（2013）宁民终字第2563号
裁判日期: 2013-12-06
公开日期: 2014-01-17
案件名称
南京新鸿运物业管理有限公司与南��华洲置业有限公司物业服务合同纠纷民事判决书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
南京新鸿运物业管理有限公司,南京华洲置业有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）宁民终字第2563号上诉人（原审原告）南京新鸿运物业管理有限公司，组织机构代码25000056-4，住所地南京市汉中路185号。法定代表人王中宁，该公司董事长。委托代理人刘训峰，江苏致邦律师事务所律师。委托代理人李美柯，江苏法德永衡律师事务所律师。被上诉人（原审被告）南京华洲置业有限公司，组织机构代码79044462-5，住所地南京市溧水区天生桥路218号。法定代表人叶玲萍，该公司董事长。委托代理人张春水，江苏方胜律师事务所律师。上诉人南京新鸿运物业管理有限公司（以下简称新鸿运公司）与被上诉人南京华洲置业有限公司（以下简称华洲公司）物业服务合同纠纷一案，新鸿运公司不服南京市溧水区人民法院作出的（2013）溧商初字第67号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭于2013年8月21日公开开庭进行了审理。上诉人新鸿运公司的法定代表人王中宁及其委��代理人刘训峰，被上诉人华洲公司的委托代理人张春水到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新鸿运公司原审诉称，新鸿运公司与华洲公司于2007年12月8日签订了溧水县凤凰小镇小区的《前期物业服务合同》，合同第六条约定，物管费按下列标准收取“别墅住宅1.80元／平方米／月、别墅办公3元／平方米／月、商业用房2.30元／平方米／月”。根据国务院《物业管理条例》第四十二条第二款规定“已竣工但尚未售出或者因开发建设单位的原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位全额交纳”，和《前期物业服务合同》第七条第四款约定“纳入物业管理范围的已竣工但尚未售出或者因开发建设单位的原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位全额交纳”，故华洲公司应全额支付2011年1月1日—2013年1月31日物管费543216.16元。《前期物业服��合同》第七条第三款约定“公摊水电费按照每户每月50元的标准收取”，故要求华洲公司支付2011年1月1日—2013年1月31日公摊水电费55150元。合同第二十五条约定“甲方、业主、物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，按应交数额万分之五向乙方交纳滞纳金”，故华洲公司应支付2011年1月1日起至判决生效之日累计拖欠的物管费和公摊水电费本金和滞纳金。综上，新鸿运公司诉至法院，请求判令华洲公司：1、支付2011年1月1日—2013年1月31日物管费543216.16元；2、支付2011年1月1日—2013年1月31日公摊水电费55150元；3、支付2011年1月1日—2013年1月31日拖欠物管费的滞纳金101762.59元；4、支付2013年1月31日起至判决生效之日累计拖欠的物管费、公摊水电费本金和物管费的滞纳金（按每日万分之五计算）。华洲公司原审辩称，新鸿运公司要求华洲公司支付物管费、公摊水电费及���纳金的诉讼请求没有事实和法律依据，请求驳回新鸿运公司的诉讼请求。原审法院经审理查明，2007年12月18日，新鸿运公司（乙方）与华洲公司（甲方）签订了一份《前期物业服务合同》，约定由新鸿运公司为华洲凤凰小镇度假村（下称凤凰小镇）提供前期物业管理服务事宜，物业类型为单体别墅、双拼别墅、商铺，占地面积107000平方米，建筑面积32819平方米；物业服务费用实行包干制，按业主房屋的建筑面积计算，具体标准为别墅住宅：1.80元／月·平方米、别墅办公：3元／月·平方米、商业用房：2.30元／月·平方米；纳入物业管理范围的已竣工但尚未售出或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳（合同第七条第4项）；甲方在小区交付前一个月一次性支付10万元开办费给乙方；甲方、业主、物业使用人违反合��约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，按应交数额的0.05%向乙方支付违约金；合同还就其他相关事宜进行了约定。2009年8月27日，新鸿运公司（乙方）与华洲公司（甲方）签订了一份《补充协议》，约定在原签订的《前期物业服务合同》的基础上，增补六项条款，其中第一条服务费用调整：1、因1—52幢部分业主尚未前来办理交房手续和交纳物业管理费，造成物业管理处目前经费开支不足，经双方商定，从2009年7月1日起，凤凰小镇物业管理处核定经费为每月23000元（10名员工）。今后业主交纳的物业费每户分别按6个月分摊，（已交房业主，如没续交物业管理费的，在计算上也视作已交）管理处每月底汇总后报送甲方，经甲方核实后，于次月5日前，按23000元标准，不足部分给予垫付补足。超出核定标准的金额返回给甲方。2、服务费用调整办法，适用于整个小区的交房期间，至交房结束，此办法停止执行。第二条、因甲方前期已作补贴，合同中第七条中第4点“纳入物业管理范围的已竣工但尚未……”暂停执行。2010年3月18日，华洲公司发函告知凤凰小镇物业管理处，至2010年3月底，业主交房数已达到52户，决定从2010年4月1日起，终止2009年8月双方签订的物业服务费用补贴协议；从4月份起，业主缴纳的物业费总额中含有2010年4月份以前的物业费，应返回给华洲公司。2010年3月26日，新鸿运公司凤凰小镇管理处函复华洲公司，截止到2010年3月底，新鸿运公司已收到47户业主交纳的物业管理服务费用，另有5户业主的物业管理服务、公摊水电费是华洲公司代为交纳。根据双方2009年8月签订的《补充协议》相关条款和华洲公司2010年3月18日关于终止补充协议的函，新鸿运公司对凤凰小镇管理处的费用进行了认真核算，提出建议：1、收取的物��管理服务费按6个月分摊，每月实际费用缺口仍然在6830元左右，请华洲公司能否考虑给予补差；2、在双方预测的费用中，没有考虑到员工的节假日加班费，新鸿运公司已经支付给了员工，请华洲公司考虑今后节假日加班费的发放方式（现金或实物）；3、对在今后的友好合作和实际工作中出现的新问题，希望能及时友好协商解决。原审法院另查明，华洲公司于2009年4月14日、5月11日分两次向新鸿运公司支付了前期物业开办费10万元。华洲公司自2009年8月31日至2011年1月27日，共向新鸿运公司支付2009年7月至2010年12月物管费147144.80元。双方均认可至2010年12月31日，新鸿运公司每月收取的物业费已达23000元。原审法院又查明，2012年12月14日及12月20日，新鸿运公司两次向华洲公司提交工作联系单，提出自2011年凤凰小镇入住已达52户以上，不再按照补充协议进行差额补贴，完全��照合同和物管政策规定据实收取物业管理服务费。2011年1月至2012年12月底，凤凰小镇未入住房和未售出房的物业物理费515319.98元和小区公摊水电费52115元，请章某总经理核批支付。2012年12月18日，华洲公司向新鸿运公司发送《关于解除前期物业服务合同的通知》，以新鸿运公司在合同中承诺的物业服务质量标准与实际操作的服务标准严重不符，存在违章搭建、杂草丛生、监控设备缺少维护等现象，且拒不改正，要求解除双方的前期物业服务合同。新鸿运公司于2012年12月21日向华洲公司复函，主张截止2012年12月，华洲公司已拖欠新鸿运公司空置房物业服务费和公摊水电费50多万元、滞纳金10多万元；小区出现违章搭建，新鸿运公司已对当事人进行了劝阻，并书面向行政部门做了报告，已尽了告知义务，没有管理责任；在小区业委会未成立的情况下，华洲公司无权单方解除前期合同。以上事实，由前期物业服务合同、补充协议、2010年3月18日函、2010年3月26日函复、新鸿运公司开具的开办费及物管费发票、工作联系单、关于解除前期物业服务合同的通知、复函、当事人陈述等予以证实。原审法院认为，新鸿运公司与华洲公司签订的《前期物业服务合同》及《补充协议》均系双方真实意思表示，合法有效。双方签订的《补充协议》对服务费用进行了调整，并约定该服务费用调整办法适用于整个小区的交房期间，至交房结束；同时约定因甲方前期已作补贴，《前期物业服务合同》第七条第4点“纳入物业管理范围的已竣工但尚未……物业服务费由开发建设单位全额交纳”暂停执行；之后华洲公司虽函告新鸿运公司要求终止履行补充协议，但新鸿运公司并未同意，且华洲公司在此之后仍按《补充协议》的约定，对新鸿运公司补贴至2010年12月；而新鸿运公司认可自2010年12月，每月物业费收费金额已超出23000元，故新鸿运公司与华洲公司签订的《补充协议》并未变更或终止；新鸿运公司要求华洲公司按已暂停执行《前期物业服务合同》第七条第4点支付自2011年1月起的空置房物业费、公摊水电费，并主张相关滞纳金的诉讼请求，不符合双方的约定，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，原审法院判决驳回南京新鸿运物业管理有限公司对南京华洲置业有限公司的诉讼请求。一审案件受理费10801元，减半收取5400.50元，诉讼保全费4020元，合计9420.50元，由南京新鸿运物业管理有限公司负担。新鸿运公司不服上述原审判决，向本院提起上诉称，1、上诉人对华洲公司所发出的《补充协议》终止通知未提出异议，原审法院认定上诉人不同意终止《补充协议》与事实不符。2、原审法院将2010年8月18日和2011年1月27日支付的两笔款项共计51569.6元认定为双方按照《补充协议》由华洲公司向上诉人支付的补贴款，与事实不符。事实上，这两笔付款系华洲公司收取理应返还给我方的物管费和公摊费。截止至2010年12月，华洲公司尚欠付上诉人代收的物管费和公摊费共计3万余元。3、根据《合同法》及《合同法司法解释（二）》的相关规定，《补充协议》已经解除，《前期物业服务合同》第七条中第四点恢复效力。因此，华洲公司应继续履行《前期物业服务合同》的约定，向上诉人缴纳空置房物业费。4、原审法院未经审理即判决免除华洲公司应负担的公摊水电费，违反了宁价房（2005）第58号文件第18条的规定，实属错误。5、《补充协议》只涉及到涉案小区一期，对于二期、三期房屋不适用。华洲公司答辩称，1、《补充协议》系对《前期物业服务合同》相关内容的变更，虽然华洲公司出具了终止《补充协议》的函件，但新鸿运公司并未同意，且双方在终止函件后仍按《补充协议》约定的补贴方式继续履行。2、涉案小区所有的公摊水电费实际由华洲公司交付，新鸿运公司认为华洲公司欠付公摊水电费没有事实依据。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。新鸿运公司和华洲公司对原审法院查明事实均无异议，本院依法予以确认。另，双方二审一致确认：1、涉案小区一期开始交房时间为2009年7月，二期开始交房的时间为2011年1月，三期开始交房的时间为2011年6月。2、2011年1月—2012年12月，一期空置房面积为2516.64平方米，二期空置房面积为3165.56平方米。2011年6月—2012年12月，三期空置房面积为7766.38平方米。3、自2011年1月起，新鸿运公司每月收取的物业管理服���费已经超过了23000元。本院另查明，新鸿运公司在提供物业服务期间就涉案小区配备的工作人员为10人，无论是一期交付时还是二期、三期交付时，新鸿运公司配备的物业服务人员并未随着涉案小区交付户数增多、交付面积增多而有明显增加。《补充协议》要求配备的物业服务人员就是不少于10人。二审中，新鸿运公司放弃本案中有关公摊水电费及滞纳金的上诉主张。本院认为，本案的争议焦点有二：一是双方于2009年8月27日签订的《补充协议》适用范围。二是华洲公司2010年3月18日发出终止《补充协议》的函件后，华洲公司与新鸿运公司是否于2010年4月1日起终止履行《补充协议》。关于第一个争议焦点，基于以下理由，本院认为《补充协议》适用涉案小区一期、二期、三期交房整个期间，直至涉案小区交房结束。1、《补充协议》第一条第二项有明确约定，服务费用调整办法，适用于整个小区的交房期间，至交房结束，此办法停止执行。2、无论是涉案小区一期房屋交付，还是二期、三期房屋交付，新鸿运公司所配备为该小区从事物业服务的工作人员数与《补充协议》要求的工作人员数基本一致，新鸿运公司未提供证据证明随着该小区交付户数增多、交付面积增多而配备的物业服务人员有相应增加。3、《前期物业服务合同》适用整个涉案小区，而《补充协议》系对《前期物业服务合同》中有关物业服务费用承担的约定所作的变更。故上诉人新鸿运公司所主张的《补充协议》仅适用于涉案小区一期的主张，缺乏事实与合同依据。本院不予支持。关于第二个争议焦点，本院认为虽然华洲公司于2010年3月18日向新鸿运公司发出终止《补充协议》函件，但该协议并未实际终止履行。具体理由如下：1、华洲公司向新鸿运公司发出《���充协议》终止函件后，新鸿运公司向华洲公司发出了回函，回函的中心内容系要求华洲公司继续补贴，此实为新鸿运公司就华洲公司终止《补充协议》函提出的异议。2、在华洲公司发出终止《补充协议》函，新鸿运公司回函后，华洲公司继续对新鸿运公司进行补贴至2010年12月份，新鸿运公司也开具了相应的二张发票，发票上明确载明“物管费”，这两张发票与华洲公司提供的新鸿运公司开具的2010年3月前（此时间段前系双方无争议的《补充协议》履行期间）的物管费发票形式要件一致。新鸿运公司认为该二张发票系华洲公司应向新鸿运公司返还代收的物管费和公摊水电费而开具的发票，但新鸿运公司未提供证据相佐证。3、从2012年12月14日及2012年12月20日新鸿运公司向华洲公司提交的工作联系单内容来看，其上亦明确是自2011年开始不再实行补贴，而《补充协议》终��函提出自2010年4月1日开始不再执行《补充协议》，即在《补充协议》终止函发出后，双方实际仍按《补充协议》约定继续由华洲公司对新鸿运公司进行补贴。综上，新鸿运公司认为《补充协议》已于2010年4月1日终止履行，华洲公司应按《前期物业服务合同》或相关法律规定向其支付2011年1月起空置房物管费的主张，缺乏事实与法律依据，本院不予采信。因《补充协议》未终止，华洲公司与新鸿运公司均认可自2011年1月起新鸿运公司每月收取的物业服务费均已超过23000元，故原审法院判决驳回新鸿运公司要求华洲公司支付2011年1月1日起空置房物管费的主张，并无不当。关于新鸿运公司所主张的业主不向其交纳物业服务费，而向约翰大酒店交纳物业服务费的问题，此系另一法律关系，本案不予处理。综上，上诉人新鸿运公司的上诉事由均不成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，理应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费10801元，由上诉人南京新鸿运物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 邹小戈代理审判员 吴 勇代理审判员 涂 甫二〇一三年十二月六日书 记 员 崔 鸣 搜索“”