（2013）贵民二终字第210号
裁判日期: 2013-12-09
公开日期: 2014-10-31
案件名称
胡威、黄颖与贵港市华景房地产开发有限公司、中国工商银行股份有限公司贵港分行商品房买卖合同纠纷一案民事判决书
法院
广西壮族自治区贵港市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区贵港市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
胡威,黄颖,贵港市华景房地产开发有限公司,中国工商银行股份有限公司贵港分行
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十二条，第一百一十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广西壮族自治区贵港市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）贵民二终字第210号上诉人（一审原告）胡威，男，住贵港市江北东路××垌小区××号。上诉人（一审原告）黄颖，女，住贵港市江北××路××院××号。上列两上诉人的共同委托代理人梁期。被上诉人（一审被告）贵港市华景房地产开发有限公司，住所地贵港市××大道与迎宾大道交汇处。法定代表人林素芳。委托代理人黄雄高。委托代理人韦艳媚。一审第三人中国工商银行股份有限公司贵港分行，住所地贵港市××院。代表人陈宇红，该行行长。上诉人胡威、黄颖因与被上诉人贵港市华景房地产开发有限公司（以下简称华景公司）、一审第三人中国工商银行股份有限公司贵港分行（以下简称中行贵港分行）商品房买卖合同纠纷一案，不服贵港市港北区人民法院（2013）港北民初字第1058号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年10月31日受理后，依法组成由审判员陈香妙担任审判长，审判员黄钰雄、代理审判员陈朵朵参加的合议庭，于同年11月19日公开开庭审理了本案。书记员陆海美担任笔录。上诉人胡威、黄颖及其共同委托代理人梁期，被上诉人华景公司的委托代理人黄雄高、韦艳媚到庭参加诉讼，一审第三人中行贵港分行经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2011年10月8日，胡威、黄颖与华景公司签订《商品房预售合同》，主要内容为：胡威、黄颖购买华景公司开发的位于欧景蓝湾花苑XX幢第XX层XX号房，建筑面积80.85平方米，房屋总价款258801元，付款方式为，签订合同当日，买受人胡威、黄颖应支付首付款78801元，余款180000元由买受人办理贷款手续。关于逾期交付房屋的责任约定为：1、逾期在90日之内，出卖人华景公司按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人选择解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起10日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金（以上第1、2点不作累加）。同日，胡威、黄颖与华景公司签订《商品房预售合同补充协议》，对房屋交付时间约定为：买受人以该商品房担保贷款或公积金贷款的方式支付购房款的，在贷款银行尚未将买受人的贷款发放给出卖人时，出卖人有权延期交房。合同签订后，胡威、黄颖依约于当天支付78801元给华景公司，其余180000元胡威、黄颖经向第三人贷款后，于2012年1月16日支付给华景公司，该笔贷款执行年利率为7.755%。胡威、黄颖分别于2012年2月25日、2012年3月1日对所购房屋进行验房，但以房屋墙体及天面开裂、渗水为由拒绝领房。华景公司称，该小区的物业公司贵港市农垦物业服务有限责任公司已分别于2011年10月9日、2011年11月11日，向XX幢XX单元603、604号业主发出通知，称该两套房屋违反装修约定，侵犯了该单元业主的合法权益，损坏原房屋外观及相关公共设施，要求其接到通知时立即停工，并在3个工作日内对该位置恢复原状，如不整改，所产生的后果及责任由其自行负责；2012年2月29日，该物业公司再次向603、604号业主发生通知，称因该两房屋装修原因，造成渗水到XX房厨房、大厅、主人房、客户等多处位置，要求该两房业主自接到通知后在7个工作日对渗水处重新进行防水处理。2012年10月27日，华景公司对XX号房屋进行维修，但胡威、黄颖仍拒绝领房。胡威、黄颖经多次与华景公司协商无果，遂向港北区人民法院提起诉讼。请求1、依法解双方于2011年10月8日所签订的《商品房预售合同》，华景公司返还其全部购房款258801元及银行同期贷款利息36879.14元；2、华景公司承担违约责任并按合同法规定赔偿51760.2元。一审法院另查明，胡威、黄颖所购买的欧景蓝湾花苑小区XX幢XX号房系现房，华景公司已于2011年5月16日登报公告通知业主于2011年5月20日前办理领房手续。一审法院认为，胡威、黄颖与华景公司签订的《商品房预售合同》及《商品房预售合同补充协议》合法有效。合同签订后，胡威、黄颖依约履行交付购房款258801元（2011年10月8日交付首款78801元，2012年1月16日支付余款180000元）的义务，关于房屋交付的时间，因双方买卖的是现房，应结合买方付清购房款的时间，及买卖双方办理验房、交接手续来认定具体的交付时间，胡威、黄颖于2012年1月16日付清购房款，2012年2月25日，胡威、黄颖与华景公司进行首次验房，该院据此认定2012年2月25日为房屋交付的时间。在交付前，房屋的毁损、灭失风险由华景公司承担，且华景公司对交付前有质量问题的房屋负有修复义务，因此胡威、黄颖以房屋质量问题为由拒绝接收房屋是合理的，华景公司应自发现房屋有质量问题后于合理期限内对房屋进行维修及再次通知胡威、黄颖进行验收和交付房屋，但华景公司未及时在合理期限内进行修复，直至2012年10月27日才进行维修，存在逾期交付的过错。根据合同约定，逾期交付房屋超过90日后，买受人有权解除合同，买受人选择解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起10日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金……华景公司的行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任，因此，胡威、黄颖请求解除合同、符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持。关于合同解除的时间，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，合同自通知到达对方时解除。华景公司签收解除通知即本案起诉材料的时间为2013年6月25日。因此，胡威、黄颖与华景公司合同解除的时间为2013年6月25日。合同解除后，华景公司还应按约定返还胡威、黄颖全部已付购房款258801元。关于违约金计算，根据双方约定，应按华景公司已付购房款总额258801元的1%计付，胡威、黄颖认为过低，应调整为按已付购房款总额的20%计付。一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条规定，当事人依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。因胡威、黄颖与华景公司已约定违约金的计算方法，胡威、黄颖认为过低，依法可以请求法院予以增加，但增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限，胡威、黄颖的实际损失即华景公司占用购房款的利息损失，胡威、黄颖已诉请华景公司支付利息，又笼统地提出违约金按购房款总额的20%计付，属于重复请求，且不能提供证据证明其还存在其他损失，因此，违约金应按华景公司占用购房款的利息损失计算，超出部分该院不予支持。关于利息损失计算，胡威、黄颖请求按年利率7.5%计算，一审法院认为，胡威、黄颖的首付款78801元，根据法律规定，应按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付，胡威、黄颖不能举证证明适用年利率7.5%标准计付，该院对超出法律规定的部分依法不予支持；胡威、黄颖向第三人的贷款180000元，执行年利率为7.755%，胡威、黄颖诉请按年利率7.5%计付，有事实与法律依据，一审法院予以支持。因此，胡威、黄颖的利息损失计算标准为：以78801元为基数，自2011年10月8日起按中国人民银行同期贷款基准利率计至本判决指定履行期限之日止；以180000元为基数，自2012年1月16日起，按年利率7.5%计至本判决指定履行期限之日止。华景公司辩称，胡威、黄颖所购房屋出现开裂及渗水等现象系因603、604号业主违章行为所致，应由胡威、黄颖告追究其侵权责任，一审法院认为，根据相关法律规定，房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担。本案中，华景公司至今未将XX号房屋交付给两胡威、黄颖，因此，该房屋的毁损风险，应由出卖人华景公司承担，相关权利也应由华景公司主张。故对华景公司的该抗辩意见，一审法院不予采信。第三人中国工商银行股份有限公司贵港分行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权利，应承担对其不利的法律后果。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零九条、第一百一十四条第二款、第一百四十二条第二款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十八条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、确认自2013年6月25日起解除胡威、黄颖与贵港市华景房地产开发有限公司于2011年10月8日签订的《商品房预售合同》；二、贵港市华景房地产开发有限公司返还购房款258801元并支付利息（利息计算：以78801元为基数，自2011年10月8日起按中国人民银行同期贷款基准利率计至本判决指定履行期限之日止；以180000元为基数，自2012年1月16日起，按年利率7.5%计至本判决指定履行期限之日止）给胡威、黄颖；三、驳回胡威、黄颖的其他诉讼请求。本案受理费6512元，减半收取为3256元，由胡威、黄颖负担500元，贵港市华景房地产开发有限公司负担2756。义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。上诉人胡威、黄颖不服上述判决，上诉称，一、一审判决被上诉人华景公司承担支付上诉人购房款利息的逾期交房违约责任不足以抵偿上诉人的损失，相反被上诉人还从中得到好处。被上诉人违约造成上诉人的损失有：1、购房款利息损失（支付给银行的贷款利息）；2、已支付22个月的银行按揭约28600元；3、逾期2年交房导致商品房减少的使用价值2558801×2／65＝7963.11元；4、商品房升值损失：2558801×20﹪＝51760.2元，上述2、3、4项共计88323.31元。而被上诉人则可从中得利约2万元。二、上诉人与被上诉人签订的合同是被上诉人提供的格式合同，合同约定逾期违约责任仅为房款1﹪责任，上诉人请求支付房款20﹪违约金符合合同法承担违约责任不超过合同标的20﹪的规定和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定。因此，上诉人一审请求被上诉人承担违约责任和赔偿51760.2元是有事实和法律依据的，请求二审法院支持上诉人一审诉讼请求。被上诉人华景公司辩称，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，一审判决事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，胡威、黄颖与华景公司签订的《商品房预售合同》及《商品房预售合同补充协议》合法有效，双方均应严格履行各自义务。由于双方买卖的是现房，买受人胡威、黄颖依约交付了全部购房款258801元，出卖人华景公司应当依约将双方约定的合格的房屋给胡威、黄颖。但由于同一单元603、604号业主装修造成渗水到XX房厨房、大厅、主人房、客户等多处位置，虽经华景公司对XX号房屋进行维修，仍未符合双方约定的交房质量要求，胡威、黄颖因此有权拒绝接收房屋；且华景公司已超过90日仍未交付房屋给胡威、黄颖，华景公司上述行为已构成违约，根据合同约定，胡威、黄颖有权解除合同；一审法院认定华景公司至今未将XX号房屋交付给胡威、黄颖，并判决确认自华景公司收到胡威、黄颖起诉材料之日即2013年6月25日解除《商品房预售合同》及《商品房预售合同补充协议》并无不当。同时，根据《商品房预售合同》第十三条第一款第1项第（2）目的规定，华景公司除应于2013年6月25日起10日内即2013年7月5日前退还胡威、黄颖全部已付购房款258801元外，还应按已付房款258801的1％支付违约金2588.01元给胡威、黄颖，该违约金明显过低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第一百一十三条的规定，华景公司还应承担因其违约行为所造成胡威、黄颖的其他损失，包括直接损失和可得利益损失。一审法院虽然判决华景公司返还购房款258801元并按银行贷款利率支付利息给胡威、黄颖，但仍不足以弥补胡威、黄颖的损失，故应予适当调整。鉴于被上诉人占用了上诉人购房款以及房屋市场升值的情况，应由被上诉人参照民间借贷利率即按中国人民银行贷款利率的四倍计付利息损失给上诉人为宜。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：一、维持港北区人民法院（2013）港北民初字第1058号民事判决第一、第三项及履行期限部分；二、变更港北区人民法院（2013）港北民初字第1058号民事判决第二项为：贵港市华景房地产开发有限公司返还购房款258801元并支付利息（利息计算：以78801元和180000元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率的四倍计算，分别自2011年10月8日和2012年1月16日起计至本案生效判决指定的履行期限之日止）给胡威、黄颖。一审案件受理费3256元，二审案件受理费3256元，合计6512元全部由被上诉人贵港市华景房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈香妙审 判 员 黄钰雄代理审判员 陈朵朵二〇一三年十二月九日书 记 员 陆海美 更多数据：搜索“”来源：