（2013）岳中民二终字第230号
裁判日期: 2013-12-06
公开日期: 2014-02-27
案件名称
湖南保利物业管理有限公司岳阳分公司与钟太平、钟华成物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省岳阳市中级人民法院
所属地区
湖南省岳阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
钟太平,湖南保利物业管理有限公司岳阳分公司,钟华成
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条，第一百七十条第一款，第一百七十四条
全文
湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）岳中民二终字第230号上诉人（原审被告）钟太平，男，1957年12月5日出生，汉族，华容县北景港镇下西湖渔场渔民。被上诉人（原审原告）湖南保利物业管理有限公司岳阳分公司。负责人谭泽奇，总经理。委托代理人张忠伟，湖南岳州律师事务所律师。委托代理人姜慧，湖南岳州律师事务所律师。原审被告钟华成，男，1984年10月23日出生，汉族，系被告钟太平之子。上诉人钟太平因与被上诉人湖南保利物业管理有限公司岳阳分公司（以下简称保利物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服岳阳市岳阳楼区人民法院（2012）楼民吕初字第182号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员李琛担任审判长，审判员华雷、代理审判员徐艳参加评议的合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人钟太平、被上诉人保利物业公司委托代理人张忠伟到庭参加了诉讼，原审被告钟华成经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2009年8月16日，保利物业公司（作为甲方）与钟太平、钟华成（作为乙方）签订一份《物业管理服务协议》，协议约定：保利物业公司作为物业服务提供者，为钟太平、钟华成所有、位于保利•洞庭东岸10栋203号住宅房屋（房屋面积为134.48平方米）提供物业服务，物业服务费收费标准为每月每平方米1.2元，缴费时间为每月的1～15日，同时还约定如业主违反协议约定的缴费标准及时间，保利物业公司有权要求钟太平、钟华成补交并从逾期之日起按每天3‰收取滞纳金。双方还就其它各自的权利、义务进行了约定。合同签订后，保利物业公司按照合同履行了自己的义务，但钟太平、钟华成自2010年10月1日起至今拒绝履行缴纳物业服务费的合同义务。2011年4月24日、2012年6月6日，保利物业公司向钟太平、钟华成送达书面催款通知函，要求钟太平、钟华成按照协议书的约定交纳欠交的物业管理费。钟太平、钟华成以保利物业公司物业管理不合格，没有履行合同义务为由拒绝交纳，后经保利物业公司多次催讨后仍拒不交纳，双方为此酿成纠纷。保利物业公司遂诉至法院，请求依法判令钟太平、钟华成支付自2010年10月1日起至今欠缴的物业管理费及滞纳金并由钟太平、钟华成承担本案诉讼费用。原审法院认为：保利物业公司与钟太平、钟华成在平等、自愿基础上所签订的物业服务合同，不违反法律禁止性规定，是合法有效的，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。保利物业公司按照合同履行了自己的义务后，要求钟太平、钟华成支付欠缴的物业管理费及滞纳金，合法有据，理由正当，予以支持。钟太平以保利物业公司物业管理不合格，没有履行合同义务为由拒绝交纳，但钟太平没有提供保利物业公司物业管理不合格或者没有履行合同义务的确凿证据，其行为已构成违约，钟太平、钟华成应当按照协议的约定承担继续履行合同的义务并承担违约责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，原审法院判决：钟太平、钟华成在本判决生效后十日内向湖南保利物业管理有限公司岳阳分公司支付所欠缴的物业管理费5325．4元（134.48㎡×1.2元／㎡×33个月=5325．4元，物业管理费已从2010年10月1日计算至2013年6月31日）并按合同约定的每天3‰承担逾期缴纳物业管理费的滞纳金（从2010年11月16日开始计算至实际缴纳之日止）。本案案件受理费100元，由钟太平、钟华成承担。钟太平不服该判决，上诉称：一、被上诉人接管了房地产开发商的交房业务，办理了所有交房事项，但未达到交房标准，没有解决好买房者收房的实际问题。上诉人在收房期间向被上诉人反映了房屋生活阳台漏水及其他许多问题不能收房，被上诉人承诺弄好，但一直悬而未决。二、被上诉人未尽到物业管理服务义务。1、被上诉人的办公室不应占用上诉人的出行通道和休闲场所；2、被上诉人限制上诉人把空调机外机装在休闲阳台内，上诉人无奈，为了装空调外机，柜子只做了半截，而现在又可以装了，重新设计被上诉人应当承担相应损失；3、窗下的花木地被上诉人不应该改为停车位。三、上诉人是业主，被上诉人起诉上诉人儿子，纯属诬告，而且该诉讼还使上诉人病危的妻子受刺激病情加重而身亡，致使上诉人家破人亡，被上诉人应当赔偿损失。四、2009年8月16日签订的《物业管理服务协议书》是前期物业服务合同，两年后应自动终止。保利物业公司辩称：一、根据产权权属登记和合同相对性的原理，本案物业服务费的缴费义务人系钟太平、钟华成，有《物业管理服务协议书》、《商品房买卖合同》及房产证复印件为证。二、上诉人陈述的诸多上诉理由是合同之外的事实，无法律依据，不能作为拒交物业管理费用的抗辩理由。三、物业服务合同在没有业主委员会选聘等终止事由的前提下，合同权利义务便一直延续，并非两年后自动终止。二审期间，上诉人钟太平提供了一组新证据：收楼通知书和一份往来结算凭据收款联，拟证明被上诉人实为该房地产开发商。被上诉人保利物业公司质证认为：对真实性无异议，但对证明目的有异议。物业服务与开发商是两个概念，被上诉人只是受开发商委托代理提供了部分服务。被上诉人未提供新证据。综合分析双方的举证、质证情况，本院经审核认为：该组证据只能表明被上诉人提供了相关服务，但并不能证明被上诉人具备了房地产开发商的身份，上诉人的证明目的不能实现，本院不予采信。根据庭审调查及证据认证的情况，本院对原审查明的基本事实予以确认。另查明，上诉人所在小区未成立业主委员会，亦从未召开业主大会。保利·洞庭东岸10栋203号房屋房产证显示为上诉人、钟华成及上诉人妻子三人共有，上诉人妻子已去世，现上诉人与其子钟华成同住。《商品房买卖合同》的附件中含有关于物业及物业管理相关问题的协议。本院认为，钟华成已经年满十八周岁，系完全民事行为能力人，应依法平等地享有权利、承担义务，钟华成与上诉人现共同享有该房屋所有权，又同为《物业管理服务协议书》的合同相对人，故为本案适格主体，系物业管理服务费用缴纳义务人之一，上诉人称钟华成并非本案适格主体的上诉理由不成立，本院不予支持。《商品房买卖合同》附件中含有关于物业管理服务的相关协议，系前期物业管理服务协议的性质。2009年8月16日保利物业公司直接与业主钟太平、钟华成签订的《物业管理服务协议书》为正式的物业管理服务合同，且《物业管理服务协议书》中没有约定终止服务的事由和期限，亦未经业主大会解除，故该协议并未终止效力，合同双方应依约履行各自义务，上诉人称该协议书两年到期现已失效的上诉理由不能成立，本院不予支持。上诉人认为被上诉人未达到管理服务质量约定目标、违反协议约定义务的，可以依合同约定要求被上诉人限期改正，逾期未改正造成上诉人损失的，上诉人可通过起诉要求被上诉人承担相应的法律责任，也可通过提议召开业主大会、选举业主委员会的途径选聘、解聘物业管理企业，行使作为业主的权利，而不能单方终止合同，否则应承担违约责任，且合同中亦未约定将物业服务质量问题作为拒缴物业费的抗辩事由，故上诉人应依约履行缴纳物业服务费的义务。上诉人所称房屋质量问题，可向房地产开发商或侵权人主张权利，而被上诉人与房地产开发商虽然名称上相似，但在法律上是两个独立法人，独立承担各自合同义务，二者不能等同，上诉人不能以对第三方的权利对抗对保利物业公司的义务，故上诉人以此作为拒缴物业服务费的上诉理由不能成立，本院不予支持。上诉人所称因被上诉人提起诉讼致使家破人亡及对家人造成名誉损失要求赔偿的诉讼请求，本院依法不作处理，上诉人可另案起诉。综上所述，原判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由钟太平负担。本判决为终审判决。审 判 长 李 琛审 判 员 华 雷代理审判员 徐 艳二〇一三年十二月六日书 记 员 周闻丽 搜索“”