（2013）中一法沙民一初字第826号
裁判日期: 2013-12-06
公开日期: 2014-02-21
案件名称
中山市明基物业管理有限公司与张熊芳物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
中山市第一人民法院
所属地区
中山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
中山市明基物业管理有限公司,张熊芳
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第八十四条第一款，第一百零八条，第一百一十一条，第一百一十二条第一款；《物业管理条例（2007年）》：第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条
全文
广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2013）中一法沙民一初字第826号原告：中山市明基物业管理有限公司，住所地中山市沙溪镇。法定代表人：杨兆佳，总经理。委托代理人：张强、萧妙连，分别系广东铭致律师事务所律师、律师助理。被告：张熊芳，女，1978年8月5日出生，汉族，户籍住址江西省九江市修水县，现住广东省中山市沙溪镇。原告中山市明基物业管理有限公司（以下简称明基物业公司）诉被告张熊芳物业服务合同纠纷一案，本院于2013年9月11日立案受理后，依法由审判员何秀兰适用简易程序，于2013年11月15日公开开庭进行了审理。原告明基物业公司的法定代表人杨兆佳及委托代理人张强，被告张熊芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告明基物业公司诉称：原告于2013年1月1日受中山市明月苑业主委员会的委托，对中山市明月苑小区物业进行物业管理，原告与中山市明月苑业主委员会签订了《明月苑小区物业服务合同》，合同均约定了由原告向小区业主提供物业服务，住宅物业管理服务费由原告按建筑面积每月每平方米1元向业主或物业使用人收取。另根据原告与明月苑小区业主委员会签订的《明月苑小区物业服务合同》的规定业主或者物业使用人逾期未缴纳物业管理费的，原告可收取所欠管理费用每日5‰的违约金。其次，《明月苑小区物业服务合同》第十三条约定：“乙方（即原告）有权要求欠费业主或使用人赔偿其为追索欠费造成的一切损失，包括但不限于律师费、诉讼费、邮寄费、车旅费等”。被告为中山市沙溪镇云汉村霭云路一号明月苑×幢×房业主，其物业面积为85.92平方米，每月应向原告交纳物业管理费为85.92元，但被告自2013年1月至今一直未交纳上述费用，经原告多次催收均拒不交纳。共计欠费687.36元，逾期违约金按所欠金额每日千分之一计算至2013年8月为54.12元。原告认为被告的欠费行为已属违约，侵犯了原告以及小区广大业主的合法权益，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求判令：1.被告立即支付所欠原告的物业服务费687.36元及违约金54.12元（物业服务费自2013年1月起按每月85.92元暂至2013年8月，违约金自2013年2月1日起按每日千分之一暂计至2013年8月31日；以实际执行时所欠管理费及违约金为准）；2.被告支付律师费1000元、邮寄费50元；3.被告承担本案全部诉讼费用。诉讼中，明基物业公司明确第一项诉讼请求为从2013年1月1日起暂计至2013年8月31日共687.36元；违约金是按每日千分一计算，从2013年2月1日起暂计至2013年8月31日共54.12元。被告张熊芳辩称：对于违约金、诉讼费、邮寄费没有意见，对律师费1000元不承认，律师费不是必要的支出，不同意承担律师费；认为物管费从每平方0.6元调整到1元不合理，理由是物管质量没有提高。经审理查明：2006年1月7日，张熊芳购买位于中山市沙溪镇云汉村霭云路一号明月苑×幢×房（建筑面积85.92平方米），并取得该房地产权属证书。2010年5月11日，明基物业公司取得《中华人民共和国物业管理企业资质证书》，并取得《广东省经营服务性收费许可证》。2012年11月30日，明月苑小区业主委员会（甲方）与明基物业公司（乙方）签订《物业服务合同》，约定甲方选聘乙方为中山市明月苑小区提供物业管理服务，合同主要内容如下：一、服务内容包括日常服务、定期服务，其中日常服务：1.房屋建筑共用部位的维修养护；2.共用设施设备和相关场地的维修养护、运行和管理；3.按国家《物业管理条例》第四十五条的规定，物业管理区域内，供电、供水、供气、通讯、有线电视等单位，应当向最终用户收取有关费用，或按合同的约定来行使合同权利和履行合同义务；4.绿化与建筑小品的维护和管理；5.公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运；6.交通与车辆停放秩序的管理；7.安全防范工作，配合和协助当地公安机关维持公共秩序，包括巡视、门岗执勤。定期服务，包括每日清扫楼梯、清理卫生垃圾；每月清洗水池、检修水泵、检修电梯、检修发电机、检查消防设施设备、半年清擦路灯灯罩；三年清疏化粪池一次。二、物业管理服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准其中住宅第一、二、三、四期多层无电梯，按建筑面积每月每平方米1元收取，第一期有第1幢、第10幢、第11幢、第12幢、第13幢、第15幢、第16幢、第17幢、第18幢；三、乙方应在本合同生效后的2013年1月1日开始实施物业服务，并从2013年1月1日起计收物业服务费，以后每次收取物业服务费的时间以每个单月份的5日前；四、物业服务费的调整和违约责任，物业服务费收取标准在合同期限内不作调整；业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天应按交物业服务费的千分之五交纳违约金；业主或非业主使用人无正当理由连续三个月不交物业服务费的，乙方有权要求欠费业主或使用人赔偿其为追索欠费所造成的一切经济损失，包括但不限于律师费、诉讼费、邮寄费、车旅费等；五、服务期限为2013年1月1日起至2015年8月8日止；本合同自双方代表人签字并加盖公章之日起生效。同日，甲方代表刘健雄等六人在该合同落款处签名，并加盖明月苑小区业主委员会印章，乙方代表杨兆佳亦签名并加盖明基物业公司印章。2012年12月18日，中山市物价局发出《关于沙溪镇明月苑商住小区物业服务和车辆停放保管服务收费的复函》［中价函（2012）314号］给明基物业公司，该复函中涉及物业服务费的主要内容如下：明月苑商住小区已成立业主大会，根据市物价局、市住房和城乡建设局《关于印发中山市物业服务收费管理办法的通知》［中价（2010）141号］精神，别墅、业主大会成立之后的住宅（含自有产权车位、车库）及其他非住宅物业服务费实行市场调节价，由业委会与你公司通过合同约定，已调整收费标准的，不得再分摊梯灯电费。2013年3月23日，因张熊芳欠交物业服务费，明基物业公司在该小区张贴温馨提示，要求张熊芳交纳相关费用。2013年4月7日，因张熊芳仍然欠交2013年1月至同年4月的物业服务费，明基物业公司邮递张熊芳《致业主的一封信》，催缴物业管理费；2013年4月8日，明基物业公司再次邮递《致业主的一封信》给张熊芳，催促其催缴物业管理费，明基物业公司因此支出邮递费合计50元，但张熊芳仍然未交纳上述费用，因而引起纠纷。明基物业公司遂诉至本院，主张以上实体权利。另，明基物业公司支出律师费1000元。庭审中，张熊芳认为小区的前期服务协议没有约定到期期限，服务收费应按前期服务协议约定收取；明基物业公司认为该协议第二十七条约定，小区业委会成立并与物业公司签订物业管理合同后该协议终止，而且广东省物业管理条例也是这样规定的。本院认为：张熊芳系中山市沙溪镇云汉村霭云路一号明月苑×幢×房住宅小区业主，该住宅小区业主委员会与明基物业公司签订物业服务合同，系合同双方当事人的真实意思表示，未违反法律规定，合同合法有效，对作为该住宅小区业主的张熊芳而言具有约束力，张熊芳与明基物业公司形成物业服务合同关系，张熊芳应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用给明基物业公司。张熊芳从2013年1月起直至同年12月未交纳物业服务费，按其建筑面积85.92平方米，每月每平方米1元计算，张熊芳欠下物业服务费1031.04元（85.92平方米×12个月×1元／月）未交，张熊芳已构成违约，依法应交纳尚欠的物业服务费并承担违约民事责任。明基物业公司的诉讼主张，理据充分，本院予以支持。张熊芳的辩解，由于明基物业公司提供的收费证据证明业主大会成立后的住宅物业服务费实行市场调节价，由业委会与物业公司通过合同约定确定，张熊芳认为物业服务费不合理的辩解意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、第一百一十一条、第一百一十二条、《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、被告张熊芳于本判决生效之日起七日内支付原告中山市明基物业管理有限公司从2013年1月至同年12月份的物业服务费合计1031.04元及违约金（违约金的计算：从2013年2月1日起按实际欠款额每日千分之一计算至本判决确定付款日止）；二、被告张熊芳于本判决生效之日起七日内支付原告中山市明基物业管理有限公司律师费1000元，邮寄费50元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告张熊芳负担，被告张熊芳于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 何秀兰二〇一三年十二月六日书记员 吴丽萍 关注微信公众号“”