（2013）一中民终字第12966号
裁判日期: 2013-12-09
公开日期: 2014-06-17
案件名称
付秀英等与高士军农村房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第一中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
付秀英,赵树成,高士军
案由
农村房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2013）一中民终字第12966号上诉人（原审被告）付秀英，女。委托代理人赵思迪（付秀英之孙女）。委托代理人田凤素，北京市华尔泰律师事务所律师。上诉人（原审被告）赵树成，男。委托代理人赵思迪（赵树成之女）。委托代理人田凤素，北京市华尔泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）高士军，男。委托代理人吕俊玲（高士军之妻）。委托代理人刘满云，北京市昌平区马池口镇法律服务所法律工作者。上诉人付秀英、赵树成因农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2013）昌民初字第10538号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人赵树成及其与付秀英的共同委托代理人赵思迪、田凤素，被上诉人高士军及其委托代理人吕俊玲、刘满云均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高士军在一审法院起诉称：2008年5月2日，赵春荣去世后，我卖予赵春荣的房产始终由其继承人即妻子付秀英和儿子赵树成占有使用。因我与赵春荣之间于2000年3月13日签订的农村房屋买卖合同违背了土地管理法有关规定，特诉至法院，请求：1、确认我与赵春荣之间于2000年3月13日签订的房屋买卖合同无效；2、付秀英、赵树成将坐落在昌平区×村×号院返还给我；3、诉讼费由付秀英、赵树成承担。付秀英、赵树成在一审法院答辩称：我们不同意高士军的诉讼请求。1、高士军起诉的主体有误，我们不是合格的被告主体，虽然我们有继承关系，但是合同效力是身份问题，我二人不是适格的主体；2、该房屋买卖协议加盖有村委会的公章，表示村委会认可高士军出卖房屋，而且村委会以监督机关的身份出具了买卖房屋草契，也在镇财政所办理了契税，表明镇政府也认可该买卖行为，所以该合同不属于无效；3、高士军在村中另有宅基地和房屋居住，根据一户一宅的原则，村民无论如何只能取得一块宅基地，高士军与本案诉争的房屋及宅基地没有利害关系，无权提起诉讼，故请求法院驳回高士军的诉讼请求。北京市昌平区人民法院经审理查明：赵春荣与付秀英系夫妻关系，赵树成系二人独子。2000年3月13日，高士军和赵春荣签订《买卖房屋协议书》，内容为：”今有北京市昌平区×村村民高士军，门牌号×号，愿将个人财产北屋卖给赵春荣，男，身份证号：×××，永久为业，归赵春荣永久使用管理，经双方协商达成一致，条件如下：一、高士军必须保证一次性将房屋产权交给赵春荣使用，其余任何人不得干涉、争议等，其亲属无有争议权等；二、赵春荣自签字协议付清款项，开始执行协议的所有权，并对此房屋有居住权、管理、修理、转让、出卖、出租等权力；三、协议生效之日起，高士军的房屋产权证转移给赵春荣继续使用（房屋产权使用证壹份）；四、协议生效后，此院内的水电费赵春荣支付；五、双方一致同意此房定价一次性买计2.4万元整；六、此房屋的各项手续费由赵春荣办理，空口无凭，立字为据；七、遇有国家征占此地或不可抗拒的自然灾害，由接手后个人应负。卖房人：北京市昌平区×村高士军，中证人：高长德，买房人：赵春荣”，该合同后还加盖有该村村民委员会的公章。2000年3月14日，高士军办理了《买卖房屋草契》，其中约定的房屋价格为15000元，其中记载的该宅院的四至为：东至刘长林墙、西至高合太墙、南至关道、北至高士强。上述《买卖房屋协议书》签订后，赵春荣给付高士军2.4万元，高士军将诉争房屋及院落交付给赵春荣居住使用，赵春荣于2000年3月13日向该村村民委员会交纳了买房手续费1000元，并于2000年3月14日向镇财政所交纳了契税600元。2008年5月2日，赵春荣去世，上述宅院及房屋一直由赵春荣亲属居住使用。该宅院的集体土地建设用地使用证的登记使用人为高士军，四至为：东至刘长林、西至关道、南至高合太、北至高士强。庭审中，经释明合同无效的相关法律规定，付秀英和赵树成表示如果本案合同无效，其要求高士军赔偿损失，但表示另行起诉解决此事。付秀英和赵树成均为非农业家庭户；高士军为本村农业家庭户，其在本村另有一处宅基地，高士军表示该宅基地系自己将亲属高长林养老送终后继承所得。上述事实，有当事人陈述、户口簿、《买卖房屋草契》、集体土地建设用地使用证、《买卖房屋协议书》、《买卖房屋契约》、契税交纳票据、契证、照片等证据材料在案佐证。北京市昌平区人民法院判决确认：根据我国相关法律规定，宅基地属村集体所有，宅基地使用权系农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。在本案中，诉争合同的相对人赵春荣现已去世，其继承人即付秀英、赵树成也未表示放弃继承合同的权利义务，故付秀英、赵树成作为本案被告符合法律规定，其辩称的诉讼主体不适格一节，无法律依据，不予采纳。同时指出，合同效力系法律对当事人合同行为的价值判断，合同是否有效，在本案中不取决于当事人的身份情况，故付秀英、赵树成关于合同效力具有人身属性的辩解，不符合法律规定，不予采纳。赵春荣生前购买的房屋及院落所使用的宅基地属于北京市昌平区×村，而其并非该村农民，且现其继承人也未在该村取得集体经济组织成员身份，故无权享有宅基地的使用权。高士军与赵春荣之间的买卖房屋协议违反了法律的强制性规定，侵犯社会公共利益，故应属无效。合同无效的，双方因买卖行为所取得的财产应予返还，故高士军的第二项诉讼请求，于法有据。但考虑到付秀英、赵树成腾退需要一定时间，故腾退期限酌情予以延长。经释明后，付秀英、赵树成表示不在本案提起反诉要求赔偿，而表示另行解决因合同无效引发的其它纠纷。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、高士军与赵春荣于二○○○年三月十三日签订的《买卖房屋协议书》无效；二、付秀英和赵树成将位于北京市昌平区×村×号的房屋及院落腾退给高士军，于判决生效后六十日内执行。付秀英、赵树成不服一审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求或发回重审；2、一审及二审诉讼费由被上诉人负担。上诉理由是：原审法院审理事实不清。原审法院判决与我国法律强制性规定相违背，高士军在本村另有一处宅基地，不符合一户一宅的管理规定。高士军与涉案宅基地无利害关系，无主体资格。请求二审法院支持我们的上诉请求。高士军同意原判并答辩称：一审法院依据案件事实作出的判决，认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，要求驳回上诉，维持原判决。本院经审理查明：本院查明的事实与一审法院判决认定的事实相同，本院予以确认。本院认为：根据我国相关法律规定，农村宅基地属于村集体所有，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，不允许转让。本案中，买卖双方并非同一农村集体组织的成员，双方买卖农村宅基地房屋的行为，违反了法律、法规的禁止性规定。故一审法院依据案件事实，确认高士军与赵春荣于二○○○年三月十三日签订的《买卖房屋协议书》无效，判决付秀英、赵树成腾退房屋的处理是正确的，符合法律的规定，本院予以维持。付秀英、赵树成要求确认合同有效，不同意腾退房屋的上诉请求，没有事实及法律的依据，其上诉请求不能成立，本院不予支持。综上所述，原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费七十元，由付秀英、赵树成负担（已交纳）。二审案件受理费七十元，由付秀英、赵树成负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 牛旭云审 判 员 刘 丽代理审判员 刘国俊二〇一三年十二月九日书 记 员 王湘羽书 记 员 林 娜 来源：