（2013）浦民一（民）初字第34682号
裁判日期: 2013-12-09
公开日期: 2014-03-15
案件名称
上海惠纯投资发展有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
叶春杰,上海惠纯投资发展有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条，第二百二十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2013）浦民一（民）初字第34682号原告叶春杰，男，1981年8月25日，汉族，户籍地河南省***号，现住上海市浦东新区东塘路***号。委托代理人姬辉辉，河南陈州律师事务所律师。被告上海惠纯投资发展有限公司。法定代表人林德群。原告叶春杰诉被告上海惠纯投资发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年10月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2013年11月14日公开开庭进行了审理。原告叶春杰的委托代理人姬辉辉到庭参加诉讼，被告上海惠纯投资发展有限公司经本院传票传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告叶春杰诉称，2013年6月10日，原、被告签订房屋租赁协议，约定：被告将上海市浦东新区秋岚路XXX号、XXX号XXX楼的房屋（建筑面积163.52平方米）出租给原告用于经营餐饮，租期自2013年6月16日至2016年6月15日止，其中2013年6月16日至2013年7月15日为免租期，年租金为118，000元，自合同签订之日起24个月内不变，租金每三个月为一期。合同签订后，原告按约一次性向被告支付了三个月租金及一个月押金共计39，333元。事后，原告在对涉案租赁商铺装修期间，突遭社区居民委员会及社区物业管理公司告知，该商铺在出租给原告之前，被告已对房屋原始主结构进行更改，内部承重结构遭到严重破坏，存在安全隐患，并立即制止施工。并且，涉案房屋也经法院查封。故原告诉至法院，要求判令：1、解除原、被告之间的房屋租赁合同；2、被告退还租金及保证金39，333元；3、诉讼费由被告承担。被告上海惠纯投资发展有限公司未作答辩。经审理查明，2013年6月10日，原、被告签订一份《租赁合同》，约定：甲方（被告）将上海市浦东新区秋岚路XXX号、XXX号XXX楼房屋出租给乙方（原告）作经营餐饮使用，租赁期自2013年6月16日至2016年6月15日，租金前两年为每年118，000元，自第三年开始，以年租金5%递增。鉴于乙方为新开商铺，甲方给予乙方2013年6月16日至2013年7月15日为免租期。乙方支付租金的方式为三个月为一期支付，并且押一个月的押金。乙方首期支付为2013年6月11日前，房租起算日期为2013年8月1日。合同另对违约责任等作了具体约定。合同签订后，原告支付被告租金29，499元及押金共计9，833元。另查明，上海市浦东新区高行镇绿洲第二居民委员会与深圳市彩生活物业管理有限公司上海分公司共同出具两份情况说明，分别载明：“就浦东新区秋岚路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号商铺租赁事宜，证明以下情况：1、该处商铺之前曾准备开设超市，当时在进行装修时，内部承重结构层遭到过严重破坏，存在安全隐患。就此问题，多次向有关部门反映，但一直未予解决。2013年6月，楼上住户发现商铺又在准备进行装修，立即制止了装修工程的施工，并及时报告了物业公司。2、该处商铺若开设餐饮，将对周边环境造成影响，附近居民明确反对。”“……物业公司及时制止了装修，并告知此房不能用于餐饮经营后把门锁上，至整改完好为止。”审理中，原告表示其承租涉案房屋之前，涉案房屋与秋岚路XXX号、XXX号XXX楼C及2楼房屋就是打通的，房屋是毛坯房，其装修时遭到居民委员会及物业公司制止，并将门锁掉。后原告就该问题找被告，被告说尽快给原告解决，但一直拖着，后来再打电话就没人接了。以上事实，有原告提供的《租赁合同》、收条、情况说明及原告的当庭陈述等在案佐证。本院认为，涉案《租赁合同》系当事人真实意思表示，内容合法有效，原、被告均应恪守约定。被告出租涉案房屋给原告用于经营餐饮，但原告在装修时却因承租前房屋存在安全隐患等问题被居民委员会及物业公司制止并锁门，造成原告无法使用涉案房屋，导致合同目的无法实现，故原告以此为由要求解除租赁合同，具有法律依据。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，被告应将收取的保证金退还原告。因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。因第三人阻挠致使原告装修未成，无法使用涉案房屋，故原告据此要求被告返还其交付的租金，也具有法律依据。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第二百二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告叶春杰与被告上海惠纯投资发展有限公司于2013年6月10日签订的《租赁合同》；二、被告上海惠纯投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告叶春杰租金及保证金共计39，332元。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费783元，减半收取计391.50元，由被告上海惠纯投资发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员 杜献伟二〇一三年十二月九日书 记 员 朱晓骅附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百二十八条因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来源：