（2013）穗花法民三初字第1509号
裁判日期: 2013-12-09
公开日期: 2015-01-12
案件名称
蓝燕山与广州市国土资源和房屋管理局花都区分局案外人执行异议之诉一审民事判决书
法院
广州市花都区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
蓝燕山,广州市花都区华辉房地产综合开发公司,胡月好,广州市国土资源和房屋管理局花都区分局
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第二百二十七条，第一百四十四条；《中华人民共和国物权法》：第一百九十一条第一款；《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第六十条；《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》：第十七条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2013）穗花法民三初字第1509号原告：蓝燕山，男，1956年3月6日出生，汉族。被告：广州市花都区华辉房地产综合开发公司。法定代表人：骆志联。被告：胡月好，女，1940年4月7日出生，汉族。第三人：广州市国土资源和房屋管理局花都区分局。负责人：刘顺强。委托代理人：谢海昆，广东合誉律师事务所律师。委托代理人：黎广华，广东合誉律师事务所律师。原告蓝燕山诉被告广州市花都区华辉房地产综合开发公司、胡月好，第三人广州市国土资源和房屋管理局花都区分局案外人执行异议之诉一案，本院于2013年10月21日立案受理后，依法组成合议庭。诉讼中，本院根据原告的申请，依法追加广州市国土资源和房屋管理局花都区分局作为第三人参加诉讼，并于2013年11月29日公开开庭进行了审理。原告及第三人的委托代理人黎广华到庭参加诉讼。被告广州市花都区华辉房地产综合开发公司（以下简称华辉公司）、胡月好经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告于1998年5月28日向被告华辉公司购买广州市花都区新华街云山大道5号之二华辉二号楼7号商铺，并签订了《房地产预售契约》，原告按照《房地产预售契约》的约定，已经付清了全部房款66355.20元给被告华辉公司，被告华辉公司也已经将该商铺交付给原告使用至今。该商铺实际早已属原告所有，不属被告华辉公司的财产。因被告华辉公司、胡月好之间发生商品房预售合同纠纷，由广州市花都区人民法院立案受理，案号为（2010）花法民三初字第573号。该案的民事判决生效后，权利人胡月好申请法院执行被告华辉公司的财产，原执行案号为（2011）花法执字第78号，恢复执行案号为（2013）穗花法执字第31号案。广州市花都区人民法院查封了被告华辉公司名下包括涉案商铺在内的六间商铺。原告在看到广州市花都区人民法院的执行公告后，到广州市国土资源和房屋管理局花都区分局查询，才发现涉案商铺被抵押给了第三人并被广州市花都区人民法院查封。之前，原告对涉案商铺被抵押一事一直不知情。原告经了解，被告华辉公司由于欠第三人的税费，而将广州市花都区新华街云山大道5号之二华辉二号楼7-12号商铺（含涉案商铺）抵押给第三人。原告向广州市花都区人民法院提出执行异议，但广州市花都区人民法院以（2013）穗花法执异字第87号执行裁定书，裁定驳回原告的执行异议。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但尚未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”原告认为，原告已经按照合同约定支付了全部购房款给被告华辉公司，并已实际占有涉案商铺，而被告华辉公司将涉案商铺抵押给第三人，既未申请产权分割，又一直不履行协助过户登记的义务，导致涉案商铺至今仍未过户登记至原告名下，全部是被告华辉公司的过错和责任，原告对此没有任何过错，原告是非常无可奈何。故根据上述规定，人民法院不得查封涉案商铺。另外，广州市花都区新华街云山大道5号之二华辉二号楼10-12号商铺的业主徐启灼已经向法院提起了诉讼，案号为（2012）穗花法民三初字第171号，法院经过审理，已经于2012年作出了（2012）穗花法民三初字第171号民事判决书，判决广州市花都区人民法院在执行案号（2011）花法执字第78号案中停止对广州市花都区新华街云山大道5号之二华辉二号楼10-12号商铺的执行。原告的7号商铺与10-12号商铺的情况相同。广州市花都区人民法院（2013）穗花法执异字第87号执行裁定书裁定驳回原告的执行异议是错误的，原告故提起案外人执行异议之诉，请求法院判决撤销广州市花都区人民法院（2013）穗花法执异字第87号执行裁定书，判决停止对广州市花都区新华街云山大道5号之二华辉二号楼7号商铺的执行，并解除对涉案商铺的查封措施。原告已按照合同约定支付了全部购房款并实际占有、使用涉案商铺，系商铺实际所有人。导致涉案商铺至今仍未过户登记至原告名下完全系被告华辉公司的责任，原告并无任何过错，现愿意代被告华辉公司清偿拖欠第三人的有关涉案商铺的抵押款项，在消灭涉案商铺的抵押权后，涉案商铺所有权应属原告所有，法院应当解除对涉案商铺的查封。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。据此，请求法院判令：1、撤销广州市花都区人民法院（2013）穗花法执异字第87号执行裁定书。2、广州市花都区人民法院在原执行案号（2011）花法执字第78号，恢复执行案号为（2013）穗花法执字第31号案中停止对广州市花都区新华街云山大道5号之二华辉二号楼7号商铺的执行。3、解除位于广州市花都区新华街云山大道5号之二华辉二号楼7号商铺的查封。被告华辉公司没有到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。被告胡月好没有到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。第三人述称：涉案商铺权属的纠纷与第三人没有任何关联，至于权属的归属，由法院进行认定。我方是涉案商铺的抵押权人，只有在原告或被告向我方清偿了所欠的全部款项之后，我方可以对涉案商铺的抵押权予以涂销。经审理查明：位于广州市花都区新华街云山大道5号之二华辉二号楼7、8、9、10、11、12号商铺（现地址为广州市花都区新华街建设北路京都巷4号）已合并办理房地产权证，登记的权属人为被告华辉公司。1998年5月28日，原告与被告华辉公司签订《房地产预售契约》，约定原告向被告华辉公司购买位于广州市花都区新华街云山大道5号之二华辉二号楼7号商铺，建筑面积为14.40平方米，价款为66355.20元。合同签订之前，原告向被告华辉公司购买了广州市花都区新华街云山大道5号之二华辉一号楼的2、3、4号商铺和二号楼的1、2、7、8、9、10、11、12号商铺，并已支付订金和分期支付购房款共800000元。后原告将二号楼的8、9、10、11、12号商铺退回被告华辉公司，原告之前支付购买相关商铺的房款作为支付未退回商铺的购房款。此后，被告华辉公司将房屋交付原告使用。之后，与涉案商铺同期购买的二号楼1、2号商铺已由被告华辉公司协助原告办理了房地产权证，涉案商铺因与8、9、10、11、12号商铺合并办理房地产权证并抵押给第三人，至今未办理产权转移登记原告名下。另查明：被告华辉公司与案外人广州市花都区粮油食品总公司未能自觉履行（2002）花法民三初字第578号民事判决确定的义务，权利人广东发展银行广州分行花都支行向广州市中级人民法院申请强制执行。2004年9月6日，广州市中级人民法院作出（2004）穗中法执字第2284号民事裁定，裁定：本案由广州市花都区人民法院执行。本院以（2004）花法执字第3647号立案，执行过程中，被告华辉公司未按本院指定的时间履行法律文书确定的义务，本院于2004年12月10日作出（2004）花法执字第3647号民事裁定，裁定查封被告华辉公司位于广州市花都区新华街云山大道5号之二华辉二号楼7-12号商铺，并于2004年12月15日向第三人发出协助执行通知书。期间，被执行人华辉公司称涉案商铺早已出售。为查明事实，本院对商铺权属予以核查，并将执行情况告知申请人广东发展银行广州分行花都支行。申请人广东发展银行广州分行花都支行表示案件可延期执行，同意等待法院查清房产的权属后再作处理。2005年4月20日，本院作出（2004）花法执字第3647号民事裁定，裁定广州市中级人民法院作出的（2002）穗中法民三初字第578号民事判决中止执行。本院在清理中止执行案件中，于2008年8月20日立案恢复（2004）花法执字第3647号案的执行。案件恢复执行后，本院再次查封被告华辉公司位于广州市花都区新华街云山大道5号之二华辉二号楼7-12号商铺。执行中，本院未发现被告华辉公司有新的可供执行的其他财产，且被告华辉公司被查封的房屋因案外人提出异议暂未处理，需按法律程序审查完毕后才能作出处理，并已将执行情况告知申请人广东发展银行广州分行花都支行。因此，申请人广东发展银行广州分行花都支行请求本院依法处理。2009年3月28日，本院作出（2004）花法执字第3647号执行裁定，裁定本院（2004）花法执字第3647号案件终结本次执行。又查明：2010年3月20日，胡月好以华辉公司为被告，向本院提起商品房预售合同纠纷一案的民事诉讼，本院以（2010）花法民三初字第573号案立案受理，并于2010年9月15日作出（2010）花法民三初字第573号民事判决，判决：一、解除胡月好与华辉公司于1994年1月8日签订的两份《房地产预售契约》及相应的两份《补充协议》；二、华辉公司于判决发生效力之日十日内向胡月好退回购房款105000元及利息。因华辉公司未按生效判决指定时间履行义务，胡月好向本院申请强制执行，本院以（2011）花法执字第78号案立案执行，并于2011年2月28日作出（2011）花法执字第78号民事裁定，裁定查封、扣押、冻结、划拨华辉公司的银行存款145000元或等值的财产。执行中，本院向广州市国土资源和房屋管理局花都分局发出协助执行通知书，要求协助查封被告华辉公司位于广州市花都区新华街云山大道5号之二华辉二号楼7-12号商铺。2011年3月16日，本院张贴公告拟拍卖被告华辉公司位于广州市花都区新华街云山大道5号之二华辉二号楼7-12号商铺。随后，案外人徐启灼向本院提出执行异议。本院经听证后于2011年12月16日作出（2011）穗花法执异字第32号民事裁定，裁定驳回徐启灼的异议。该裁定书送达后，徐启灼于2011年12月23日以华辉公司为被告提起商品房预售合同纠纷一案的诉讼，本院以（2012）穗花法民三初字第11号案立案受理。审理中，本院释明该案是因执行中查封财产所产生的执行异议之诉纠纷的案件。后徐启灼以起诉的案由错误为由申请撤回起诉，本院审查后于2012年2月16日作出（2012）穗花法民三初字第11号民事裁定，裁定准许徐启灼撤回起诉。随后，徐启灼另案提起案外人执行异议之诉。本院以（2012）穗花法民三初字第171号立案受理并依法作出（2012）穗花法民三初字第171号民事判决，判决：一、撤销本院（2011）穗花法执异字第32号民事裁定。二、本院在（2011）花法执字第78号案件中停止对广州市花都区新华街云山大道5号之二华辉二号楼10、11、12号商铺的执行。三、驳回徐启灼的其他诉讼请求。判决后，双方当事人均没有提出上诉，现该判决已发生法律效力。2013年5月24日，本院作出（2013）穗花法执字第31号执行裁定，裁定查封被执行人华辉公司名下的位于广州市花都区新华街云山大道5号之二华辉二号楼7、8、9号商铺。随后，原告向本院提出执行异议。本院审查后，于2013年10月10日作出（2013）穗花法执异字第87号执行裁定，裁定驳回异议人蓝燕山的异议。原告不服该裁定，在法定期限内向本院提起本案的民事诉讼。再查明：被告华辉公司因欠付第三人的办证费用及综合开发费用共230206元，于1998年3月11日向第三人出具欠条，内容为：“华辉房地产综合开发公司欠国土房管局办理华辉2号楼宗地（编号：102384）房屋证办证费196360元，综合开发费33846.02元，合计230206元（贰拾叁万零贰佰零陆元），花都市华辉房地产综合开发公司，1998年3月11日”。当日，被告华辉公司与第三人签订《抵押协议书》，约定被告华辉公司将位于广州市花都区新华街云山大道5号之二华辉二号楼7-12号商铺抵押给第三人。1998年3月12日，被告到第三人处办理了抵押登记手续。还查明：被告华辉公司原名称为花都市华辉房地产综合开发公司，因花都撤市建区，被告华辉公司变更为现名称。第三人原名称为花都市国土房产管理局，又因花都市撤市建区及机构改革，第三人变更为现名称。庭审中，第三人表示已被抵押的商铺产权合并办证，但未分割，只有原告代被告华辉公司或被告华辉公司清偿所欠的债务才同意涂销抵押登记。原告则表示只愿意清偿涉案商铺建筑面积在抵押商铺建筑面积比例部分的款项，但不同意支付该部分欠款的滞纳金。本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”原告因对本院于2013年10月10日作出的（2013）穗花法执异字第87号驳回其异议的裁定不服，在法定期限内提起本案执行异议之诉，并无不妥。原告要求撤销本院（2013）穗花法执异议字87号执行裁定，理由成立，本院予支持。原告与被告华辉公司签订的《房地产预售契约》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。原告已按约定支付了全部购房款，并已实际占有涉案商铺，虽被告华辉公司将涉案商铺抵押给第三人，但既未申请产权分割，又不履行协助过户登记的义务，且没有证据证明由于原告的重大过错而导致涉案商铺无法过户。因此，原告要求停止对位于广州市花都区新华街云山大道5号之二华辉二号楼7号商铺执行的请求，理由充分，本院予以支持。关于原告请求解除对位于广州市花都区新华街云山大道5号之二华辉二号楼7号商铺查封的问题。因解除对位于广州市花都区新华街云山大道5号之二华辉二号楼7号商铺的查封属于执行程序审查的事项，本案不予调处。至于受理费的负担，由于造成本案纠纷是被告华辉公司的过错引起，故受理费由被告华辉公司负担。被告华辉公司、胡月好经本院传票传唤，无正当理由拒不履行到庭义务，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、撤销本院（2013）穗花法执异字第87号民事裁定。二、本院在执行案号为（2011）花法执字第78号，恢复执行案号为（2013）穗花法执字第31号案件中停止对广州市花都区新华街云山大道5号之二华辉二号楼7号商铺的执行。三、驳回原告蓝燕山的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告华辉公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及其副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长 邵演杨人民陪审员 李玢姝人民陪审员 高 嫒二〇一三年十二月九日书 记 员 王 雷朱婷欣 来源：百度“”