（2013）衢民初字第361号
裁判日期: 2013-12-06
公开日期: 2014-03-07
案件名称
张学军、吴静芳与浙江南苑房地产开发有限公司、衢州市规划局衢江分局商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
衢州市衢江区人民法院
所属地区
衢州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张学军,吴静芳,浙江南苑房地产开发有限公司,衢州市规划局衢江分局
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第八十三条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《中华人民共和国城乡规划法》：第十一条第一款
全文
浙江省衢州市衢江区人民法院民 事 判 决 书（2013）衢民初字第361号原告：张学军。原告：吴静芳。二原告委托代理人：毛建荣。二原告委托代理人：张侠。被告：浙江南苑房地产开发有限公司。法定代表人：戴晓春。委托代理人：宁华、柴飞霞。被告：衢州市规划局衢江分局。法定代表人：鄢凌风。委托代理人：姚向东。原告张学军、吴静芳与被告浙江南苑房地产开发有限公司（以下简称南苑房开公司）、衢州市规划局衢江分局（以下简称衢江规划分局）商品房销售合同纠纷一案，本院2013年6月9日受理后，依法组成合议庭，于2013年9月4日公开开庭进行了审理。原告张学军及二原告的委托代理人毛建荣、被告南苑房开公司的委托代理人宁华、柴飞霞、被告衢江规划分局的委托代理人姚向东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张学军、吴静芳诉称：原告与第一被告南苑房开公司签订商品房买卖合同一份，购买第一被告开发的衢江区南苑御景湾小区桑德1-2-201，总价款612000元。在房屋销售过程中，第一被告在衢州新闻网、南苑御景湾宣传资料、南苑御景湾售楼部沙盘、南苑御景湾证明等处均说明该小区是纯别墅小区，由67栋包括独立别墅、双拼、连拼、联排、叠排等多类型的别墅组成。在此情况下，原告与第一被告签订购房合同并支付了全部房款。原告入住后，发现小区内正在建设的E1#、E2#两幢房屋系12层小高楼，并非第一被告在沙盘模型及宣传资料中标明的四层联排房屋。原告及小区其他业主多次与第一被告交涉均无果。第一被告的欺诈行为对原告居住环境的通风、采光、出入交通、隐私保护、房屋间距、绿化带等多方面损害。E1#、E2#两幢12层小高楼现已结顶，正在进行墙体粉刷和配套工程建设，该两幢高楼不仅地处“纯别墅区”的南苑御景湾内，而且混为一体。第二被告衢江规划分局作为建筑业行政主管部门，对第一被告随意变更规划和设计不予监管，反而听之任之，助推了第一被告对原告的欺诈，构成共同侵权，依法应当承担连带赔偿责任。二被告合同欺诈构成相邻侵权，损害了原告的合法权益，故诉请：1、依法责令第一被告将建造在衢江区南苑御景湾小区内的E1#、E2#两幢12层小高楼建成单独进出、独立的小区（以小区道路交界外退2米建立封闭围墙，2米区域为绿化带），该小区不得享受南苑御景湾小区内的公共资源；2、依法责令第一被告赔偿因欺诈造成原告损失10万元，第二被告承担连带赔偿责任。被告南苑房开公司辩称：一、E1#、E2#两幢12层小高楼已经根据业主的要求单独隔离，原告第一项诉讼请求被告已经实际履行；二、原告要求被告赔偿10万元的诉讼请求没有事实和法律依据，被告行为不构成侵权，理由：1、没有侵权行为。被告不存在欺诈，虽然在宣传资料中标注小区为纯别墅小区，但仅仅是一个广告；2、没有损害后果。小高楼的建成对原告的出入、采光等没有影响；3、没有因果关系。被告纯别墅的宣传行为与相邻权侵权无因果关系。请求依法驳回对第一被告的诉讼请求。被告衢江规划分局辩称：一、南苑御景湾没有随意变更规划，E1#、E2#初始规划中即为12层小高楼；二、第二被告主体不适格。第二被告不是建筑业主管部门，建筑业主管部门应当是建设局；涉案楼盘即使存在变更规划，也应该由综合执法局负责处理；如果存在虚假宣传及欺诈行为，应当由工商局负责处理。所以本案和衢江规划分局没有任何关系。三、原告要求衢江区规划局与第一被告承担共同侵权责任没有法律依据。请求依法驳回对第二被告的诉讼请求。原告张学军、吴静芳为证明其主张的事实，提交了以下证据：1、《商品房买卖合同》一份，证明二原告购买了被告开发的衢江区南苑御景湾小区桑德第1幢2单元201号商品房；2、购房款专用发票一份，证明原告已全额支付购房款；3、题为“品牌铸就辉煌”的南苑御景湾宣传资料一份，证明被告在销售房屋时的广告中宣称南苑御景湾是纯别墅小区；4、南苑御景湾建设规划图一张，证明第一被告所做的广告宣传内容与建设规划不一致；5、第一被告2009年5月31日开具的证明一份，证明第一被告向原告承诺南苑御景湾为纯别墅小区，无小高层建筑，说明第一被告对原告进一步进行欺诈；6、衢州市中级人民法院（2012）浙衢民终字第127、128、129、131、132号民事判决书各一份，证明南苑御景湾其他业主因与本案类似的问题曾向法院提起民事诉讼，二审法院认定E1#、E2#两幢小高层对其他房屋的通风、采光造成了一定影响，判决由第一被告承担7万元的赔偿责任。7、《关于要求经济补偿的函》一份，证明原告于2012年7月13日曾向第一被告发函，要求其赔偿损失。被告南苑房开公司对原告提供的证据质证如下：对证据1、2无异议；对证据3的真实性没有异议，但不能证明第一被告构成欺诈；对证据4的真实性没有异议，但该设计规划图不是对E1#、E2#两栋建筑的修改，E1#、E2#两栋建筑设计之初就是12层小高层，原告提供的图纸中也是这么标注的；证据5是复印件，出具给谁的也不知道，对其真实性、合法性、关联性均有异议（庭后南苑房开公司确认该证明公司曾出具给某一购房户）；对证据6的真实性没有异议，但不能证明E1#、E2#两幢小高层对本案原告房屋的通风、采光造成影响；对证据7没有异议，但认为原告要求赔偿损失的请求没有事实和法律依据，被告拒绝赔偿。被告衢江规划分局对原告提供的证据质证如下：对证据1、2、3、6、7没有异议，但均与第二被告无关；证据4、5原告提供的都是复印件，真实性无法核实，但可以明确的是E1#、E2#两幢建筑从规划之始即为12层小高楼。经过庭审举证、质证，本院认证如下：二被告对原告提供的证据1、2、3本身均无异议，本院予以确认。本案原告房屋与证据6二审判决书中原告的房屋存在位置差距（证据6二审判决书中原告房屋与E1#、E2#楼相邻，本案原告房屋与E1#、E2#楼相距较远），情形不完全相同，故该二审判决书不能作为本案的定案依据；证据4因为原告提供的为复印件，真实性无法核实，第二被告对其真实性也有异议，故对该证据本院不予认定。为查明E1#、E2#两幢建筑的规划设计情况，合议庭派员到衢江规划分局查阅了衢江区南苑御景湾2006年经衢州市规划局审批通过的规划设计图纸并拍摄了照片，经审查，E1#、E2#两栋建筑在最初的规划设计图纸上即标注有“F12（12层之意）”，原告提供的图纸上也有上述标注，故本院对E1#、E2#两栋建筑设计规划时即为12层小高楼的事实予以确认；证据5被告南苑房开公司庭后认可确曾出具给某购房户，对该证据真实性本院予以确认，但该证明系南苑房开公司出具给特定购房户的，其内容也仅是公司有变更规划的意愿；证据7二被告对其真实性无异议，本院对该证据字面所反映的内容予以认定。被告南苑房开公司和衢江规划分局均未向法庭提供证据。综上，本院认定事实如下：2003年，衢江区南苑御景湾立项规划，2006年完成规划设计，E1#、E2#两栋建筑在最初的规划设计图纸上即标注有“F12（12层之意）”。2008年12月8日，二原告与被告南苑房开公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告南苑房开公司开发的衢江区南苑御景湾小区桑德第1幢2单元201号商品房，合同签订后二原告按期交付了购房款，现该房的产权已经办至二原告名下。在该小区房屋销售时，被告南苑房开公司曾在衢州新闻网、南苑御景湾宣传资料中宣称该小区是纯别墅小区，由67栋包括独立别墅、双拼、联排、叠排等多种类型的新古典主义风格别墅组成，当时的南苑御景湾售楼部沙盘模型中，位于原告所购买的房屋北面是二栋并排的四层联排房屋模型。2009年12月28日被告交付原告房屋。此后，被告在原沙盘模型所展示的二栋并排四层联排房屋模型处开工建造E1#、E2#楼，该二栋楼在当时小区规划时即设计为小高楼，现已建十二层。E1#、E2#楼位于小区北端，二原告房屋也位于小区北端，但不相邻，双方相隔其他房屋，小区北面有小区出入大门，现该二栋楼将单独用绿化带与别墅小区进行隔离，单独出入。本院认为：原《中华人民共和国城市规划法》及2008年1月1日起实施的《中华人民共和国城乡规划法》均规定，县级以上地方人民政府城乡规划主管部门负责本行政区域内的城乡规划管理工作。本案实际诉争的是E1#、E2#小高楼的规划问题，显然，被告衢江规划分局审批规划设计系履行行政管理职责，并非从事民事活动，与原告、被告南苑房开公司形成建设规划管理与被管理的关系，地位具有不对等性，故原告将被告衢江规划分局列为平等民事法律关系的被告，主体不适格；且南苑御景湾小区在2003年立项规划，2006年完成规划设计，本案诉争的E1#、E2#楼在小区初始规划时即为十二层小高楼，原告诉称其随意变更规划和设计与事实不符；另衢江规划分局系规划行政机关，履行规划管理职权，并无商品房广告监管职责，原告诉称其监管不力与被告南苑房开公司存在共同欺诈亦不能成立，故对原告要求衢江规划分局承担赔偿责任的诉请本院不予支持。具体行政行为具有确定力与拘束力，一经做出，即具有被推定为合法、有效的法律效力，未经法定程序变更或撤销前，公民和组织不得否认行政行为的效力。南苑御景湾小区系整体规划，E1#、E2#楼在建设规划时即为南苑御景湾小区组成部分，原告现亦无证据证明该规划的违法性及事后存在变更；且根据原告的诉请势必将导致E1#、E2#楼住户的权利受到直接影响，引发更大纠纷；行政权、司法权相互独立，在平等关系的民事案件中，人民法院不能任意变更行政机关作出的行政审批决定，故对原告要求“第一被告将建造在衢江区御景湾小区内的E1#、E2#两幢12层小高楼建成单独进出，独立的小区，该小区不得享受南苑御景湾小区内的公共资源”的诉请本院不予支持。被告已建造完工的E1#、E2#楼的楼层数与其销售商品房时的广告宣传确有差异，原告经法庭释明确定以相邻侵权为本案的诉讼法律关系。故本案应根据《中华人民共和国民法通则》第八十三条关于不动产相邻纠纷的处理原则作为裁判依据，关键在于判定E1#、E2#楼的楼层数增加是否妨碍了原告所购房屋的通风、采光、出入交通、隐私保护。庭审中根据原告标认的房屋位置虽位于小区北端，但与E1#、E2#楼相距较远，在小区南面有出入大门，故该两幢楼楼层数增加对原告的通风、采光、出入交通、隐私保护等状况的改变甚微，且原告亦无因E1#、E2#楼的建造对其造成损失数额的相关证据，故对原告要求第一被告南苑房开公司赔偿损失10万元的诉请本院也不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国城乡规划法》第十一条第二款、《中华人民共和国民法通则》第八十三条之规定，判决如下：驳回原告张学军、吴静芳的诉讼请求。案件受理费2300元，由原告张学军、吴静芳负担（已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。审 判 长 郑荣祥代理审判员 袁凤良人民陪审员 汪雪珍二〇一三年十二月六日书 记 员 周超嫦 微信公众号“”