（2013）涪民初字第1357号
裁判日期: 2013-12-07
公开日期: 2014-12-09
案件名称
绵阳市阳光物业服务有限公司与杨保荣物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
绵阳市涪城区人民法院
所属地区
绵阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
绵阳市阳光物业服务有限公司,杨保荣
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《物业管理条例（2007年）》：第十条，第十六条第一款；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《中华人民共和国物权法》：第七十六条第一款
全文
四川省绵阳市涪城区人民法院民 事 判 决 书（2013）涪民初字第1357号原告：绵阳市阳光物业服务有限公司，住所地：绵阳市涪城区长虹大道北段50号。法定代表人：李颖，该公司总经理。委托代理人：谢芳，绵阳市双剑法律服务所法律工作者。被告：杨保荣，男，汉族，生于1970年3月17日。委托代理人：石新民，男，汉族，生于1946年10月13日，系被告父亲。原告绵阳市阳光物业服务有限公司诉被告杨保荣物业服务合同纠纷一案，本院于2013年1月25日立案受理后，由审判员顾云川担任审判长，与人民陪审员张远才、贺定辉组成合议庭，公开开庭进行审理。原告的委托代理人谢芳、被告的委托代理人石新民到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：被告杨保荣购了东辰房产公司开发的现代花园＊区＊幢＊号，入住后被告物管费及生活垃圾清运费只交至2011年10月，从2011年11月至2012年10月未交物管费，共计493.3元；违约金27.1元；生活垃圾清运费72元；合计592.3元，原告多次催收被告都以各种理由拒付，现原告为了维护自己的权益依法起诉，请求法院支持原告诉求，判决被告支付原告拖欠的物管费、违约金以及垃圾清运费合计592.3元，诉讼费由被告承担。被告辩称：原告绵阳市阳光物业服务有限公司诉讼请求没有法律依据，因为现代花园B区业主与原告绵阳市阳光物业服务公司不存在物业服务合同。现代花园B区业主委员会是唯一合法的业主委员会，经过相关程序成立的。原告阳光物业管理公司管理过程中造成小区的混乱。请求法院驳回原告的诉讼请求，诉讼费用由原告承担。经审理查明：2008年11月1日，绵阳市现代花园B区业主委员会作为甲方，绵阳市阳光物业服务有限公司作为乙方签订了物业服务合同，该合同约定由原告为其提供物业服务，合同期限为2008年11月1日至2011年10月31日。在该合同签章处，甲方即绵阳市现代花园B区业主委员会加盖公章为：“绵阳市东辰现代花园业主委员会”。在2011年10月31日合同期限届满之前，因时任现代花园B区业主委员会主任陈祖宇与现代花园B区业主和业委会多数成员在是否同原告续签合同意见不一致，经街道办事处、居委会、派出所督促、指导，并对现代花园共计292户业主征求意见，其中231户业主与在物业服务合同续签意见征求表上签字表示同意续签合同。2011年12月31日，绵阳市现代花园B区业主委员会同绵阳市阳光物业服务有限公司续签了物业服务合同，约定合同期一年即从2011年11月1日至2012年11月1日，按照0.35元／㎡／月计算物业服务费，并按每天1%计算逾期缴费的滞纳金。在该合同签章处，绵阳市现代花园B区业主委员会仍然加盖“绵阳市东辰现代花园业主委员会”的公章，并由绵阳市现代花园B区业主委员会主任解国良签字。后被告杨保荣未缴纳2011年11月至2012年10月的物业服务费，原告遂起诉来院。庭审中，原告主张按1‰／日计算滞纳金。另查明：绵阳市阳光物业服务有限公司同绵阳市环境卫生管理处签订袋装垃圾清运合同，约定每户按6元／月的标准支付垃圾清运费。还查明：被告杨保荣居住于涪城区现代花园＊区＊幢＊号，该住房建筑面积111.48㎡。上述事实，有当事人的陈述、物业管理合同、物业服务合同续签意见表、袋装垃圾清运合同、业委会会议记录、绵阳市现代花园B区业委会情况说明等证据在卷证明，经庭审质证，在卷佐证。本院认为：本案争议在于原告与绵阳市现代花园＊区业主委员会所签订的物业服务合同是否有效，亦即原、被告之间是否形成了物业服务合同关系。庭审中，原告提供物业管理合同、袋装垃圾清运合同、绵阳市现代花园B区业委会情况说明等证据用以证明其已与被告建立了物业服务合同关系。被告对此予以否认，依据是物业服务合同上所加盖印章为“绵阳市东辰现代花园业主委员会”，而不是“绵阳市现代花园＊区业主委员会”。并提出，原现代花园B区业主委员会主任陈祖宇于2011年1月10日联名倡议筹建新的业主大会，在小区内张贴了倡议书，并于2011年2月22日张贴通知书告知全体业主，并组成了筹备组。4月9日贴出通知召开业主大会，大会选举了新的业主委员会，由陈祖宇任主任。之后新的业主委员会与2011年10月13日发出通告，不与原告签订合同。本院认为，业主委员会需合法成立，且其职责是代表业主行使权力，本案中，一方面陈祖宇等人联名倡议筹建的业主大会，其成立的程序不符合《物业管理条例》第十条、第十六条的规定。另一方面，在签订案涉合同时，已征求了业主的意见，292户业主中有231户业主同意续签合同，同意人数占绝大多数。故本院对被告的该项抗辩不予采信，对原告要求被告缴纳物业服务费的主张予以支持。因物业服务合同约定按照0.35元／㎡／月计算物业服务费，故被告应缴费用为物业管理费0.35元／㎡／月×111.48㎡×12月=468.21元，垃圾清运费6元／月×12月=72元。原告主张按照1‰／日计算滞纳金，因该标准过高，本院酌定为按中国人民银行同期贷款利率计算资金利息。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第七十六条之规定，判决如下：一、被告杨保荣在本判决生效后5日内支付原告物业管理费468.21元、垃圾清运费72元，以上合计540.21元，并承担该款自2012年11月1日起至本判决确定的给付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的资金利息。如果未能按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告的其他诉讼请求。本案诉讼费50元由被告杨保荣承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于绵阳市中级人民法院。审 判 长 顾云川人民陪审员 张远才人民陪审员 贺定辉二〇一三年十二月七日书 记 员 孙 丽 关注公众号“”