（2013）穗天法民四初字第1160号
裁判日期: 2013-12-09
公开日期: 2014-11-22
案件名称
广州市地下铁道总公司与彭素妹、彭康怀租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
广州市天河区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国担保法》：第十六条，第十九条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十四条
全文
广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2013）穗天法民四初字第1160号原告广州市地下铁道总公司，住所地在广州市海珠区新港东路618号南丰汇环球展贸中心写字楼11-14层。法定代表人丁建隆，总经理。委托代理人王金兴、钟云剑，依次为广东格林律师事务所律师、律师助理。被告彭素妹，女，1965年6月1日出生，汉族，住广东省陆河县。被告彭康怀，男，1965年1月11日出生，汉族，住广东省陆河县。原告广州市地下铁道总公司（下简称“地铁公司”）诉被告彭素妹、彭康怀租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告地铁公司的委托代理人王金兴、钟云剑到庭参加诉讼。被告彭素妹、彭康怀经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告地铁公司诉称：2008年12月30日，原告和被告彭素妹签订《广州市房屋租赁合同》（下称“《租赁合同》”）及《补充协议》。《租赁合同》约定，由原告将天河区燕都路77号（下称“涉案房产”）出租给被告彭素妹用作肉菜分销店，租赁期限自2009年2月1日至2014年5月20日，其中约定2009年2月1日至2009年5月31日间的租金为每月24560元。《补充协议》第二条约定，涉案房产的管理费、水电费、煤气费、电话费、商业税费等均被告彭素妹承担；第三条约定，租赁期间原告转让房产所有权不必经被告彭素妹的同意；第四条约定，若被告彭素妹拖欠租金的，原告有权收取滞纳金，按拖欠租金费用每月3%支付。被告彭素妹与被告彭康怀是夫妻关系，而且对被告彭素妹签订的《租赁合同》及《补充协议》所产生的法律责任作连带责任的担保人。《租赁合同》及《补充协议》签订后，被告彭素妹并没依约支付2009年2月、3月的租金，合计拖欠租金49120元。另，2009年1月4日，原告和中国石化集团资产经营管理有限公司广东石油分公司（下称“石油分公司”）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，将涉案房产补偿给石油分公司。2010年2月11日石油分公司取得涉案房产的所有权。2010年12月28日，石油分公司出具《关于天河区燕都路77号房屋移交确认的复函》，确认2009年4月29日石油分公司和原告办理了物业交接手续，并于2009年9月收到4-6月租金。被告彭素妹承租涉讼房产后，因拖欠物业管理费，广东粤兴物业经营管理有限公司（下称“粤兴物业公司”）向广州市天河区人民法院提起诉讼，要求本案原告支付物业管理费及滞纳金［案号：（2010）天法民四初字第2672号］，一审支持粤兴物业公司的部分请求，判令原告向粤兴物业公司支付物业管理费、滞纳金、法院诉讼费、公告费，四项合计为：10177．86元，该案二审经广州市中级人民法院维持原判［案号：（2012）穗中法民五终字第738号］。原告已实际履行该判决。原告认为，原告与被告彭素妹签订的《租赁合同》及《补充协议》合法有效，双方应当遵照执行，但被告彭素妹拖欠原告2009年2月、3月份的租金未缴构成违约。另外，被告彭素妹拖欠物管费导致原告向粤兴物业公司支付合计10177.86元，直接造成原告经济损失，该损失理应由被告彭素妹承担。被告彭康怀与被告彭素妹既是夫妻关系，是被告彭素妹的担保人，应对被告彭素妹承担的法律责任承担连带责任。为维护原告合法权益，特起诉要求法院判令：1、被告彭素妹支付2009年2、3月租金49120元、滞纳金2210.4元，合计51330.4元，被告彭素妹并支付上述费用的利息（以51330.4元为基数，按银行贷款利率，自2009年3月11日起计至清偿之日止）；2、被告彭素妹支付由原告向广东粤兴物业管理有限公司支付的物业管理费7369.2元、滞纳金1533.66元、案件受理费275元及公告费1000元，合计10177.86元，并支付利息（以10177.86元为基数，按银行贷款利率，自2012年9月27日起计至清偿之日止）；3、被告彭康怀对被告彭素妹上述债务承担连带责任；4、被告彭素妹、被告彭康怀承担本案诉讼费。被告彭素妹、彭康怀未答辩。经审理查明：位于广州市天河区燕都路77号肉菜市场（以下简称案涉房屋）的产权人原为被告，自2010年2月11日起产权人变更为案外人中国石化集团资产经营管理有限公司广东石油分公司（下简称石油分公司）。《房地产登记簿查册表》记载：案涉房屋的建筑面积为614.09平方米，使用性质为非居住用房。两被告为夫妻关系。2008年12月30日，原告（出租人，甲方，下同）与被告彭素妹（承租人，乙方，下同）签订《广州市房屋租赁合同》及附件《补充协议》。《广州市房屋租赁合同》约定：甲方同意案涉房屋出租给乙方作肉菜分销店使用，建筑面积614平方米。租赁期限自2009年2月1日至2014年5月20日，其中2009年2月1日至2009年5月31日每月租金24560元，2009年6月1日至2010年5月31日每月租金27630元，2010年6月1日至2012年5月31日每月租金30700元，2012年6月1日至2013年5月31日每月租金32235元，2013年6月1日至2014年5月20日每月租金33847元。租金按月结算，由乙方在每月的第10日前支付。等等。《补充协议》约定：合同一经签订，乙方应缴相当于3个月的租金73500元作为押金，合同期满，乙方交清租金及水电、煤气、电话等相关费用后，甲方即退还乙方押金。管理费、水电费、煤气费、电话费、商业税费等由乙方自行向有关部门交纳。租赁期间，甲方如将房产所有权转移给第三方，应符合国家有关房产转让规定，不必经乙方同意，但甲方应提前按5天通知乙方，房产所有权转移给第三方后，享有原甲方的权利，承担原甲方的本合同执行，如有纠纷造成一切责任由原甲方负责。乙方必须依时缴纳租金及其它费用，如有无故拖欠，甲方有权收取滞纳金，滞纳金为实际欠租费用的3%；如拖欠租金25天，视为违约，甲方有权收回房屋，并不退还乙方押金。等等。被告彭康怀作为乙方担保人在上述《补充协议》中签名。上述合同签订后，原告将案涉房屋交付被告彭素妹使用。因被告彭素妹拖欠2009年2月、3月租金49120元及租赁保证金73000元，原告两次向被告彭素妹发函催缴（对此原告提供落款时间分别为2009年11月21日、2010年12月1日的《催交租金通知书》各一份及EMS邮寄详情单予以证明）。另查明，原告曾与案外人石油分公司签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》及《轨道交通六号线燕岭主变电站房屋补偿补充协议》，约定由原告将案涉房屋用作拆迁石油分公司原址房屋后的产权调换补偿。上述拆迁补偿协议书及房屋移交书上均未记载签署日期。原告为证明其将案涉房屋交付石油分公司的具体时间，提交了石油分公司于2010年12月28日向原告出具的《关于天河区燕都路77号房屋移交确认的复函》，内容为：根据双方签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》和《轨道交通六号线燕岭主变电站房屋补偿补充协议》，贵司将案涉房屋作为拆迁安置房置换给我司。2009年4月29日，我司于贵司办理了该物业交接手续，并在2009年9月收到该物业4-6月租金76750元。再查明：2010年11月3日案外人广东粤兴物业经营管理有限公司（下简称粤兴公司）以本案原告作为被告、本案被告彭素妹作为第三人，诉至本院［案号：（2010）天法民四初字第2672号］，要求被告清偿案涉房屋2009年2月至7月的物业管理费7369.2元及滞纳金。第三人在该案中未到庭应诉。该案一审审理中粤兴公司、原告均表示彭素妹于2009年2月-7月期间在实际使用案涉房屋，之后彭素妹就消失了。2011年10月本院作出一审判决，判令原告向粤兴公司清偿案涉房屋2009年2月至7月的物业管理费7369.2元及滞纳金，案件受理费275元、公告费1000元由原告负担。原告不服上诉，广州市中级人民法院以（2012）穗中法民五终字第738号民事判决二审驳回上诉，维持原判。（2010）天法民四初字第2672号民事判决生效后，原告向粤兴公司支付了物业管理费7369.2元、滞纳金1533.66元、案件受理费275元、公告费1000元，合计10177.86元。庭审中原告称：我方于2009年4月将案涉房屋交付石油分公司，被告彭素妹也向石油分公司支付2009年4月-6月的租金；根据上述生效判决，被告彭素妹实际经营至2009年7月。本院认为：原告与被告彭素妹签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后原告交付案涉房屋给被告彭素妹使用，被告彭素妹应依约支付租金。被告彭素妹承租期间案涉房屋所有权发生变动，原告于2009年4月29日与石油分公司办理了案涉房屋的交接手续，但被告彭素妹作为付款义务人未举证证明其已向原告支付房屋交接前的2009年2月、3月两个月的租金合计49120元（24560元／月×2个月），原告举证其曾发函催缴，但被告彭素妹至今未付，构成违约。原告要求被告彭素妹支付上述欠租，合法有理，本院予以支持。另，根据《补充协议》约定，被告彭素妹逾期支付租金的，滞纳金为实际欠租费用的3%，该滞纳金实为违约金，因此，被告彭素妹应付原告违约金1473.6元（49120元×3%），本院对原告主张的滞纳金超出上述1473.6元部分不予支持。鉴于《补充协议》约定逾期支付租金的违约金为欠付租金的3%，该约定是明确的，在被告彭素妹承担违约金后原告再要求被告支付上述租金及违约金的利息，缺乏理据，本院不予支持。被告彭素妹实际使用根据《补充协议》约定，租赁期间的物业管理费由作为承租人的被告彭素妹承担，但被告彭素妹未依约支付，导致原告作为原业主被作为物业管理公司的粤兴公司诉至法院，被告彭素妹在该案中是第三人，后原告根据法院生效判决向粤兴公司实际支付了2009年2月-7月期间的物业管理费7369.2元、滞纳金1533.66元、案件受理费275元、公告费1000元，合计10177.86元，因此原告现要求被告支付上述费用，并无不当，本院予以支持。但原告要求被告支付上述费用的利息，理据不足，本院不予支持。被告彭康怀与被告彭素妹为夫妻关系，被告彭康怀在《补充协议》上以被告彭素妹的担保人身份签字确认，且《补充协议》未明确担保方式，故被告彭康怀应依法承担连带担保的法律责任，现原告要求被告彭康怀对被告彭素妹上述付款义务承担连带清偿责任，合法有理，本院予以支持。被告彭素妹、彭康怀经本院合法传唤无正当理由不到庭，本院依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国担保法》第十六条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告彭素妹向原告广州市地下铁道总公司支付2009年2月、3月期间的租金49120元及违约金1473.6元。被告彭康怀对被告彭素妹上述付款义务承担连带清偿责任。二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告彭素妹向原告广州市地下铁道总公司支付2009年2月-7月期间的物业管理费7369.2元、滞纳金1533.66元、案件受理费275元、公告费1000元，合计10177.86元。被告彭康怀对被告彭素妹上述付款义务承担连带清偿责任。三、驳回原告广州市地下铁道总公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1690元，由原告广州市地下铁道总公司负担570元，被告彭素妹负担1120元。被告彭康怀对被告彭素妹负担的受理费1120元承担连带清偿责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长 李新程人民陪审员 肖小琴人民陪审员 李 郁二〇一三年十二月九日书 记 员 蒲肖明梁雅芝 关注公众号“”