（2013）昌民初字第15087号
裁判日期: 2013-12-09
公开日期: 2014-08-26
案件名称
綦美华与李春晖房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市昌平区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
綦美华,李春晖
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2013）昌民初字第15087号原告綦美华，女，1964年1月27日出生。委托代理人马桂吉，北京创为律师事务所律师。被告李春晖，女，1983年4月13日出生。委托代理人白金涛，男，1982年8月4日出生。委托代理人邹克，男，1971年6月19日出生。原告綦美华与被告李春晖房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员薛恩同独任审判，公开开庭进行了审理。原告綦美华的委托代理人马桂吉、被告李春晖及其委托代理人白金涛、邹克到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告綦美华诉称：2012年4月2日，原告与被告在北京天通伟业房地产经纪有限公司（以下简称天通伟业公司）居间介绍下签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号：Y1001412），合同签订当日，原告、被告和天通伟业公司就该房屋买卖合同相关事宜签订了《补充协议》。该合同及补充协议签订后，被告于2012年4月8日将首付款人民币71万元（其中3万元为定金）支付给原告，当日，原告依约将房屋交付给被告。2013年4月24日，开发商通知原告可以领取房产证，原告即刻通知天通伟业公司，其与被告联系确定后，通知原告于2013年4月26日办理余款交付和房屋过户手续。原告当天按时赴约，但在天通伟业公司业务员让原告在相关文件上签字时，原告才知道，在原告不知情的情况下，被告与天通伟业公司在原告领取房产证之前已经办理了该房屋网上签约手续，网签成交价由合同约定的人民币99万元变为人民币77万元，被告要求原告按此价款办理税费缴纳、房屋过户等有关手续。原告认为，该房屋成交价格人民币99万元系原被告双方共同协商确定的，任何一方均无权单方变更，因此，原告当时即不同意被告的上述要求，并要求被告严格按合同及补充协议约定办理相关手续。为此原告曾多次打电话、发短信给天通伟业公司与被告，催促被告尽快按合同及补充协议约定办理相关手续，但是，被告却以各种无端要求迟迟未履行合同义务。2013年8月19日，原告委托律师向被告和天通伟业公司发出《催告履行合同律师函》，要求被告收到该律师函后五个工作日内按北京市房屋交易相关规定与原告到相关部门办理该房屋网上签约撤销手续，同时要求被告在该房屋按成交价人民币99万元办理完网上签约手续后，按合同及补充协议约定积极履行该房屋交易后续相关义务，具体包括余款交付、税费缴纳、产权过户等。如果被告仍未按上述期限和要求积极履行相关义务，则原告将依据合同和相关法律规定，解除与被告的房屋买卖合同，并追究被告的相关违约责任。截至起诉之日，被告仍未履行相关合同义务，致使原告的房屋余款未能及时给付，产权过户手续无法办理，被告的迟延履行行为，严重违反了合同约定，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法判令：1、解除原告与被告于2012年4月2日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：Y1001412）；2、被告向原告返还北京市昌平区某房屋；3、判令被告向原告支付违约金人民币213000元；4、本案诉讼费由被告承担。被告李春晖辩称：我方严格遵守合同，无任何过错，无任何违约行为；严格按照合同约定支付房款，无任何违约行为，也从未要求北京天通伟业房地产经纪有限公司降低价格进行网签。北京天通伟业房地产经纪有限公司在我方不知情的情况下自行低价网签，我方不应对此承担责任。本案的实际情况是原告綦美华因房价上涨产生反悔，拒绝继续履行合同。在法理上，房屋买卖合同是双方真实意思表示，合法有效，房屋主管部门允许高于地区最低指导价即可网签，因此低价网签、合理避税行为普遍存在，该行为仅妨碍国家利益，应由行政部门做出追缴税款等行政处罚行为，而卖房人作为民事合同的主体无任何损失，卖房人无权以此为由主张违约责任，现实中卖房人因低价网签进行诉讼追究买房人违约责任的案例极为罕见。在判例上，法院对买房人和中介公司串通低价网签的判决从未因此追究买房人违约责任或解除合同，否则会对现实存在的成千上万低价网签案例带来颠覆性影响，使大量因房价猛涨而后悔卖房的人找到违约的法律判决依据，给社会正常房屋契约交易带来不安定因素。综上，我方认为，本案只是因房价上涨，綦美华反悔低价卖房，以低价网签为借口，通过诉讼的手段拒不履行合同，而李春晖从未恶意串通中介伪造虚假网签，逃避国家税款，属于善意取得，不应为中介公司的过错承担任何责任，原合同表达系双方真实意思表示，合法有效，故恳请法院依法判决继续履行合同，驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2012年4月2日，綦美华（出卖人）与李春晖（买受人）通过北京天通伟业房地产经纪有限公司签订《北京市存量房屋买卖合同》，合同编号为Y1001412，双方约定：李春晖购买綦美华所有的位于北京市昌平区某房屋，建筑面积共70.06㎡，总价款为99万元。同日，綦美华（甲方）、李春晖（乙方）、北京天通伟业房地产经纪有限公司（丙方）共同签订了一份《补充协议》，协议约定：第一条、房屋状况及成交价格：甲乙双方协商一致，此房房款为人民币99万元整......第二条、付款方式及房屋交付：1、乙方于2012年4月2日向甲方支付定金3万元；2、首付款剩余71万元整，乙方于2012年4月7日前支付给甲方；房屋尾款28万元整，与过户当日乙方直接支付给甲方；3、甲方于收到乙方首付款当日将钥匙及相关票据交予乙方保管，由丙方陪同甲乙双方办理房屋交付手续，此房即归乙方使用，此房交付前发生的费用由甲方承担，交付以后发生的费用由乙方承担；4、甲方于开发商通知可领取房产证的20日内通知丙方，三方共同去开发商处领取房产证，并积极配合丙方办理后续贷款过户等手续，如因开发商原因导致房产证未按开发商规定日期办理下来的，合同继续履行，......第三条、税费的承担：经甲乙双方协商一致，在交易中产生的全部税费（包括本交易履行过程中因政策调整而须缴纳的新增税费）由乙方承担并直接向主管机关缴纳。第四条、违约责任：1、甲乙双方任何一方迟延履行本协议第二条约定义务的，迟延在15日内，每迟延一日违约方需向守约方支付300元整的违约金；2、甲方若出现下列情形之一，均视为甲方违约，甲方应在违约行为发生之日起五个工作日内，原额退还乙方所有已付房款并以相当于乙方已付房款的100%向乙方支付违约金，丙方收取乙方的费用不予退还，由甲方直接给付乙方：（1）甲方提供的该房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）迟延履行本补充协议第二条约定的义务超过15日的；（3）拒绝将该房屋出售给乙方或者提高房屋交易价格或将房屋出售给第三方的；3、乙方若出现下列情形之一，均视为乙方违约，乙方应在违约行为发生之日起五个工作日内，以相当于乙方已付房款的100%向甲方支付违约金，乙方向甲方支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；丙方收取乙方的费用不予退还：（1）提供的证件等资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋或迟延履行本补充协议第二条约定的义务超过15日的。4、房屋交付后乙方装修后，如甲方违约的，按装修票据赔偿乙方装修费，如乙方违约的，装修归甲方费用不退。李春晖按照约定于2012年4月8日将首付款人民币71万元（其中3万元为定金）支付给綦美华，綦美华也依约于当日将房屋及相关文件、物品交付给李春晖。后李春晖对房屋进行了装修，并实际入住，交纳了自购房之日起的水电费用。2013年4月24日，开发商通知綦美华可以领取房产证，三方约定于2013年4月26日办理余款交付和房屋过户手续。綦美华当天按时赴约，在办理过程中发现李春晖与北京天通伟业房地产经纪有限公司在綦美华领取房产证之前已经办理了该房屋网上签约手续，网签成交价为人民币77万元。綦美华认为，该房屋成交价格人民币99万元系双方共同协商确定的，任何一方均无权单方变更，因此当时即表示不同意，并要求李春晖严格按合同及补充协议办理相关手续。后綦美华打电话、发短信给北京天通伟业房地产经纪有限公司与李春晖，催促李春晖尽快按合同及补充协议约定办理相关手续。李春晖在庭审中称其同意撤销原网签，但担心撤了网签以后綦美华反悔，希望綦美华可以签订文字的东西，綦美华对此表示拒绝。后李春晖于2013年8月2日起诉至本院，要求继续履行双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》。2013年8月19日，綦美华委托律师向李春晖和北京天通伟业房地产经纪有限公司发出《催告履行合同律师函》，要求李春晖收到该律师函后五个工作日内按北京市房屋交易相关规定与綦美华到相关部门办理该房屋网上签约撤销手续，并按照房屋成交价格99万元重新办理网上签约手续；重新办理完网签手续后，李春晖应按合同及补充协议约定积极履行该房屋交易后续相关义务，具体包括余款交付、税费缴纳、产权过户等；如果李春晖仍未按上述期限和要求积极履行相关义务，则綦美华将依据合同和相关法律规定，解除与李春晖的房屋买卖合同，并追究李春晖的相关违约责任。李春晖认可在其已经起诉后收到上述律师函。2013年9月15日，綦美华委托律师向李春晖发送短信息，内容为：”2012年4月2日，您与綦美华签订了《北京市存量房屋买卖合同》，因您已经严重违约，故綦美华委托我郑重通知如下：解除您与綦美华签订的上述房屋买卖合同。”李春晖认可其收到此短信，但不认可其存在违约行为。另查，李春晖在庭审中向法庭提交了自己与丈夫白金涛自2007年2月至2013年10月的中华人民共和国个人所得税完税证明。2013年3月28日，李春晖、白金涛通过北京天通伟业房地产经纪有限公司提交了非本市户籍家庭（连续5年以上在本市缴纳社会保险）购房资格核验申请，核验结果为”初步核验通过”。2013年8月2日，李春晖、白金涛再次提交了购房资格核验申请，因双方诉争房产已经办理网签，故此次核验结果为”核验不通过”。上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、收款证明、房屋所有权证、移交清单、《催告履行合同律师函》、回执单、短信照片、完税凭证、存量房交易服务平台记录及双方当事人陈述等相关证据在案予以佐证。本院认为：依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，不得擅自变更或者解除；合同依约定或法定解除；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告綦美华与被告李春晖签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，亦未损害第三人的合法权益，合法有效，当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。原被告双方在合同履行过程中，虽然因网签价格与合同约定不符，导致双方从2013年4月26日起至今没有成功办理房屋过户手续，但被告李春晖已经实际占有房屋，并对房屋进行了装修，也支付了大部分的购房款，且从被告提供的完税证明和存量房交易服务平台记录，可以证明其家庭符合非本市户籍家庭购房条件，不存在阻碍合同目的实现的因素，故本院综合考虑方便生产、有利生活和保持交易稳定性的原则，认为双方应继续履行合同约定的各项义务。对于网签价格与合同约定不符涉嫌避税一事，可由相关行政部门处理，并不足以构成原告解除合同的理由，因此，对于原告要求解除合同，返还涉诉房屋的诉讼请求，本院不予支持。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金；在本案诉争合同的履行过程中，因网签价格与合同约定不符，造成4月26日过户当天原告綦美华拒绝办理诉争房屋过户手续，后原告通过打电话、发短信给中介与被告，催促被告尽快按合同及补充协议约定办理相关手续，而被告在有条件继续履行合同及补充协议的前提下，无正当理由，拖延办理相关手续，故被告迟延履行合同的违约行为还是存在的，原告以此要求被告给付违约金，于法有据，本院予以支持；因被告不存在根本违约的情形，违约金的计算应按照《补充协议》第四条第一款，从2013年4月26日起开始计算至2013年8月2日止（其中一方向法院提起诉讼之日），违约天数为98天，每日按300元计算，共计29400元。综合本案的实际情况，鉴于现有证据未能证明李春晖迟延履行合同的行为已经对原告造成实际损失，且被告以双方合同约定的违约金过高请求法院予以调整，故法院将综合本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定被告李春晖支付原告綦美华违约金的数额为2万元，超出部分不予准许。被告李春晖的答辩意见，对其合理部分，本院予以采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告李春晖于本判决生效后十日内给付原告綦美华违约金人民币二万元；二、驳回原告綦美华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二千二百四十八元，由原告綦美华负担二千零九十八元（已交纳）；由被告李春晖负担一百五十元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳案件上诉费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期满后七日内，未交纳案件上诉费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 薛恩同二〇一三年十二月九日书 记 员 刘海渊 关注公众号“”