（2013）大民初字第10924号
裁判日期: 2013-12-06
公开日期: 2015-06-11
案件名称
北京大兴城建开发物业管理三公司与谢瑞英物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市大兴区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京大兴城建开发物业管理三公司,谢瑞英
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百零九条
全文
北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2013）大民初字第10924号原告北京大兴城建开发物业管理三公司，住所地北京市大兴区西红门镇同兴园小区8号楼底商。法定代表人左建军，总经理。委托代理人吴海峰，男，1975年5月20日出生。委托代理人张亮，男，1985年2月10出生。被告谢瑞英，女，1956年10月24日出生。委托代理人密勇（系被告谢瑞英之夫），男，1955年7月9日出生。原告北京大兴城建开发物业管理三公司（以下简称：城建三公司）与被告谢瑞英物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员彭珍珍适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告城建三公司的委托代理人吴海峰、张亮、被告谢瑞英的委托代理人密勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告城建三公司诉称：我公司与被告谢瑞英1998年12月29日签订《物业管理委托合同》，约定由我公司为被告写若英提供物业服务，被告谢瑞英应按国家规定的收费标准向我公司交纳物业费，各项费用按年度计算收缴，物业费交纳时间为当年8月31日前，被告逾期交纳，则交纳费用累计总额百分之五的滞纳金。合同签订后，我公司按约定履行了合同义务，而被告谢瑞英至今仍拖欠各项费用19308.19元。我公司现提起诉讼，请求法院判令被告谢瑞英给付北京市大兴区西红门镇同兴园小区22号楼6单元102室所欠自1999年7月1日至2012年12月31日的物业费19308.19元、逾期付款违约金1000元，共计20308.19元，并承担诉讼费。被告谢瑞英辩称：我不同意原告城建三公司的诉讼请求，理由如下：1、小区环境很差，我房屋所在的楼后面没有绿化，影响我的身心健康；2、原告城建三公司私自将小区公共部位出租给他人，收益不公开；3、原告城建三公司私自将小区规划的学校出租，致使我的孙子需要到很远的地方上学；4、原告城建三公司私自将小区的公共设施出租，未经业主大会同意私自使用小区共用的供暖设备向其他小区供暖，严重损害业主利益；5、原告城建三公司的物业费收费标准不统一。经审理查明：被告谢瑞英系北京市大兴区西红门镇同兴园小区×号楼×单元×室房屋的业主，该房屋建筑面积为72.38平方米。1998年12月29日，城建三公司（乙方）与谢瑞英（甲方）签订《物业管理委托合同》，合同约定：甲方必须在每年8月31日前按当年北京市物价局及房管局的有关规定向乙方交纳供暖费及各项物业管理费；乙方需按委托事项为甲方提供服务及维修管理；乙方有权对不交或不按时交纳各项物业管理费用的业主或物业使用人采取收缴全部费用5%的滞纳金；乙方对业主或使用人的房屋自用部分、自用设备、毗连部位的维修养护及其他特约服务，由当事人自行或委托物业公司进行有偿维修，收费标准按国家由冠规定执行。合同签订后，城建三公司为谢瑞英居住的小区依约提供服务，并按照《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》（以下简称：196号文）、《北京市征收城市生活垃圾处理费实施办法》（以下简称：68号文）以及《北京市国土资源和房屋管理局关于建立公共维修基金后中修费收缴等有关问题的通知》（以下简称：1330号文）收取物业服务费。城建三公司针对被告谢瑞英的收费标准为：统收服务费每户每月1.00元（收取至2005年12月31日）、保洁费每户每月5元、每户每月保安费5元（2000年7月1日至2002年6月30日系每户每月4元）、每户每月垃圾处理费3元（2000年7月1日至2004年6月30日期间收取）、生活垃圾外运费每户每年30元、化粪池清掏费每平方米每年0.3元、管理费每平方米每年2.4元、小修费每平方米每年2.36元、中修费每平方米每年5.42元、大修费每平方米每年5.04元、绿化费每平方米每年0.55元、小区共用设施维修费每平方米每年1元、物业管理费营业税5.4%。被告谢瑞英未交纳1999年7月1日至2012年12月31日的物业费。庭审中，被告谢瑞英为证明原告城建三公司未尽到物业管理职责，向法庭提交证人证言4份、证明1份以及照片10张，主张其所居住的22号楼北面卫生环境差，缺少绿化和硬化，原告城建三公司对该组证据不予认可，主张有绿化且每月清理1次；被告谢瑞英为证明原告城建三公司私改小区规划，向法庭提交了宣传图1张和规划图1张，主张原告城建三公司将规划上的学校改为他用，原告城建三公司对该份证据不予认可，主张规划中的学校系教委预留，与本案无关；被告谢瑞英为证明原告城建三公司收费标准混乱，向法庭提交了物业管理费用明细表1份，主张同一小区的其他居民楼物业费收费标准为0.55元每平方米每月，原告城建三公司认可该证据真实性，但主张该栋楼系其他单位购买的集体宿舍，物业费有单独约定；被告谢瑞英为证明其已交纳公共维修基金，向法庭提交了专项维修资金收据1张，原告城建三公司予以认可，表示不要求被告谢瑞英交纳大修费和中修费的38.7%；经询问，原告城建三公司主张如果被告谢瑞英交纳了全部物业费，则将另行收取的房屋维修费予以退回，但被告谢瑞英明确表示不委托原告城建三公司维修房屋的自用部分。上述事实，有当事人的陈述意见、物业管理委托合同、证人证言、照片、证明等证据材料在案佐证。本院认为：：原告城建三公司与被告谢瑞英签订的《物业管理委托合同》系双方真实意思表示，未违反法律规定，内容合法有效，签约双方应按照约定履行协议规定的义务。从本案事实看，原告城建三公司一直对被告谢瑞英所在的同兴园小区提供物业服务，至今该小区运转正常，被告谢瑞英亦实际享受了物业服务，理应按照合同约定向原告城建三公司交纳物业费。原告城建三公司各项费用标准未违反法律规定，本院予以采信。对于物业费的具体收费项目，因被告谢瑞英已交纳公共维修基金，原告城建三公司表示不要求被告谢瑞英交纳物业费中的大修费和中修费的38.7%，符合法律规定，本院不持异议。因被告谢瑞英未就房屋自用部分的维修事宜与原告城建三公司进行单独委托，且在庭审中明确表示不委托原告城建三公司维修房屋的自用部分，故原告城建三公司不应向被告谢瑞英收取中修费的61.3%。经计算，本院对原告城建三公司要求被告谢瑞英交纳物业费的合理部分9151.34元予以支持。被告谢瑞英的其他辩解意见，未提交充分证据予以佐证，本院不予采信。因被告谢瑞英拒绝交纳物业费系事出有因，并非恶意拖欠物业费，且原告城建三公司在保洁、维护小区公共秩序方面确有不尽善美之处，为督促原告城建三公司提高服务质量，本院对原告城建三公司要求被告谢瑞英支付违约金的诉讼请求不予支持。据此，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告谢瑞英给付原告北京大兴城建开发物业管理三公司自一九九九年七月一日至二○一二年十二月三十一日的物业服务费九千一百五十一元三角四分（于本判决生效后十日内履行）；二、驳回原告北京大兴城建开发物业管理三公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一百八十九元，由原告北京大兴城建开发物业管理三公司负担一百零四元，被告谢瑞英负担八十五元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 彭珍珍二〇一三年十二月六日书 记 员 李金益 更多数据：