（2012）佛南法民三初字第1044号

裁判日期: 2013-12-09

公开日期: 2015-06-30

案件名称

王名棣与佛山市中南房地产实业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

佛山市南海区人民法院

所属地区

佛山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

王名棣,佛山市中南房地产实业有限公司,明和实业发展公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款

全文

广东省佛山市南海区人民法院民事判决书（2012）佛南法民三初字第1044号原告王名棣，。被告佛山市中南房地产实业有限公司，住所地：佛山市禅城区。法定代表人谭琼友，经理。委托代理人黄镔、黄毅杰，均系广东金信方正律师事务所律师。被告明和实业发展公司。东主王名棣。委托代理人王平波，系该司职员。原告王名棣诉被告佛山市中南房地产实业有限公司（以下简称中南公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2012年11月27日受理后，依法组成合议庭，于2013年1月9日公开开庭进行了审理。后本院依法追加明和实业发展公司（以下简称明和公司）作为共同被告参加诉讼，于2013年3月4日再次公开开庭进行了审理。原告王名棣、被告中南公司的委托代理人黄镔、黄毅杰到庭参加两次庭审，被告明和公司的委托代理人王平波到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告诉称，1998年7月29日，原告与被告中南公司签订《商品房购销合同》，约定原告购买双方共同投资开发的富景大厦二期一楼及夹层车库，面积为3100.64平方米，合计金额为8371728元。在签订合同后的当天原告依约支付了上述房款给被告，被告开出了相应的发票以及预收款凭证给原告。另外，在签订合同的当日，被告将上述房产交付给原告使用。《商品房购销合同》第十九条规定：原告在实际接收该商品房之日起，在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续，被告给予协助。但在原告接收上述房地产后，多次向被告提出协助原告办理将涉案房地产过户到原告名下的登记手续，但被告都以各种理由拖延，一直没有协助原告将涉案房地产的权属办理到原告名下。原告于本案中不向被告明和公司主张权利。请求判令：1、被告中南公司立即协助原告办理佛山市南海区大沥镇黄岐广佛路南富景大厦二期一楼及夹层车库的房地产（面积为3100.64平方米）过户到原告名下的过户登记手续，并向原告提供过户登记和办理房地产权属证书所需的确权资料及相关适格资料；2、被告中南公司承担本案全部诉讼费用。被告中南公司辩称，请法院依法驳回原告的全部诉讼请求，由原告承担本案的全部诉讼费用。本案原告作为“富景大厦”的实际开发单位的控制人，因其经营原因导致讼争物业存在争议，最终导致被告无法办理相关的权属登记手续，由此产生的责任和结果均应由原告自行承担。主要事实和理由如下：一、本案涉讼的《商品房购销合同》系原告为向银行贷款所签订的合同，并非被告的真实意思表示，因此该合同对被告无约束力。原告系明和公司的投资人和实际控制人。明和公司与被告于1995年10月26日签订《合作开发“富景大厦”（东）第二期工程协议书》，约定由明和公司开发“富景大厦”二期，相关的规划、建设和税费等一切开发费用均由明和公司和原告负责，原告和明和公司是“富景大厦”二期工程的实际开发投资人。在合作过程中，原告为向银行办理在建工程抵押贷款，使用被告的公章和格式合同签订了涉讼的《商品房购销合同》，之后将涉讼物业抵押给银行。由此可见，该合同系其自买自销的临时性过渡合同，并非被告真实意思表示，对被告无约束力。二、本案涉讼的《商品房购销合同》并没有明确的交易标的，仅约定交易面积，因此双方就办证的物业范围并未达成一致，故被告无法为原告办理权属登记。因涉讼的《商品房购销合同》主要用于向银行贷款，因此合同中并未明确交易的房地产标的，仅有笼统概括的面积约定；且交楼时间即为付款时间，并不是正式的买卖合同。涉讼的“富景大厦”二期工程总建筑面积约为38000平方米，一楼和夹层车库的总面积约为3800平方米。因此，在原被告确定具体交易不动产前，被告中南公司无法协助原告办理相关的交易手续。此外，原告所提供的发票和预收款凭证不能与涉讼的《商品房购销合同》相对应，两者无关联关系，原告不能依据发票和预收款凭证主张涉讼的《商品房购销合同》项下的权利，要求被告履行合同项下办证义务。三、因原告未按规定向佛山市南海区建设局缴纳“物业维修基金”，致使“富景大厦”的业主未能办理相关的权属登记，因此，原告在缴纳“物业维修基金”前不应要求被告协助办理权属登记。根据开发协议的约定，原告和明和公司应按“富景大厦”二期工程当地政府部门的要求缴纳各种规费，包括“物业维修基金”。因原告和明和公司拒绝缴纳相关规费，致使佛山市南海区建设局于2008年3月再次向被告发出《关于催缴物业维修资金的通知》，要求补缴“富景大厦”二期楼盘确权及维修资金约119.8万元。按住建部门相关规定和要求，原告和明和公司在足额缴纳物业维修资金前不能办理相关的权属登记手续。原告作为明和公司的实际控制及开发人，对于开发项目的开发进度和“物业维修基金”的缴纳情况系清楚和明晰的，对其责任和后果也是知道的，因此在其补缴上述“物业维修资金”前，不应要求被告协助办理权属登记。此外，因为原告和明和公司的违约行为，已致使被告被相关政府部门警告，相关的经营活动收到极大的限制，造成极大的经济损失和名誉损失；而且“富景大厦”一、二期业主多次到中南公司本部投诉，使中南公司造成极大的社会口碑影响，被告中南公司至今仍需就维修资金的缴纳事宜向其他业主做解释和劝导工作。综上，因明和公司和原告未缴纳相关费用导致“富景大厦”二期工程项下物业未能办理权属登记的责任在于原告，原告应在补缴物业维修资金后再主张相关权利。四、原告和明和公司至今未清偿被告因其未能办证而败诉所垫付的款项超过260万元，被告中南公司经多次敦促无效而被迫行使同时履行抗辩权，暂不就涉讼车库办理权属登记。五、“富景大厦”二期工程项下物业的权属登记责任原属原告和明和公司，在明和公司和原告未按开发协议约定支付办证手续费，被告有权暂不协助原告办理讼争物业的权属登记。根据开发协议的约定，“富景大厦”二期工程的房产证、土地使用证和户口迁移手续由明和公司委托被告办理，但应按建筑总面积售价的1.5%支付手续费。但至今，明和公司与原告、被告并未能就手续费总额达成一致，相关的费用未缴清。因此，原告缴清手续费总额前，不应要求被告办理相关的权属登记。综上所述，原告因其及明和公司的违约责任导致涉讼的物业存在未能解决的纠纷，且不能办理权属登记，相关的责任全部在于原告，应由原告承担全部责任。被告明和公司辩称，明和公司作为香港公司，与中南公司合作开发富景二期的工程项目，开发商是中南公司，明和公司没有相应的开发资质和经营许可，中南公司将车库出售给原告，相关的税费与明和公司无直接关系。明和公司只是负责投资和享受权利，该楼盘的一切法律行为均由中南公司承担，明和公司对原告通过购买的形式取得富景二期的车库无异议，对于其他费用的缴纳问题与本案无关。原告向明和公司的销售人员买楼后，相关的发票、收据均是中南公司出具的，所有的一切手续均按相关规定办理，销售合同法庭可以调查当时的销售版本，销售合同没有四至图，明和公司在开发富景二期过程完全是依照中国法律办事的。原告在诉讼中提供下列证据：1、王名棣的香港永久性居民身份证（1份，原件），用以证明原告的诉讼主体资格。2、企业机读档案登记资料（1份，打印件，加盖佛山市禅城区工商行政管理局政府信息公开专用章）。3、佛山企业信用信息网资料（1份，打印件）。证据2、3，用以证明被告的诉讼主体资格。4、商品房购销合同（1份，原件），用以证明原告向被告购买富景大厦二期的首层车库和夹层车库。5、广东省南海市转让（销售）房地产收入发票（编号分别为：0023263、0023264、0023265）（3份，原件）。6、中南房地产实业有限公司预收款凭证（N0.0003358）（1份，原件）。证据5、6，用以证明原告已支付购买涉讼车库的款项予被告。经质证，被告中南公司认为原告出示的证据1的真实性应由法院依法核实。对证据2、3无异议。对证据4的真实性无异议，但对于合同的关联性、合法性有异议，该合同并不是被告中南公司真实意思表示，首先该合同未约定具体的交易物业的范围，而且涉案的物业一楼和夹层的车库的建筑面积超过原告主张的面积，在该合同中交付的时间和付款的时间是一致，对于开发的项目来说是不可能的。对证据5、6的真实性无异议，但对其关联性有异议，这些收据与合同并非一一对应，而且按照正常的手续预收款与发票是不可能同时存在的，因此，其中有重复计算的情况，实际付款情况应由法院依法予以核实。发票与预收款凭证相加的款项与合同约定款项不一致，未能证明原告已经足额付款。被告明和公司对原告出示的证据1-6均无异议。被告中南公司在诉讼中提供下列证据：1、（2006）佛中法民五终字第45号民事判决书（1份，复印件）。2、（2006）佛中法民五终字第57号民事判决书（1份，复印件）。证据1、2，用以证明原告系明和公司的投资人和实际控制人。明和公司和被告于1995年10月26日签订《合作开发“富景大厦”（东）第二期工程协议书》，约定由明和公司开发“富景大厦”二期，负责全部建设费用和当地政府部门要求缴纳的各种税费。第3页确认由原告私自刻制了富景大厦的专用章的情况，明和公司是原告在香港登记的公司，原告是明和公司的东主，原告与明和公司应共同承担相应的责任，原告与中南公司合作的义务。原告是明和公司的实际控制人，明和公司的经营均是由原告决定，明和公司的违约行为致使中南公司需要向购房者垫付赔偿款超过260万元。3、合作开发“富景大厦”（东）第二期工程协议书（1份，原件），用以证明明和公司“富景大厦”二期，负责全部建设费用和当地政府部门要求缴纳的各种税费。原告和明和公司要求被告协助办证应先支付手续费。第四条明确明和公司投入开发资金……，第五条明和公司必须中南公司提交开发计划……，明和公司关于办理商品房的房产证、土地使用权证、户口迁移手续……，该协议最后明和公司的代表是王名棣即本案原告，因此，原告本人在明和公司未履行协议书项下全部义务，不应要求中南公司承担办证责任。4、关于催缴物业维修资金的通知（1份，原件），用以证明佛山市南海区建设局要求补缴“富景大厦”二期的“物业维修资金”。富景大厦二期至今仍有未交纳的物业维修资金，因此，不能办理相关的权属登记，相关的责任在于原告、明和公司，原告应自行承担责任。5、（2009）佛中法民五终字第266号民事判决书（1份，复印件）。6、（2009）佛中法民五终字第267号民事判决书（1份，复印件）。证据5、6，用以证明被告中南公司就明和公司应向其他购买人支付的赔偿款向南海法院支付。判决第23页已经明确同时其他购房者已于2006年12月16日向法院申请强制执行，在上诉期间，其他购房者大部分债权已通过强制执行得以实现，执行总额超过300万元，该款项原告和明和公司均未归还予中南公司，相关的执行数额在判决书中有提及。经质证，原告对被告中南公司出示的证据1-3的真实性无异议，但认为与本案无关。对证据4的真实性无异议，但认为中南公司未与明和公司结数，且与本案无关。对证据5、6的真实性无异议，但认为与本案无关。被告明和公司对被告中南公司出示的证据1-6的真实性无异议，但认为与本案无关。被告明和公司在诉讼中提供下列证据：1、合作开发“富景大厦”（东）第二期工程协议书（1份，复印件），用以证明中南公司是富景大厦二期的开发商，明和公司是投资商。经质证，原告对被告明和公司出示的证据1的真实性无异议，但认为与本案无关。被告中南公司对被告明和公司出示的证据1的真实性无异议，该协议书的内容与明和公司陈述的内容相反，富景大厦二期开发商是明和公司，原告是明和公司的实际控制人。经审查，各方提供的证据因对方对其真实性均无异议，本院予以确认，证据效力本院综合进行认定。经审理查明：1995年10月26日，中南公司与明和公司签订一份《合作开发“富景大厦”（东）第二期工程协议书》，约定中南公司投入土地，明和公司投入开发资金并负责该项目的全面规划、建设及一切费用；明和公司向中南公司提供合作利润2892万元，其余收入归明和公司所有；出售商品房的房产证、土地使用证及户口迁移手续，明和公司委托中南公司全权办理，并保证按建筑总面积售价总额1.5%付给中南公司作为手续费，每月按销售总额计算划给中南公司。原告王名棣持有一份1998年7月29日中南公司（甲方）与王名棣（乙方）签订的《商品房购销合同》，约定乙方向甲方购买商品房建筑面积共3100.64平方米（其下具体商品房条款第【幢】【座】层号房均未有填写）；总金额8371728元；乙方在1998年7月29日前付清全部房价款；甲方须于1998年7月29日将商品房交付乙方使用。王名棣持有盖具中南公司印章的富景大厦车库预收款凭证及销售发票，金额合共8370000元。2008年3月4日，佛山市南海区建设局向中南公司发出通知，责令其缴交富景大厦住宅小区维修资金1198004元。2013年10月30日，原告向本院提起诉讼。诉讼中，王名棣陈述明和公司是其开办个人无限公司；富景大厦销售款（需开具有发票）部分进入中南公司账户，中南公司扣除相应的税费等转入明和公司帐户；涉讼车库购房款为上述在中南公司帐户中的款项，王名棣以申请用款支出，款项未有实际转出、转入。另查明，王名棣曾代表中南公司与购房人冯汉雄签订《商品房买卖契约》，买卖富景大厦二期商铺。购房款由王名棣收取。后各方发生纠纷，经（2009）佛中法民五终字第266号案终审判决，中南公司、王名棣、明和公司应返还购房款692096元及计付利息予冯汉雄。该案执行已从中南公司账户中划扣了567029.69元。购房人冯德明、陈艳嫦曾交款予王名棣购买富景大厦二期商铺。后各方发生纠纷，经（2009）佛中法民五终字第267号案终审判决，中南公司、王名棣、明和公司应返还购房款1163565元及计付利息、返还水电增容费20000元及计付利息予冯德明、陈艳嫦。该案执行已从中南公司账户中划扣了1718274.88元。本院认为，原告持有的《商品房购销合同》仅约定买卖商品房面积，具体买卖标的并不明确，房款支付、房屋交付于合同签订当日同时进行，有别于一般的房屋买卖合同。原告与被告明和公司确认明和公司是原告开办的个人无限公司，明和公司与中南公司合作开发富景大厦项目，明和公司为项目实际投资人；依原告所述，富景大厦销售款（开具发票部分）在扣除相应的税费等后由中南公司转入明和公司帐户，原告主张持有单据项下的购房款是以上述销售款（其以明和公司东主身份出具申请）支付，而该款项最终转归明和公司，款项实质并未有流转。富景大厦项目销售由明和公司实际控制，因原告与明和公司之间的个人与公司身份混同关系，中南公司与原告之间的关系并不能单独以该份《商品房购销合同》作出认定处理，原告（明和公司）与中南公司之间围绕富景大厦项目（包括各项费用支付、分配及未销售部分的归属）应由合作开发双方进行整体结算处理，原告仅依《商品房购销合同》请求被告办理协助过户手续的主张本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告王名棣的诉讼请求。本案受理费100元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，原告、被告明和公司可在判决书送达之日起三十日内，被告中南公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审　判　长　　招伟妍审　判　员　　周泽权人民陪审员　　梁天权二〇一三年十二月九日书　记　员　　刘　冬关注公众号“”