（2013）长民三（民）初字第2122号

裁判日期: 2013-12-09

公开日期: 2014-03-22

案件名称

吴亦旦等与王慧定金合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市长宁区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

吴亦旦,谢轶琼,王慧,上海志远房地产经纪有限公司

案由

定金合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百一十五条；《中华人民共和国担保法》：第八十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条

全文

上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2013）长民三（民）初字第2122号原告吴亦旦，男，住上海市。原告谢轶琼，女，住上海市。两原告共同委托代理人裴海峰，上海圣瑞敕律师事务所律师。被告王慧，女，住上海市。委托代理人潘定，上海市新华律师事务所律师。委托代理人嵇金喜，上海市新华律师事务所律师。第三人上海志远房地产经纪有限公司，注册地上海市浦东新区商城路800号520室。法定代表人钱建国，职务不详。原告吴亦旦、谢铁琼诉被告王慧定金合同纠纷一案。本院于2013年9月27日受理后，依法适用简易程序，由代理审理员陈乃徐独任审判。根据原告吴亦旦、谢轶琼的申请，本院于2013年10月8日作出民事裁定：一、查封或冻结被告王慧名下价值人民币400，000元的财产；二、查封原告谢轶琼及担保人谢某某名下的房屋。后因被告王慧申请，本院依法追加上海志远房地产经纪有限公司（以下简称“志远房产”）为本案第三人参加诉讼。本院于2013年11月13日公开开庭进行审理，原告吴亦旦、谢轶琼的委托代理人裴海峰，被告王慧的委托代理人潘定到庭参加诉讼，第三人志远房产经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告吴亦旦、谢轶琼诉称，2013年9月4日，原、被告及志远房产签订了《房地产买卖居间协议》（以下简称“居间协议”），被告委托志远房产将其所有的房屋（以下简称“涉讼房屋”）出售给原告。根据居间协议的约定，原告应于该协议签订后向被告支付房屋定金人民币200，000元，上述定金由志远房产代为保管，于签订本协议的一个工作日后转付于被告；原、被告应于2013年9月15日前另行签订房屋买卖合同。之后，原告根据居间协议的约定，于2013年9月4日和9月5日将房屋定金分三笔共计200，000元支付给志远房产，志远房产向原告出具书面的收款收据。2013年9月11日，原告向志远房产及被告发送《通知函》，要求尽快与被告签订房屋买卖合同。但直至2013年9月16日，被告仍未履约。志远房产向原告出具书面文件，告知被告未履约的事实。故原告诉至法院，要求被告返还双倍定金人民币400，000元整。被告王慧辩称，被告没有拿到过原告所说的居间协议，至今也未收取过原告的定金。由于原告看中房屋后还要求第三人减免部分居间服务佣金，被告为避免今后产生麻烦，不愿意再将涉讼房屋出售给原告。在被告单方签署居间协议、原告尚未签署协议并支付意向金及定金前，被告已明确向第三人表示撤回签署居间协议的要约行为。原告提供的居间协议是被告撤回要约后形成的，对被告没有任何约束力。且居间协议约定，除原、被告达成一致外，原告有权两个工作日后至志远房产无息的取回其意向金。原告所支付的200，000元一直在第三人处，故应由第三人返还给原告。其不同意原告的诉讼请求。第三人志远房产未到庭，无答辩意见。经审理查明，原告吴亦旦、谢轶琼系夫妻关系，被告王慧系涉讼房屋的所有权人。原、被告之间是房屋买卖关系，双方均为购房事宜委托第三人志远房产提供房屋买卖居间服务。2013年9月4日下午三时左右，原告吴亦旦及其岳母等在第三人志远房产的带领下，实地查看被告委托第三人出售的涉讼房屋。后原告吴亦旦（乙方、购买方）、被告王慧（甲方、出售方）达成买卖意向，双方与第三人（丙方、居间方）共同签订《房地产买卖居间协议》，约定“……乙方已将购买该房地产的意向金20，000元暂存于丙方，甲乙丙三方约定各自的权利如下：一、丙方应在收到意向金后伍个工作日内告知乙方业务处理情况。1.1在此期间内，乙方不得解除对丙方的委托，亦不得向丙方主张收回意向金。否则乙方应向丙方支付违约金为本协议4.1款所述房价款的2％。1.2在此期间后，如甲方无法接受本协议第四条所述买卖条件，致使乙方与甲方无法达成交易，除甲、乙方双方另行达成一致外，乙方有权在两个工作日后至丙方处无息取回意向金。2.1乙方应在甲、乙双方签订本协议后贰日内补足定金至人民币200，000元。2.2双方在此确认，若甲方签署本项协议，则乙方同意将本协议前述意向金作为定金，且支付方式为：甲方委托丙方代为保管上述定金，且丙方的保管的行为不影响定金应具有的法律效力。丙方于签订本协议壹个工作日将定金转付甲方。协议第四条，原、被告对转让条件及方式作了明确约定：4.1乙方求购该房地产的转让价格计5，500，000元到手……5.1甲乙双方约定于2013年9月15日前签订买卖合同。5.2签订买卖合同当日，甲乙双方同意分别按照本协议4.1款所述房价款的1%支付丙方佣金，甲乙双方同意丙方可从转付的任何款项中扣除前述佣金。6.1若乙方未能按照约定的时间签署买卖合同的，乙方已支付甲方的不予返还；若甲方未能按照约定的时间签署买卖合同的应向乙方双倍返还定金；若甲乙双方关于定金产生的纠纷，则丙方有权在双方协商解决期间暂时保管原暂存于丙方的定金，待甲乙双方达成一致意见后依双方的书面协议再行转付。八、本协议各方约定的其他事项：甲、乙双方约定1、此房地产转让价格为甲方净到手价格，所有税费由乙方承担；2、甲方愿支付50，000元作为税费……”。被告王慧在居间协议的转让价格、其他约定事项及甲方签署栏签名确认。由于原告吴亦旦希望与第三人继续协商居间服务佣金，故原告及第三人均未在居间协议签字，也未将被告已签过字的居间协议交给被告。后第三人携带被告已签名的居间协议与原告一同前往门店商谈，双方达成一致意见后，原告吴亦旦即在居间协议转让价格及乙方签署栏签名确认。同日，第三人出具收到陈琦（原告家属）支付的20，000元和50，000元定金的两份收款收据。次日，第三人又出具收到陈琦（原告家属）支付的130，000元定金的收款收据。2013年9月11日，原告向被告发出通知函，希望得到被告在2013年9月15日前签订房屋买卖合同的答复。同日，原告也向第三人发出通知函，要求第三人通知被告按约定履行义务。2013年9月16日，第三人出具证明，证明“产权人王慧未按居间协议的约定与买受人签订买卖合同”。2013年10月28日证据交换时，证人张鹏程到庭陈述，其是志远房产镇宁店A组经理，2013年9月4日下午16时30分左右，其接到被告王慧打来的手机，告知涉讼房屋已经被原告看中，但双方之间还有差距。现原告正在与第三人协商要求减少佣金，希望第三人不要答应原告的要求，被告不想将房屋出售给原告了。通话结束后，张鹏程看见被告在打电话前的16时28分已发送的微信通知。由于当时其正在机场，故立即打电话至门店让其他同事将此消息通知经办人。2013年10月28日证据交换时，证人邓某某到庭陈述，其是志远房产客户经理，2013年9月4日，其带领原告吴亦旦等人看房后，由于涉讼房屋出售方和购买方的居间服务佣金全部由原告承担，原告要求第三人减少一部分佣金。双方一同前往门店商谈相关事宜。在达成一致意见后，原告吴亦旦即在居间协议乙方处签名，并通过银行POSS机刷卡支付了一部分定金。同事转告其经理通知涉讼房屋购买事宜有变化时，其正在刷POSS机，故未仔细倾听内容。后虽经其多次拨打被告手机联系，要求被告来领取200，000元定金，但被告一直未接听电话。由于被告系2013年10月28日当庭提出证人出庭作证的申请，原告在进行质证的同时，提出保留补充质证的权利。后原告以需要继续对证人张某某、邓某某进行发问质证、听取证人对原告签署协议时间核实后的回复为由，要求证人出庭接受质证，被告表示证人不愿意再次出庭。根据被告提供的第三人出具的进帐明细显示：2013年9月4日16时43分进帐20，000元、9月4日16时54分进帐30，000元；9月5日15时33分进帐100，000元、9月5日15时38分进帐50，000元。原、被告均当庭确认，涉讼房屋交易完成后，双方的居间服务佣金由原告承担。上述事实，有《房地产买卖居间协议》、收款收据、通知函、邮政特快专递信封、证人证言、涉讼房屋状况及产权人信息等证据及原、被告的陈述为证，并经庭审质证无误，本院予以确认。由于原、被告各执己见，且第三人经本院合法传唤未到庭，致本案调解不成。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当秉着诚实信用的原则，按照约定履行自己的义务。原、被告及第三人签订的《房地产买卖居间协议》，对房屋的价款、转让条件及方式、定金支付、违约责任等均作了明确的约定。协议签订后，原告按约在二日内补足定金200，000元，等待与被告签订正式的房屋买卖合同，被告以不同意原告与第三人协商中介服务佣金为由拒绝签订合同，属违约行为。被告提出其在单方签署《房地产买卖居间协议》、原告签署《房地产买卖居间协议》并支意向金及定金前，已明确向第三人表示撤销签署协议要约的抗辩意见，本院认为，撤销要约的通知应当在受要约人发出承诺通知之前到达受要约人。从证人邓某某、张某某的当庭陈述，也仅能反映被告曾就其不愿意再与原告签订房屋买卖合同的意思告知第三人，但无法证明第三人在原告在《房地产买卖居间协议》上签名及交付定金之前已将撤销要约的通知送达原告，故被告无权以此作为不履行《房地产买卖居间协议》的理由。被告提出《房地产买卖居间协议》约定，除原、被告达成一致外，原告有权两个工作日后至志远房产无息的取回其意向金的抗辩理由，本院认为，只有在协议第四条即转让条件及方式无法达成的情况下，原告才应无息取回意向金。庭审中，被告自述由于原告看中房屋后还要求第三人减免部分居间服务佣金，被告为避免今后产生麻烦，不愿意再将涉讼房屋出售与原告，且协议明确涉讼房屋“转让价格计5，500，000元到手”，不管后续原告与第三人对居间服务佣金协商结果如何，均不会影响到被告的权益，故被告的抗辩理由与法无据，本院难予采纳。被告提出其未拿到过《房地产买卖居间协议》，也未收取过原告的定金的抗辩意见，本院认为，协议签订后，第三人根据被告提供的联系方式联系被告，被告一直采取回避的态度怠于收取定金。且协议明确被告委托第三人代为保管定金，第三人的“保管的行为不影响定金应具有的法律效力”，故被告应对其未及时收取定金和第三人代为收取定金产生的法律后果承担相应的责任。由于《房地产买卖居间协议》系原告吴亦旦与被告、第三人签署，根据合同的相对性原则，上述费用应退还原告吴亦旦。鉴于原告交付的200，000元定金目前还在第三人处代为保管，上述款项可由第三人直接予以返还。综上所述，原告吴亦旦的诉讼请求，于法有据，本院应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告王慧应于本判决生效之日起十日内返还原告吴亦旦就购买房屋的定金人民币400，000元（其中人民币200，000元由第三人上海志远房地产经纪有限公司返还）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。财产保全费人民币2，520元，由被告王慧负担。案件受理费人民币7，300元，因适用简易程序，减半收取计人民币3，650元，由被告王慧负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员　　陈乃徐二〇一三年十二月九日书　记　员　　袁黎蓓附：相关法律条文附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。二、《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 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