（2013）尖民初字第428号
裁判日期: 2013-12-09
公开日期: 2017-09-20
案件名称
冯玉生与李耀武买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
太原市尖草坪区人民法院
所属地区
太原市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
冯玉生,李耀武
案由
买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第八条第一款，第十条；《中华人民共和国合同法》：第五十七条，第五十八条
全文
太原市尖草坪区人民法院民 事 判 决 书（2013）尖民初字第428号原告冯玉生，男，1965年8月30日出生，汉族，山西省太原市村民，住山西省太原市。委托代理人赵健民，山西如光律师事务所律师。被告李耀武，男，1967年2月13日出生，汉族，山西省汾阳市村民，住山西省太原市，身份证号。委托代理人高清明，山西龙宇律师事务所律师。原告冯玉生与被告李耀武买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告冯玉生及其委托代理人赵健民，被告李耀武及其委托代理人高清明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告冯玉生诉称，2006年3月28日，原、被告签订房屋出售协议，原告将自己位于太原市尖草坪区柴村镇三给村青年街33号1户房屋一套及宅基地出售给被告，售价为96000元。协议达成后，原、被告履行了各自的义务，被告住在该院，迄今宅基地的户主还是原告，未办理过户手续。事后原告再向村委会申请宅基地遭到村委会的拒绝，原告再无宅基地，现在原告的儿子已成家，无房居住，为此原告的儿子向被告提出请求返还原告位于太原市尖草坪区柴村镇三给村青年街33号1户房屋，却遭到拒绝。原告认为依据法律规定，农村的房屋及宅基地不能买卖，原、被告签订的房屋出售协议违反了合同法的规定，理应确认该协议无效。为此，特向法院起诉要求确认原、被告签订的房屋出售协议无效，被告应返还原告位于太原市尖草坪区柴村镇三给村青年街33号1户房屋一套。被告李耀武辩称，首先，原告的陈述与事实不符。原告在三给村并非无房居住，并非没有宅基地。2006年，原告之所以出售其在三给村青年街33号1户的房子，就是因为他在三给村108小区又批下了一块宅基地，并且正在建造楼房。按照法律的规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，加之其建造新楼房急需用钱才将青年街房子卖给被告。其次，被告认为，原、被告之间签订的房屋出售协议并未违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效。迄今为止，国家并未有一部法律、行政法规强制规定不准农村的房屋买卖。且最高人民法院对相关案件的批复有过明确规定，如果农村房屋的买卖双方实际交付了房屋和全部价款，应当认定买卖有效，人民法院应当支持。再次，被告买下该房屋后，至今已经居住七年的时间，并于2007年投入了巨资进行了改建和扩建。东房和大门进行了重建，新盖了三间南房，安装了下水管道，改造重建了锅炉房，对室内进行了装修，总共投资三十多万元。原告现在反悔，不仅应当承担违约责任，而且应当赔偿被告的全部损失。最后，原告的诉讼请求权已经超过了两年的法定诉讼时效。原、被告签订协议时是2006年3月28日，并于2006年6月底前双方履行完毕。从协议履行完毕至今已有七年时间，远远超过了法定的2年诉讼时效。因此原告的诉请不受法律保护，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2006年3月28日，原告冯玉生与被告李耀武签订一份房屋出售协议，约定原告冯玉生将其位于太原市尖草坪区三给村青年街33号1户房屋以96000元的价格出售给被告李耀武，双方于同年农历6月底前履行完毕，如原告返悔违约，以房款的双倍赔偿被告。协议签订后，双方依照协议约定，原告腾出房屋交付被告居住使用，被告将房屋购置款96000元交付原告。本案诉争房屋太原市尖草坪区三给村青年街33号1户系太原市尖草坪区柴村街道办事处三给村村民委员会批准原告冯玉生使用的宅基地一处，该处宅基地占地面积0.2亩，准予建筑的房间包括正房3间，现该处宅基地的使用权人仍为原告冯玉生。2006年3月，原、被告签订房屋出售协议时，该处宅基地除院落外，包括正房3间、东房一间、锅炉房一间、南房三间、厕所一间及大门。被告李耀武购得房屋后，对房屋进行了部分拆除、改建及装修。庭审中，被告提供其与林州施工队签订的工程承包协议书及施工队收到装修款的收条用于证明其对房屋进行拆除、改建及装修的费用，对此原告认为承包合同真实性有异议，不认可其改建及装修费用。本案审理过程中，被告李耀武申请对诉争院落及院落内建筑物的现有价值进行评估鉴定，但因案件所涉宅基地无公开市场价值，无法进行评估，且房屋需与宅基地同时转让，无单独市场价值，故终结鉴定，对于原、被告之间就本案房屋的现有价值及改建装饰部分的价值未能出具专业性鉴定结论。上述事实的认定有房屋出售协议、北郊区村镇宅基地清查登记使用现状图、太原市中级人民法院法庭科学研究中心终结鉴定通知书、勘验笔录及原、被告当庭陈述在案佐证。本院认为，本案原、被告出售房屋涉及农村宅基地使用权的转让，我国相关法律规定，农村宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。因此原、被告之间所签订的就附着于宅基地上所建房屋买卖的出售协议，违反了我国相关法律法规的强制性规定，属无效合同，双方应返还因无效合同所得的利益，原告退还被告房屋购置款，被告将院落及房屋返还原告。同时被告在使用房屋期间，对房屋进行了部分改建及装修，对改建及装修费用原告应向被告进行补偿，但因被告所提供的装修费用非正式票据，不能确定其真实价值，法庭将酌情对该部分价值进行认定。本案原、被告双方明知法律法规禁止买卖农村宅基地而违法进行宅基地上房屋的买卖行为，是导致合同无效的原因，对此双方均有过错，故双方因此遭受的损失应各自承担责任，但本案诉争房屋自2006年起至今，房屋价值有所增长，虽鉴定结论未能确定房屋现有价值，但房屋价值增加的事实真实存在，双方因无效合同导致的所得利益返还的同时，应该将房屋的增值价差由原告向被告进行适当补偿。双方房屋出售协议中就纠纷处理方式进行了双倍赔偿的约定，虽主合同因违法而无效，但该条款系双方就纠纷处理方式的真实意思表示，其效力不受主合同无效的影响，房屋增值部分的差价，可参照该条款由原告向被告进行补偿。故依据《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十条、《中华人民共和国合同法》第五十七条、第五十八条的规定，判决如下：一、原告冯玉生与被告李耀武于2006年3月28日签订的《房屋出售协议》无效。二、被告李耀武将位于太原市尖草坪区柴村镇三给村青年街33号1户院落及院落内房屋归还于原告冯玉生，于本判决生效之日起三十日内履行完毕。三、原告冯玉生退还被告李耀武购房款9.6万元，并补偿原告房屋差价款9.6万元及院落内改建装修费用5万元，共计24.2万元，于本判决生效之日三十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2200元，由原告冯玉生负担1000元，被告李耀武负担1200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 长 李 磊审 判 员 张宇光人民陪审员 张凤兰二〇一三年十二月九日书 记 员 甄 配 百度搜索“”