（2013）佛顺法民一初字第311号
裁判日期: 2013-12-07
公开日期: 2014-02-28
案件名称
佛山市星亚物业发展有限公司诉何旭夫、佛山市顺德区汇葆园林景观有限公司因土地承包经营权纠纷一审民事判决书
法院
佛山市顺德区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
佛山市星亚物业发展有限公司,何旭夫,佛山市顺德区汇葆园林景观有限公司
案由
土地承包经营权纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第五十九条第一款，第一百二十七条第一款；《中华人民共和国农村土地承包法》：第四十八条第一款，第三十七条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十一条，第六十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2013）佛顺法民一初字第311号原告佛山市星亚物业发展有限公司，住所地广东省佛山市顺德区北滘镇一环路莘村路段东边（顺德花卉城内）。法定代表人梁志昭。委托代理人胡裕强，广东科顺律师事务所律师。委托代理人何梓欣，女，汉族，1988年7月1日出生，住。被告何旭夫，男，1974年12月9日出生，汉族，，公民身份号码：。被告佛山市顺德区汇葆园林景观有限公司，住所地广东省佛山市顺德区北滘镇莘村一环路段顺德花博园区域内C85、C86、C87号地块。法定代表人何卓夫。原告佛山市星亚物业发展有限公司（以下简称星亚公司）诉被告何旭夫、佛山市顺德区汇葆园林景观有限公司（以下简称汇葆公司）因土地承包经营权纠纷一案，本院2013年7月3日受理后，依法由审判员林降雄担任审判长，会同代理审判员潘惠仪、人民陪审员李景辉组成合议庭适用普通程序于2013年11月5日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人胡裕强、被告汇葆公司的法定代表人何卓夫到庭参加诉讼。被告何旭夫经本院合法传唤，没有正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，佛山市顺德区北滘镇莘村股份合作社（以下简称莘村股份社）与佛山市顺德花卉博览园有限公司（以下简称花博园公司）和梁志成于2006年签订三份《农业用地承包合同》，约定花博园公司、梁志成承包属莘村股份社所有的位于佛山市一环路莘村路段以东面积共计为1930亩的集体农业用地。2008年9月17日，被告与花博园公司签订土地租用合同，约定将该用地的C85、C86、C87共15亩土地出租给被告。莘村股份社与花博园公司在履行合同中，因花博园拖欠承包款，莘村股份社向法院起诉，已生效的（2009）顺法民一初字第05213号民事判决书及（2010）佛中法民一终字第1607号民事判决书判决解除莘村股份社与花博园公司、梁志成签订的三份《农业用地承包合同》；花博园公司于判决生效后15日内将其从莘村股份社处承包来的1930亩农业用地退还给莘村股份社。因花博园公司、梁志成拒不履行生效判决，莘村股份社申请强制执行。后经本院强制执行，花博园公司退出案涉土地。2010年12月26日，莘村股份社召集股东代表对原花博园公司承包的土地再行发包给星亚公司事项进行表决，同意将案涉土地发包给星亚公司和佛山市星亚花博发展有限公司（以下简称星亚花博公司），承包期限自2011年1月1日起。因此，原告自2011年1月1日起对该用地享有合法的承包经营权。执行法院向被告发出协助执行通知书等法律文书，责令被告于2011年1月31日前搬出涉案土地，逾期不搬出，自行承担相关法律责任。但被告一直占用并使用案涉土地至今。原告取得原花博园公司承包的1930亩土地后，对该1930亩土地进行道路、照明、排水等基础设施改造升级，同时对该土地作为整个园区对外进行广告推广宣传，大大提升了该用地的价值。新村股份社于2011年5月24日召集包括被告在内的各租户，原告到莘村村委会开会将相关情况告知各租户，要求未离场的原花博园公司租户向原告交纳自2011年1月1日起的土地使用费。后原告多次催告被告交纳土地使用费，但截止2013年6月30日被告仅向原告交2011年的土地使用费189750元，其余款项一直未付。据此，原告认为，原告花博园公司与莘村股份社签订的三份农业用地承包合同已经依法解除，花博园公司已经无权使用、出租该用地，因此被告与花博园公司有关涉案土地的租用合同当然终止。莘村股份社与原告签订的承包合同合法有效，根据该合同原告取得案涉土地的使用、收益权，被告占用案涉土地应当向原告交纳土地使用费。被告暂未与原告签订土地租赁合同，土地使用费应参照佛山市顺德区人民法院判决认定涉案土地租金的市场价格为每年每亩25200元，因此被告应自2012年1月1日起按照每年每亩25200元向原告支付土地使用费，暂计至2013年6月30日，被告欠土地使用费567000元。土地使用费的递增以及园区管理费的收取均是合同条款一部分，均应参照被告与花博园公司签署土地租用合同约定的递增期限和幅度执行。据此请求判令：1.被告从2012年1月1日起须按照法院确定的土地使用费标准每年每亩25200元，以其实际使用的土地面积15亩计付至被告将土地交还时止的土地使用费，暂计至2013年6月30日土地使用费为567000元；2.实际完成交还前的土地使用费参照被告与花博园公司签署的土地租用合同约定的年租金递增期限和幅度递增，并于每月10日前支付当月的土地使用费；3.被告支付2012年1月1日起至被告将土地交还时止的园区管理费，暂计至2013年6月30日管理费为13500元，此后的园区管理费参照被告与花博园公司签署的土地租用合同约定的年租金递增期限和幅度递增，并于每月10日前支付当月的管理费；4.被告承担本案诉讼费。被告辩称，我方原租赁土地合同已经有相应租金金额，虽花博园已经退出案涉土地经营，但村委会将案涉土地交给星亚公司经营前应先与我方协商，我方认为应该按照原合同约定的租金来缴纳现土地的租金，且应承认我方原已缴纳的土地按金，我方并非不缴纳租金，而是原告当时表示要增加租金来缴纳，或按照原合同先予以缴纳，但我方认为原合同中原告并非合同相对方，故我方不同意将租金缴纳给其，原告应重新与我方签订一个合同，并按照原合同的租金及条款来签订。诉讼中，原告提供的证据及被告的质证意见为：1.原告营业执照、组织机构代码证、原告法定代表人身份证明书、原告法定代表人身份证、被告公司的工商登记资料复印件各一份，证明原告及被告公司的诉讼主体资格，同时证明被告公司自2010年2月4日开始使用案涉地块C85、C86、C87，并以此作为住所，注册成立了被告公司。被告汇葆公司：对其真实性无异议，但我方公司是自2008年9月17日开始使用案涉地块C85、C86、C87的。2.何旭夫与佛山市顺德花卉博览园有限公司就C85、C86、C87所签订的土地租用合同复印件［从（2009）顺法民一初字第05213号案卷中复印所得］一份，证明2008年9月17日，被告何旭夫与花博园公司签署土地租用合同，约定将该用地的C85、C86、C87土地出租给被告，以及租户年租金计算表中约定年租金递增的期限和递增幅度。被告汇葆公司：对其真实性及证明内容均无异议。3.（2009）顺法民一初字第05213号民事判决书及（2010）佛中法民一终字第1607号民事判决书复印件各一份，证明被告的诉讼主体资格，及莘村股份社与花博园公司于2006年签订的三份《农业用地承包合同》依法解除，包括本案被告所使用土地在内的1930亩土地须于2010年12月25日前全部退还给莘村股份社，即莘村股份社自2010年12月25日起重新取得了涉案1930亩土地的使用权、经营权及发包权等全部权益，可依法对外进行发包。被告汇葆公司：对其真实性无异议，但当时并没有退还手续，也没有通知我方退还。4.（2011）顺法执字第00431号公告及（2011）顺法执字第431号通知书复印件各一份，证明佛山市顺德区人民法院作出公告及通知书，责令相应的被执行人、包括被告在内的其他使用人员须于2011年1月31日前搬出涉案1930亩土地并将土地退回给莘村股份社。被告汇葆公司：对其真实性无异议，但我方并没有见过上述公告，也没有收到上述通知。5.（2011）佛顺法民一初字第11423号民事判决书复印件一份及（2011）佛中法民一终字第2463号民事判决书复印件一份，证明佛山市中级人民法院认为莘村股份社与原告于2010年12月24日签订的三份《农村用地承包合同》遵循法定程序，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，即约定包括被告所使用土地在内的1930亩土地发包给原告合法有效，受法律保护。被告汇葆公司：对其真实性无异议，我方与花博园原签订了租赁合同，虽花博园已不再经营案涉土地，但土地是村委会的，故我方仍享有继续租赁案涉土地的权利。6.2011年5月24日原告向原顺德花博园租户发的通知复印件一份，证明2011年5月24日原告向包括被告在内的原顺德花博园租户通知其已取得原顺德花博园土地经营权，如有意向与原告重新签订土地租赁合同的，请于2011年5月31日前到招商办公室签订意向书，逾期未签订的，视为自动放弃与原告重新签订租赁合同的权利。被告汇葆公司：对其真实性无异议，我确实有收到该通知，但具体时间我已经记不清了，且我已经将2011年全年的租金交给了原告。7.原告2011年8月31日在《珠江商报》发布的公告复印件一份，证明原告2011年8月31日通过报刊公告方式向相关关系人告知，自2010年12月25日起依法取得莘村股份社的1930亩土地的承包经营权。被告汇葆公司：对其真实性无异议，但我方认为在原告取得土地经营权之前，村委会应先与我方协商，因我方一直使用案涉土地，而且有缴纳土地按金。8.被告已交2011年土地使用费的收据、被告从2011年6月至2013年8月的水电费收据，证明被告已向我方缴纳了2011年的土地使用费及从2011年6月至2013年8月的水电费。被告汇葆公司：对其真实性及证明内容无异议，我方至今都没有拖欠过水电费。9.（2011）佛顺法民一初字第11393号民事判决书（该判决已经二审终审且维持）复印件一份，证明：1.法院确认事实部分，确认了“原告自2010年12月24日与莘村股份社签订三份农业用地承包合同取得原花博园公司承包的1930亩土地后，对该1930亩土地进行道路、照明、排水等基础设施改造升级，同时对该土地作为整个园区对外进行广告推广宣传。”2.法院经审理后认为，根据合同履行地的市场价格，综合分析原告对涉案土地的投入，法院酌定该案件的土地使用费按照26000元每亩的标准向原告缴交租金，且认为，自2010年12月24日原告取得涉案土地之日起，其可主张调整租金。3.关于土地使用费的递增，判决书中表示“土地使用费的递增应根据李满永与佛山市顺德花卉博览园有限公司合同的年租金递增期限和递增幅度履行。”综上，参照上述判例，原告在本诉讼中提出的诉讼请求应得到法院的支持。被告汇葆公司：对其真实性无异议，但我方认为租金应是原告与我方协商之后确定的，该租金标准过高，并不合理。10.佛山市一环路莘村路段以东农业用地土地使用费标示图复印件一份，证明本案被告所使用土地的位置及部分由法院已经酌定的土地使用费标准，我方认为租金应按25200元每亩的标准进行计算。被告汇葆公司：对其真实性无异议，但我方不认可该租金标准。被告在诉讼中提供的证据及原告的质证意见如下：1．何旭夫与佛山市顺德花卉博览园有限公司就C85、C86、C87所签订的土地租用合同原件一份、收据原件一张，证明我方当时取得案涉土地的使用权时是按照该合同的条款及租金标准来执行的，故我方认为应按原有租金标准执行，且应承认我原缴纳的土地按金。原告：对租赁合同的真实性无异议，对土地按金的真实性无法确认，因系花博园单方出具的，对其证明内容，我方认为按照合同相对性，被告与花博园原建立的租赁关系，因花博园已退出案涉土地的经营，被告与花博园之间的租赁合同因缺乏履行的基础而依法应终止，如被告仍继续使用原租赁土地的，应向我方按相应市场价格缴纳相应的土地使用费。被告何旭夫经本院合法传唤，既不到庭参加诉讼，也没有向法庭说明正当理由，视为放弃质证和抗辩的权利。本院对原、被告提交的上述证据作如下认证：原告提交的证据1、2、3、4、5、6、7、8、9、10，来源、形式合法、与本案有关联性，本院予以采信；原告对被告提交的证据1的真实性无异议，本院确认被告提交的证据1的真实性。根据本院采信的证据，结合当事人的陈述，本院确认如下事实：2006年6月26日、2006年6月28日、2006年12月28日，莘村股份社与花博园公司分别签订了三份《农业用地承包合同》，约定花博园公司承包属莘村股份社所有的位于佛山市一环路莘村路段以东面积共计为1930亩的集体农业用地（包括1号地块，面积为800亩；2号地块和3号地块之一部分，面积为700亩；3号地块之一部分和5、6、7号地块，面积为430亩）；双方就2006年6月26日、2006年6月28日的合同，约定的承包期限自2006年7月1日至2021年6月30日，双方就2006年12月28日的合同，约定的承包期限自2007年1月1日至2021年12月31日；三份合同还对双方的权利、义务，违约责任等作出了约定，其中合同第十条载明，花博园公司可以依法流转土地承包经营权，但不得改变承包土地的农用用途，流转期限不得超过承包期剩余期限，不得损害发包方和利害关系人的合法权益。合同第十一条载明，土地承包经营权采取转包、出租、转让方式流转的，花博园公司和第三方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方书面同意，采取转包、出租方式流转的，应当按照《农村土地承包法》有关规定办理备案手续。上述合同签订后，双方又于2007年3月18日签订《农业用地承包补充协议》，将花博园公司承包的土地承包期限变更为20年。花博园公司在签订上述合同后，于2008年9月17日与被告何旭夫签订《土地租用合同》，将其从莘村股份社处承包来的自编C85、C86、C87号面积为15亩的地块租给被告何旭夫，租期约定为自2008年9月17日至2026年6月30日，双方还约定了租金缴付的时间与方式：分七期租金标准，从第二、三期每期递增15%，第四、五期，每期递增20%，第六、七期递增18%。同时约定了被告应承担园区管理费，2006年9月1日至2009年8月31日每亩每月40元，2009年9月1日至2014年8月31日每亩每月50元，2014年9月1日至2019年8月31日每亩每月60元，2019年9月1日至2026年6月30日每亩每月70元。签订该合同后，案涉的自编C85、C86、C87号面积为15亩土地由被告汇葆公司实际使用。莘村股份社与花博园公司在履行合同中，因花博园拖欠承包款，引致双方发生纠纷，后经本院审理，判决解除莘村股份社与花博园公司于2006年6月26日、6月28日、12月28日签订的三份《农业用地承包合同》；花博园公司于判决生效后15日内将其从莘村股份社处承包来的1930亩农业用地退还给莘村股份社。后经佛山市中级人民法院审理，维持了本院的一审判决。后经本院强制执行，花博园公司退出案涉土地。在执行中，陈铭江等曾向本院及佛山市中级人民法院提出执行异议和复议申请，均被本院及佛山市中级人民法院依法驳回。2010年12月24日，莘村股份社召集股东代表对原花博园公司承包的土地再行发包给星亚公司事项进行表决，超过2／3的股东代表同意将案涉土地发包给星亚公司。莘村股份社遂与星亚公司于2010年12月24日签订三份农业用地承包合同，约定将原花博园公司承包的1930亩土地发包给星亚公司，双方还约定了发包期限及双方权利、义务及违约责任等内容。2011年5月24日，原告向包括被告在内的原顺德花博园租户发出通知，通知其已取得原顺德花博园土地经营权，如有意向与原告重新签订土地租赁合同的，请于2011年5月31日前到招商办公室签订意向书，逾期未签订的，视为自动放弃与原告重新签订租赁合同的权利。2011年6月7日莘村股份社出具证明，称星亚公司已取得原花博园公司承包的案涉1930亩土地的使用权和经营权，并要求从花博园公司处转包来的租户向星亚公司缴纳土地租金。2011年6月10日，星亚公司向包括被告在内的租户发出通知，要求尚未在2011年6月18日之前缴清土地使用费的租户缴费，逾期不缴纳的应在2011年6月30日前自行搬离案涉土地。被告至今仍在使用案涉的土地。另查，原告自2010年12月24日与莘村股份社签订三份农业用地承包合同取得原花博园公司承包的1930亩土地后，对该1930亩土地进行道路、照明、排水等基础设施改造升级，同时对该土地作为整个园区对外进行广告推广宣传。原告认为自2011年10月1日，该设施已经正式启用。原告现将1930亩土地中的部分土地出租给案外人，部分场地的租金水平为28000元至32000元每亩每年。本院认为，第一，莘村股份社与原告签订的农业用地承包合同合法有效。莘村股份社与原告签订的农业用地承包合同遵循了法定程序，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国物权法》第五十九条、《中华人民共和国农村土地承包法》第四十八条的规定，发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。莘村股份社在将案涉土地承包前，召集股东代表对发包一事进行表决，2／3股东代表通过了发包方案。故莘村股份社与星亚公司签订的农业用地承包合同符合法律的相关规定。第二，被告何旭夫、汇葆公司对案涉的自编C85、C86、C87号面积为15亩土地拥有合法的占有使用的权利。理由如下：首先，对被告何旭夫与花博园公司之间签订的《土地租用合同》的效力问题。莘村股份社与花博园公司签订的合同约定，花博园公司可以依法流转土地承包经营权，但不得改变承包土地的农业用途，且不得超过承包期的剩余期限。被告何旭夫与花博园公司之间签订的《土地租用合同》名为土地租用实质为承包经营权的流转。因花博园公司有合同依据，故花博园公司可依法流转其承包经营权。本院确认被告何旭夫与花博园公司之间形成的承包经营权流转合同关系有效，受法律保护。其次，原告在与莘村股份社签订《农业用地承包合同》的时候，其已经知悉案涉土地上存在被告何旭夫、汇葆公司等土地使用权人，在明知存在土地使用权人对案涉土地享有土地使用权的情况下，仍然向莘村股份社承包案涉的土地，应视为原告在行使其对案涉土地承包经营权时对被告何旭夫、汇葆公司的土地使用权的容忍。即案涉的被告何旭夫、汇葆公司享有使用权的土地上同时存在原告作为总承包人的权利。第三，基于被告何旭夫、汇葆公司实际占有使用案涉土地并缴纳土地使用费用，原告向被告何旭夫、汇葆公司催缴土地使用费并收取土地使用费，应视为原告同意被告何旭夫、汇葆公司对案涉土地的使用。被告汇葆公司主张按照其与花博园公司约定的标准向原告缴交土地使用费，原告要求以当前市场价的标准缴纳土地使用费，应当认定当事人对价款内容不能达成合议。被告汇葆公司主张按其与花博园公司的租金标准向星亚公司缴交租金的主张，根据合同相对性原理，原告并非被告何旭夫与花博园公司的合同的相对人，被告何旭夫、汇葆公司的基于与花博园公司的合同的权利不得对抗原告。原告承包案涉土地后，其对案涉土地进行了道路铺设、路灯修建以及园区整体规划等投入，通过星亚公司的投入，使案涉土地的价值得到提升，因此原告要求提高土地的使用费的请求应依法得到支持，但提高的标准应当依法核定。参照《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条规定，当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。根据合同履行地的市场价格，综合分析星亚公司对案涉土地的投入，参照生效法律文书认定的相邻土地的价格，本院酌定被告何旭夫、汇葆公司应按照25000元每亩的标准向原告缴交租金。基于原告对被告何旭夫、汇葆公司对案涉土地的使用权的容忍，应视为原告对被告何旭夫与花博园公司的租赁合同除租金单价之外的条款的接受。被告何旭夫与花博园公司签订的合同约定了园区管理费的缴纳标准和方式，原告依法取得了花博园公司原经营管理的土地，并实施了经营管理，因此，被告何旭夫、汇葆公司也应向原告交纳相应的园区管理费。原告主张被告何旭夫、汇葆公司自2012年1月1日起至实际归还土地之日止按照被告与花博园公司约定的园区管理费标准与方式缴交园区管理费的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，原告要求被告支付土地使用费及园区管理费的请求，应依法核定。土地使用费从2012年1月1日起按照每年每亩25000元计算，2012年1月1日至被告实际搬出土地之日止的土地占有费按照每亩每年25000元计算，根据被告与花博园公司合同的年租金递增期限和递增幅度履行。园区管理费从2012年1月1日起至2014年8月31日每亩每月50元，2014年9月1日至2019年8月31日按每亩每月60元计算，2019年9月1日至2026年6月30日按每亩每月70元计算。本案涉的自编C85、C86、C87号面积为15亩土地的原《土地租用合同》系被告何旭夫签订的，该土地的实际使用人为被告汇葆公司，因此，被告何旭夫、汇葆公司应共同向原告承担支付案涉土地使用费的义务。综上，依照《中华人民共和国物权法》第五十九条、第一百二十七条、《中华人民共和国农村土地承包法》第三十七条、第四十八条，《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告何旭夫、佛山市顺德区汇葆园林景观有限公司就其使用的自编C85、C86、C87号面积为15亩土地，应向原告佛山市星亚物业发展有限公司支付2012年1月1日之后至被告搬出案涉土地之日止的土地使用费如下：2012年1月1日至2013年6月30日的土地使用费按每亩每年25000元在2013年12月31日前支付，2013年6月30日至2015年8月31日的土地使用费按每亩每年25000元计算在每月10日前支付当月的土地使用费，2015年9月1日至2018年8月31日土地使用费按每亩每年30000元计算在每月10日前支付当月的土地使用费，2018年9月1日至2021年8月31日土地使用费按每亩每年36000元计算在每月10日前支付当月的土地使用费，2021年9月1日至2024年8月31日土地使用费按每亩每年42480元计算在每月10日前支付当月的土地使用费，2021年9月1日至2026年6月30日土地使用费按每亩每年50126.4元计算在每月10日前支付当月的土地使用费；二、被告何旭夫、佛山市顺德区汇葆园林景观有限公司就其使用的自编C85、C86、C87号面积为15亩土地，应向原告佛山市星亚物业发展有限公司支付2012年1月1日之后至被告搬出案涉土地之日止的园区管理费如下：2012年1月1日至2013年6月30日的园区管理费按每亩每月50元计算在2013年12月31日前支付，2013年6月30日至2014年8月31日按每亩每月50元计算在每月10日前支付当月的园区管理费，2014年9月1日至2019年8月31日按每亩每月60元计算在每月10日前支付当月的园区管理费，2019年9月1日至2026年6月30日按每亩每月70元计算在每月10日前支付当月的园区管理费；三、驳回原告佛山市星亚物业发展有限公司的其他诉讼请求。本案的诉讼费9605元，由被告何旭夫、佛山市顺德区汇葆园林景观有限公司负担。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。（本页无正文）审 判 长 林降雄代理审判员 潘惠仪人民陪审员 李景辉二〇一三年十二月七日书 记 员 肖佳宇第1页，共14页 来自：