（2013）武侯民初字第419号
裁判日期: 2013-12-06
公开日期: 2014-12-04
案件名称
成都奇迹体育发展有限公司与成都汇诚房地产建设开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书
法院
成都市武侯区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
成都奇迹体育发展有限公司,成都汇诚房地产建设开发有限公司,四川友谊购物中心有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十三条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百三十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
成都市武侯区人民法院民 事 判 决 书（2013）武侯民初字第419号原告成都奇迹体育发展有限公司。法定代表人高飞，总经理。委托代理人李彦瑶，中豪律师集团（四川）事务所律师。委托代理人周朝，中豪律师集团（四川）事务所律师。被告成都汇诚房地产建设开发有限公司。法定代表人胡松青，董事长。委托代理人陈开智，四川锦官城律师事务所律师。第三人四川友谊购物中心有限公司。法定代表人黄羽，职务不详。原告成都奇迹体育发展有限公司（以下简称奇迹公司）诉被告成都汇诚房地产建设开发有限公司（以下简称汇诚公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年12月19日受理后，依法适用简易程序，于2013年3月4日公开开庭进行了审理。因案情需要，依法转为普通程序并追加四川友谊购物中心有限公司（以下简称友谊公司）作为第三人参加诉讼，并于2013年6月4日公开开庭进行了审理。原告奇迹公司的委托代理人李彦瑶，被告汇诚公司的委托代理人陈开智，第三人友谊公司的法定代表人黄羽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告奇迹公司诉称，2006年原告与被告关联公司友谊公司签订《物业租赁合同》，约定友谊公司将位于成都市科华中路9号“天府汇城-百联天府购物中心”xx号的场地租给原告用于开设健身房，租赁期限8年，到2014年4月15日。租金按照16元／平方米／月计算，年租金796198.84元，按2年6%递增，双方同时对租赁其他事项进行了约定。原告了解该中心的开发业主是被告汇诚公司。2010年7月，汇诚公司与友谊公司的《租赁合同》经由法院判决解除，友谊公司须向汇诚公司退还全部承租场地，故其与原告的《物业租赁合同》无法履行，友谊公司遂提出与原告解除合同。原告为避免遭受损失就解约及续租事宜与友谊公司、汇诚公司协商。2010年7月16日，原告与被告就在天府汇城5楼另行租赁场地达成《意向协议》，约定租赁位置暂定为5楼，交付时间暂定为2010年10月至12月，租期5年，面积暂定1500-1800平方米，租金45元／平方米／月。合同签订后，原告应向友谊公司退还原中心第三层XX号的租赁场地，并承诺除瑜伽馆外不将五楼范围内场地出租给任何一方与原告经营相同或类似业务的第三人。被告另行承诺租赁位置暂定为5楼原XXX场地，交付时间暂定2010年10月至12月。之后，原告与友谊公司签订了《解约协议》，并向友谊公司退还了XX场地。原告停业时，健身会员为消费金额累计1110976元。原告向会员承诺，逾期不能在原址开业，将退还全部未消费的健身费。后因王府井百货拟入驻“天府汇城”，2010年至2012年期间，该物业一直处于整合阶段，原告多次催促履行《意向协议》。2012年5月，原告得知被告已将“天府汇城”5楼的经营场地出租给成都传奇体育发展有限公司经营健身房使用。经原告委托四川天平资产评估事务所评估在原中心5楼租赁同等面积场所需支付租金68元／平方米／月，按1800平方米计算，5年需增付租金2484000元，健身会员未消费金额累计1110976元，评估费25000元。被告至今拒不与原告签订租赁合同，不履行《意向协议》，合同目的已不能实现，原告故诉至法院请求判令：1.解除原被告于2010年7月16日签订的《意向协议》；2.被告向原告支付赔偿金及损失3619976元；3.诉讼费由被告承担。被告汇诚公司辩称，原被告签订的《意向协议》是意向性文件，属预约合同非租赁合同，原告基于租赁关系要求被告赔偿没有法律依据。原告主张另行租赁房屋而额外增加的租费支付损失，是假设条件的推演试算，无实际损失发生。原告主张的健身卡及私教卡的损失没有事实依据，且友谊公司已在与原告的解约时已对该部分的费用进行了赔偿。原告要求被告支付评估费没有法律和合同依据。原告不能在原址经营系与友谊公司解除租赁关系所致，非被告与其签订《意向协议》所致。请求驳回原告诉讼请求。第三人友谊公司陈述，2010年7月16日原告与友谊公司签订解约协议，该协议赔偿金额是92万元，明确约定包括了预期利益损失，该预期利益包括原告提出的会员没有消费造成的损失，包括会员费及私教费用。并且友谊公司免除了原告3个月的房租大约20多万元。友谊公司已经赔偿了原告约120万元。经审理查明，2006年3月16日，原告与友谊公司签订了《百联天府购物中心物业租赁合同》，约定原告承租被告位于成都市科华中路9号百联天府购物中心第三层XX号2111平方米场所，经营健身健美及相关产品。合同期限为八年，从2006年4月16日至2014年4月15日止。租金包含基本租金、物管费、设备使用费，为31元／平方米／月，年租金796198.84元，按2年6%递增。在租赁期限内，友谊公司擅自终止合同应向原告支付违约金5万元，按实际损失赔偿。双方还分别对租金、广告促销费支付办法、税金、定金及支付方式、物业管理费及其他费用、押金、商品质量和服务质量保证金、场地交付、免租期、装修、维修保养、安全管理、店招广告、保险、合同主体变更、免责条款、特别约定、告知义务、合同中止、终止、违约责任、争议解决办法等内容进行了约定。2009年底，汇诚公司与友谊公司关于成都市科华中路9号成都天府汇城商业广场的房屋租赁合同经法院判决解除。友谊公司需返还业主汇诚公司上述地址一至四层的房屋。2010年7月16日，原告与汇诚公司签订《意向协议》，约定友谊公司同业主的《租赁合同》被法院判决解除，友谊公司与原告的《租赁合同》已无法履行，且原告应向业主退还场地。在此前提下，就原告的租用天府汇城五楼部分场地作为原告经营场地事宜达成以下意向协议：一、租赁位置：暂定为五楼原XXX场地；二、租赁开始时间：由于目前XXX场地正在法律诉讼期间，收回时间暂无法确定。双方同意在法院判决生效后十个工作日内双方签订正式《租赁合同》。在《租赁合同》签订后汇诚公司收回场地即刻交付原告，以原告收到场地之时起《租赁合同》开始生效。双方暂定交付时间是2010年10月至12月；三、租期：暂定五年；四、租赁建筑面积：1500-1800平方米（含公摊）；五、租金标准：45元／月／平方米；六、物管费标准：3.5元／月／平方米；七、自《租赁合同》生效之日起每隔两年在上期的基础上递增5%；八、特别约定：（一）在本协议原则下，具体事宜，通过签订正式《租赁合同》予以确定。签订正式《租赁合同》时，本协议同时作废；（二）本意向协议签订后，原告在友谊公司向原告支付解约赔偿金之日起五日内向业主退还所占用的位于成都市科华中路9号百联天府购物中心第三层XX号的租赁场地（计租面积为2111平方米）；（三）除瑜伽馆外，汇诚公司同意不将五楼范围内场地出租给任何一方与原告经营相同或类似业务的第三人（包括不限于健身房、舞蹈、武术、跆拳道等体育、教学经营活动）；九、原告与友谊公司的合同纠纷或争议事宜，由原告自行解决，与汇诚公司无关。协议由双方代表签名并加盖公章。同日，汇诚公司向原告发函表明，双方已就原告租用天府汇城五楼部分场地作为经营场地事宜达成了意向协议。该意向协议暂定租赁位置为五楼原XXX场地，暂定交付时间为2010年10月至12月。同日，原告与友谊公司签订《解约协议》，约定双方就解除2006年3月16日签订的《物业租赁合同》达成协议。一、双方同意与2010年3月30日解除租赁合同，解除之日合同租赁合同终止。2010年4月1日至本协议签订之日原告正常营业，但友谊公司同意原告不予支付该期间及搬离场地期间的租金（租金包括基本租金、物业管理费、设备使用费）。二、租赁场地在友谊公司支付解约赔偿金之日起五日内返还。三、损失赔偿及装饰装修等的处理。1.友谊公司同意于本协议签订后四个工作日内以银行转账方式向原告一次性支付92万元解约赔偿金（赔偿项目包括应付给原告的违约金、违约损失赔偿、装饰装修损失赔偿、预期利益损失赔偿等）。原告接受该解约赔偿金并自愿放弃针对友谊公司的所有权利，保证不再向友谊公司提出任何形式的权利主张，但若非原告原因导致其与汇诚公司《意向协议》不能履行，则原告有权就租赁合同解除所造成的损失据实向友谊公司追加索赔。……五、双方履行协议后，双方之间的债权债务结清、不存在任何未了纠纷。双方互不追究任何责任。协议由双方签章确认。2010年7月15日，友谊公司向原告转账支付92万元。之后原告搬离了租赁场地。原被告因未签订租赁合同产生纠纷，原告委托四川天平资产评估事务所对成都科华中路9号原百联天府购物中心5楼原XXX场地市场租金进行评估，评估值64-68元／平方米／月，并支付评估费用25000元。另查明，成都市科华中路9号5层办公1638.3平方米的房屋、5层商业9548.66平方米的房屋登记权利人是成都西南食品城。被告汇诚公司的股东是成都西南食品城、四川汇诚药业有限公司、四川汽车工业集团公司汇诚汽车有限公司。成都西南食品城持有被告公司80%股份。成都市科华中路9号原百联天府购物中心，现王府井购物中心5楼的部分场地由成都传奇体育发展有限公司经营健身房使用。原告于2006年设立了其玉林分公司。庭审中，原告出具了其在成都市科华中路9号“天府汇城-百联天府购物中心”第三层XX号场地经营期间，会员入会申请资料及领款单。以上事实有《百联天府购物中心物业租赁合同》、《意向协议》、《解约协议》、判决书、告知书、转款凭据、发票、评估报告、工商档案、房产信息及当事人的庭审陈述等证据收集在案予以佐证。本院认为，本案的争议焦点是《意向协议》的性质及被告是否应当支付原告主张的损失。庭审中，原被告对解除双方签订的《意向协议》均无异议，故原告诉请解除合同的主张成立，本院予以支持。关于《意向协议》的性质。本院认为该意向协议是预约合同，不是附期限和条件的租赁合同，理由如下：其一、合同名称为意向协议，非租赁合同。签订《意向协议》的目的是为了签订租赁合同。原被告双方基于法院生效判决解除了友谊公司与汇诚公司的租赁合同，原告需向被告返还第三层XX号场地，双方就租赁该地址天府汇城五楼部分场地而达成意向协议。其二、合同内容涉及租赁地点、面积、交付时间、租期均为暂定。对于租赁合同的重要内容，租金的支付时间等内容均未约定。从《意向协议》约定的内容上关于租赁合同的重要条款约定不明或未约定，不符合租赁合同内容具体明确的要求。其三、《意向合同》的标的是在一定期限内订立本约即《租赁合同》。原被告知晓暂定的XXX租赁场地在诉讼期间，收回时间无法确定，因此仅约定在法院判决生效后一定期限内双方签订正式《租赁合同》。该《意向协议》不能等同于双方的租赁合同。其四、《意向协议》履约的结果是订立租赁合同。双方特别约定，在意向协议确定的原则下，具体事宜通过签订正式的租赁合同予以确定，签订正式租赁合同时，意向协议作废。综上，《意向协议》符合预约合同的特征，不是附条件和期限的租赁合同。原告认为《意向协议》是附期限及条件的租赁合同的理由不成立，本院不予支持。关于原告主张的损失部分。双方签订的《意向协议》是相对于本约租赁合同而言，其本身及时缔结租赁合同本约的一个过程，是订立本约租赁合同的先契约阶段。原告要求被告支付健身卡费330896元及私教卡费780080元，共计1110976元。对此本院认为，该费用是原告因其在经营成都市科华中路9号“天府汇城-百联天府购物中心”第三层XX号场地期间预收的费用。在与友谊公司解除租赁合同时，友谊公司支付了包括了原告预期利益的损失赔偿在内的赔偿金92万元。友谊公司与原告租赁合同的履行，是完成交易的行为，能够直接产生经济利益，这种利益是合同的履行利益，包含可得利益。双方约定的预期利益损失应当包括合同履行的可得利益损失。而《意向协议》的履行只是发生签订本约租赁合同的行为，即建立一个新的合同关系。《意向协议》履行行为本身并无任何交易发生，没有生成任何经济利益。若未达成租赁合同，仅是丧失一次订立合同的机会，并无可得利益损失。故原告认为友谊公司的赔偿不包含2010年12月之后的经营损失即可得利益赔偿，转而要求被告汇诚公司基于预约合同支付该可得利益的理由不成立，本院不予支持。对于原告主张被告赔偿其租金价差损失。本院认为，原被告签订的《意向协议》中对租赁的地址、面积、期限均为暂定，租金支付的总额不具有确定性。原告在没有实际价差损失产生的情况下，依据暂定的地址、面积、期限，假设在同地址开业，依据评估的租金金额计算的损失亦不具有确定性。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见达到的因违反合同可能造成的损失。”之规定，本约的可得利益不得超出预见或应当预见到的损失，预约合同本身不具有确定性，在履行不能的情况下，预约的履行利益是缔结本约，即一般期待利益，赔偿的范围应是因履行预约所遭受的损失，即信赖支出性赔偿。原告要求支付租金差价不属于信赖支出性赔偿，亦没有法律和合同依据。故原告要求被告支付租金价差损失的理由不成立，本院不予支持。其主张的因评估租金而产生的评估费25000元的理由亦不成立，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条之规定，判决如下：一、解除原告成都奇迹体育发展有限公司与被告成都汇诚房地产建设开发有限公司于2010年7月16日签订的《意向协议》；二、驳回原告成都奇迹体育发展有限公司的其他诉讼请求。案件受理费35760元，由被告成都汇诚房地产建设开发有限公司负担100元，原告成都奇迹体育发展有限公司负担35660元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长 刘潺潺人民陪审员 李友义人民陪审员 戴克果二〇一三年十二月六日书 记 员 罗 茂 来源：