（2013）杭滨民初字第1574号
裁判日期: 2013-12-09
公开日期: 2015-12-27
案件名称
梁策与汪忆莎房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市滨江区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
梁策,汪忆莎
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款
全文
杭州市滨江区人民法院民 事 判 决 书（2013）杭滨民初字第1574号原告（反诉被告）梁策。委托代理人（特别授权）郭琴。被告（反诉原告）汪忆莎。委托代理人（特别授权）丁敬成、秦瑜。原告梁策诉被告汪忆莎房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年9月11日立案受理后，被告汪忆莎应诉后于2013年10月28日向本院提起反诉，本院于同日受理。本案依法由代理审判员杨仙林独任审理，于2013年11月20日公开开庭进行了审理。梁策及其委托代理人郭琴、汪忆莎委托代理人丁敬成、秦瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁策起诉称，2013年7月24日，汪忆莎、梁策签订房屋转让居间协议一份，该协议由杭州德宝房地产服务有限公司居间。协议约定汪忆莎以1900000元人民币购买梁策位于杭州市滨江区浦沿街道观邸国际寓所4幢1单元1402室的房屋一套，且汪忆莎应支付30000元人民币给梁策作为购房意向金。协议第8.3条中约定，若甲方（汪忆莎）未支付购房意向金或乙方（梁策）未收取购房定金，则甲乙双方当事人在签署本协议后，若一方违约，则应向守约方支付违约金6万元整。现梁策未收到购房定金，且汪忆莎拒绝继续履行协议。汪忆莎的行为已经违反了合同的约定，严重损害了原告的合法权益。梁策起诉请求：判令汪忆莎支付违约金6万元；本案诉讼费用由汪忆莎承担。汪忆莎答辩称，汪忆莎不存在违约行为，2013年7月24日签订合同当日汪忆莎将购房意向金3万元交给居间方。梁策已将房屋转让，已无法继续履行。汪忆莎反诉称，2013年7月24日，汪忆莎、梁策与居间方杭州德宝房地产服务有限公司签订了房屋转让居间协议。该协议约定汪忆莎以190万元的价格购买梁策位于杭州市滨江区浦沿街道观邸国际寓所4幢1单元1402室的房屋一套；汪忆莎交付3万元购房意向金，由居间方无息代收保管；梁策在协议签订之日起三个工作日内将房屋三证交付居间方。居间协议签订后，汪忆莎按照约定向居间方交付购房意向金3万元，但梁策迟迟未按协议的约定将房屋三证交付居间方，经汪忆莎及居间方追问后梁策答复，已将三证抵押于债权人杨波，借款金额为20万元，无法交付三证。居间协议第12条约定，梁策承诺除此房目前的贷款以外并无其他债务影响此房交易。汪忆莎反诉请求：判令梁策支付违约金6万元；本案诉讼费由梁策承担。梁策答辩称，三证是梁策与中介方商议后，中介公司不愿意到其债权人杨波处领取三证，中介表示可以提供微信照片，梁策认为已经实际履行了交付三证的义务。居间协议第××2条的约定，没有其他债务影响，因为房屋产权证上已经写明，被告应该是明知的，而且实际上并不影响买卖合同的履行，因此，该买卖合同无法达成的原因是由于汪忆莎的违约。梁策为证明其主张的事实，提供以下证据：1.房屋转让居间协议1份（复印件），证明汪忆莎、梁策对房屋的基本情况、转让价格及违约责任等都进行了详细约定的事实。汪忆莎质证认为，证据的真实性无异议，证明目的有异议，该协议要求汪忆莎将3万元交给丙方（见第3.1条）；梁策存在违约（见第12条）汪忆莎为证明其主张的事实，提供以下证据2.购房定金收据1份（复印件），情况说明1份（复印件），证明2013年7月24日汪忆莎之子按《房屋转让居间协议》向居间方缴纳了购房定金3万元，因涉案房屋存在购买风险将该笔款项予以退回；购房协议由袁汀签订并履行；3.中国工商银行理财金账户历史明细清单1份，证明2013年7月24日居间方代表人蔡梅的账户收到汇款3万元，汇款账户为6222105120094822，该账户户主为汪忆莎朋友夏卫平。4.中国工商银行查询信用卡交易明细1份，证明2013年7月24日汪忆莎朋友夏卫平替汪忆莎支出金额3万元，2013年7月26日汪忆莎将该笔款项偿还给夏卫平，其显示收到该笔款项。5.房屋产权证1份（复印件），证明该房屋梁策进行了抵押，但在签订协议时梁策隐瞒了该抵押登记，使得该房屋购买存在风险，故梁策构成根本违约。6.房屋转让居间协议1份，证明双方签订的协议真实有效，汪忆莎已按照合同约定履行义务，梁策存在违约行为，应承担违约责任。7.证明1份，证明夏卫平于2013年7月24日代汪忆莎向蔡梅转账3万元，即汪忆莎已经履行合同义务。8.房屋租赁合同1份（复印件），证明梁策在2010年10月将房屋出租给案外人，租期5年，致使汪忆莎无法实现合同目的。梁策质证认为，对证据3、4、6、7无异议；证据2购房定金收据无异议，汪忆莎的情况说明不能证实其证明目的，反而证明汪忆莎与中介私下达成协议解除合同，原告是不知情的；证据5的证明对象有异议，房屋产权证上明确列明抵押登记情况，汪忆莎应当知情；证据8，房屋转让居间协议已经披露租赁关系（见第2.3条）。上述证据经庭审质证，本院依法认证如下：1.对于证据1，汪忆莎对于证据的真实性无异议，本院予以确认；2.对于证据2中的购房定金收据以及证据3、4、6、7、8，梁策均无异议，本院予以认定；3.对于证据2中的情况说明，梁策的异议成立，本院不予认定；4.对于证据5的真实性，梁策并未有异议，本院予以确认。根据上述有效证据和当事人的庭审陈述，本院认定案件事实如下：2013年7月24日，汪忆莎作为买受人，梁策作为出售方，与居间方签订房屋转让居间协议一份，该协议约定：该房屋存在抵押，并有租赁存在，承租人已声明放弃优先购买权；出售方此房有抵押贷款，出售方承诺自筹资金归还前期贷款；汪忆莎于签订本协议时，向梁策交付购房意向金30000元，该购房意向金由居间方无息代为保管；本协议约定的购房意向金用于汪忆莎委托中介机构与梁策洽谈该房屋买卖事宜的保证，一旦梁策认可并签署本协议，中介机构可将上述购房意向金转付梁策，上述转付行为视为一征得汪忆莎同意，且中介机构无需另行通知汪忆莎，该购房意向金已经梁策签收即转为购房定金（第四条）；双方同意在签订本协议之日起9个工作日内签订《房屋转让合同》；梁策签订本协议后3个工作日内将房屋三证提供给中介方；对于汪忆莎交付的购房定金，梁策同意收取后可与中介机构签订《购房定金保管书》，由中介机构代收、保管（第7.1条）；若梁策已收取汪忆莎交付的购房定金，则若汪忆莎未按本协议第五条约定的期限签订《房屋买卖合同》，无权要求梁策返还购房定金，若梁策未按本协议第五条约定的期限签订《房屋买卖合同》，应按汪忆莎交纳的购房定金双倍返还给汪忆莎（第8.1条）；若汪忆莎未支付购房意向金或梁策未收取购房定金，则双方当事人在签署本协议后，若一方违约，则应向另一方（守约方）支付违约金60000元（第8.3条）；梁策承诺除此房目前的贷款以外，无其它债务影响此房交易，若有其它债务出现，汪忆莎认为有购买风险的，可解除协议，梁策承诺签订本协议后3个工作日内将房屋三证提供给中介方。该协议还对房屋坐落位置、房价、房价支付方式等进行了约定。2013年7月24日，汪忆莎以袁汀的名义向居间方交纳30000元。涉案房屋的所有权人为梁策，该房屋上设定有抵押权，抵押权人为上海浦东发展银行股份有限公司杭州分行以及中国民生银行股份有限公司杭州分行，并有他项权利，他项权利人为杨波，债权数额20万元；同时，该房屋由虞程辉承租，租期自2010年10月13日至2015年10月12日。现涉案房屋已经转让给案外人。本院认为，合同自成立即发生法律效力。本案中，梁策、汪忆莎与中介机构签署房屋转让居间协议，该协议系三方当事人真实意思表示，依法成立，发生法律效力。协议各方当事人应当严格按照协议履行各自约定的义务。依据合同约定，汪忆莎应当在签订房屋转让居间协议当日向梁策支付购房意向金，该购房意向金由中介机构代收保管；梁策应在签订房屋转让居间协议后三个工作日内向中介机构提供房屋所有权证、契证、土地使用权证等三证，随后在中介机构安排下签订房屋转让合同。根据查明的事实，汪忆莎已经按约履行了支付购房意向金的义务，梁策并未能提供充足的证据证实其已经履行了向中介机构提交房屋所有权证、契证、土地使用权证等三证的义务。梁策虽然主张其已通过微信的方式将房产信息发送给中介机构，但是汪忆莎并不认可。本院认为，房屋转让行为涉及到个人重大财产处置，汪忆莎以及中介机构要求梁策提供房屋所有权证等三证，应当是要求其提供三证原件，审查三证的原件对于保障交易安全至关重要。即使梁策确实通过微信方式告知过中介机构，该履行也并不符合合同的约定。因此，梁策请求汪忆莎承担违约责任支付违约金6万元，没有事实依据，本院不予支持。梁策未能按约履行义务，应当按照合同的约定承担违约责任。汪忆莎主张按照协议的第8.3条请求梁策支付违约金60000元，本院审查后认为根据查明的事实，汪忆莎已经支付购房意向金，且汪忆莎并非从梁策未收取购房定金角度主张违约责任，所以本案并不符合该条的适用前提。根据房屋转让居间协议第四条以及第7.1条的约定，梁策与中介机构有购房意向金转为购房定金以及中介机构代替梁策收取和保管的约定，中介机构收取汪忆莎支付的购房意向金的行为，应视为梁策收取了购房定金，应当适用第8.1条，即由梁策按照汪忆莎交纳的购房定金双倍返还给汪忆莎，由于汪忆莎已从中介机构处收取了中介机构代梁策保管的30000元，该笔款项应当相应扣减，因此，梁策应当向汪忆莎支付30000元。对于汪忆莎的其它诉讼请求，本院依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、驳回梁策的本诉请求。二、梁策于本判决生效之日起十五日之内支付汪忆莎30000元。三、驳回汪忆莎的其它反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1300元，减半收取650元，由梁策负担。反诉案件受理费650元，由梁策负担。汪忆莎于本判决书生效之日起十日内来本院退费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院按不服判决涉及到的财产金额预交上诉案件受理费。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××08802968，开户银行：工商银行湖滨支行）代理审判员 杨仙林二〇一三年十二月九日书 记 员 韩 晨 来自