（2013）北民二终字第61号
裁判日期: 2013-12-09
公开日期: 2014-10-31
案件名称
上诉人福州好邦房产营销策划有限公司与上诉人北海市大圆房地产开发有限公司商品房委托销售合同纠纷一案二审判决书
法院
广西壮族自治区北海市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区北海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
福州好邦房产营销策划有限公司,北海市大圆房地产开发有限公司
案由
商品房委托代理销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
广西壮族自治区北海市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）北民二终字第61号上诉人（一审原告、反诉被告）：福州好邦房产营销策划有限公司，住所地福建省福州市××所××楼。法定代表人：谢铭生，该公司总经理。委托代理人：蒋进，福建信得律师事务所律师。委托代理人：田华辉，福建信得律师事务所律师。上诉人（一审被告、反诉原告）：北海市大圆房地产开发有限公司，住所地北海市××路××酒店××楼。法定代表人：罗顺屹，该公司总经理。委托代理人：石维道，广西盛力律师事务所律师。委托代理人：满玲，广西盛力律师事务所律师。上诉人福州好邦房产营销策划有限公司（以下简称福州好邦公司）、北海市大圆房地产开发有限公司（以下简称大圆房地产公司）因商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服北海市海城区人民法院（2012）海民初字第870号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2013年11月8日公开开庭进行了审理。上诉人福州好邦公司的委托代理人蒋进、田华辉、大圆房地产公司的委托代理人石维道、满玲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2010年5月8日，福州好邦公司与大圆房地产公司签订《广西省北海市东尚领域房地产全程营销代理合同》，约定：大圆房地产公司指定福州好邦公司为在中国大陆的独家代理商，销售大圆房地产公司指定的由大圆房地产公司在北海市北海大道以南与南珠大道以西交汇处兴建的东尚领域项目；销售面积共计32853.24平方米；合作期限是自合同签订之日起至本项目完成住宅销售率98％，商铺销售率95％止；合同期满后，经福州好邦公司、大圆房地产公司双方诚意协商后，则本合同可延续至本项目销售完毕；销售计划进度（按销售面积计）：住宅：第一阶段：开盘之日起3个月内，实现住宅销售率50％；第二阶段：开盘之日起6个月内，实现住宅销售率70％；第三阶段：项目工程落架之日起2个月内，实现住宅销售率98％；商业：第一阶段：开盘之日起至工程落架3个月内，实现商业销售率50％；第二阶段：开盘之日起至项目工程落架6个月内，实现商业销售率70％；第三阶段：开盘之日起至项目工程落架9个月内，实现商业销售率95％。代理费由代理佣金与溢价佣金两部份组成，代理佣金由大圆房地产公司按已销售的实际成交总价l.5％计算支付福州好邦公司，住宅及车位销售福州好邦公司只提取代理佣金，无溢价佣金，商业部份销售的合同总价超出双方约定代理底价即为溢价，溢价部分分配按8：2的比例分成（即开发商80％，代理商得20％），大圆房地产公司自行销售或因关系购房的均计入福州好邦公司正常销售，代理费不变；代理费的支付方式：l、当福州好邦公司完成可销售面积的30％时，福州好邦公司应于每月3日前提交上月的请款表，大圆房地产公司应于10日前将福州好邦公司应得代理费的80％支付给福州好邦公司，剩余20％做为押金，在完成合同第二条的每阶段销售进度目标时返还（住宅与商铺分别计付）；2、当福州好邦公司完成可销售面积的60％时，福州好邦公司应于每月3日前提交上月的请款表，大圆房地产公司应于l0日前将福州好邦公司应得代理费的80％支付给福州好邦公司，剩余20％做为押金，在完成合同第二条的每阶段进度目标时返还（住宅与商铺分别计付）；3、当福州好邦公司完成可销售面积的80％时，福州好邦公司应于每月3日前提交上月的请款表，大圆房地产公司应于10日前将福州好邦公司应得代理费的80％支付给福州好邦公司，剩余20％做为押金，在完成合同第二条的每阶段销售进度目标时返还（住宅与商铺分别计付）；4、当福州好邦公司完成住宅或商业约定的最后一阶段销售进度时，福州好邦公司可于当日提交请款表，大圆房地产公司应于接到请款表5日内将福州好邦公司应得代理费支付给福州好邦公司，并将前期所有押金一次性返还给福州好邦公司；福州好邦公司有权收取佣金之销售情形：1、合同有效期内由福州好邦公司负责销售的；2、合同有效期内由大圆房地产公司自行销售的及抵工程款处理的房屋，住宅部分第一波销售面积在5％以内不计代理费，在超出部分按合同约定佣金比例计收代理费；违约责任：大圆房地产公司单方面提前解除合同的，除应支付福州好邦公司已认购及销售的房源代理费外，还应一次性支付福州好邦公司违约金300000元，福州好邦公司单方面提前解除合同的，大圆房地产公司有权扣除未付的代理费，还应一次性支付大圆房地产公司违约金300000元；大圆房地产公司不能依合同按时支付代理佣金及溢价佣金的，每延期一天，大圆房地产公司应支付福州好邦公司本阶段未支付代理费总额千分之二的滞纳金，如延期30天仍未支付，福州好邦公司有权解除本合同，大圆房地产公司除应支付福州好邦公司已得的代理费外，还应一次性支付福州好邦公司违约金300000元；在规定期限内，福州好邦公司未能完成约定的销售目标，每滞后目标进度的5个百分点，代理佣金部分下调0.1％，待下阶段完成销售目标后予以补齐返还。该合同还对合同条款中的相关词语定义作出解释：其中“已销售户数”为：与买方签订《商品房买卖合同》并支付首付款的售出商品房户数之和：“销售率”为已销售户数除以可出售户数乘以l00％；“完成销售率”为：指交清所有款项或办理完成银行按揭贷款或公积金贷款的客户与银行面签结束。“东尚领域”项目开盘时间为2010年5月23日，截止2011年4月30日，总共销售了住宅277套，销售金额为104124238元，其中有5套退房，54套由大圆房地产公司自行销售。大圆房地产公司主张截止2011年3月31日实现销售并交清全款的住宅套数是l60套，销售面积为9505.51平方米，合同总价为58262825.57元。福州好邦公司主张代理费计算方式为：销售金额104124238元×l.5％×80％=1249491元，福州好邦公司承认没有按销售进度完成销售量，因此所主张的代理费中，自行扣除了20％的部分。大圆房地产公司主张按合同第七条第2款约定，合同有效期内由大圆房地产公司自行销售的及抵工程款处理的房屋，住宅部分第一波销售面积在5％以内不计入代理费，东尚领域的总建筑面积为32853.4平方米，则5％的面积为32853.4平方米×5％=l642.67平方米，实现销售并交清款项160套住宅的总面积为9505.51平方米，总销售金额为58262826元，每平方米均价为58262826元÷9505.51=6129.37元，5％面积对应的价格为1642.67平方米×6129.37元=10068538元，并且由于福州好邦公司的销售滞后了50个百分点，以0.5％计算代理佣金，退房的5套住宅不计收代理费，则大圆房地产公司主张的代理费的计算方式为：（实现销售并交清金款的l60套的销售金额58262825.57元-10068538元）×0.5％=240971.44元。双方对代理费的计算发生争议，以致涉诉。2010年12月30日，福州好邦公司向大圆房地产公司发出一份《2011年<；；东尚领域>；；营销方式调整的建议》的函件，建议：1、福州好邦公司将现有的销售团队移交给大圆房地产公司管理，项目销售由大圆房地产公司自行负责，福州好邦公司撤出销售部；2、福州好邦公司将现有的销售团队移交给大圆房地产公司管理，项目销售由大圆房地产公司自行负责，福州好邦公司仅负责项目策划工作；3、福州好邦公司协助引荐其他销售团队，大圆房地产公司将余盘委托更适合当地的代理商销售。但大圆房地产公司对该函件未作答复。2011年1月12日，大圆房地产公司向福州好邦公司通过银行转账支付300000元，2011年1月18日，大圆房地产公司又向福州好邦公司通过银行转账支付200000元。“东尚领域”项目的销售人员由福州好邦公司在项目开盘招聘，该项目目前仍在运营中，大圆房地产公司主张福州好邦公司公司的现场负责人郑铎在2011年1月回福建过年后就不再回北海，大圆房地产公司在2011年3月接收了“东尚领域”销售项目以及福州好邦公司招聘的销售团队，但在2011年6月3日及2011年6月10日，福州好邦公司向“东尚领域”项目的销售员工发放5月份的工资及端午节过节费。大圆房地产公司认为福州好邦公司仍向售楼部员工发放工资及过节费的行为是为了避免引起劳动争议纠纷，并认为根据合同第九条第l6款约定：“在双方合作期间，福州好邦公司指定檀玉芳为项目总负责”，福州好邦公司公司的管理人员郑铎于2011年1月2l日离开“东尚领域”售楼部，证明福州好邦公司已撤离“东尚领域”的销售楼盘，福州好邦公司的行为是单方解除合同，已经构成违约。案件在审理过程中，福州好邦公司、大圆房地产公司双方均未能提供对“东尚领域项目各个销售阶段的销售量、销售金额、销售面积、销售进度进行共同结算的证据。一审法院向原、大圆房地产公司释明是否需要对以上数据进行司法审计，但福州好邦公司、大圆房地产公司双方均不同意进行司法审计。一审法院认为：一、本诉。福州好邦公司、大圆房地产公司签订的《广西省北海市东尚领域房地产全程营销代理合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律规定，合法有效，应予以确认。双方在履行该合同的过程中，福州好邦公司作为“东尚领域”项目销售代理商，实现了277套住宅的销售量，按照合同约定：“福州好邦公司有权收取佣金之销售情形：l、合同有效期内由福州好邦公司负责销售的；2、合同有效期内由大圆房地产公司自行销售的及抵工程款处理的房屋，住宅部分第一波销售面积在5％以内不计代理费，在超出部分按合同约定佣金比例计收代理费”，福州好邦公司所销售的277套中有5套退房，54套由大圆房地产公司自行销售，根据原、大圆房地产公司双方提交的证据，无法确认住宅部分第一波销售面积，因此由大圆房地产公司自行销售的54套，不能确定计收代理费的情况。大圆房地产公司主张应按实现销售并交清全款的套数l60套来计算代理费，但根据合同约定：“代理佣金由大圆房地产公司按已销售的实际成交总价1.5％计算支付福州好邦公司”，以及对合同条款中的相关词语定义作出的解释：“已销售户数为：与买方签订《商品房买卖合同》并支付首付款的售出商品房户数之和”，据此代理佣金应按已销售的实际成交总价，即与买方签订《商品房买卖合同》并支付首付款的售出商品房户数之和的销售合同金额104124238元计算代理佣金，且该合同并没有约定退房部分不计入代理佣金，因此大圆房地产公司主张的计算标准不符合合同约定，不予采纳。关于大圆房地产公司辩称福州好邦公司没有按合同约定完成销售计划进度，福州好邦公司对此予以认可，大圆房地产公司依据《合同》第十条违约责任第6款：“在规定期限内，福州好邦公司未能完成约定的销售目标，每滞后目标进度的5个百分点，代理佣金部分下调0.1％，待下阶段完成销售目标后予以补齐返还。”大圆房地产公司认为福州好邦公司的销售滞后了50个百分点，但大圆房地产公司作为抗辩依据的完成销售率系其自行计算，大圆房地产公司亦未能提供其他充分证据证明福州好邦公司的完成销售率，故其观点不予采纳。由于原、大圆房地产公司双方均未能提供涉案商品房销售的共同确认的结算证据，且案件在审理过程中，双方均不同意对“东尚领域”项目各销售阶段的销售面积、销售进度、完成销售率进行司法审计，故福州好邦公司要求大圆房地产公司支付代理费的请求，缺乏依据，不予支持。关于合同履行过程中双方是否有违约行为，福州好邦公司主张大圆房地产公司延迟支付代理费用，且没有足额支付代理费直接影响到项目的销售进度，根据《合同》第八条第8款约定：“大圆房地产公司应按合同约定支付代理费和双方确定认可的推广计划中广告、促销活动的费用，以不影响销售进度，否则承担违约责任”，福州好邦公司认为大圆房地产公司的行为已构成违约。大圆房地产公司则主张福州好邦公司的销售进度落后于《合同》约定时间段内应实现的销售目的以及福州好邦公司在2011年1月擅自撤场，福州好邦公司的行为构成违约。对此，一审法院认为，根据《合同》第六条约定：“代理费的支付方式：l、当福州好邦公司完成可销售面积的30％时，福州好邦公司应于每月3日前提交上月的请款表，大圆房地产公司应于10日前将福州好邦公司应得代理费的80％支付给福州好邦公司，剩余20％做为押金，在完成合同第二条的每阶段销售进度目标时返还（住宅与商铺分别计付）；2、当福州好邦公司完成可销售面积的60％时，福州好邦公司应于每月3日前提交上月的请款表，大圆房地产公司应于10日前将福州好邦公司应得代理费的80%支付给福州好邦公司，剩余20％做为押金，在完成合同第二条的每阶段销售进度目标时返还（住宅与商铺分别计付）”。但因原、大圆房地产公司双方对“东尚领域”项目各个销售阶段的销售量、销售金额、销售面积、销售进度、完成销售率无法达成一致意见，双方在庭审中均表示不同意审计，不能确定福州好邦公司在“东尚领域”各个销售阶段完成的销售面积及销售进度，从而也无法确定大圆房地产公司应支付代理佣金的时间，据此，不能确认原、大圆房地产公司的行为是否构成违约，对福州好邦公司要求大圆房地产公司支付代理费的滞纳金的诉讼请求，不予支持；对大圆房地产公司的抗辩理由，亦不予采信。二、反诉。福州好邦公司、大圆房地产公司双方在2010年5月8日签订《广西省北海市东尚领域房地产全程营销代理合同》后，福州好邦公司为“东尚领域”项目的销售招聘销售人员并组建销售团队，大圆房地产公司主张福州好邦公司的现场管理负责人自行离开北海即代表福州好邦公司撤离了“东尚领域”销售现场，构成单方违约，但根据福州好邦公司所提供的证据，在2011年6月“东尚领域”项目的销售员工的工资及端午节过节费仍由福州好邦公司发放，即福州好邦公司仍在管理“东尚领域”项目的销售团队，大圆房地产公司未能提供充分证据证明福州好邦公司已经撤离“东尚领域”项目销售现场。大圆房地产公司称福州好邦公司向大圆房地产公司发出的《2011年<；；东尚领域>；；营销方式调整的建议》证明了福州好邦公司单方要求解除合同，但从内容上看，该《建议》是福州好邦公司向大圆房地产公司提出的销售建议，大圆房地产公司亦未对此作出答复，双方并没有因此正式解除《合同》，不能以此证明福州好邦公司有单方解除合同的违约行为。故此，大圆房地产公司的反诉请求，没有依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、驳回福州好邦公司的诉讼请求；二、驳回大圆房地产公司的反诉请求。本诉案件受理费16470元，由福州好邦公司承担。反诉案件受理费2900元，由大圆房地产公司承担。上诉人福州好邦公司不服一审判决，上诉请求：1、撤销一审判决，依法判决大圆房地产公司立即支付结算至2011年4月30日房产销售未支付的代理费749491元及逾期支付代理费的滞纳金给福州好邦公司；2、本案一、二审诉讼费用由大圆房地产公司承担。上诉的事实和理由：一、一审判决认为福州好邦公司要求大圆房地产公司支付代理费的请求，缺乏依据的认定有错误。1、福州好邦公司和大圆房地产公司在一审时均确认截止2011年4月30日止，福州好邦公司已实际销售住宅277套，销售金额为104124238元的事实。该事实与福州好邦公司诉求支付代理费请求相同，无须经过司法审计即可进行计算。双方争议的只是支付的依据和标准，一审法院应当作出裁定。2、根据双方签订《广西省北海市东尚领域房地产全程营销代理合同》（以下简称《合同）的约定，可以确定“东尚领域”项目各个阶段销售进度时间和代理费支付的时间。3、福州好邦公司提供的证据17《商品房买卖合同》，经大圆房地产公司的质证真实性没有错误，应当给予采纳。那么根据《商品房买卖合同》签订的时间、房屋面积以及购房金额，可以确认“东尚领域”项目各阶段的销售面积、销售进度、完成销售率进行结算，无需进行司法审计。4、大圆房地产公司提供的证据5《2010代理费请款报告》，经福州好邦公司质证真实性没有错误，应当给予采纳。那么根据该请款报告，至少可以证实截止2010年10月30日，福州好邦公司已经完成销售住宅套数185套，计算代理佣金为1017337元，可结代理佣金（80％）为813870元，预留代理佣金（20％）为203467元。大圆房地产公司当时已经收到该请款报告，但未提出任何书面错误，应当给予确定。故一审判决认为福州好邦公司要求支付代理费的请求，缺乏依据的认定存在明显错误。二、一审判决认定大圆房地产公司自行销售54套的事实有错误。1、双方签订的《合同》第三条第l款的约定：“本项目住宅的销售价格，甲方（即大圆房地产公司）确认每期及阶段均价后由乙方根据均价编制对外销售明细表甲方签字确认后方可对外销售”。那么根据福州好邦公司提供的反诉证据4《1#、2#楼价格表》、《东尚领域总销汇总表》、《价格表》证明了福州好邦公司已实现销售住宅277套全部是由大圆房地产公司法定代表人涂蔡水签字确认可对外销售房屋的部分，属于福州好邦公司代理销售的，而不是大圆房地产公司自行销售的部分。2、大圆房地产公司主张54套系其自行销售的，但只有大圆房地产公司单方面制作的销售明细表，没有其他证据能证明54套系大圆房地产公司自行销售的。大圆房地产公司主张54套是用于抵工程款的部分，也没有抵工程款相关的证据加于证明。故一审判决认定大圆房地产公司自行销售54套的证据不足，不能成立。三、一审判决不能确定福州好邦公司、大圆房地产公司的行为是否构成违约的认定有错误。1、一审法院完全可以根据福州好邦公司和大圆房地产公司对真实性给予认可的证据材料对“东尚领域”项目各阶段的销售面积、销售进度、完成销售率进行结算。因此，一审法院判决“无法确认大圆房地产公司应支付代理佣金的时间”的认定是错误的。2、大圆房地产公司提供的证据5《2010代理费请款报告》可以证明截止2010年10月30日，大圆房地产公司对可结代理佣金（80％）为813870元，预留代理佣金（20％）为203467元没有错误的，应当按照合同的约定在10曰内将代理佣金（80％）为813870元支付给福州好邦公司。但是根据大圆房地产公司银行转款证据，大圆房地产公司至2011年1月13日和2011年1月18日才分两次向福州好邦公司支付代理费50万元，不仅延迟支付代理费用，而且没有足额支付代理费。因此，根据《合同》第八条第8项的约定，大圆房地产公司的违约支付代理费的行为，直接影响到福州好邦公司的销售进度，导致无法完成销售进度的违约责任应当由大圆房地产公司承担。3、根据《合同》第十一条第3款的约定，福州好邦公司销售进度连续两个阶段未达约定要求的，大圆房地产公司有权书面提出。但因为大圆房地产公司的违约未支付代理费的行为影响福州好邦公司的销售进度，所以大圆房地产公司从未对福州好邦公司销售进度提出书面说明。故大圆房地产公司的行为逾期不支付代理佣金的行为已经构成了违约，一审判决不能确定福州好邦公司、大圆房地产公司的行为是否构成违约的认定是错误的。四、一审判决代理费滞纳金部分的认定有错误。一审判决以“不能确认各个销售阶段完成的销售面积及销售进度，从而无法确定大圆房地产公司应支付代理佣金的时间”，据此不支持福州好邦公司滞纳金的诉讼请求。该判决歪曲的福州好邦公司其实的事实依据。福州好邦公司并没有住在各个阶段的代理费滞纳金，而是只主张自2011年5月1日至2012年5月1日的滞纳金。根据庭审，福州好邦公司和大圆房地产公司确认截止2011年4月30日，福州好邦公司已经实现销售277套房屋，但是大圆房地产公司没有支付代理费。已经构成违约。据此，一审判决代理费滞纳金部分的认定是错误的。综上所述，一审法院判决认定的事实不清，证据不足。据此，请求二审法院撤销一审判决，依法判决大圆房地产公司立即支付房屋销售代理佣金及滞纳金。上诉人大圆房地产公司不服一审判决上诉请求：1、判令福州好邦公司向大圆房地产支付其擅自中断销售代理，单方面提前解除合同产生的违约金30万元。2、本案的诉讼费用由福州好邦公司承担。上诉的事实与理由：一审判决认为福州好邦公司不具有撤离项目销售合同的违约行为，与事实不符，理由如下：一、福州好邦公司在未与大圆房地产公司协商且没有任何交接手续的情况下，现场负责人从销售现场撤离，构成违约。1、福州好邦公司未能积极履行销售义务，管理工作不到位。福州好邦公司作为销售代理商，从未按合同约定向大圆房地产公司汇报现场销售情况及进度，合同指定的项目总负责人檀玉芳仅仅在签订合同时到过北海，不履行职责，未到现场监管工作。2、现场管理负责人多次更换，对销售工作造成恶劣影响，擅自撤离后导致售楼工作无法正常运行。福州好邦公司多次更换“东尚领域”的现场管理负责人，对本项目的销售造成重大影响，更加恶劣的是，2010年12月30日，福州好邦公司向大圆房地产提交一份《2011年<；；东尚领域>；；营销方式调整的建议》后，在未与大圆房地产公司共同协商且没有任何交接手续的情况下，福州好邦公司的现场管理负责人自行离开北海（过年回福建不再回北海），从东尚领域的售房现场撤离，导致项目的销售停滞，售楼工作无法正常运行，上诉人为此与福州好邦公司多次沟通希望现场负责人归位未果。福州好邦公司以自己的行为表明了不再继续履行合同的义务，一审判决以大圆房地产公司未对《2011年<；；东尚领域>；；营销方式调整的建议》作出答复认定双方并没有正式解除合同关系，与事实不符。二、福州好邦公司继续发放销售人员工资及端午节过节费，不等于不撤场。1、合同第9条第11款约定，“乙方指定檀玉芳为项目总负责，案场经理及销售总监负责与甲方沟通日常工作。”即项目总负责人或案场经理、销售总监等，才能代表《广西北海市东尚领域房地产全程营销代理合同》中的乙方，才有权与大圆房地产公司进行工作对接，福州好邦公司的现场负责人离开之后，销售人员作为个体，显然无法作为合同中的乙方履行合同。2、福州好邦公司没有继续对销售人员进行管理，即便在2011年4、5月均为员工发放了工资，仍然是属于单方擅自解除合同。一个销售团队，应该有作出决策性行为，有现场及后台的工作支持，从而能对房屋的销售作出准确的市场判断，制订提高销售业绩的策略和规划的管理层，不应只是有一个行政助理和几个销售人员，这些人员如今已几乎全部离职；况且福州好邦公司与销售人员之间存在劳动合同关系，在未解除劳动合同关系之前，其理应发放工资，否则会引起劳动争议仲裁纠纷。综合上述，福州好邦公司单方面解除合同，撤离现场的行为损害了大圆房地产公司的利益。请二审法院根据事实和法律，作出公正判决。福州好邦公司对大圆房地产公司的上诉答辩称，原判对反诉部分的判决是正确的，请求驳回大圆房地产公司的上诉，维持该部分的判决。大圆房地产公司对福州好邦公司的上诉答辩称，原判对本诉部分的判决是正确的，请求驳回福州好邦公司的上诉，维持该部分的判决。二审期间，双方当事人均没有新证据向本院提交。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。本案二审期间的争议焦点为：1、福州好邦公司请求大圆房地产公司支付结算至2011年4月30日房产销售未支付的代理费749491元及逾期支付代理费的滞纳金是否具有事实和法律依据？2、大圆房地产公司请求福州好邦公司支付单方提前解除合同违约金30万元是否具有事实和法律依据？关于福州好邦公司请求大圆房地产公司支付结算至2011年4月30日房产销售未支付的代理费749491元及逾期支付代理费的滞纳金是否具有事实和法律依据的问题。本院认为，一、2010年5月8日，福州好邦公司、大圆房地产公司双方签订的《广西省北海市东尚领域房地产全程营销代理合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律规定，并且合同已部分履行，双方当事人对合同合法有效无异议，故一审法院对合同效力的认定是正确的，对此本院予以确认。二、由于双方签订的合同合法有效，双方当事人应按合同约定履行各自合同的义务，根据双方合同的约定，福州好邦公司取得房产销售代理费的前提条件是必须按合同约定的时间销售大圆房地产公司的房产。不同时间段销售房产数直接影响代理费收取的额度，换言之，在合同约定的销售时间内，销售房产比例越高，所得的代理费越多。反之，超过合同约定的时间，销售房产所得的代理费要减少。三、福州好邦公司认为其代理大圆房地产公司销售房产价值为104124238元，以合同约定的总销售额1.5%的80%计算代理费为1249491元，扣除已支付的500000元，大圆房地产公司还应支付749491元及逾期支付代理费的滞纳金给福州好邦公司。大圆房地产公司则认为，福州好邦公司没有达到合同约定的销售进度，其已支付了应付的代理费给福州好邦公司。本案中，虽然福州好邦公司提供证据，证明其已销售大圆房地产公司的房产277套，但该房产的销售时间跨度不仅分布在合同约定的各个阶段，还有超过合同约定的时间段以外，因此，计算代理费必须要将不同的时间段所销售的房产分别以不同的费率计算代理费。福州好邦公司仅以销售总额计算代理费值，而不考虑销售房产的时间，显然不符合合同的约定，因此，福州好邦公司以该计算方式计算代理费依法无据，本院不予采信。四、本案中福州好邦公司应得的代理费应当是根据具体销售房产时间，对照合同约定的计费率，计算总代理费扣减大圆房地产公司已支付的500000元。在双方的合同中，约定销售房产所得的代理费比较复杂，住宅与商铺的销售时间、销售比例要求不同，不同的时间段销售的房产所得的代理费计算依据不同。但是，在一审诉讼中，经一审法院释明，福州好邦公司不申请对已销售的房产对照合同约定进行司法审计，以至于不能准确计算其在履行合同中应得的代理费及确定大圆房地产公司应否支付或者应当支付多少滞纳金。综上，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请球所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，福州好邦公司因不能提供有效证据证明其依合同约定应得代理费额，其所提供的计算代理费额又不符合合同的约定，故福州好邦公司的上诉请求本院不予支持。关于大圆房地产公司请求福州好邦公司支付单方提前解除合同违约金30万元是否具有事实和法律依据的问题。本院认为，大圆房地产公司主张福州好邦公司于2010年12月30日向其递交一份《2011年<；；东尚领域>；；营销方式调整的建议》后，在未与大圆房地产公司共同协商且没有任何交接手续的情况下，福州好邦公司的现场管理负责人自行从东尚领域的售房现场撤离，导致项目的销售停滞，售楼工作无法正常运行，其以自己的行为表明了不再继续履行合同的义务，属于单方解除合同，按合同约定，福州好邦公司应向大圆房地产公司支付违约金300000元。但是，福州好邦公司与大圆房地产公司从签订合同之日起至今，双方均没有协商一致解除合同。福州好邦公司向大圆房地产公司发出的建议书，大圆房地产公司没有答复，说明双方就履行合同没有达成新的意见，没有变更合同的内容。大圆公司没有其他有效证据证明福州好邦公司违反双方合同约定，单方解除了合同。因此，大圆房地产公司请求福州好邦公司支付300000元违约金因缺乏事实和法律依据，其上诉请求，本院不予支持。综上所述，两上诉人的上诉理由均不成立。原判认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审本诉诉讼费16470元，由上诉人福州好邦房产营销策划有限公司北海市大圆房地产开发有限公司负担。二审反诉诉讼费2900元，由上诉人北海市大圆房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 黄向雄审判员 王 华审判员 陈邕凌二〇一三年十二月九日书记员 庞 桦附：本判决书引用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 百度搜索“”