（2013）渝一中法民再终字第00020号

裁判日期: 2013-12-06

公开日期: 2014-01-29

案件名称

伍悦笙与重庆住宅建设有限公司房屋买卖合同纠纷再审判决书

法院

重庆市第一中级人民法院

所属地区

重庆市

案件类型

民事案件

审理程序

再审

当事人

伍悦笙,重庆住宅建设有限公司,重庆市人民检察院

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第二百零七条第一款，第一百七十条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》审判监督程序若干问题的解释：第三十七条

全文

重庆市第一中级人民法院民事判决书（2013）渝一中法民再终字第00020号抗诉机关：重庆市人民检察院。申诉人（原一审被告、二审被上诉人）：伍悦笙，女，汉族，1972年1月20日出生。委托代理人：刘晓东，重庆商坤律师事务所律师。被申诉人（原一审原告、二审上诉人）：重庆住宅建设有限公司，组织机构代码20280091－1。法定代表人：张纯洁，董事长。委托代理人：杨爽、周玉，重庆��通律师事务所律师。申诉人伍悦笙与被申诉人重庆住宅建设有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2011）渝一中法民终字第06566号民事判决，向检察机关申诉。重庆市人民检察院作出渝检民抗（2012）148号民事抗诉书，向重庆市高级人民法院提出抗诉。重庆市高级人民法院于2012年11月20日作出（2012）渝高法民抗字第00162号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。重庆市人民检察院第一分院指派检察员唐恒军、艾永强出庭。申诉人伍悦笙的委托代理人刘晓东、被申诉人重庆住宅建设有限公司的委托代理人杨爽、周玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审原告重庆住宅建设有限公司向重庆市沙坪坝区人民法院诉称：重庆住宅建设有限公司与重庆华宇物业（集团）有限公司（以下简称华宇公司）签订了《建设工程施工合同��，约定华宇北国风光商住小区16号楼由重庆住宅建设有限公司承建施工。2006年6月23日，伍悦笙与华宇公司签订了《商品房买卖合同》，约定伍悦笙向华宇公司购买华宇金沙港湾某某号房，付款方式为银行按揭。同日，重庆住宅建设有限公司、伍悦笙、华宇公司三方签订了《购房补充协议》，约定，在重庆住宅建设有限公司与华宇公司办理工程款结算前，伍悦笙应结清因购买上述房屋而向银行申请的贷款，若伍悦笙未能提前还清房款，则应由重庆住宅建设有限公司代伍悦笙支付全部贷款本息，支付方式为华宇公司直接在应付重庆住宅建设有限公司工程款中扣除，然后由华宇公司支付给贷款银行。而后，华宇公司分别于2008年3月31日、4月24日共向银行支付356982.91元。现伍悦笙的银行贷款已结清，重庆住宅建设有限公司与华宇公司的工程结算也已办理完毕，因华宇公司支��伍悦笙在银行的贷款，在应付重庆住宅建设有限公司的工程款中扣除了356982.91元。重庆住宅建设有限公司认为，华宇公司扣除的工程款应由伍悦笙支付给重庆住宅建设有限公司，而伍悦笙至今未付，诉请法院判决：1、伍悦笙立即向重庆住宅建设有限公司支付重庆住宅建设有限公司垫付的购房贷款本息356982.91元；2、本案诉讼费用、保全费用及其他费用由伍悦笙承担。一审被告伍悦笙辩称：重庆住宅建设有限公司与华宇公司签订的《建设工程施工合同》是王某、陈某某挂靠重庆住宅建设有限公司签订的，在施工合同履行中，华宇公司将华宇金沙港湾的部分房屋以抵工程款的方式抵给了王某和陈某某，王某和陈某某将所抵的房屋划分后，伍悦笙从王某手中购买了华宇金沙港湾某某号房屋，并与华宇公司签订了《商品房买卖合同》。王某出售房屋和收取房款都是以华宇北国风光16号楼项目部的名义。2008年4月，王某告诉伍悦笙，房款由华宇公司以支付工程款的名义支付给贷款银行，以后伍悦笙再将该款项直接付给王某。同年4月30日，王某以重庆住宅建设有限公司北国风光16号楼项目部的名义收取了伍悦笙的购房尾款356982.91元。重庆住宅建设有限公司与王某之间的约定与伍悦笙无关，请求法院驳回重庆住宅建设有限公司的诉讼请求。重庆市沙坪坝区人民法院审理查明：2006年7月20日，重庆住宅建设有限公司与华宇公司签订《建设工程施工合同》一份，约定华宇公司将华宇·北国风光商住小区二期16号楼建筑安装工程发包给重庆住宅建设有限公司承建。王某、陈某某作为重庆住宅建设有限公司的委托代理人在合同上签字。2006年6月23日，伍悦笙与华宇公司签订《商品房买卖合同》一份，约定，伍悦笙购买华宇公司开发的沙坪坝区汉渝��154号某某号房屋一套，建筑面积166.08平方米，总价款568163元，合同第五条付款方式及期限约定，2006年6月22日支付购房定金56000元，2006年6月22日支付房款122163元，2006年7月22日支付房款39万元（此款由银行提供5年按揭）。同日，伍悦笙与华宇公司、中国民生银行股份有限公司重庆分行签订了《个人购房借款合同》一份，约定由中国民生银行股份有限公司重庆分行提供贷款39万元给伍悦笙，由华宇公司承担连带保证责任。次日，华宇公司（甲方）、重庆住宅建设有限公司（乙方）、张某某、王某、刘某某（王某某）、黄某某、王某（胡某某）、王某（张某某）、张某（何某某）、伍悦笙、丁某某、张某某（何某某）等10人作为丙方，三方签订了《购房补充协议》，协议约定，甲方与丙方于2006年6月23日签订《重庆市商品房买卖合同》，丙方应付甲方购房款；甲、乙双方签��华宇·北国风光商住小区16号楼的《建设工程施工合同》，甲方应付乙方工程款；丙方属乙方员工。为了便于结算，经三方协商一致，达成以下协议：一、甲、丙双方签订《重庆市商品房买卖合同》，购房金额为8583703元（不含物业专项维修资金、代收代缴费），所购房屋情况详见列表，其中伍悦笙所购房屋为金沙港湾某某号，购房金额为568163元。二、交付房款的时间、方式：1、丙方应于2006年6月23日前支付给甲方购房定金1259000元整。于2006年6月30日前支付首期应付款2224703元整、物业专项维修资金257513元整、代收代缴费311434.44元（四项合计4052650.44元）。2、剩余购房款5100000元，应由丙方于2006年7月23日前以住宅七成五年、非住宅五成五年银行按揭贷款方式支付给甲方，并按借款合同之约定按期足额向贷款银行还本付息。如在乙方承接华宇·北国风光工程竣工后��理工程款结算前，丙方与贷款银行之间的借款合同、抵押贷款合同履行尚未届满，丙方尚未还清银行按揭款的，丙方必须一次性提前还贷后甲方方可与乙方办理工程结算；若丙方未提前还款，乙方自愿用工程款清偿丙方所欠银行的贷款余额本息，代丙方支付此款，同时委托甲方在工程款中一次性扣除，并由甲方支付给按揭贷款银行。如工程款仍不足以支付丙方的贷款余款本息，则由乙、丙方自行一次性向贷款银行偿还。3、乙方向甲方出具代丙方支付购房款的承诺书。三、责任约定：1、甲方受乙方委托扣取工程款的行为履行后，则视为甲方已对乙方履行了同等金额的工程款支付义务，丙方也履行了对银行同等金额的还款义务。2、乙方对丙方履行与甲方签订的《重庆市商品房买卖合同》及相关补充协议以及丙方履行与按揭贷款银行之间签订的借款合同、抵押贷款合同承担连带担保责任。四、其他约定：1、丙方全额付清应付购房款及相关费用后，方能办理接房手续；购房合同与本协议约定不一致时，以本协议为准。等等。伍悦笙作为丙方之一在协议上签字捺印。2008年3月31日、4月24日，华宇公司分别向贷款银行代付按揭款50234.83元、341583.72元。贷款银行中国民生银行股份有限公司重庆分行出具了伍悦笙以沙坪坝区金沙港湾某某号房产作抵押申请贷款39万元已结清的证明。2008年4月30日，伍悦笙向王某支付了购房尾款356982.91元，王某以重庆住宅建设有限公司华宇北国风光16号楼项目部的名义出具了收条。2009年9月20日，伍悦笙取得了沙坪坝区华宇金沙港湾某某号房屋的房地产权证。2009年8月14日，华宇公司与重庆住宅建设有限公司就华宇·北国风光16号楼工程办理了财务结算，其中华宇公司代付按揭款442689.77元从应付重庆住宅建设有��公司工程款中扣除。2009年9月7日，重庆住宅建设有限公司向重庆市渝中区人民法院提起诉讼，要求判令：1、伍悦笙立即向重庆住宅建设有限公司支付重庆住宅建设有限公司垫付的购房贷款本息356982.91元；2、本案诉讼费用、保全费用及其他费用由伍悦笙承担。伍悦笙在答辩期内提出管辖权异议，本案于2010年3月25日移送重庆市沙坪坝区人民法院进行审理。本案在一审审理中，重庆住宅建设有限公司申请对王某于2008年4月30日出具的收条作形成时间鉴定。经一审法院委托西南政法大学司法鉴定中心进行鉴定，鉴定意见为：不能确定送检的标注日期“2008年4月30日”、负责人署名“王某”的《收条》的形成时间。审理中，伍悦笙申请证人王某出庭作证，王某出庭陈述：就华宇北国风光16号楼项目，其与重庆住宅建设有限公司系挂靠关系，重庆住宅建设有限公司收取管理费，在华宇公司代伍悦笙支付按揭款余额后，其代表重庆住宅建设有限公司向伍悦笙收取了该款项。王某还举示了重庆住宅建设有限公司第一工程项目部与王某、陈某某签订的《建筑工程联营协议》复印件，以证明挂靠关系，重庆住宅建设有限公司以该协议为复印件而不予认可。另查明，2007年6月9日、6月11日，重庆住宅建设有限公司华宇北国风光16号楼项目部分别与重庆天利防水装饰材料有限公司、重庆明正防水工程有限公司签订了《建筑分项工程承包合同》，该合同甲方加盖的是重庆住宅建设有限公司第一工程项目部的公章，王某、陈某某作为其代表在合同上签字。王某在该工程施工过程，曾向重庆住宅建设有限公司北国风光16号楼财务人员交纳进度款和投资款。重庆市沙坪坝区人民法院总结本案的争议焦点是王某收取伍悦笙的购房尾款356982.91元的行为是��代表重庆住宅建设有限公司？并认为王某的收款行为可以视为代表重庆住宅建设有限公司，理由如下：1、王某在重庆住宅建设有限公司与华宇公司签订的《建设工程施工合同》上作为委托代理人签字，则王某为重庆住宅建设有限公司在华宇·北国风光16号楼工程的委托代理人身份是可以确认的。2、在《建设工程施工合同》履行过程中，王某作为重庆住宅建设有限公司的委托代理人，以重庆住宅建设有限公司华宇北国风光16号楼项目部的名义对外订立合同，对外收取款项后向该项目部交纳，说明王某积极参与了华宇北国风光16号楼项目的建设。综上，结合王某提交的《建筑工程联营协议》复印件，王某作为重庆住宅建设有限公司华宇北国风光16号楼工程的内部承包人，伍悦笙有理由相信其有权代表重庆住宅建设有限公司收取购房尾款356982.91元，其房款已付清，故重庆住宅建设有限公司诉请伍悦笙给付356982.91元的证据不足，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告重庆住宅建设有限公司的诉讼请求。案件受理费6655元，鉴定费2200元，合计8855元，由原告负担。重庆住宅建设有限公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：一、依法撤销重庆市沙坪坝区人民法院（2010）沙法民初字第02016号民事判决，并依法发回重审或者改判支持上诉人的全部诉讼请求；二、被上诉人承担本案诉讼全部诉讼费。主要事实与理由：一、一审法院认定事实错误，认定王某有权代上诉人收款无任何事实依据，王某在《建设工程施工合同》与《分包合同》上作为签字代表签字，并不能说明王某有��代表上诉人收款。“签字代表”与“委托代理人”不能等同。一审法院仅依据王某签字代表的身份认定其为上诉人委托代理人明显依据不足。对外处理涉及工程的相关事务，必须经上诉人同意方能加盖项目部印章，王某无权代表上诉人对外处理任何事物。王某收取款项后向项目部缴纳亦没有任何有效的证据支持。王某提交的两份《收据》所加盖印章并非上诉人的印章。另外，从《购房补充协议》主体为三方，一方为华宇公司，一方为上诉人，另一方为包括王某、被上诉人在内的购房人，该协议中，王某本身就是付款义务人，更不能代表上诉人收款。二、一审法院认定被上诉人已支付代付款缺乏证据支持。王某并非上诉人代理人，其无权代上诉人收取任何款项。三、一审法院审核证据严重违反民事诉讼法的相关规定。1、王某提交的《建筑工程联营协议》��复印件，但一审法院却认定其真实性。2、王某提交的两份《收据》的真实性不能得到确认，且与上诉人无任何关联，一审法院却认定其证据。四、一审法院审理本案严重违反了民事诉讼法的法定程序。在变更审理程序后，并未通知上诉人再次举证、重新开庭等事宜。故，请求撤销一审判决，发回重审或者依法改判。被上诉人伍悦笙答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持。二审中，重庆住宅建设有限公司举示了华宇公司出具的情况说明一份，拟证明在华宇公司代伍悦笙为讼争房屋垫付房屋贷款本息356982.91元后，根据其与重庆住宅建设有限公司、伍悦笙等人签订的《购房补充协议》的约定，华宇公司与重庆住宅建设有限公司就华宇·北国风光16号楼项目进行了决算，在应付重庆住宅建设有限公司的工程款中扣除了356982.91元。由此，重庆住宅��设有限公司取得了向伍悦笙追偿该笔房款本息的诉权。伍悦笙在二审询问中发表了质证意见：1：该证据超过了举证期限；2、对该证据的真实性无异议。本院对二审中举示的证据认证如下：重庆住宅建设有限公司举示的情况说明客观、真实、合法，与本案具有关联性，本院依法予以确认。二审中查明：一、华宇公司分别于2008年3月31日、2008年4月24日代伍悦笙为讼争房屋垫付房屋贷款本息共计356982.91元。在华宇公司代为垫付上述款项后，根据其与重庆住宅建设有限公司、伍悦笙等人签订的《购房补充协议》的约定，华宇公司与重庆住宅建设有限公司就华宇·北国风光16号楼项目进行了决算，在应付重庆住宅建设有限公司的工程款中扣除了356982.91元。二、伍悦笙、王某均不是重庆住宅建设有限公司员工。三、王某在审理中称，其收取伍悦笙356982.91元的款项后已��用于华宇·北国风光16号楼项目的建设，但其未向法庭举示向重庆住宅建设有限公司交纳该笔款项的证据。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。本院二审认为，一、关于重庆住宅建设有限公司是否有诉权的问题。2006年7月23日，华宇公司（甲方）、重庆住宅建设有限公司（乙方）、伍悦笙（丙方）、王某（丙方）签订的《购房补充协议》意思表示真实，内容不违反国家有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按合同约定全面履行各自义务。合同约定：“如在乙方承接华宇·北国风光工程竣工后办理工程款结算前，丙方与贷款银行之间的借款合同、抵押贷款合同履行尚未届满，丙方尚未还清银行按揭款的，丙方必须一次性提前还贷后甲方可与乙方办理工程结算；若丙方未提前还款，乙方自愿用工程款清偿丙方所欠银行的贷款余额本息，代丙方支付此款，同时委托甲方在工程款中一次性扣除，并由甲方支付给按揭贷款银行。”现重庆住宅建设有限公司代伍悦笙向华宇公司支付了讼争房屋的贷款本息共计356982.91元，重庆住宅建设有限公司即享有向伍悦笙追偿的权利，伍悦笙应向重庆住宅建设有限公司支付讼争房屋的贷款本息共计356982.91元。二、关于王某能否代表重庆住宅建设有限公司收取伍悦笙356982.91元的问题。从三方协议上的伍悦笙与王某的关系上看，王某与伍悦笙同为三方协议的丙方，其在三方协议上的地位相同，没有合同约定伍悦笙就讼争房屋的尾款本息可以向王某付款，伍悦笙向王某支付购房尾款本息没有依据。从王某对外的行为活动看，王某并非重庆住宅建设有限公司在华宇·北国风光16号楼项目的项目经理。虽然王某代表重庆住宅建设有限公司在华宇·北国风光16号楼工程《建设工程施工合同》的委托代理人栏上签字，其作为重庆住宅建设有限公司的委托代理人身份可以确认。但代表重庆住宅建设有限公司对外签订合同与代表重庆住宅建设有限公司对外收取款项是两个不同的委托授权事项。在对外收取款项这一事项上，王某没有重庆住宅建设有限公司的委托授权，系无权代理行为，该收款行为亦未经重庆住宅建设有限公司追认，对重庆住宅建设有限公司不发生法律效力。从王某收款后的行为来看，现没有证据显示王某在收款后向重庆住宅建设有限公司支付了该笔款项，伍悦笙向王某付款的行为没有达到向重庆住宅建设有限公司付款的法律后果。综上，伍悦笙未提交有效证据证明王某系华宇·北国风光16号楼的内部承包人，虽然其以重庆住宅建设有限公司华宇·北国风光16号楼项目部的名义收取了伍悦笙的房款本息，但该收条上无华宇·北国风光16号楼项目部的签章，王某亦不是华宇·北国风光16号楼的项目经理，现有证据不能认定王某有重庆住宅建设有限公司关于收款事项的授权，其收款行为应属无权代理行为，不构成表见代理。诉讼中，重庆住宅建设有限公司对王某的收款行为不予认可，王某作出的无权代理行为不应由重庆住宅建设有限公司承担相应责任，伍悦笙认为已经将房款本息支付给重庆住宅建设有限公司的抗辩缺乏事实和法律依据。三、关于鉴定费的问题。因本案在一审审理中，重庆住宅建设有限公司对王某于2008年4月30日出具的收条形成时间有异议，申请对该收条作形成时间进行鉴定。经一审法院委托西南政法大学司法鉴定中心进行鉴定，鉴定意见为：不能确定送检的标注日期“2008年4月30日”、负责人署名“王某”的《收条》的形成时间。故该鉴定结论未达到重庆住宅建设有限公司的证明目的，且该鉴定结论亦不是本案的定案依据，故重庆住宅建设有限公司应负担该笔鉴定费。综上，重庆住宅建设有限公司的上诉请求成立，本院依法予以支持。原判认定事实不清，适用法律不当，应当依法予以改判。根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）、第（三）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第三款之规定，判决：伍悦笙于本判决生效后十日内向重庆住宅建设有限公司支付重庆住宅建设有限公司为其垫付的购房贷款本息356982.91元。本案一审案件受理费6655元，保全费2320元，合计8975元，由伍悦笙负担；鉴定费2200元，由重庆住宅建设有限公司负担；二审案件受理费6655��，由伍悦笙负担。重庆市人民检察院抗诉认为，（2011）渝一中法民终字第06566号民事判决认定的基本事实缺乏证据证明。理由是：原二审判决认定王某收取伍悦笙款项的行为不构成表见代理，属认定的基本事实缺乏证据证明。根据《中华人民共和国合同法》第49条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为有代理权的，该代理行为有效”。而在本案中，重庆住宅建设有限公司与华宇公司于2006年7月20日签订的《建设工程施工合同》中约定，华宇公司将华宇北国风光16号楼建筑安装工程发包给重庆住宅建设有限公司承建，王某作为重庆住宅建设有限公司委托代理人在该合同上签字。2006年11月20日，王某、陈某某作为乙方与重庆住宅建设有限公司第一工程项目部就北国风光16号楼施工的实施签订《建筑��程联营协议》。2007年6月9日和6月11日，重庆住宅建设有限公司华宇北国风光16号楼项目部分别与重庆天利防水装饰材料有限公司、重庆明正防水工程有限公司签订《建筑分项工程承包合同》，合同上甲方加盖的是重庆住宅建设有限公司第一工程项目部的公章，王某、陈某某作为代表在合同上签字。且王某于2008年4月30日向伍悦笙出具的收条明确载明：收到伍悦笙交来购买重庆市沙坪坝区华宇金沙港湾某某号房屋购房尾款356982.91元，王某以重庆住宅建设有限公司华宇北国风光16号楼项目部负责人的名义签名。2007年12月6日和2008年2月2日，王某在16号楼工程施工过程中，分别向重庆住宅建设有限公司北国风光16号财务人员缴纳进度款和投资款。加之，三方签订的《购房补充协议》重庆住宅建设有限公司盖了公章予以确认。以上证据相互印证，形成证据锁链。重庆住宅建设有��公司对王某在施工过程中对外实施大量民事行为未做明确否认的意思表示，导致伍悦笙有足够的理由相信王某是华宇北国风光16号楼项目重庆住宅建设有限公司施工的内部承包人，有权代表重庆住宅建设有限公司处理涉及该项目的全部事宜，包括代为收取房款。故王某向伍悦笙收取35万余元房款的行为构成表见代理。另外，出庭检察员还当庭口头提出，原二审判决改判伍悦笙向重庆住宅建设有限公司支付剩余房款，但并未撤销原一审判决有误。申诉人伍悦笙在再审审理中诉称，华宇公司将北国风光16号楼的施工承包给被申诉人，王某内部承包了被申诉人华宇北国风光16号楼的施工，王某有权代表被申诉人处理涉及华宇北国风光16号楼项目的全部事宜。申诉人已付清全部房款，不应对被申诉人承担任何责任。原二审判决改判，未撤销一审判决也属有误。被申诉人重庆��宅建设有限公司答辩称，王某并非涉案工程的实际承包人，该公司从未向王某出具任何收取与工程相关的各种款项的授权，王若收取了伍悦笙的房款，其行为无效。王某收取伍悦笙35万余元房款的《收条》，仅有王一人签名，与项目部采用的经办人签名并加盖项目部印章的习惯方式不同，也没有王某所称的“共同实际承包人”陈某某的签名；伍悦笙支付35万余元巨款，缺乏支付凭据支持，不合情理；有理由认为伍悦笙并未实际将房款交给王某。伍悦笙将35万余元巨款以现金支付且未出具任何合法票据的方式给了与其地位相当的买房人王某，本身存在主观恶意，如其确已付款给王，也是未尽合理注意义务，存在过失，伍悦笙不是成就表见代理的“善意第三人”；王某、伍悦笙采用现金在项目工地支付巨款的方式，并无其他证据佐证，疑点太多，表见代理行��不成立。经再审审理查明的事实和证据与原一、二审审理已查明的事实和证据一致，本院予以确认。本院再审认为，关于再审中双方争议的王某是否代表重庆住宅建设有限公司收取了伍悦笙还款356982.91元，即伍悦笙是否“有理由相信”王某有权收款，从而构成“表见代理”的问题。本院认为，本案中的《商品房买卖合同》、银行《个人购房借款合同》、三方签订的《购房补充协议》，明确表明了本案争议的款项来源于伍悦笙向华宇公司购房应支付的房款，部份房款由伍向银行按揭贷款支付华宇公司，在各方约定的条件成就时，华宇公司首先代伍悦笙归还尚未完结的银行贷款，而重庆住宅建设有限公司通过自愿扣除华宇公司应支付的工程款方式最终代伍悦笙完成上述还款义务，整个过程中的权利义务走向清晰、明确，伍悦笙应当负有向实际代其还款的重庆住宅建设有限公司支付上述款项的义务，王某没有重庆住宅建设有限公司财会人员的身份，并不具有收款职权。另一方面，伍悦笙提出其房屋是向王某购买，故认为王有权收款。本院认为，本案现有证据虽可以证明王某参与过华宇北国风光16号楼的修建，但是商品房的建设者不一定有合法的商品房销售资格也是购房人应当具有的常识，根据伍悦笙签订的《商品房买卖合同》，伍应当知道所谓王某“售房”，其法律效力只是通过王某的推销，由伍向有售房资格的华宇公司购房，付款给王某并不能完成支付房款的合同义务。抗诉机关及申诉人所提出的本案证据已证明王某为本案项目内部承包人，伍悦笙对此有理由相信的意见，经审查、核实伍悦笙在原审中所举证据及其来源，伍悦笙称王某是在售房时向其交付了重庆住宅建设有限公司与华宇公司之间的建设工程施工合同复印件，从而证明了王某的内部承包人身份，诉讼中王再提供了防水工程分项合同以补充证明，但该建设工程施工合同王某、陈某某仅作为重庆住宅建设有限公司的委托代理人签字，合同载明的项目经理是他人，合同的权利、义务承受人为二家公司，并无王某、陈某某在其中享受权利、承担义务的约定，该合同内容本身并不能证明王某是“内部承包人”，伍悦笙的相信没有依据，事后提供的分项合同更不能证明伍当时就产生信任；另外，王某原审出庭作证后补交了建筑工程联营协议，该协议内容虽有工程内部承包的约定，王确系内部承包人之一，但此协议并非伍悦笙所称是其购房时判断王某身份的依据，同时，此协议明确约定王某、陈某某不具有直接收取项目工程款的权利，也无权以项目承包者身份从事经营活动，本案房款王某无权收取。因此，认为证明伍悦笙购房时就信任王某为项目内部承包人的证据已形成锁链的意见不能成立，伍悦笙所举示证据并不能证明其有理由付款给王某。综上所述，本院认为本案中“表见代理”不能成立，对申诉人、抗诉机关关于该问题的申诉、抗诉意见不予采纳。本院原二审判决认定事实清楚，对原一审判决结果予以改判正确，但在判决主文中遗漏撤销原判判项，判决确有瑕疵，本院在再审判决中对此予以纠正。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第三十七条之规定，判决如下：一、撤销重庆市沙坪坝区人民法院（2010）沙法民初字第2016号民事判决。二、维持本院（2011）渝一中法民终字第06566号��事判决。本判决为终审判决。审　判　长　　伍　殊审　判　员　　王宗富代理审判员　　唐代忠二〇一三年十二月六日书　记　员　　曹　宣关注公众号“”