（2013）锡滨民初字第1048号

裁判日期: 2013-12-09

公开日期: 2016-01-25

案件名称

施方奇与华润置地（无锡）有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

法院

无锡市滨湖区人民法院

所属地区

无锡市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

施方奇,华润置地（无锡）有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第一百零七条，第一百零八条，第一百一十九条第一款，第一百二十条

全文

江苏省无锡市滨湖区人民法院民事判决书（2013）锡滨民初字第1048号原告施方奇。委托代理人林悠，江苏锦程律师事务所律师，特别授权。被告华润置地（无锡）有限公司，住所无锡市滨湖区梁青路49号。法定代表人王印，该公司董事长。委托代理人田心静、华俊伟，江苏双汇律师事务所律师，特别授权。原告施方奇与被告华润置地（无锡）有限公司（以下简称华润公司）商品房销售合同纠纷一案，施方奇于2013年6月26日向本院起诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告施方奇的委托代理人林悠、被告华润公司的委托代理人田心静、华俊伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告施方奇诉称：2011年5月31日，原被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的无锡市幸福里（悦府）8栋11号门20层2001室房屋，建筑面积298.12平方米，总价854.1313万元，2013年6月30日前交房（含约定的装修）。后原告在2011年5月至11月期间付清了房款，但2012年12月却被被告告知因市场原因不能交付房屋。因多次与被告协商不成，遂成诉。请求判令：1、解除房屋买卖合同；2、被告立即退还原告购房款854.1313万元，并支付利息（按银行同期贷款利率自每笔购房款交付日计算至合同解除之日止）；3、被告应赔偿原告因解除合同而遭受的损失。在本案的审理过程中，原告与被告达成合意，被告于2013年11月7日先行返还原告购房款854.1313万元，原告遂将诉讼请求变更为：要求被告承担按银行同期贷款利率计算的、自每笔购房款交付日至购房款返还之日止的利息（计算至2013年6月30日为1079896.69元），放弃原第3项诉讼请求。被告华润公司辩称：1、被告属于合同约定的逾期交房超过60日的情形，而不是不能交房，原告有权解除合同，被告也愿意按约承担按照购房款的3%计算的违约金，但原告要求按照贷款利率支付利息的诉讼请求不能成立；2、原告存在重大过错及违约情形，被告依约有权解除合同，一是原告属于限购人群，但在订立购房合同时做了虚假陈述，二是原告存在逾期付款的重大违约情形，因此原告对合同解除应承担大部分责任；3、2013年3月被告已提出解除合同退还房款并作适当补偿的调解方案，但是原告予以拒绝，在原告起诉后，被告又于2013年7月10日书面声明先行退还房款及部分违约金，原告仍不同意，因此，2013年7月10日之后的利息属扩大的损失，应由原告自负。经审理查明：2011年5月31日，施方奇与华润公司签订了一份《商品房买卖合同》（编号8-11-2001，备案号201105310113），约定：施方奇购买华润公司开发的无锡市幸福里（悦府）8幢11单元20层2001号房屋，建筑面积298.12平方米，总价854.1313万元（含约定的装修）；买受人应于本合同签订时支付首付款84.1313万元，2011年6月15前支付270万元，同年7月31日前支付余款500万元；房屋经验收合格后在2013年6月30日前交付。合同第七条买受人逾期付款的违约责任约定：“逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。”合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：“逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”同日，双方还签订了《户内装修标准补充协议》及《户内装修及设备标准》，施方奇委托华润公司按约定标准对上述房屋进行装修，华润公司不向施方奇收取任何费用（包含材料、人工、管理费用在内的全部费用）。华润公司于2013年6月30日前完成该房屋的装修，并书面通知施方奇办理该房屋的交付手续。该协议还对房屋公共部位、外墙约定了装修标准。合同签订当日，施方奇签署了购房人申明陈述书，申明：“拟购的幸福里（悦府）8-11-2001住房符合无锡市关于‘对已有的1套住房的本市户籍居民家庭、能够提供本市一年以上纳税证明（或社会保险缴纳证明）的非本市户籍居民家庭，或符合省、市有关人才政策引进的非本市户籍高层次人才’的规定。如有虚假、不实申报等违规行为，本人愿意承担由此产生的‘不予受理房屋登记’等一切法律责任及经济责任。”在该陈述书备注栏中注明：“户主及配偶身份证，户口簿，结婚证，一年以上纳税或社会保险证明，符合省、市有关人才政策引进的非本市户籍高层次人才等证件复印件应另附。”华润公司作为核验单位在该陈述书上盖了章。合同签订后，施方奇按约支付了首付款84.1313万元，2011年6月9日支付150万元、6月14日支付200万元、8月25日支付200万元、9月27日支付120万元、11月23日支付100万元，付清了总房款。2013年3月13日，双方就房屋交付问题进行了磋商，华润公司方工作人员明确表示6月份交房肯定是不可能了，双方还就退还房款及赔偿利息损失进行了商谈，但未达成一致意见。庭审中，华润公司确认上述磋商是本着对施方奇负责的态度才明确告知他不再交房，且双方确实在交房日前已经协商不交房事宜。另查明：施方奇的住所地为常州市，2008年12月4日已领取（无锡市）太湖国际一街区46-101房屋的产权证。在2011年5月31日与华润公司签订上述购房合同时，施方奇填注的住址即为“太湖国际一街区46-101”。在本案审理过程中，本院于2013年7月9日至华润公司及售楼处进行调查，该公司工作人员表示，涉案楼盘第8幢仅售出施方奇这一套，无法完成整个大楼的装修，也无法通过整体的竣工验收，事实上，对于8号楼公司主观上不愿意去办竣工验收手续，客观上也确实没有去办，目前8号楼已停止销售和装修，公司要考虑好销售定位后再做销售。本院随即又查看了涉案房屋的现状：华润悦府8号楼11单元毛坯房整体已经建成，但楼房周围无配套道路通行，电梯无法正常使用，房屋套内除屋顶及地面有少量管道铺设外，无装修迹象，整个单元门厅及楼道无装修迹象。2013年7月10日，华润公司向本院作出《案件处理说明》，申明同意施方奇解除合同的诉请，愿意直接返还施方奇房款854.1313万元及按照合同约定的违约金256240元（已付房款的3%），但对于施方奇的其他诉讼请求不予认可。审理中，本院委托金融机构按照同期银行贷款利率、以施方奇分次付款为基数、截至2013年6月30日发生的利息进行计算，总额为1079896.69元，双方对此予以确认。同时双方还一致确认施方奇逾期付款违约金计算为48640元，施方奇同意在法院支持其诉讼请求的前提下，在华润公司应承担的违约金中扣除该款。2013年10月21日，原被告双方达成《退款协议》，即由华润公司于15日内先返还施方奇购房款854.1313万元。同年11月7日，华润公司返还施方奇全部购房款。以上事实及经过，由《商品房买卖合同》、《户内装修标准补充协议》、《户内装修及设备标准》、购房人申明陈述书、购房款交款收据、谈话录音光盘、太湖国际一街区46-101房屋所有权证、案件处理说明、本院谈话笔录、现场图片、开庭笔录等在卷佐证。本案的争议焦点为：1、导致合同解除的原因及责任承担；2、违约金如何计算；3、2013年7月10日被告作出《案件处理说明》之后的利息是否属扩大的损失。本院认为，施方奇与华润公司订立的《商品房买卖合同》属双方真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定全面履行自己的义务。关于争议焦点一，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，根据相关法律规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，另一方当事人可以解除合同。首先、从2013年3月双方协商的内容及本院调查及现场勘查情况可知，华润公司无法在约定的2013年6月30日前交付按照合同标准装修完毕、并符合交房条件的房屋是事实，而且双方确实在交房日前已协商不交房的事宜，诉讼中华润公司亦明确表示对涉案房屋不再进行装修，需要重新定位，具体交房时间无法确定，因此华润公司主客观上均构成了不能交房，该行为已经超出了合同第九条规定的出卖人逾期交房的情形，故施方奇以此为由要求解除合同，符合法律规定，应予支持。鉴于双方已在诉讼中达成《退款协议》，合同解除的事实已经发生，本院予以确认，但华润公司仍应承担施方奇基于法定解除权要求其承担的违约责任；其次、施方奇确属违反无锡市限购政策的买房主体，但该项政策属管理性规定，不必然导致合同的无效，且施方奇申明愿意承担暂不能办理住房登记的后果，华润公司作为核验单位，在施方奇作为非本市常住人员在购房合同明确填注另有住所时未予谨慎核验，在购房人申明陈述书上加盖核验章，主观上亦存在一定过错。因此，施方奇属政策性限购主体的事实，不导致无法实现合同目的的直接后果，与本案合同的解除之间不具有关联性，华润公司据此要求解除合同并由施方奇承担主要责任的辩称，本院不予支持；第三、施方奇未按合同的约定分期付款，其中有100万元的付款确属超过了合同约定最后期限60日后，但该部分付款仅占全部房款的11.7%，且华润公司并未因此即向施方奇主张解除合同，而是事实上接受了全部购房款，应视为以自己的行为表示同意继续履行合同，故华润公司据此要求施方奇承担解除合同的主要责任的辩称，本院亦不予支持。综上，华润公司不能交房的行为是导致合同解除的直接原因，施方奇要求行使法定解除权，并由华润公司承担解除合同的违约责任的主张，于法有据，本院予以支持。关于争议焦点二，华润公司不能交房的行为已构成根本性违约，应承担解除合同的违约责任，由于该行为不属于合同第九条约定的“逾期交房”的情形，故华润公司要求按照该条款计算逾期交房违约金的辩称不能成立，本院不予支持。854.1313万元的购房款在华润公司返还施方奇之前被华润公司实际占有，施方奇要求华润公司承担按银行同期贷款利率、自每笔购房款交付日计算至购房款返还之日止的利息损失作为违约金，应属合理、恰当，本院予以支持。双方在庭审中已一致确认截至2013年6月30日，按照施方奇分次付款为基数计算的利息总额为1079896.69元，本院予以确认，华润公司另应支付施方奇以854.1313万元为基数、比照中国人民银行同期贷款利率计算的自2013年7月1日起至购房款返还日即2013年11月7日止的利息。在合同履行过程中，施方奇确实具有逾期付款的违约情形，虽该情形不导致合同的解除，但施方奇同意在华润公司应承担的解除合同违约金中直接扣除48640元，本院予以认可。关于争议焦点三，根据相关法律规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，施方奇在诉讼前就多次积极地与华润公司协商解除合同事宜，在2013年7月10日华润公司作出《案件处理说明》之后，亦一直在法院主持下与华润公司就解除合同、返还购房款及赔偿事宜进行协商，由于双方对责任承担认识差异较大未果。本院认为，双方对争议的解决持续处于磋商状态，且该种协商的合意应为解决争议的整体方案，而不是仅限于返还购房款的单方的、强制性的提议。此外，在2013年11月7日双方办理返还购房款手续之前，该笔854.1313元房款一直处于华润公司的占用之下，相应的利息不属于“扩大的损失”范畴。因此，华润公司的该项辩称本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十九条、第一百二十条之规定，判决如下：华润公司应于本判决生效后立即向施方奇支付以购房款854.1313万元为基数、自每笔购房款交付日计算至购房款返还之日（2013年11月7日）止的利息（比照中国人民银行同期贷款利率计算，计算至2013年6月30日为1079896.69元）；其中扣除施方奇同意承担的逾期付款违约金48640元。如果华润公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费79078元、保全费5000元，合计84078元，由施方奇负担1016元，由华润公司负担83062元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审　判　员　　尤曦红代理审判员　　贾　俊人民陪审员　　王　芹二〇一三年十二月九日书　记　员　　蒋　龄本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。微信公众号“”