（2013）湖安民初字第1298号

裁判日期: 2013-12-08

公开日期: 2014-07-10

案件名称

孙志震、杨月丽与安吉嘉尚文化传播有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

安吉县人民法院

所属地区

安吉县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

孙志震,杨月丽,安吉嘉尚文化传播有限公司,陈强,郑兴明,夏建强,安吉县鸿裕资产经营管理有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第二百二十六条

全文

浙江省安吉县人民法院民事判决书（2013）湖安民初字第1298号原告孙志震。原告杨月丽。两原告委托代理人洪彩珍。两原告委托代理人史销销。被告安吉嘉尚文化传播有限公司。法定代表人姜新建。委托代理人赵毅。委托代理人汪翔。第三人陈强，第三人郑兴明。两第三人委托代理人康志跃。第三人夏建强。委托��理人金水。第三人安吉县鸿裕资产经营管理有限公司。法定代表人毛如庆。委托代理人杨羽。原告孙志震、杨月丽为与被告安吉嘉尚文化传播有限公司（以下简称嘉尚公司）、第三人陈强、郑兴明、夏建强、安吉县鸿裕资产经营管理有限公司（以下简称鸿裕公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2013年11月12日向本院起诉，经审查，本院于当日立案受理。本案依法由审判员戴伟民独任审判，于2013年12月3日公开开庭进行了审理。原告孙志震及二原告委托代理人洪彩珍、史销销、被告嘉尚公司的委托代理人赵毅、汪翔、第三人陈强和郑兴明的委托代理人康志跃、第三人夏建强的委托代理人金水、第三人鸿裕公司的委托代理人杨羽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙志震、杨月丽诉称，根据（2012）湖安执民字第2423-3号执行裁定书，原告取得了坐落于安吉县递铺镇云鸿西路3、5、7、9号（云鸿大厦）1幢商场01室，商场办公01室的房屋所有权及相应土地的使用权，现已登记的房产证号为：安房权证递铺字第××号，建筑面积2813.70平方米，套内面积为2523.17平方米，土地证号为：安吉国用（2013）第020**号，使用权面积733.56平方米。产权登记人为两原告（两原告系夫妻）。上述房产，原告孙志震曾系抵押权人，原房产所有人为周建新，原告根据具有强制执行效力债权文书公证书（2011）浙安证内字第4582号申请法院强制执行过程中，法院拍卖被执行人周建新、杜文娟共同享有的上述房产。在此过程中，原告虽了解本案诉争房屋已被出租的事实，但由于被告虽经法院多次通知却未到法院接受询问，因此原告对房屋出租的详细情况，包括租赁协议、转租等有关内容并不明确。由于该抵押房屋经湖州昆仑拍卖有限公司三次公开拍卖均因无人报名而流拍。2013年3月5日，原告无奈只好按第三次拍卖所确定的保留价2908.3万元接受该房产及相应土地的使用权。此后，原告经调查知悉，2010年5月30日，安吉昌硕购物广场房产开发有限公司（以下简称昌硕公司，曾系诉争房屋的产权人）与浙江省电影有限公司（以下简称电影公司）签订房屋租赁合同，昌硕公司将位于云鸿大厦一至三层按当时状况租赁给电影公司，房屋建筑面积为10356.96平方米，其中一层为2813.7平方米，二层为3766.86平方米，三层为3519.35平方米另加257.05平方米的物业用房，租金及支付方式为租金按房屋建筑面积每天每平方米人民币0.8元计算。第4年度开始至第9年度的每天租金在前一年度基础上递增8%，第10年度至第13年度每年租金在第9年度租金的基础上递增8%，第14年至第15年每年的租金在第13年度的租金基础上递增10%。2010年6月1日，被告嘉尚公司（电影公司控股的公司）与杭州联合农村合作银行签订房屋租赁合同，将云鸿大厦一楼房屋（即现为原告所有的房屋）转租给杭州联合农村合作银行，期限为15年，自2010年6月1日起至2025年5月31日止。租金计算及支付方式为第1年度和第2年度租金按房屋建筑面积每天每平方米人民币1.377元计算。第3年度租金在第二年度基础上递增5%，第4年度开始至第9年度的每年租金在第二年度的基础上每年递增8%，第10年度至第13年度的每年租金在第9年度租金的基础递增8%，第14年度至第15年度每年的租金在第13年度的租金基础上递增10%。此后，周建新变为上述房产的产权人，并于2011年7月20日与被告嘉尚公司签订补充协议书，由周建新承接了原合同的权利和义务。原告取得诉争房屋的产权后，认为原租赁协议中的出租房屋系同一产权人，签订租赁协议可以统一确定租金，现经过执行程序原租赁房屋变为五个不同的产权人，原告认为各个层次的市场租金应予以调整。为此原告多次同被告联系，要求重新签订房屋租赁协议，并确定一楼房屋的租金价格，但遭被告拒绝，被告提存部分租金，其余租金至今也未支付。在扣除被告提存租金后，原告请求判令被告支付原告租金226189.29元；诉讼费由被告承担。被告嘉尚公司辩称，一、本案房屋租赁合同是依法成立并生效的合同，受法律保护。二、房屋价格与房屋的租赁价格没有关联性。请求驳回原告的诉讼请求。第三人陈强、郑兴明对按房屋的价值比例来确定租金没有异议。第三人夏建强认为，一、租金与房屋的价值并无可比性。原告申请了对涉案房屋1--3层价值的评估，以房屋评估价作为计算依据对租金进行分配，而租金是根据房屋所在地区的周围商圈成熟度、交通便利度的区位特征、建筑特征、商铺特征有关，与房屋价值并不成正比。从本案所涉房屋的区位特征、建筑特征、商铺特征而言，一楼和三楼、二楼间并无显著区别。二、从合同目的来看，租赁三楼开办电影院是承租人的合同目的。电影公司于2010年5月30日与昌硕公司签订租赁合同的合同第1.2条明确了“确保租赁物的用途符合乙方营业执照所确定的经营范围，乙方应在承租房产内从事电影放映及相关经营项目”，租赁房屋的根本目的是为了在安吉开办电影院，由此看来，租赁三楼才是合同目的，而租赁房屋目前周围商圈的形成，包括一楼杭州联合银行的引进、二楼KTV，乃至浙北大厦购物中心的开办，正是电影院的开办而形成了周围商圈的。三、从三层现产权人投资状况来看，1.一楼和三楼的产权取得系因实现原所有人周建新抵押物权，经安吉县人民法院三次拍卖，无人竞拍，以物抵债取得，一楼以2900万元取得，三楼以2200万元取得，二楼系从安吉昌硕购物广场房产开发有限公司以2260万元购买取得，取得时间也基本相近。2.如按三层房屋各自取得时所花投资成本来看，结合原告所提出以评估价作为分割依据的观点，二楼的收益是最大的，即花最少的钱，而能获得最多的租金收益。3.三层现产权人在取得产权时均已经知晓房屋的租赁状况，而鸿裕公司作为三层的产权人也一直按约定的每平方日租金0.8元收取的，作为原告取得产权时并无任何异议，而法院在处置抵押物时确定价格时也是充分考虑了房屋租赁的因素，并在拍卖公告中予以了体现。在被告支付2013年6月1日至2014年5月31日租金时除了原告提出异议外，其他人并无异议，并予以了接受。四、原告的诉讼请求缺乏请求权基础。原告在庭审中认为其诉讼请求的请求权基础为《民法通则》的公平原则，根据我国《民法通则》第59条、��合同法》第54条之规定，民事行为存在“重大误解”、“显失公平”、“欺诈、胁迫或乘人之危”，是当事人请求变更或撤销的法定事由。而原告除了提供一份评估报告外，并无其他足以认定按每平方日租金0.8元计算租金显失公平的证据予以佐证。如原告的诉讼请求成立，那作为夏建强当初取得产权时对租金是否也意味着重大误解呢？是否对夏建强公平了呢？由此，可以看出原告之请求权根本无法成立。请求驳回原告的诉讼请求。第三人鸿裕公司意见与第三人夏建强相同。经庭审举证质证，当事人对本案事实无异议，本院认定本案事实如下：2010年5月30日，昌硕公司与电影公司签订房屋租赁合同，昌硕公司将位于云鸿大厦一至三层按当时状况租赁给电影公司，房屋建筑面积为10356.96平方米，其中一层为2813.7平方米，二层为3766.86平方米，三层为3519.35平方米另加257.05平方米的物业用房，租期15年，在电影公司付清第一年房租后昌硕公司将房屋交给电影公司。租金及支付方式为租金按房屋建筑面积每天每平方米人民币0.8元计算。第4年度开始至第9年度的每天租金在前一年度基础上递增8%，第10年度至第13年度每年租金在第9年度租金的基础上递增8%，第14年至第15年每年的租金在第13年度的租金基础上递增10%。租金实行先付后租原则，第一年租金在合同签订后10个工作日内付清，第二年度租金在第一年度期满前一个月内付清，此后以此类推。2010年7月20日，被告嘉尚公司设立。2010年8月3日电影公司、嘉尚公司、昌硕公司签订租赁合同转让协议，协议约定2010年5月30日电影公司和昌硕公司签订的房屋租赁协议中电影公司的权利义务自2010年7月20日起全部转让给被告嘉尚公司。之后被告嘉尚公司与杭州联合农村合作银行签订房屋租赁合同，将��鸿大厦一楼房屋（即原告所有的房屋）转租给杭州联合农村合作银行，期限为15年，自2010年6月1日起至2025年5月31日止。由于昌硕公司将云鸿大厦一至三层的房屋所有权转让给周建新，2011年7月21日，周建新与被告嘉尚公司签订补充协议，由周建新继受2010年5月30日电影公司和昌硕公司签订的房屋租赁协议中昌硕公司的权利义务。2012年7月10日，第三人郑兴明、陈强取得云鸿大厦二层房屋所有权。2010年1月11日昌硕公司与物业公司签订房屋交换使用协议，协议约定昌硕公司将自己拥有的云鸿大厦1402室、1406室与物业公司位于云鸿大厦三层的物业用房交换使用。交换后，三层物业用房收益归昌硕公司，云鸿大厦1402室、1406室收益归物业公司。由于第三人鸿裕公司取得云鸿大厦1402室、1406室的所有权，2012年7月10日，鸿裕公司、昌硕公司、物业公司签订协议，约定第三人鸿裕公司将自己拥有的云鸿大厦1402室、1406室与物业公司位于云鸿大厦三层的物业用房交换使用。交换后，三层物业用房收益归第三人鸿裕公司，云鸿大厦1402室、1406室收益归物业公司。根据（2012）湖安执民字第938-2号执行裁定书，第三人夏建强取得了坐落于安吉县递铺镇云鸿西路3、5、7、9号（云鸿大厦）1幢商场03室，商场办公03室的房屋所有权及相应土地的使用权。根据（2012）湖安执民字第2423-3号执行裁定书，原告取得了坐落于安吉县递铺镇云鸿西路3、5、7、9号（云鸿大厦）1幢商场01室，商场办公01室的房屋所有权及相应土地的使用权。经评估，原告所有的云鸿大厦1幢商场01室，商场办公01室房产评估价值为40517300元；第三人陈强、郑兴明所有的云鸿大厦1幢商场02室，商场办公02室房产评估价值为44072100元；第三人夏建强所有的云鸿大厦1幢商场03室，商场办公03室房产��估价值为31674100元；按照评估报告，云鸿大厦三层评估价为10000元／平方米，成新率90%，物业用房257.05平方米的价值为2313450元。2013年6月1日至2014年5月30日的总租金为327万元。因租金分割发生争议，被告嘉尚公司于2013年5月30日将云鸿大厦底层2013年6月1日至2014年5月30日的租金891157.71元提存至浙江省安吉县公证处。本院认为，按照2010年1月11日昌硕公司与物业公司签订房屋交换使用协议以及2010年5月30日昌硕公司与电影公司签订房屋租赁合同，昌硕公司取得了云鸿大厦一至三层的租金收益权，后因变化，昌硕公司的租金收益权分属原告和第三人。5月30日昌硕公司与电影公司签订房屋租赁合同中电影公司的权利义务自2010年7月20日起依法全部转让给被告嘉尚公司，被告嘉尚公司应按房屋租赁合同履行自己的义务。通常，不同空间的房屋单价不同；不同房屋之间的投资回报率（即房屋租金与房屋价格的比例）也不相同。故本案云鸿大厦一至三层各租金收益权主体按照实际取得各自房屋所有权的价格来同比确定租金并不合理。如果2010年5月30日四个合伙人作为房屋所有人与电影公司签订本案房屋租赁合同，除合伙人另有约定外，四个合伙人应当按各自投资占总投资中的比例来确定各自应得的租金，也即四合伙人按各自投资占房屋价值中的比例来确定各自应得的租金。本案昌硕公司于2010年5月30日取得了云鸿大厦一至三层的租金收益权，后租金收益权主体一分为四：原告孙志震和杨月丽、第三人陈强和郑兴明、第三人夏建强、第三人鸿裕公司。四主体按其所有的房产价值占整个租赁物价值的比例来确定租金甚为合理。用评估价值来确定比例为合理方法。其余意见，缺乏合理性，本院不予支持。依照评估价值，总评估值应为118576950元，原��房产评估价值为40517300元，占34.1696%，租金为1117347元；第三人陈强和郑兴明房产评估价值为44072100元，占37.1675%，租金为1215377元；第三人夏建强房产评估价值为31674100元，占26.7119%，租金为873478元；第三人鸿裕公司所占房产评估价值为2313450元，占1.9510%，租金为63798元。原告要求被告按此方法支付租金，本院予以支持。被告已提存租金891157.71元，原告提取后，被告尚应支付租金226189.29元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，判决如下：被告安吉嘉尚文化传播有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告孙志震、杨月丽2013年6月1日至2014年5月30日的租金226189.29元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费2346元，由被告��吉嘉尚文化传播有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。审判员　　戴伟民二〇一三年十二月八日书记员　　费丹枫关注公众号“”