（2012）长民初重字第214号

裁判日期: 2013-12-07

公开日期: 2014-12-29

案件名称

郝有明、贾玉平、贾新平诉郝虎明及第三人赵旦则买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

长治县人民法院

所属地区

长治县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

郝有明,郝虎英,贾玉平,贾新平,郝虎明,赵旦则

案由

买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国物权法》：第九十五条，第九十七条，第一百零六条第一款，第一百五十三条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款，第七十六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条

全文

山西省长治县人民法院民事判决书（2012）长民初重字第214号原告郝有明，男，1955年5月8日出生，汉族。委托代理人付保英，女，1956年6月6日出生，汉族，系原告郝有明的妻子，代理权限为特别授权。原告郝虎英，女，1961年8月9日出生，汉族，农民。委托代理人王显保，又名王国来，男，1953年8月29日出生，汉族，农民，系原告郝虎英的丈夫，代理权限为特别授权。原告贾玉平，男，1971年9月5日出生，汉族。原告贾新平，男，1974年5月25日出生，汉族。被告郝虎明，男，1958年12月出生，汉族，农民。第三人赵旦则，男，1952年4月11日出生，汉族，农民。委托代理人王宇丽，女，1972年3月5日出生，汉族，系第三人赵旦则的女儿，代理权限为特别授权。原告郝有明、贾玉平、贾新平诉被告郝虎明及第三人赵旦则买卖合同纠纷一案，本院于2011年3月30日立案受理，并依法组成合议庭，公开开庭审理后，于2011年8月25日作出（2011）长民初字第83号民事判决书，判决后第三人赵旦则不服，向长治市中级人民法院提出上诉。2012年2月15日长治市中级人民法院以本案在二审期间出现新的证据，直接影响法律关系的认定为由，作出（2012）长民终字第00010号民事裁定书，裁定撤销原判，发回长治县人民法院重审。2012年3月19日本院依法重新立案，另行组成合议庭，依职权追加郝虎英为原告，公开开庭审理了本案，并于2012年8月20日作出（2012）长民初字第214号民事判决书，判后第三人赵旦则不服，向长治市中级人民法院提出上诉。2012年11月28日长治市中级人民法院以原审判决认定事实不清、证据不足、程序不当为由，作出（2012）长民终字第01004号民事裁定书，裁定撤销原判，发回长治县人民法院重审。2013年1月15日本院依法重新立案，并另行组成合议庭，于2013年3月1日公开开庭进行了审理，原告郝有明的委托代理人付保英、原告郝虎英的委托代理人王显保、第三人赵旦则及其委托代理人王宇丽到庭参加诉讼。原告贾玉平、贾新平、被告郝虎明经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告郝有明、郝虎英、贾玉平、贾新平诉称，四原告父亲郝法生系长治县×××乡×××村人，在本村盖有北屋三间、东屋一间，由父母居住，并生育三男一女，即长子郝有明，次子郝虎明，三子郝玉明，女儿郝虎英。父亲病故后，母亲又带着四个孩子招王庄工人贾双虎为倒插门女婿，后又生育两子，即贾玉平、贾新平。时隔五年贾双虎因工伤死亡。后潞安矿务局将原告郝有明以职工子弟照顾到矿上工作。1987年四原告母亲以矿工家属农转非迁到王庄矿，原告贾玉平和贾新平也随母亲一起迁入矿区，被告郝虎明与三子郝玉明因超龄未能随迁入矿区。老家的房子一直由郝虎明和郝玉明二人居住，几年后郝玉明病故，后由被告郝虎明居住。1993年被告郝虎明娶妻成家，另批宅基地盖了新房，老院就没人再住。2005年正月，被告郝虎明在没有与兄弟姐妹们商量的情况下私自与第三人赵旦则签订协议，将房子卖掉。协议签订后，第三人赵旦则马上将老房子拆掉，开始挖根基备料盖房子。因村里老屋属兄妹们的共同财产，故请求法院判令被告郝虎明与第三人赵旦则签订的房产交易协议无效；判令第三人立即停止在原地基上施工并退还四原告地基；并判令第三人赵旦则赔偿私自拆房所造成的经济损失。被告郝虎明经本院合法传唤未到庭，亦未向法庭提供相应证据。第三人赵旦则辩称：1、第三人取得本案争议的宅基地包括宅基地上的危房属于善意取得；2、农村集体土地使用权不属于遗产范围，故原告要求返还宅基地的诉求没有事实和法律依据；3、原告要求赔偿损失的诉请不明确、不具体，不应得到支持；4、原告的起诉已超过诉讼时效，故请求法院判决驳回原告的诉请。庭审中，原告郝有明、郝虎英、第三人赵旦则针对自己的主张，分别向法庭提供了相应的证据。原告郝有明、郝虎英的委托代理人为支持其主张，未向法庭提供书面证据，当庭陈述如下：本案争议的老房子是祖上留下的，土地证上虽写的是郝玉明（老三）的名字，但应是弟兄们的共同财产。被告郝虎明私自卖给第三人赵旦则是侵权行为，且第三人赵旦则与被告郝虎明及原告是老邻居，应当知道老房不是郝虎明一人的，故第三人赵旦则不属于善意取得，双方签订的协议应属无效。现旧房子虽然拆掉了，但原告有在旧宅基地上建房的权利，要求第三人赵旦则退还地基。因老房在第三人赵旦则未经原告同意的情况下被拆掉，故老房损失应由第三人赵旦则予以赔偿。原告贾玉平、贾新平开庭时未到庭，亦未提供任何书面证据。被告郝虎明开庭时未到庭，亦未提供任何书面证据。第三人赵旦则为支持其主张，当庭提供证据如下：证据⑴房屋买卖协议一份，上载明卖方为郝虎明，买方为赵旦则，主要内容是双方经协商，约定如下：1、卖方将位于村西的一处房产，堂屋三间、东房一间、厕所一个、国槐一棵全部转卖给买方赵旦则。2、买方一次性支付房款及国槐树款共计人民币壹万零壹佰元整（10100）。3、由于此房产的房产证暂时无法找到，待找到房产证后，买卖双方共同到有关部门办理房产过户手续。4、卖方对此房产的产权负责。5、协议签字，买方支付房款后即生效。右下方有卖方郝虎明、买方赵旦则、中间人牛龙说的签名和捺印，落款时间为2005年2月20日。证据⑵收条一支，时间为2005年2月20日，内容为“今收到赵旦则房产款壹万零壹佰元整”，右下方有被告郝虎明的签名和捺印。证据⑶宅基地使用证一份，上载明户主为郝玉明，建房时间为73年前，宅基地面积长5.5米、宽9.15米，合0.08亩，房屋结构为土木结构，间数为3间，方位东至本主山墙齐，西至本主山墙齐，南至本主前墙齐，北至本主后墙齐，发证时间为86年12月30日，发证机关为长治县人民政府，证书编号为507093证据⑷第三人陈述，被告郝虎明卖给第三人房子的时间为2005年2月20日，原告郝有明亦认可其是在2005年已经知道其权利被侵害，故原告应在2007年底提起诉讼，而其却在2011年3月才起诉，已超过诉讼时效。原告郝有明、郝虎英的委托代理人、第三人赵旦则及其委托代理人对对方提供的证据及陈述发表了相应的质证意见。第三人赵旦则及其代理人王宇丽对二原的陈述提出异议，辩解如下：1、第三人购买房屋时并未看到宅基地使用证，并不知道宅基地使用证上登记的户主是郝玉明，被告郝虎明在任家庄村一直对本案争议的宅基地占有并使用着，第三人有理由相信该房产属于被告郝虎明的，且被告郝虎明在卖房时告知第三人其已取得原告的同意，在买房协议上保证对房权负责，而且第三人已支付了房款10100元，已占有该房，故第三人属于善意取得，与被告郝虎明签订的买卖合同有效。2、农村宅基地使用权不属于遗产的范围，因二原告均不属于任家庄村村民，故不具有返还宅基地的主体资格。3、原告要求第三人赔偿其老房被拆的损失，但该诉请不明确、不具体，不应得到支持。原告郝有明的委托代理人付保英、原告郝虎英的委托代理人王显保对第三人赵旦则提供的证据发表质证意见如下：对第三人赵旦则提供的证据⑴买卖房屋协议的真实性没有异议，但辩解该协议属无效协议；对证据⑵收条一支提出异议，辩解被告郝虎明当时对其说只卖了5100元；对证据⑶宅基地使用证无异议；对证据⑷第三人陈述提出异议，辩解原告郝有明自老房被拆后，找过第三人赵旦则，并且之后一直找被告郝虎明商谈此事，从未放弃过，而原告郝虎英是在本案诉讼后才知道老房被卖，故不存在超过诉讼时效的问题。根据原告、第三人的举证及质证情况，本院对双方提供的证据作出如下认证：第三人赵旦则提供的证据⑴房屋买卖协议一份，证明了被告郝虎明在2005年2月20日将位于村西口的堂屋三间、东房一间、厕所一个、国槐一棵，以10100元的价格全部转卖给第三人赵旦则的事实，二原告对该证据中所证明的内容的真实性无异议，且该证据所证明的内容与本案待定事实相关联，故对该证据所证明的内容予以采信。第三人提供的证据⑵收条一支，证明被告郝虎明在2005年2月20日收到第三人赵旦则房产款10100元，二原告对此提出异议，本院认为该证据内容客观真实，且能与证据⑴房屋买卖协议中约定的房产款相互印证，故对该证据予以采信。第三人提供的证据⑶宅基地使用证一份，证明了被告郝虎明卖与第三人赵旦则的房屋的结构、间数、所占宅基地面积等情况，其中载明户主为郝玉明。二原告对该证据无异议，故本院对该证据予以采信。依据本院采信的第三人赵旦则提供的证据⑴、⑵、⑶及原、被告、第三人互认的事实，可以确认如下事实：原告郝有明、郝虎英与被告郝虎明的母亲宋反莲系长治县×××乡×××村人，与郝法生婚后生育有三子一女，即长子郝有明、次子郝虎明、三子郝玉明、女儿郝虎英，并建有北房三间、东屋一间。1964年，二原告及被告的父亲郝法生病故，母亲宋反莲一人带着四个儿女又招潞安矿务局王庄煤矿工人贾双虎为倒插门女婿，随后又生育两个儿子，即原告贾玉平、贾新平。时隔五年贾双虎因工伤死亡。之后潞安矿务局以照顾职工子弟为名招原告郝有明到矿上工作。1987年原告及被告的母亲宋反莲以矿工家属名义按农转非形式迁至王庄煤矿，贾玉平和贾新平也随母亲宋反莲一起迁入矿区。被告郝虎明、三子郝玉明及原告郝虎英因超龄未能一起迁入矿区。位于长治县×××乡×××村的老房就一直由被告郝虎明和郝玉明居住。1986年12月30日该老房由长治县人民政府重新发放宅基地使用证，编号为507093，该证上载明户主为郝玉明，建房时间为1973年前，宅基地面积合0.08亩，长5.5米、宽9.15米，房屋结构为土木，间数为3间，东至本主山墙齐，西至本主山墙齐，南至本主前墙齐，北至本主后墙齐。1993年被告郝虎明娶妻成家另批地基盖了新房。1998年四原告及被告母亲宋反莲病故。2002年郝玉明病故，该老房之后无人居住，由被告郝虎明管理。2005年2月20日，被告郝虎明在未征得原告同意的情况下，与第三人赵旦则签订了房屋买卖协议，将位于任家庄村西口的堂屋三间、东房一间及附属的厕所一个、国槐一棵以10100元的价格卖于第三人赵旦则。签订协议当日第三人赵旦则将房款10100元支付于被告郝虎明。协议签订后不久，第三人赵旦则将该老房拆掉，并打好新的地基。后原告郝有明与被告郝虎明协商未果，便诉讼在案。本案的争议焦点是：1、被告郝虎明与第三人赵旦则签订的房屋买卖协议是否有效？2、原告要求第三人返还地基有无事实和法律依据？3、原告要求第三人赔偿私自拆房而造成的损失有无事实和法律依据？4、原告的诉请是否超过诉讼时效？本院认为，1、物权法中规定，共同共有人对共有的不动产或动产共同享有所有权，处分共有的不动产或者动产，须经全体共有共有人同意。无处分权人将不动产或者动产转让于受让人的，所有权人有权追回，除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中被告郝虎明与第三人赵旦则双方于2005年2月20日买卖的房产位于长治县×××乡×××村西，该房在长治县人民政府颁发的编号为507093的宅基地使用证上载明的户主为郝玉明，而郝玉明在2002年去世后，依据继承法的相关规定，有权继承其房产的有其配偶、父母、子女和兄弟姐妹，而郝玉明因未婚，没有配偶和子女，而父母也先于其去世，故该房屋的权利人有原告郝有明、郝虎英、贾玉平、贾新平及被告郝虎明。被告郝虎明在未征得四原告同意的情况下，无权处分该不动产。而第三人赵旦则与被告郝虎明同是长治县×××乡×××村村民，且是近邻，在双方签订房屋买卖协议之前，第三人赵旦则知道该房屋一直由被告郝虎明使用管理着，亦知道其它各原告长期在外工作，且均在外有住房，有理由相信被告郝虎明对该房屋具有处分权，故第三人赵旦则在与被告郝虎明签订协议买受该房时是善意的，同时第三人赵旦则与被告郝虎明在买卖房屋时协议的价款为10100元，在当时的价格是合理的，并已当即交付，且第三人赵旦则与被告郝虎明系同一集体经济组织内部成员，符合土地管理法中关于农村住房买卖的相关规定，故本院认定被告郝虎明与第三人赵旦则于2005年2月20日签订的房屋买卖协议有效。2、自然人取得宅基地使用权的方式有土地改革分配房屋、继承房屋遗产、合法审批建房、购买房屋、获取赠与房产等多种形式。本案中原告郝有明、贾玉平、贾新平虽非长治县×××乡×××村村民，且是城镇户口，原告郝虎英虽为农户，却非长治县×××乡×××村村民，但四原告均可因继承郝玉明房屋遗产而取得该房的宅基地使用权。在此种情形下，四原告应依法按规定办理土地确权登记。而四原告作为权利人未按规定到相关部门办理登记，也就是说四原告并未取得本案诉争的宅基地的合法使用权，故四原告不属于该宅基地的合法使用权人。因四原告不属于该宅基地的合法使用权人，且本院确认被告郝虎明与第三人赵旦则签订的房屋买卖协议有效，故其要求第三人返还该宅基地的诉请不予支持。3、四原告要求第三人赵旦则赔偿私自拆房所造成的经济损失，但当庭没有明确的诉请，且未提供相应的证据证明其损失，故本院对原告的该诉请亦不予支持。4、《民法通则》中规定的向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为2年，诉讼时效的期间从知道或应当知道权利被侵害时起计算。但是权利被侵害之日超过20年的，人民法院不予保护。诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。被告郝虎明在2005年2月20日将共同共有的房屋卖掉，原告郝有明在房屋被卖后不久知晓，也就是说知晓房屋被卖时知道自己的权利被侵害，但之后便找被告郝虎明协商此事，被告郝虎明同意协商处理，在原告郝有明看来就是同意履行相应义务，故该情形属于诉讼时效的中断，而在2010年12月被告郝虎明明确表示不履行义务后，新的诉讼时效期间应从此时起算，而原告郝有明于2011年3月提起诉讼，在法律规定的二年的诉讼期间内。而原告郝虎英是在本案诉讼时，才知共有的房屋被卖，也就是说在本案诉讼时，其才知道自己的权利被侵害，故其提起诉讼亦在法律规定的诉讼期间内，所以到庭的二原告的起诉均未超诉讼时效。原告贾玉平、贾新平开庭时未到庭，亦未明确表示放弃其诉讼权利，本院认为二原告作为本案的必要共同诉讼参与人，其不到庭并不影响人民法院对案件进行审理和依法判决。综上，依据《中华人民共和国物权法》第九十五条、第九十七条、第一百零六条、第一百五十三条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告郝有明、郝虎英、贾玉平、贾新平的诉讼请求。案件受理费200元，由四原告各负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于长治市中级人民法院。审　判　长　　韩　莉人民陪审员　　李彦丽人民陪审员　　张韶峰二〇一三年十二月七日书　记　员　　苗志明附录：《中华人民共和国物权法》第九十五条共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条第一款当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第七十六条当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。微信公众号“”