（2013）中中法民一终字第950号
裁判日期: 2013-12-09
公开日期: 2014-12-22
案件名称
中山星际房地产开发有限公司与梁欢商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省中山市中级人民法院
所属地区
广东省中山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
中山星际房地产开发有限公司,梁欢
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）中中法民一终字第950号上诉人（原审被告）：中山星际房地产开发有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：倪炳林，董事长。委托代理人：刘宇峰、刘子龙，分别系广东弘力律师事务所律师、律师助理。被上诉人（原审原告）：梁欢，男，1981年9月9日出生，汉族，住广东省信宜市。委托代理人：孙敏，系广东非凡律师事务所律师。上诉人中山星际房地产开发有限公司（以下简称星际公司）因与被上诉人梁欢商品房预售合同纠纷一案，不服中山市第一人民法院（2013）中一法坦民一初字第205号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：2009年12月10日，梁欢（买受人）与星际公司（出卖人）签订一份商品房买卖合同，约定梁欢向星际公司购买位于中山市坦洲镇的某商品房，总价款388833元；出卖人应当在2010年5月1日前将上述商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后540个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；由于政府政策、法律、法规改变或其他影响办证进度的政府行为，出卖人可据实顺延办证期限。签订合同后，梁欢向星际公司付清了全部购房款，星际公司亦于2010年5月1日将商品房交付梁欢使用。但涉案商品房至今未办理房地产权属证书。梁欢以星际公司迟延办理房产证为由，于2013年5月3日向原审法院起诉，请求判令：1、星际公司向梁欢支付迟延办理房产证的违约金3888元；2、星际公司承担本案诉讼费。另查明：涉案商品房所属的建设工程项目（1#至9#商住楼）于2008年2月5日核发建设工程规划许可证。2012年9月17日，中山市城乡规划局批复注销上述建设工程规划许可证，并同意对涉案建设工程项目重新报建，重新核发建设工程规划许可证。两许可证记载的涉案建设工程项目的“总面积”、“商业面积”、“住宅面积”、“车库面积”、“其他面积”的数据不一致。涉案建设工程项目于2013年1月16日办理规划验收，并于2013年4月18日取得竣工验收备案登记证。涉案商品房于2013年6月7日取得商品房产权权属证明书（该证明书只能作出售商品房的产权证明，不能代替房地产权证），产权人为星际公司。庭审中，星际公司陈述：涉案小区项目工程于2008年2月5日进行规划报建时，小区配电房规划建设在地下室。但其后建筑图纸审核时认为配电房建设规划不合规范，相关部门要求重新设计建设配电房。因配电房规划变更后未对小区项目工程重新报建，导致小区建设完成后无法通过规划验收，因此于2012年9月17日对小区项目工程重新报建。原审法院认为：梁欢与星际公司于2009年12月10日签订的商品房买卖合同，是当事人的真实意思表示，无违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应接受合同约束。根据双方合同约定：星际公司应于交付商品房后540个工作日内协助梁欢办理涉案商品房的产权登记手续。商品房交付时间为2010年5月1日，合同约定的办证期限于2012年6月27日届满，但星际公司至今未能协助梁欢办理涉案商品房的产权登记。星际公司抗辩认为其逾期办证是由于政府行为而导致。但根据星际公司提供的证据及庭审中的陈述，其未能顺利办理涉案建设工程项目规划验收、竣工验收等办理房产证前必要的手续，是由于其变更小区配电房的设计建设后未及时进行规划报建而导致，并不属于合同约定的“政府政策、法律、法规改变或其他影响办证进度的政府行为”的情形，故原审法院对其抗辩不予采信。梁欢主张星际公司支付逾期办理房产证的违约金3888元（388833元×1%），符合法律规定及合同约定，未超出合理范围，原审法院对违约金的计算标准不作调整，对于梁欢的主张予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决：中山星际房地产开发有限公司自本判决生效之日起七日内向梁欢支付逾期办理房产证的违约金3888元。如未按本判决确定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（梁欢已预交），由中山星际房地产开发有限公司负担（中山星际房地产开发有限公司负担部分于判决生效之日起七日内向原审法院交纳）。上诉人星际公司不服原审判决，上诉称：原审判决审查事实不清，适用法律不当，导致错误判决。按照商品房买卖合同约定，因政府行为而影响办证速度的，出卖人可顺延办证期限。2008年2月5日，涉案小区项目工程已经取得建设工程规划许可证。但由于政府部门在办理规划验收时认为配电房设置在地下可能被水淹，要求改到地面上，故星际公司对配电房重新规划。据此，星际公司不得不在2012年9月17日重新报建并领取新的建设工程规划许可证，从而延缓了办证速度。规划验收是办理房产证的前置程序，而政府部门要求对配电房的位置进行变更使小区工程项目无法在原定时间通过规划验收。可见迟延办证的原因在于政府而非星际公司。综上，请求二审法院撤销原审判决，并依法驳回梁欢一审的全部诉讼请求，并由梁欢承担本案全部诉讼费用。被上诉人梁欢答辩称：对星际公司主张的配电房设计变更属于政府行为的说法不认可，且星际公司并没有提供证据对上述观点加以证明。梁欢认为该观点是星际公司怠于履行办证义务的托辞，不能采信，请求法院驳回其上诉。本院经审理查明：原审法院除认定梁欢与星际公司签订合同的时间为2009年12月10日有误，应纠正为2008年12月10日外，其余查明的其他基本事实清楚，本院予以确认。本院另查明：星际公司于一审庭审中陈述：原来电房规划在地下室，已经取得规划许可。但后在审核图纸时认为电房建设不符合规范，故要求我方重新设计电房建设，电房从一开始就做了建设上的变更，但规划许可没有做相应变更，后来在规划验收时无法通过，故重新做规划许可。因为当时并不清楚需要重新报建，所以没有一开始就重新规划报建。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。本案二审争议的焦点是星际公司对逾期办理房产证是否需要承担违约责任的问题。星际公司认为逾期办理房产证是因为政府行为导致，其无须承担违约责任。为此，星际公司于一审时提交了2008年2月5日核发的建设工程规划许可证、报复批复书以及2012年9月17日重新核发的建设工程规划许可证、报建批复书。本院认为，上述证据仅能证明星际公司就涉案工程早在2008年2月5日即取得建设工程规划许可证，后又于2012年9月17日注销原核发的建设工程规划许可证，重新核发新的建设工程规划许可证的事实。但不能证明重新核发建设工程规划许可证的原因是基于配电房的设计变更。再者，即使如星际公司所述，配电房的变更是应政府要求而作出的设计变更，但根据星际公司一审的庭审陈述，其配电房一开始已经作了建设上的变更，但因为不清楚需要重新办理报建手续，规划许可没有做相应变更，导致验收时无法通过。可见，正是由于星际公司没有及时针对配电房的设计变更重新办理规划许可的情况下才导致不能如期验收，责任应由星际公司承担。且该情形亦不属于合同约定的“政府政策、法律、法规改变或其他影响办证进度的政府行为”的情形，故原审法院不予采信星际公司的该主张正确，本院予以维持。星际公司上诉认为因政府行为导致逾期办证的上诉意见，本院亦不予采纳。综上，原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确。上诉人星际公司的上诉理由不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人中山星际房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 何泳东审判员 官 琳审判员 胡健仪二〇一三年十二月九日书记员 钱绮丽 关注公众号“”