（2013）昌民初字第13445号
裁判日期: 2013-12-07
公开日期: 2014-08-26
案件名称
陈奇与苏慧岩房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市昌平区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈奇,苏慧岩
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2013）昌民初字第13445号原告（反诉被告）陈奇，男，1981年12月18日出生。被告（反诉原告）苏慧岩，男，1980年10月7日出生。委托代理人刘晓光，北京市国汉律师事务所律师。原告（反诉被告）陈奇与被告（反诉原告）苏慧岩房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员薛恩同独任审判，公开开庭进行了审理。诉讼中，苏慧岩依法提起反诉，本院予以合并审理。原告（反诉被告）陈奇、被告（反诉原告）苏慧岩及其委托代理人刘晓光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈奇诉称：2010年3月21日，被告与原告签订《房屋买卖合同》，被告购买原告所有的位于北京市昌平区沙河镇某房屋，总房价款37万元。原告房屋之房屋所有权证于2013年4月11日下发，并已经给付被告，房屋可以随时过户。但是自从房屋具备过户条件之日起，被告拒不履行合同，不配合原告办理网签、过户手续。根据双方之间的合同的第七条约定，被告未能按照合同履行义务，每逾期一日，应向守约方支付房价款的千分之三的违约金，逾期超过十个工作日，守约方有权解除合同。根据合同的第十条约定，甲乙双方协定双方单方面违约以总房款的50%作为违约金。为此，原告诉至法院，请求依法判令：1、被告继续履行房屋买卖合同；2、被告承担违约金，从2013年4月20日起计算至判决生效之日止；3、被告承担总房款的50%作为违约金；4、本案诉讼费由被告承担。被告苏慧岩辩称：原告称被告拒不履行合同，属于歪曲事实，合同不能履行的原因在于国家限购政策和原告拒不履行合同。原告称房屋可以随时客户，被告拒不履行合同严重违背事实。期间2013年3月30日北京市政府发布”落实国务院房地产市场调控的通知”，规定”自2013年3月31日起，京籍单身人士限购一套房，出售非唯一住房征收20%个人所得税”，被告为京籍单身且已有住房的情况原告已经知晓，原告在明知限购政策的情况下要求被告办理房屋过户手续是违反政府行政命令的违法行为，故原告称被告拒不履行合同并违约是颠倒因果歪曲事实。后被告结婚具备购房资格，但是原告此时却拒不履行房屋过户义务。被告认为原告存在故意拖延领取房产证的事实，导致被告至今因限购政策不能过户房屋，原告应承担因此给被告造成的一切经济损失。原告的房产证于2013年2月7日下发而不是原告声称的4月11日。被告曾前往北京罗顿沙河建设发展有限公司调查本案位于北京市昌平区沙河镇某房屋房产证下发情况，罗顿公司告知被告早在2013年2月中旬就多次通知原告领房产证，但是原告至4月中下旬才迟迟领取。期间，北京市政府颁布的购买政策规定”自2013年3月31日起，京籍单身人士限购一套房，出售非唯一住房征收20%个人所得税”，被告认为原告有意拖延时间，致使被告无法办理房产过户，并要多承担7万余元的税费，原告应承担因此给被告造成的一切经济损失，包括增加的税费和因违约而产生的中介费用。综上，请求法院驳回原告没有事实依据和不合理的诉讼请求。反诉原告苏慧岩诉称：2010年3月反诉人与被反诉人签订《房屋买卖合同》购买位于北京市昌平区沙河镇某房屋，房款总价37万元，随后反诉人依约支付全部房款，因房产证始终未能办出，故迟迟未能履行过户手续。2013年3月30日北京市政府发布”落实国务院房地产市场调控的通知”规定”自2013年3月31日起，京籍单身人士限购一套房，出售非唯一住房征收20%个人所得税”，2013年4月13日被反诉人告知反诉人房产证已领取，但反诉人发现该房产证（编号：X京房权证昌字第5574**号）早在2013年2月7日就登记制证完成。反诉人前往开发商北京罗顿沙河建设发展有限公司处调查，发现该公司早在2013年2月底就通知被反诉人领取房产证。被反诉人的延迟领取房产证的行为导致上述房屋无法过户至反诉人名下，同时增加反诉人的税费负担，给反诉人造成巨大的经济损失。反诉人认为被反诉人应当承担因此而导致的一切经济损失和违约金。为此，反诉人特诉至法院，请求依法判令：1、被反诉人继续履行与反诉人签订的《房屋买卖合同》，将位于昌平区沙河镇某房屋的所有权过户转移给反诉人；2、被反诉人按照国家相关法律规定，在上述房屋办理所有权转移过户时支付其所应当承担的税款；3、被反诉人立即向反诉人支付居间见证费7500元；4、本案诉讼费由被反诉人承担。反诉被告陈奇辩称：在签订房屋买卖合同的公证书上有说明将代办产权证的事委托给反诉原告了，如果反诉原告没有时间或者其他问题可以告诉我，既然我签订了公证书就没有必要再关注这件事了，我没有接到开发商的短信，并且我去开发商处查过，所以我不存在违约情况，我一直在积极履行我的义务。在收房时我比反诉原告到的还早，开发商通知我交供暖费、水费等我都第一时间通知反诉原告了，因为这套房一直没有过户，所以导致我无法继续购房，在此期间北京房价一直上涨，给我今后买房造成了很大的经济损失。经审理查明：2010年3月21日，陈奇（出卖人）与苏慧岩（买受人）签订了《房屋买卖合同》，双方约定：苏慧岩购买陈奇所有的位于北京市昌平区沙河镇某房屋，建筑面积34.82平方米，总价款37万元，定金2000元，合同签订3个工作日内苏慧岩需支付部分购房款三十六万八千元；严格遵守国家的税收政策，按照实际成交价格申报房产权证过户，所发生的税费由双方各自依照国家规定缴纳......同日，陈奇作为甲方、苏慧岩作为乙方、北京中大恒基房地产经纪有限公司作为丙方，三方签订了一份《房屋买卖居间见证合同》，约定：......第三条、丙方居间见证服务费明细：按交易成交价的2%计付，计人民币7500元；第四条、甲乙双方责任：3、待该房屋所有权证下发后的7日内由甲方书面通知，甲乙双方按照丙方通知时间另行签订《北京市存量房屋居间买卖合同》和办理买卖合同网签以及办理房屋产权过户事宜；4、在办理房屋产权权属转移登记手续过程中所需的有关税费由双方各自承担应缴纳费用，双方对缴纳税费另有约定的按照双方约定缴纳；第七条、违约责任：1、甲乙任何一方如未按照约定期限履行付款义务的，每逾期一日付款方应向收款方支付逾期款项千分之三的违约金，并应继续履行原付款义务；2、甲乙任何一方未按照丙方通知时间履行其义务的，每逾期一日，应向守约方支付房价款千分之三的违约金，造成《买卖合同》无法履行的，应依据《买卖合同》的约定承担违约责任；3、因甲乙任何一方违约而导致《买卖合同》不能履行，丙方按照本合同第三条约定的已收取居间见证费不予退还，由甲乙双方中的违约方承担，丙方不承担关于该房屋的任何连带责任，已支付此项费用的守约方可以向违约方追偿，同时，守约方已发生的贷款等各项费用及损失由违约方承担，在守约方向违约方主张赔偿责任时，丙方应给予协助配合......合同签订后，苏慧岩按照约定向陈奇支付了购房定金2000元及剩余购房款368000元，向北京中大恒基房地产经纪有限公司支付居间见证费7500元，并实际入住该房屋。2010年3月23日，陈奇将原始购房合同原件及首付款发票、贷款余款发票、印花税发票交予苏慧岩保管。同日，陈奇（委托人）与苏慧岩（受托人）签订委托书，约定：委托人陈奇购买了位于北京市昌平区沙河镇某房屋一套，因工作调动去外地，收房办理房屋产权证时不在北京无法办理相关手续，特委托苏慧岩全权代办验收房屋及办理房屋产权证相关事宜，委托期限为四年，自2010年3月23日至2014年3月22日，受托人没有转委托权。此《委托书》于当天经中华人民共和国北京市国信公证处公证。庭审中，陈奇表示自己3月份在北京，通讯方式也一直没有变过。2013年4月11日陈奇前往罗顿公司领取了诉争房屋的房产证，并于当天通知苏慧岩于2013年4月12日办理产权过户相关手续。苏慧岩在庭审中认可12日当天自己没有去，理由是因为北京市政府颁布的购房政策规定”自2013年3月31日起，京籍单身人士限购一套房”，故当时自己不具备购房资格，无法办理产权过户手续。2013年4月13日，陈奇将诉争房屋的所有权证书交付给苏慧岩保管。2013年6月26日，中介公司向被告苏慧岩邮寄催告函，催促其办理过户等相关手续，但苏慧岩一直未办理。庭审中，苏慧岩称，诉争房屋的房产证早在2013年2月7日就登记制证完成，后其前往罗顿公司调查，发现该公司早在2013年2月底就通知陈奇领取房产证，系原告陈奇有意拖延时间，致使购房新政实施，被告无法办理房产过户。另查，2013年9月10日，本案诉争房屋的开发商北京罗顿沙河建设发展有限公司（以下简称罗顿公司）向法庭出具说明及登记表，内容为：我公司于2013年3月13日前以短信方式通知陈奇，领取坐落于昌平区沙河镇某房屋编号为X京房权证昌字第5574**号的房屋所有权证书，陈奇实际于2013年4月11日至我公司领取上述房屋所有权证书；因时间过长，现短信数据已无法获取。再查，2013年10月14日苏慧岩与案外人任欢结婚，随即苏慧岩通过北京中大恒基房地产经纪有限公司提交了本市户籍居民家庭购房资格核验申请，核验结果为”初步核验通过”；2013年11月21日，苏慧岩再次提交了本市户籍居民家庭购房资格核验申请，核验结果仍为”初步核验通过”。上述事实，有《房屋买卖合同》、《房屋买卖居间见证合同》、房屋所有权证书、收条、委托书、公证书、通知、说明、登记表、存量房交易服务平台记录及双方当事人陈述等相关证据在案予以佐证。本院认为：依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，不得擅自变更或者解除；合同依约定或法定解除；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；本案中，陈奇与苏慧岩签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖居间见证合同》系当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，亦未损害第三人的合法权益，合法有效，当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。苏慧岩在合同履行过程中，按照双方的约定支付了全部房款，并实际占有、使用该房屋；依据中介公司为其所做的购房资格审查，苏慧岩的家庭符合办理房屋过户手续的标准，庭审中陈奇也要求继续履行合同，对此本院不持异议，故双方合同的履行不存在事实及法律上的障碍，双方应继续履行合同约定的各项义务。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金；当事人对自己的主张所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据、证据不足或未能及时举证，负有举证责任的当事人将承担主张不成立的后果。在本案诉争合同的履行过程中，因北京市房屋限购政策原因，造成从2013年4月11日起至2013年10月14日止被告苏慧岩无法办理诉争房屋过户手续，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的暂时无法实现，且从陈奇提供的现有证据也无法证明苏慧岩在合同履行过程中存在其他违约行为，故对其提出的要求苏慧岩支付违约金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。苏慧岩称罗顿公司在2013年2月底就通知陈奇领取房产证，系陈奇有意拖延时间，致使被告无法办理房产过户，并因此多承担7万余元的税费，但并未提供充分的证据对此予以证明，仅从罗顿公司出具的说明来看，无法认定陈奇对此存在主观上的过错，故对苏慧岩以此为理由认为陈奇违约，要求其支付居间见证费的请求，证据不足，本院不予支持。关于税费的承担问题，双方在《房屋买卖合同》、《房屋买卖居间见证合同》中均明确约定在办理房屋产权权属转移登记手续过程中所需的有关税费由双方各自承担应缴纳费用，上述两份合同均属合法有效，故苏慧岩要求陈奇按照国家相关法律规定在办理房屋所有权转移过户时支付其所应当承担的税款的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，本院予以支持，具体数额以税务机关核定的为准。陈奇的反诉答辩意见及苏慧岩的本诉答辩意见，对其合理部分，本院予以采信。双方当事人如因《房屋买卖合同》的相关事宜产生其他争议的，应本着公平合理、诚实信用的原则，自行协商解决或另案处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、陈奇、苏慧岩于本判决生效后十日内继续履行双方签订的《房屋买卖合同》，办理位于北京市昌平区某房屋的权属转移登记手续，将该房屋产权登记变更到苏慧岩名下；二、双方交易中所发生的税费，由陈奇、苏慧岩按照国家相关法律规定，在上述房屋办理权属转移登记手续时各自支付其所应当承担的税费，具体数额以办理权属转移登记手续时税务机关核定的为准；三、驳回陈奇的其他本诉请求；四、驳回苏慧岩的其他反诉请求。本诉案件受理费一千六百三十五元，由本诉原告陈奇负担（已交纳）；反诉案件受理费七十元，由反诉原告苏慧岩负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。代理审判员 薛恩同二〇一三年十二月七日书 记 员 刘海渊 搜索“”