（2013）朝民初字第40573号
裁判日期: 2013-12-09
公开日期: 2014-06-17
案件名称
肖爽与张文君房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市朝阳区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
肖爽,张文君
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十八条
全文
北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2013）朝民初字第40573号原告肖爽，男，1989年2月16日出生。被告张文君，女，1982年2月22日出生。委托代理人李小娟，北京市恒嘉律师事务所律师。原告肖爽（以下称姓名）与被告张文君（以下称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由本院审判员徐悦独任审判，公开开庭进行了审理。肖爽、张文君委托代理人李小娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。肖爽诉称：我与张文君于2010年9月26日签订《房屋租赁合同》，约定张文君将其位于北京市朝阳区呼家楼xx房屋出租给我，租期自2010年10月1日至2028年9月30日，年租金25000元。我依约支付张文君全部租金。2013年4月16日，北京市朝阳区人民法院认定上述《房屋租赁合同》无效，判令我腾退上述房屋。4月16日我和张华协商，让他们给我一个月的时间收拾东西，我将该房屋于5月15日将房屋交付所有权人勇志荣和张华。但是张文君迟迟未向我清偿租金及因合同无效为我带来的经济损失。我认为，张文君在签约过程中有过错。为此，我诉至法院要求张文君：1、返还剩余租金385416元；2、支付因合同无效为我造成的损失262145元。张文君辩称：肖爽实际使用房屋至2013年5月15日，因此我同意退还租金383333元。我认可在签约过程中原告没有过错，但我也没有过错。原告主张的损失没有实际发生，与本案没有联系，我不同意赔偿肖爽主张的损失。经审理查明：案外人勇志荣与张成业于1953年结婚，婚生二子，即张华和张文君之父张建。1998年11月27日，张成业去世。1993年12月20日，勇志荣取得北京市朝阳区呼家楼xx房屋产权证书。2010年6月改为成本价，登记的所有权人仍为勇志荣。该房屋建筑面积64.90平方米，为勇志荣与张成业的夫妻共同财产。2010年7月7日，勇志荣与张文君签订《存量房屋买卖合同》，约定勇志荣将上述房屋转让给张文君。当日，勇志荣与张文君办理了房屋权属变更登记手续，张文君领取了房屋所有权证。2010年9月26日，张文君与肖爽签订《房屋租赁合同》。约定张文君将涉案房屋出租给肖爽，租期自2010年10月1日至2028年9月30日，年租金25000元；第一年租金于2010年10月1日前支付，剩余17年房屋租金425000元于2011年10月1日前支付等。肖爽按照约定向张文君支付全部合同款项。张华曾因主张勇志荣与张文君所签房屋买卖合同无效诉至我院。2011年5月30日，我院一审判决确认该买卖合同无效。张文君对一审判决有异议，并提起上诉。2011年9月19日，北京市第二中级人民法院审理后认为，该房屋在遗产分割前为张成业各法定继承人共同共有，勇志荣未经其他共有人同意与张文君签订的《存量房屋买卖合同》无效，并据此驳回其上诉，维持我院原判决。此后，勇志荣、张华诉至我院要求对涉诉房屋进行法定继承。2012年3月23日，我院判决涉案房屋归勇志荣与张华共有；勇志荣享有该房屋三分之二的份额，张华享有该房屋三分之一的份额；勇志荣与张华一次性给付张建被继承人张成业遗产折价款270416.67元。张建对该判决有异议，上诉至北京市第二中级人民法院。2012年7月18日，北京市第二中级人民法院作出终审判决，驳回张建上诉，维持我院判决。此外，张文君曾经起诉肖爽，要求解除双方所签《房屋租赁合同》。2012年5月2日，我院驳回其诉讼请求。2012年7月23日，勇志荣与张华取得涉诉房屋的所有权证。2013年，勇志荣及张华再次诉至法院要求确认肖爽与张文君所签《房屋租赁合同》无效及腾退房屋等。2013年4月16日，我院判决：张文君与肖爽于2010年9月26日所签《房屋租赁合同》无效；张文君、肖爽于判决书生效后十日内负责腾退北京市朝阳区呼家楼xx房屋并交付勇志荣、张华；张文君按照每月三千五百元的标准支付勇志荣、张华自2012年8月1日起至实际腾退之日止的房屋使用费。肖爽因主张退还未使用房屋期间合同款项等诉至我院。审理中，肖爽表示因张文君过错导致合同无效造成其未使用房屋期间租金差额损失、借款支付合同款项的利息损失、装修和添附及搬家费等多项损失，其在本案中仅主张租金差额损失。对此，张文君表示不予同意。以上事实，有（2013）朝民初字第0518号民事判决书、《房屋租赁合同》及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。合同无效，意味着从合同成立即没有法律效力，应当恢复双方当事人订立合同前的财产状态。有过错的一方当事人应当赔偿对方因订立无效合同所受到的损失。这种损失赔偿应当为订立合同过程中的损失和履行合同过程中的损失。该“损失”应当是客观存在、有证据能够证明，且因订立无效合同而引起的。本案中，肖爽与张文君所签《房屋租赁合同》已经人民法院判决确认无效。根据现有情况可见，肖爽对于无效合同的订立没有过错，而张文君在家庭内部出现意见不一致的情况下，以低于市场价格、签订长期租赁合同的方式对该房屋进行处分，对订立无效合同存在过错。张文君没有合同依据，占有肖爽钱款属不当得利，故肖爽要求张文君返还其没有使用房屋期间款项的诉讼请求，本院予以支持，并将依据人民法院生效判决内容、肖爽实际腾退时间及张文君陈述意见等予以核定具体金额。肖爽与张文君签订涉案无效《房屋租赁合同》后，对于肖爽在订立和履行该合同造成的经济损失，如经查实，张文君应当予以赔偿。但是，肖爽在本案中主张的租金差额损失没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：一、被告张文君于本判决书生效后七日内返还原告肖爽人民币三十八万三千三百三十三元；二、驳回原告肖爽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5138元，由原告肖爽负担1598元（已交纳）；由被告张文君负担3540元（原告肖爽已交纳，被告张文君于本判决生效后七日内给付原告肖爽）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 徐 悦二〇一三年十二月九日书记员 郭天天 关注公众号“”