（2013）邯市民一终字第1170号

裁判日期: 2013-12-06

公开日期: 2014-05-06

案件名称

牛景林与吕汝美、孙香莲租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

河北省邯郸市中级人民法院

所属地区

河北省邯郸市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

吕汝美,孙香莲,牛景林

案由

租赁合同纠纷

法律依据

全文

河北省邯郸市中级人民法院民事判决书（2013）邯市民一终字第1170号上诉人（原审被告）吕汝美，男，1950年2月28日出生，汉族，邱县人。上诉人（原审被告）孙香莲（连），女，1950年12月4日出生，汉族，邱县人。二上诉人委托代理人朱秀霞，河北方程律师事务所律师。被上诉人（原审原告）牛景林，男，一九四八年六月二十九日出生，汉族，邱县人。委托代理人郭耀增、郭培敏，河北新举律师事务所律师。上诉人吕汝美、孙香莲与被上诉人牛景林租赁合同纠纷一案，不服邱县人民法院（2012）邱民初字第2071号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审经审理查明，二000年八月十八日，原告牛景林与邱县供销合作社商品采购供销公司签订租赁合同，原告租赁房屋十四间，地皮六百五十六平方米，原告给付租赁费二十万元整，一次性付清，租赁时间为七十年，即二000年八月十八日至二0七0年八月十八日。二00三年十月一日，原告牛景林与被告孙香莲签订了房屋转租合同，约定原告将坐落在兴邱市场西侧四间房屋转租给被告，转租期限为四十年，即二000年八月十八日至二0四0年八月十八日，双方未约定具体的租金数额。二00八年三月二十一日，原告与被告孙香莲又签订转租赁合同，约定被告租赁原告房屋四间，东西十四点五米，被告付给原告租赁费补交一万八千元，一次性付清，租赁时间为柒拾年，即二000年八月十八日到二0七0年八月十八日，租赁期间被告对所租赁房屋、地皮负一切责任，即有使用权、转租权、修建权。二00三年十月一日签订转租合同后，原告按约将房屋交付被告孙香莲使用，被告孙香莲承租原告房屋后，又以每间五百元的价格将四间房屋转租出去。原告以被告承租四间房屋后，拒不交纳租赁费，又不返还原告的房屋使用权为由，要求二被告按每年一万五千元支付自二00八年八月十八日至今的房屋租赁费合计六万元，要求解除与二被告的租赁合同，被告要求驳回原告的诉讼请求，经法院调解无效。上述事实，有当事人陈述、租赁合同、庭审笔录、证人证言等证据在卷为证，法院予以确认。原审认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用，收益，承租人支付租金的合同。原告牛景林与被告孙香莲于二00三年十月一日和二00八年签订了房屋转租合同，双方之间的转租赁合同关系成立，原告将房屋交付被告孙香莲使用。被告应当支付租金，现原告起诉要求被告孙香莲支付租赁费，被告孙香莲辩称其已交纳全部租赁费，并申请证人王某出庭作证，证明其已将延长三十年租赁期补交的一万八千元钱给付原告，但二被告系证人王某的岳父母，且被告未提供其他的证据相佐证，故根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的有关规定，该证据不能单独作为认定案件事实的依据，故被告所辩给付原告租赁费之理由，法院不予采信。根据原告与孙香莲签订的转租合同约定，原告已将约定房屋交付被告孙香莲使用，被告孙香莲应当按约给付原告租赁费，现被告未能提供证据证实其已交付租赁费，故原告要求被告孙香莲给付租赁费的诉讼请求，法院予以支持。原告要求被告孙香莲按每年一万五千元给付租赁费，但根据双方签订两份的转租合同显示，二00三年十月一日的房屋转租合同未约定具体的租金数额及缴纳期限，二00八年三月二十一日签订的转租合同上虽约定一次性补交租赁费一万八千元，但被告吕汝美、孙香莲与证人王某均认可系对延长期限三十年即二0四0年八月十八日至二0七0年八月十八日补交的租赁费，故法院认可双方未对二00三年十月一日房屋转转合同期限内的租金数额及缴纳期限作具体约定。根据《中华人民共和国合同法》的有关规定，租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，租金数额可以按照交易习惯确定，结合被告孙香莲将承租房屋人以每间五百元转租出去的实际，原告要求按每年一万五千元给付租金不高于现市场行情，故原告要求被告孙香莲按每年一万五千元给付二00八年八月十八日至今的租赁费六万元的诉讼请求，法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》有关规定，被告孙香莲签订转租合同承租原告的房屋后，自二00八年八月十八日至今未支付原告租赁费，其该行为系迟延履行债务，符合解除合同的条件之一，故原告要求与被告孙香莲解除转租合同的诉讼请求，法院予以支持。原告要求被告吕汝美按每年一万五千元给付二00八年八月十八日至今的租赁费六万元，要求与被告吕汝美解除转租合同，但原告未提供证据证实其与被告吕汝美之间存在转租关系，故其该项请求，法院不予支持。被告孙香莲、吕汝美在庭审结束后又提供了证据，以证实原告与吕汝美互相担保，分别从城关信社贷款七万五千元，用以偿还牛景林原来从信用社贷款十五万元，而吕汝美承担借款七万五千元则是为了给付原告租赁费七万五千元，法院认为被告在庭审结束后又提供的证据不属于新证据的范围，且被告提供的证据，仅能证实原告牛景林与被告吕汝美在城关信用社贷款的情况；被告吕汝美的借款用途是购房，在其提供的保证担保借款合同及贷后检查报告上均显示被告吕汝美所借款项用于购房，不能证实被告所辩其向信用社借款七万五千元是为了给付原告租赁费，故被告所辩之理由，法院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第四十一条第一款、第四十二条第一款、第四十三条、第六十九条之规定，判决如下：一、被告孙香莲于本判决生效后十日内给付原告牛景林自二00八年八月十八日至二0一二年八月十八日的租赁费人民币六万元。二、解除原告牛景林与被告孙香莲于二00三年十月一日签订的房屋转租合同，解除原告牛景林与被告孙香莲于二00八年三月二十一日签订的转租赁合同，三、驳回原告牛景林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元，由被告孙香莲承担。宣判后，上诉人孙香莲、吕汝美上诉请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人牛景林的诉讼请求。诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审认定事实错误。上诉人通过为被上诉人分担40年租赁费75000元，给付了被上诉人租金，有录音及贷款75000元的贷款凭证。上诉人已将后续30年的租金18000元，交给了被上诉人，一审判决，解除上诉人与被上诉人的租赁合同没有任何依据。判决上诉人给付被上诉人租赁费判决错误。二审中上诉人吕汝美、孙香莲提供录音证据一份，该录音证据显示当事人双方对于该争议房屋的房费，由上诉人为被上诉人出了75000元，被上诉人予以认可。被上诉人牛景林答辩称：一审判决正确，应予维持。二审经审理查明，二000年八月十八日，被上诉人牛景林与邱县供销合作社商品采购供应公司，签署了一份租赁合同，约定由被上诉人一次性付清租金200000元，租赁供销社房屋十四间，租赁期间自二000年八月十八日起到二0四0年八月十八日止，被上诉人还了50000元贷款，其中的四间房子被上诉人转租给了上诉人，上诉人以贷款的方式给付被上诉人75000元房费，并且与被诉人签订了一份转租合同。本院认为，上诉人吕汝美、孙香莲与被上诉人牛景林签订有租赁合同，合同约定被上诉人将其所租赁房屋中的四间转租给上诉人，租赁期限为四十年，租赁期间自二00四年八月十八日起到二0四0年八月十八日止，上诉人提供的录音证据显示，上诉人出了房费75000元，被上诉人认可上诉人为其出了75000元房费，对该录音证据被上诉人予以认可。上诉人主张，上诉人与被上诉人签订了租赁合同，并且，以贷款形式缴纳了租赁费的上诉理由成立，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销河北省邱县人民法院（2012）邱民初字第2071号民事判决第一、二、三项，即一、孙香莲于本判决生效后十日内给付牛景林自二00八年八月十八日至二0一二年八月十八日的租赁费人民币六万元。二、解除牛景林与孙香莲于二00三年十月一日签订的房屋转租合同，解除牛景林与孙香莲于二00八年三月二十一日签订的转租赁合同。三、驳回牛景林的其他诉讼请求。二、驳回被上诉人牛景林的诉讼请求。一审诉讼费1300元，由被上诉人牛景林承担。二审诉讼费1300元，由被上诉人牛景林承担。本判决为终审判决。审判长　　张增民审判员　　陈建英审判员　　冯　雪二〇一三年十二月六日书记员　　常新蕊微信公众号“”