退回保证金有无依据；五、被告诉请的垫付电费等各项经济损失有无事实依据。对于焦点一，一方面，第三人陈平仔及证人均称被告应该是在2013年10月份前搬离了案涉厂房；另一方面，从被告提交的已缴交的各月电费情况来看，2013年9月的电费仅为3，479.25元，远远低于前几个月，也就是说该月被告已未正常生产；另，原告也未能提交被告电表2013年10月份还产生了电费的证据。因此，本院认定被告是在2013年9月份搬离了案涉厂房，原告诉请被告支付案涉厂房2013年10月份的使用费，没有事实依据，本院不予支持。对于焦点二，关于电费。原告确实为被告垫付了2013年8月份的电费24，892.9元、2013年9月份的电费3，479.25元，合计28，372.15元。被告主张该部分电费，原告也有使用，但并未提供任何证据，本院不予采信。故��部分电费，被告应当向原告返还，但原告只诉请28，371.25元，这系原告对自身权利的合法处分，本院予以确认，故本院认定，被告须向原告返还的电费数额为28，371.25元。关于水费181元、污水处理费62.5元、生活垃圾处理费600元。虽然原告称其做贸易，不需用水，但因原告也同样有使用厂房，且也有工人，故本院认定原告对案涉厂房的水费、污水处理费及垃圾处理费也应承担，因原告未举证证明双方各应承担比例，本院认定原、被告对前述费用各承担一半，即被告应向原告返还前述费用的一半数额，即水费90.5元、污水处理费31.25元、生活垃圾处理费300元。原告主张超过部分，本院不予支持。对于焦点三，首先，原告在庭审中确认其在将案涉房屋分租给被告时，并没有对房屋进行检查，现原告也未提交证据证明其将案涉房屋分租给被告时，案涉房屋的具体情形；其��，第三人陈平仔在庭审中称其对原告将案涉房屋出租给被告的具体情况不了解，但其又称房屋是被告损坏的，但陈平仔也未提交证据证明被告损坏房屋的具体情况，因此，本院对于陈平仔的该陈述不予采信。至于，原告提交的陈平仔出具的证明和收据，即使属实，也系原告与陈平仔之间形成，被告并不确认，该证据对于被告是否损坏房屋并无证明力。综上，原告未能提供充分的证据证明被告损坏了案涉房屋，需要赔偿房屋维修费21，320元，因此，本院对于原告该主张不予支持。对于焦点四，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，原告收取的被��的押金应予以退还。现原告收取了被告支付的拉电押金10，000元和水电费押金15，000元，共计25，000元，即法律上的保证金，原告应予以返还。故本院对于被告诉请原告返还保证金25，000元，本院予以支持。对于焦点五，首先，被告对于其主张的垫付电费、增建铁皮棚房工程款，增建高压电线路工程款，更换高压电电源总开关工程款，增建厂房电源开关设备、照明设备、供水设备等添加物工程款、厂房搬迁费用等未提交任何证据予以证明；其次，关于铁皮棚，被告也已拆走；因此，被告未能提交任何证据证明其主张的经济损失，本院对于其主张的经济损失不予支持。综上，被告须向原告返还电费28，371.25元、水费90.5元、污水处理费31.25元、生活垃圾处理费300元，即被告须向原告返还的款项数额合计为28，793元，而原告须向被告退还保证金25，000元，二者相抵，被告须向原告支付的款项为3，793元。原告主张超过部分，本院不予支持。至于原告主张的利息，也应以3，793元为基数，自起诉之日即2013年11月4日起，按照中国人民银行规定的同期限流动资金贷款基准利率计至该款项付清之日止。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告宋峰彬于本判决生效之日起三日内向原告张治和支付3，793元及利息（利息以3，793元为本金，按照中国人民银行规定的同期限流动资金贷款基准利率自2013年11月4日起计至款项付清之日止）；二、驳回原告张治和的其他诉讼请求；三、驳回被告宋峰彬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费532元，反诉受理费661元，合计1，193元，由原告承担500元，由被告承担693元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员　　李阳河二〇一三年十二月九日书记员　　陈翠环第9页共9页关注公众号“”