（2013）深南法粤民初字第488号
裁判日期: 2013-12-07
公开日期: 2014-03-25
案件名称
深圳市鹏置房地产经纪有限公司与王继、余倩绮、卢福培、梁妹女居间合同纠纷一案一审民事判决书
法院
深圳市南山区人民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
深圳市鹏置房地产经纪有限公司,王继,余倩绮,卢福培,梁妹
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四百二十四条，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第四百二十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十四条
全文
广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2013）深南法粤民初字第488号原告深圳市鹏置房地产经纪有限公司。法定代表人郝大雄，该公司总经理。委托代理人俞飞，广东君强律师事务所律师。被告王继。被告余倩绮。被告卢福培。被告梁妹女。原告深圳市鹏置房地产经纪有限公司诉被告王继、被告余倩绮、被告卢福培、被告梁妹女居间合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人俞飞到庭参加诉讼。四被告经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2013年2月，原告为四被告提供居间服务，促成四被告签订了《二手房买卖合同》，由被告王继、被告余倩绮向被告卢福培、被告梁妹女购买深圳市南山区某房屋。四被告向原告书面承诺支付服务佣金5.8万元。但2013年4月8日，四被告书面通知原告《二手房买卖合同》等文件已于2013年3月20日解除。四被告未向原告支付服务佣金。故原告请求法院判令：1、四被告共同向原告支付服务佣金5.8万元，被告王继、被告余倩绮按《买方服务佣金支付承诺书》的约定赔偿原告违约金7.6万元，被告卢福培、被告梁妹女按《卖方服务佣金支付承诺书》的约定赔偿原告违约金4万元；2、本案的诉讼费用由四被告承担。庭审中，原告明确其第一项诉讼请求中关于服务佣金的部分具体是指：被告王继、被告余倩绮连带向原告支付服务佣金3.8万元，被告卢福培、被告梁妹女连带向原告支付服务佣金2万元。被告王继、被告余倩绮共同辩称，1、其与卖方签订购房合同时已有一套房屋在银行按揭。原告为促成交易，向被告王继、被告余倩绮承诺帮助二人办理银行按揭手续，并保证能够顺利从银行拿到80万元贷款。但合同签订后，原告却告知二人因涉诉房屋评估价格很低，无法正常贷款80万元，需额外支付手续费2万元。二人无奈之下才与卖方协商解除了购房合同。2、原告仅仅在为被告王继、被告余倩绮介绍了房源后，就利用二人急于购房和办理贷款的心理要求二人签署了《买方服务佣金支付承诺书》，该承诺书没有规定原告的任何义务，极不平等，显失公平。3、房地产买卖的完成是以办理完房屋过户手续为标志的，本案中的交易并未完成，被告王继、被告余倩绮仅应向原告支付为促成交易而产生的必要费用。被告卢福培、被告梁妹女共同辩称，签订购房合同时，买卖双方约定的160万元是实收价，原告也向被告卢福培、被告梁妹女承诺二人无需支出包括服务佣金在内的任何费用。被告卢福培、被告梁妹女收到买方支付的5万元定金中的4.8万元（另外2，000元被原告作为水电押金暂扣）后，将涉诉房屋的贷款合同交予原告办理赎楼手续，并于2013年2月4日在公证处签署了委托书。依约，首期购房款80万元应于2013年3月20日汇到被告卢福培、被告梁妹女的账户上。但2013年3月21日，被告卢福培、被告梁妹女向原告询问首期购房款的事情时，原告在明知无法继续交易的情况下仍承诺首期购房款将在一周内到账。2013年3月25日，被告卢福培、被告梁妹女在得知原告向买方承诺的贷款无法达到约定额度后，与买方协商一致解除了购房合同，并通知了原告。被告卢福培、被告梁妹女多次催促原告办理解约手续并归还贷款合同和公证书。2013年3月30日，被告卢福培接到原告通知到原告处办理手续，原告声称只要其将被暂扣的2，000元水电押金转换为服务佣金并在《卖方服务佣金支付承诺书》上签字、捺印，就可取回贷款合同和公证书。原告正是利用被告卢福培、被告梁妹女对原告的信任和想尽快拿回相关材料的心理，欺骗被告卢福培签字、捺印。待被告卢福培签字、捺印后，原告将《卖方服务佣金支付承诺书》上的佣金数额恶意写成2万元，并要求被告卢福培、被告梁妹女将买方支付的定金交给原告。被告卢福培、被告梁妹女不同意该要求，故原告至今未将贷款合同、公证书和2，000元水电押金返还给二人。经审理查明，2013年2月1日，原告提供居间服务促成被告卢福培、被告梁妹女与被告余倩绮签订了一份《二手房买卖合同》，其中主要约定：被告余倩绮向被告卢福培、被告梁妹女购买深圳市南山区某房屋，转让价为160万元（实收价）；买方同意在该合同生效之日向卖方支付定金3万元，在该合同生效后两日内再向卖方支付定金2万元，上述定金交由双方所约定的第三方监管；买方在2013年3月20日前将首期购房款80万元交予第三方或由银行监管，并办理按揭申请手续；买卖双方与第三方约定在2013年2月7日前往公证处做委托公证并签署相关担保资料；交易过程中产生的税费由买方承担；水、电、煤气、有线电视、管理费过户保证金2，000元从买方托管在第三方处的定金中扣除，待完成上述过户手续、交房完毕、结清所有费用后三个工作日内转付给卖方。同时，原告、被告卢福培、被告梁妹女及被告王继共同签订了一份《资金托管协议》，其中被告卢福培、被告梁妹女作为卖方，被告王继作为买方，双方共同同意将定金3万元、交房保证金2，000元交给原告监管，交房保证金从定金中预留或扣除。当日，被告王继作为买方向原告出具了一份《买方服务佣金支付承诺书》，承诺向原告支付与上述房屋买卖交易相关的服务佣金3.8万元，如不能按时足额支付，则其应按照每日万分之四的标准支付滞纳金，逾期五日未支付的，原告可要求其按服务佣金的双倍进行赔偿。同时，被告卢福培作为卖方也向原告出具了一份《卖方服务佣金支付承诺书》，其中记载，被告卢福培、被告梁妹女无须向原告支付与上述房屋买卖交易相关的服务佣金，但在交易过程中如因卖方的原因导致《二手房买卖合同》不能继续履行的，则卖方须向原告支付服务佣金4.8万元。此后，被告王继、被告余倩绮向原告支付了定金5万元。原告将其中的4.8万元支付给了被告卢福培、被告梁妹女。2013年2月4日，原告协助被告卢福培、被告梁妹女办理了赎楼所需的委托公证手续。庭审时原告出示了公证书原件。2013年4月8日，四被告共同向原告发出《解除合同通知书》，称《二手房买卖合同》和《资金托管协议》已于2013年3月20日解除。2013年5月17日，原告向本院提起诉讼。另查，被告卢福培曾向原告出具了另一份《卖方服务佣金支付承诺书》，其中记载被告卢福培、被告梁妹女须向原告支付与上述房屋买卖交易相关的服务佣金2万元，且如因买方违约引起经济损失，卖方承诺将所没收定金中的2万元支付给原告。本案审理过程中，被告王继、被告余倩绮为证明原告曾承诺为二人办理80万元贷款的手续，提交了电话录音作为证据。被告王继、被告余倩绮主张通话双方分别是被告余倩绮和原告的工作人员“吴先生”。通话中，“吴先生”称如果被告王继、被告余倩绮支付2.5万元的费用，其可设法提高涉诉房屋的估值以便二人顺利贷到80万元款项，被告余倩绮在电话中拒绝了这一要求。庭审中，原告对该证据不予认可。庭审中，原告陈述：上述服务佣金支付承诺书均系其事先单方面拟定的；2013年2月1日签订上述一系列文件时，被告王继与被告余倩绮均在场；被告卢福培是在买方未按期支付首期购房款的情况下向原告出具了第二份《卖方服务佣金支付承诺书》，要求原告协助其追究买方的违约责任。原告否认曾向被告王继、被告余倩绮承诺能为二人贷到80万元。以上事实，有《二手房买卖合同》、《资金托管协议》、《买方服务佣金支付承诺书》、《卖方服务佣金支付承诺书》、《解除合同通知书》、公证书、网上银行电子回单等证据材料及庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，本案系居间合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”本案中，被告余倩绮通过原告提供的房源信息与被告卢福培、被告梁妹女订立了《二手房买卖合同》，原告又为交易双方提供了资金监管、协助办理委托公证等服务，故上述三被告与原告之间构成了居间合同关系。被告王继虽未在《二手房买卖合同》上签字，但其在《资金托管协议》、《买方服务佣金支付承诺书》以及《解除合同通知书》中均作为买方签字，说明其有作为买方参与涉诉房屋交易、享受居间服务、支付服务佣金的意思且原告及其他三被告也认可了其作为买方的地位。故被告王继也与原告成立了居间合同关系。原告的义务包括为卖方提供潜在的买方信息，向买方提供房源信息，撮合交易，促成双方最终达成买卖的合意。同时按照目前的行业惯例，原告的义务还包括为买卖双方提供资金监管，协助买卖双方办理赎楼、贷款、过户、交房等手续。原告实际履行了作为居间人的部分义务，依法有权取得相应的报酬（即服务佣金）。至于服务佣金的数额以及应由谁来支付，本院分析如下：1、《二手房买卖合同》中约定转让价160万元为实收价，在目前的二手房交易中“实收价”一般是指扣除中介费及各项税费之后买方最终实际收取的价款，即房屋买卖过程中产生的中介费及各项税费均由卖方承担，买方无须承担任何费用，本案中《二手房买卖合同》关于税费负担的约定以及2013年2月1日的《卖方服务佣金支付承诺书》均可印证这一点。2、根据原告当庭的陈述以及被告卢福培、被告梁妹女的答辩意见，第二份《卖方服务佣金支付承诺书》是在买方已经违约的情况下由被告卢福培签署的。被告卢福培、被告梁妹女答辩时对该承诺书提出了异议，认为被告卢福培是被迫签字的且原告有欺诈、伪造之嫌。本院认为，在买方守约、交易正常进行的情况下卖方尚且无须承担任何费用，而在买方违约、交易无法继续进行这种对卖方不利的情况下卖方却同意支付其本不应承担的服务佣金，违背常理，实属可疑；虽然原告称被告卢福培是为了让原告协助其追究买方的违约责任而同意支付服务佣金的，但事实上买卖双方最终是协商一致解除了《二手房买卖合同》，故原告的这一陈述难以令人信服；庭审时原告出示了公证书原件，这也一定程度上印证了被告卢福培、被告梁妹女关于原告以返还贷款合同及公证书原件为条件要求被告卢福培签署第二份《卖方服务佣金支付承诺书》的主张。基于上述理由，本院无法确信第二份《卖方服务佣金支付承诺书》是被告卢福培、被告梁妹女自由、真实的意思表示，故对该承诺书不予采信。原告依据该承诺书请求被告卢福培、被告梁妹女支付服务佣金及违约金，事实依据不足，本院不予支持。3、被告王继在《买方服务佣金支付承诺书》承诺买方向原告支付服务佣金3.8万元，被告余倩绮系买方之一且实际享受了居间服务，其虽未在《买方服务佣金支付承诺书》上签字，但其也负有向原告支付服务佣金的义务。鉴于《二手房买卖合同》最终被解除，原告的部分义务也因此未履行，故本院酌定原告应得的服务佣金为1.5万元，由被告王继、被告余倩绮对此承担连带责任。由于二人支付的定金尚有2，000元在原告处，故二人还应向原告支付服务佣金1.3万元。4、《买方服务佣金支付承诺书》中针对未按时足额支付服务佣金的情况，既约定了每日万分之四的滞纳金，又约定了双倍赔偿的责任，二者均属于对违约金的约定，本院认为在逾期五日以上的情况下，两种违约金计算方式应择其一而适用。鉴于《买方服务佣金支付承诺书》系原告事先单方面拟定的，且被告王继、被告余倩绮在答辩时对该承诺书提出异议，本院认为应选择对原告不利的违约金计算方式，即按每日万分之四的标准计算违约金。《买方服务佣金支付承诺书》未约定付款期限，原告也未提交充分证据证明其曾向被告王继、被告余倩绮催告，故违约金从原告起诉之日（2013年5月17日）开始计算。5、被告王继、被告余倩绮主张原告曾承诺为二人贷款80万元，证据不充分，且原告予以否认，故本院对该主张不予采纳。四被告经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，视为其放弃相关诉讼权利。本院已缺席审理，现依法可缺席判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十四条第三款、第四百二十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告王继应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市鹏置房地产经纪有限公司支付服务佣金1.3万元及违约金（以1.3万元为基数，按每日万分之四的标准，从2013年5月17日起计至本判决指定的付款之日止）；二、被告余倩绮对被告王继的上述付款义务承担连带责任；三、驳回原告深圳市鹏置房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。被告王继、被告余倩绮如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3，780元，由原告负担3，498元，被告王继、被告余倩绮共同负担282元。原告已预交案件受理费3，780元，被告王继、被告余倩绮应于本判决生效之日起十日内将所负之数迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并提交副本七份，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 魏 葳人民陪审员 吴燕玲人民陪审员 彭向阳二〇一三年十二月七日书 记 员 王 炜 来源：百度“”