（2013）松民三（民）初字第2263号
裁判日期: 2013-12-06
公开日期: 2014-03-09
案件名称
居玉忠与孙月珍、朱万林房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市松江区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
居玉忠,孙月珍,朱万林
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2013）松民三（民）初字第2263号原告居玉忠。委托代理人周菁华，上海市光明律师事务所律师。被告孙月珍。被告朱万林。委托代理人孙月珍。原告居玉忠与被告孙月珍、朱万林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年9月9日立案受理。依法由审判员杨惠星适用简易程序公开开庭进行了审理。原告居玉忠的委托代理人周菁华，被告孙月珍（又系朱万林的委托代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告居玉忠诉称：二被告系夫妻关系，为座落于本区新家园路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）的产权人。2012年12月25日，原告与二被告就系争房屋签订租赁合同，约定二被告将系争房屋出租给原告，租赁期间自2012年12月25日至2032年12月25日止，每月租金为400元，支付方式为一次性结算98，000元。签订该合同时，二被告均在场，但被告朱万林表示被告孙月珍一人签字即可。合同签订当日，原告一次性支付二被告租金98，000元，并口头约定次日交房。然，2012年12月26日，原告依约要求二被告交房时，被告朱万林拒绝履行合同。此后，双方协商未果。故请求法院判令二被告继续履行与原告之间签订的上述房屋租赁合同，并将系争房屋交付原告租赁使用。被告孙月珍辩称：其与原告仅存在因赌博而发生的高利贷借贷关系，而且其仅向原告借款40，000元，后利滚利书写了涉案的金额为98，000元的收条。此外，其与原告签订的房屋租赁合同系在原告胁迫下签订的，不是其真实意思表示。期间，其曾在胁迫下还写过数份金额不等的借条。因此，不同意原告的诉讼请求。被告朱万林辩称：其与原告未曾相识，与原告不存在所谓的租赁合同关系。其只有涉案一套房屋，若要治病花钱，也不可能以明显低于市场价的租金将系争房屋出租原告20年。原告曾欲强行闯入系争房屋，经其报警而被制止。因此，不同意原告的诉讼请求。经审理查明：二被告原系夫妻关系，现已协议离婚。期间，二被告于2012年2月9日对系争房屋取得沪房地松字（2012）第001846号上海市房地产权证，建筑面积为53.71平方米。2012年12月25日，原告与被告孙月珍签订房屋租赁合同一份。该合同约定，被告孙月珍将系争房屋出租给原告居住使用，租赁期限自2012年12月25日至2032年12月25日，计240个月；月租金为400元，合同期内一次性结算98，000元；租赁期内，水费、取暖费、燃气费、电话费、物业费以及其他由原告居住而产生的费用由原告负担，租赁结束时，原告须交清欠费；租赁期间，任何一方要求终止合同，必须提前三个月通知对方，并偿付对方总租金的30%作为违约金，如果被告孙月珍转让系争房屋，原告有优先购买权。该合同另对其他有关事项作了约定。同日，被告孙月珍出具收条一份，该收条载明：“今收到居玉忠房租款共计现金人民币98，000元……”。现原告以其诉称事由，向本院提起诉讼。审理中，本院曾通知原告委托代理人，要求原告本人于庭审之日到庭，然原告本人未到庭。原告委托代理人陈述的原告本人未到庭的原因是原告本人“生病”。本院遂责令庭后3日内提供原告本人确实因病无法到庭的证据，并告知逾期不提供的，承担可能产生的不利法律后果，但原告未提供。此外，原告代理人于庭审中称，原、被告不是很熟悉，系经朋友介绍而相识，具体是哪个朋友，代理人不清楚；原、被告之间于2012年12月存在98，000元的借贷关系，给付的具体时间、地点、方式、款项来源代理人不清楚；后因被告称“还不出钱”，并愿出租系争房屋，故双方签订了房屋租赁合同，将上述借款转为租金，并出具上述收条，约定的月租金是倒推的。同时，原告代理人还称，若合同无法履行，则要求被告返还租赁费。以上事实，由上海市房地产权证、房屋租赁合同、收条以及当事人的陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为：原告与被告孙月珍之间在形式上虽就系争房屋签订了房屋租赁合同，但该合同关于月租金以及一次性支付20年租赁期间所有租金的约定，明显不符一般常理。而且，经本院通知，原告本人拒不到庭，原告委托代理人又对本案有关款项交付的细节不能作出合理解释。在被告孙月珍提出因胁迫而签订上述合同并且不同意原告的诉讼请求，尤其是系争房屋登记的另一产权人即被告朱万林不认可上述合同的情形下，即便认定涉案房屋租赁合同有效亦不宜判令继续履行并交付系争房屋。因此，本院对原告关于继续履行房屋租赁合同，并交付系争房屋的诉讼请求，不予支持。至于原告关于合同无法履行，则应返还租赁费的主张。一则，按原告代理人关于借款转租金的陈述，被告孙月珍在出具收到租金收据之际，被告孙月珍实际并未收到该收条中载明的款项，故仅凭该收据不足以认定原告已向被告孙月珍支付租金98，000元的事实。二则，鉴于被告孙月珍仅确认实际借款40，000元，而原告代理人又对其有关支付借款98，000元的细节无法作出合理的解释，且原告本人又拒不到庭。故本院对原告关于合同无法履行，则应返还租赁费的主张，亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告居玉忠的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由原告居玉忠负担（已付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 杨惠星二〇一三年十二月六日书记员 苏晓星附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 来源：百度“”