（2013）东民初字第12597号

裁判日期: 2013-12-09

公开日期: 2014-06-03

案件名称

孙翛与赵彧房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

北京市东城区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

孙翛,赵彧

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款

全文

北京市东城区人民法院民事判决书（2013）东民初字第12597号原告（反诉被告）：孙翛，女，1960年5月14日出生。委托代理人：张红艳，北京市京轩律师事务所律师。被告（反诉原告）：赵彧，男，1987年6月28日出生。委托代理人：张惠滨，女，1960年11月3日出生。原告孙翛与被告赵彧房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年9月10日立案受理。在审理中，被告赵彧提起反诉。由代理审判员杨志彤适用简易程序，公开开庭合并进行了审理。原告孙翛的委托代理人张红艳，被告赵彧的委托代理人张惠滨均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）孙翛诉称：2011年12月12日，原、被告订立房屋租赁合同，约定由原告向被告承租位于北京市东城区X号北楼X号房屋（以下简称涉案房屋），期限三年，用途为办公用房，每月租金12000元，押金12000元。合同订立后，被告迟迟不能提供房产证，且涉案房屋内有其他公司注册未迁走，造成原告不能办理工商登记。后经原告向工商行政部门咨询，涉案房屋的性质为公寓，不能办理工商登记。2013年3月23日，原告自涉案房屋中搬走。4月18日原告向被告邮寄解除合同的通知书，4月22日向被告邮寄交接房屋的通知书，但被告始终不与原告办理交接。原告认为，被告提供的房屋无法办理工商登记，不符合合同约定，其行为构成违约，给原告造成损失，故诉至法院，要求确认双方的合同于2013年3月23日解除，要求被告退还押金12000元、支付违约金12000元。被告（反诉原告）赵彧辩称：原告所述双方订立合同的时间及内容属实。涉案房屋原来可以办理工商登记，案外人绍兴大剧院即在此注册。为解决原告经营的问题，被告出资让原告向其他公司租赁营业执照使用。后被告与绍兴大剧院沟通，让其迁走工商注册登记，但这之后工商行政管理机关出台新规，涉案房屋不能再办理营业执照了。2013年4月19日，被告收到原告邮寄的解除合同通知书。4月22日，被告收到原告邮寄的收房通知书。但被告始终未能联系上原告进行房屋交接。被告曾经约原告于2013年5月26日前来收房，但原告没来。2013年6月2日，为减少损失，被告自行找到开锁公司将涉案房屋房门打开，该日期应为双方房屋租赁合同解除之日。被告认为，办理工商营业执照的主体是原告，被告仅是协助义务，被告也已经负担了租照的费用，未能办理工商营业执照并非被告过错，被告不存在违约，不同意支付违约金。关于押金，被告要求在原告结清一切费用时核减。被告同时认为，原告提前解除合同构成违约，反诉要求原告支付违约金12000元，并支付欠付的2013年4月13日至6月2日的房屋租金19310元。对于被告赵彧的反诉，原告孙翛辩称：提前解除合同系因被告提供的房屋不符合合同约定，是被告违约而不是原告违约，故不同意支付违约金。2013年3月23日，原告搬离涉案房屋，并已告知被告，被告之后即已实际控制涉案房屋，因此原告不同意向其支付房屋租金。经审理查明：涉案房屋登记于被告赵彧名下。2011年12月12日，原、被告订立房屋租赁合同，约定原告向被告承租涉案房屋，期限三年，用途为办公用房，每月租金12000元，押金12000元。因涉案房屋的地址原有案外人在此进行了工商注册登记，故被告与案外人协商将该注册登记迁出涉案房屋。后原告向行政机关申请在涉案房屋办理工商营业登记时，未能办理成功。2012年10月31日，原、被告订立补充协议，约定原告每月支付的租金减少410元，作为租照费用。2013年4月1日，原告给被告发送电子邮件及短信，称已于3月23日搬出，要求与被告办理收房退租手续。4月2日，原告给被告发送电子邮件，称希望被告配合变更涉案房屋的用途以便办理工商登记。4月19日，被告收到原告邮寄的《解除租赁合同通知书》，要求解除合同。同日，被告给原告发送电子邮件，表示同意解除合同，并要求办理相关手续。4月22日，被告收到原告邮寄的《限期收房及退还押金通知书》，要求被告2日内收回涉案房屋、退还押金。5月24日，被告又给原告发送电子邮件，要求对方于5月26日上午10点到涉案房屋办理收房手续，对于这份邮件，原告表示自己是在8月底才看到。关于被告的收房日期，被告出示了2013年6月2日的开锁费收据，原告不认可收据，认可被告已自行收房，但表示不清楚其收房日期。诉讼中，本院向北京市工商行政管理局东城分局调查，该单位表示2012年1月29日，北京市工商行政管理局下发京工商发（2012）11号文件，要求在工商登记中严格审查住所材料，该日期即为上述文件开始施行的日期。以上事实，有双方当事人的陈述、房屋租赁合同、补充协议、解除租赁合同通知书、限期收房及退还押金通知书、电子邮件、往来函件、收据、工作笔录、京工商发（2012）11号文件等在案佐证。本院认为：房屋租赁合同是原、被告的真实意思表示，合法有效。关于合同的解除日期，因2013年4月19日，原告向被告提出解除合同，被告回复表示同意，故该日期为双方协商解除房屋租赁合同之日。关于原告未能在涉案房屋办理工商营业登记一节，因该事项属于行政许可范畴，无论工商登记迁出还是工商登记设立，均应由行政机关办理，原告未能办理成功的结果非因被告过错所致，因此原告要求被告就此承担违约责任，缺乏依据，本院不予支持。关于收房一节，根据双方出示的证据，在房屋租赁合同解除后，双方曾就收房问题进行协商，但未能达成一致。应当指出，原告向被告提出的收房时间不明确，而被告向原告发送的电子邮件中有明确的时间、地点，原告虽然在事后才阅读该邮件，但并不妨碍电子邮件及时送达的事实。加之，腾房是原告作为承租人的合同义务。又，原告虽不认可被告自行收房的日期，但结合被告出示的开锁费收据，本院认定2013年6月2日为被告的收房日期。因此，对于2013年4月13日至4月19日的房屋租金及4月20日至6月2日的房屋占有使用费，应由原告负担。关于押金一节，被告同意在其反诉请求中予以核减，理由正当，本院准许。此外，解除合同系双方协商一致，且原告提出解除合同系因行政机关调整工商登记的条件，故原告对于解除合同不应承担违约责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）孙翛与被告（反诉原告）赵彧的房屋租赁合同于二〇一三年四月十九日解除；二、原告（反诉被告）孙翛于本判决生效后七日内支付被告（反诉原告）赵彧二〇一三年四月十三日至六月二日的房屋租金及占用使用费七千三百一十元；三、驳回原告（反诉被告）孙翛的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）赵彧的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费200元，由原告（反诉被告）孙翛负担100元（已交纳），被告（反诉原告）赵彧负担100元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费288元，由原告（反诉被告）孙翛负担178元（于本判决生效后七日内交纳），由被告（反诉原告）赵彧负担110元（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，且交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员　　杨志彤二〇一三年十二月九日书　记　员　　王　亮百度搜索“”