（2013）东陵民二初字第1052号

裁判日期: 2013-12-06

公开日期: 2014-08-13

案件名称

李仲太与沈阳女人街商业发展有限责任公司租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

沈阳市浑南区人民法院

所属地区

沈阳市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

李仲太,沈阳

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民法通则》：第一百三十条

全文

沈阳市东陵区人民法院民事判决书（2013）东陵民二初字第1052号原告李仲太，男，朝鲜族，住沈阳市东陵区。委托代理人卢海保，系辽宁万嘉律师事务所律师。被告沈阳女人街商业发展有限责任公司。住所地沈阳市浑南新区浑南四路*号*******室。法定代表人王爱芹，该公司总经理。委托代理人李丹丹，女，汉族，住沈阳市大东区。被告沈阳女人街房地产开发有限公司。住所地沈阳市浑南新区浑南四路*号富腾国际大厦*座****室。法定代表人程君玲，该公司董事长。委托代理人聂诚，男，汉族，住沈阳市浑南四路。原告李仲太与被告沈阳女人街商业发展有限责任公司租赁合同纠纷一案，本院于2013年11月11日立案受理后，原告于2013年11月16日向本院申请追加沈阳女人街房地产开发有限公司为本案被告，本院予以准许。由本院审判员任玲玲依法适用简易程序独任审理，于2013年11月19日公开开庭进行了审理。原告李仲太的委托代理人卢海保、被告沈阳女人街商业发展有限责任公司（以下简称第一被告）的委托代理人李丹丹、被告沈阳女人街房地产开发有限公司（以下简称第二被告）的委托代理人聂诚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与第一被告于2005年10月28日签订《商铺租赁协议》，原告将位于浑南新区营盘北街5号B区的商铺租赁给被告使用，租赁期限为2007年1月1日至2012年12月31日；其中2007年1月1日至2009年12月31日为免租期，2010年1月1日至2012年12月31日为有偿租赁期，每月租金为1993元，每六个月结算一次，支付方式为上打租。但时至今日，第一被告未向原告支付任何租金，欠付租金71748元，该款原告多次向第一被告索要，第一被告均以各种理由推拖未付。2012年12月31日，原、被告双方签订的商铺租赁协议到期，原告多次要求被告返还商铺，但被告拒不返还，且未经原告同意将商铺转租给兴隆大家庭购物中心有限公司兴隆大奥莱分公司。占有使用时间已达7个月。原告诉至法院，请求，1、解除原、被告之间的租赁合同；2、被告向原告支付租金85699元（包括合同到期后占用商铺的租金）及利息10080.01元；3、诉讼费用由被告承担。第一被告辩称，1、原被告双方签订的商铺租赁协议无效。原告并未交付房屋给被告使用。所以这个租赁合同没有生效，根本不存在解除；2、原告的诉讼请求已超过诉讼时效期间，原告无权请求支付2010年1月1日至2012年12月31日的租金及利息。理由为《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定的延付或拒付租金的诉讼时效期间为一年，因双方合同约定自租赁起算日起，每6个月为一个结算周期。原告未在诉讼时效期间内主张权利，因此其诉讼请求法院应予驳回。第二被告辩称，因为原告起诉的是租赁合同，主体应是第一被告，和第二被告没有关联，第一被告和第二被告均是独立的法人单位。所以第二被告不应该承担连带责任。原告为支持其诉讼请求向法庭出示以下证据：证据1、商品房买卖合同及购房发票，能够证明原告购买浑南新区营盘北街5号Ｂ区商铺，套内建筑面积15平方米，约定交房时间是2006年9月30日，房款为181792元。二被告质证，对真实性没有异议，但关联性有异议，这份证据与我方无关。证据2商铺租赁协议，能够证明双方签订协议是合法有效，是双方真实意思表示，对原、被告双方在法律上均有约束力。且该协议经实际履行，约定2007年1月1日到2009年12月31日是免租期，2010年1月1日至2012年12月31日是有偿租赁。每月每平方米是132元，月租金1993元（税前）。二被告质证，对真实性和合法性没有异议，但关联性有异议，因为这份协议不能成为要租金依据，这个商铺没有交付我方使用。证据3、业主大会纪要（复印件）共计5张，能够证明原告一直就租金问题向被告主张权利，没有超过诉讼时效。二被告质证，对真实性、合法性和关联性均有异议，我得回去确认。证据4、税务发票，能够证明我交了一年租金的相应发票，但没有收到任何租金。二被告对真实性和合法性没有异议，但关联性回去确认证据5、商铺坐落图，能够证明原告已向被告实际交付商铺，并已实际履行了租赁合同。二被告质证，有异议，证明不了原告想要证明的问题。第一被告向法庭出示租赁协议一份，能够证明双方虽然存在租赁协议，并没有实际交付我方使用。原告质证，没有异议，但是我方认为商铺租赁协议已经实际履行，并支付了租金。第二被告没有向法庭出示证据。根据原、被告提供的证据情况，结合原、被告发表的质证意见及庭审中的陈述和辩论意见，认定本案的案件事实如下：2005年10月28日，原告与第二被告签订一份商品房买卖合同，原告购买了第二被告开发的位于浑南新区营盘北街5号B区，面积为15平方米，价格为181792元。双方约定交房日期为2006年9月30日。同日，原告又与第一被告就该商铺签订了一份商铺租赁协议，每月每平米租金为132元，每月租金为1993元（税前）。租赁期限：租期为2007年1月1日至2009年12月31日为免租期，2010年1月1日至2012年12月31日为有偿租赁期。租金支付方式：自租赁起算日起，每六个月为一个结算周期。在本结算周期的第一个月内支付本期租金，以此类推（上打租）。在承租期内，甲方（原告）只享有该商铺的所有权及相应的租金收取权，其它一切权益均由乙方（被告）所有。甲方（原告）的权利义务：1、甲方同意：该商铺由乙方（被告）以自营、与第三者联营或者将该商铺转租给第三方使用的方式经营，甲方（原告）不得以任何理由进行干预。乙方（被告）的权利义务：租赁期届满后，如乙方（被告）继续承租，则甲方应同意，并由乙方（被告）决定续租期限及不低于总房款10％的年租金标准。具体条款由双方另行签订续租协议等内容。2012年11月8日，被告曾召开业主大会商讨解决租金事宜，未果。原告因租金一事多次向第一被告主张权利，被告均以各种理由未付。原告诉至法院。本院另查明，2012年1月1日，第二被告将包含原告所有商铺在内的整体商铺租赁给案外人沈阳兴隆大家庭购物中心有限公司兴隆大奥莱分公司。本院认为，关于合同效力问题，原告与被告沈阳女人街商业发展有限责任公司签订的商铺租赁协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，因而应认定有效。依法成立的合同对双方当事人均具有约束力。被告辩解合同无效的理由不足，本院不予支持。关于原告诉请的解除合同问题，因合同第六条规定“乙方（原告）只享有该商铺的所有权及相应的租金收取权”、第九条规定“租赁期限届满后，如乙方（被告）继续承租，则甲方（原告）应同意，并由乙方（被告）决定续租期限及不低于总房款10％的年租金标准。具体条款由双方另行签订续租协议。”本案中，因被告未提出解除合同，则合同应继续履行；且经庭审查明，该商铺现已被第一被告租赁给案外人沈阳兴隆大家庭购物中心有限公司兴隆大奥莱分公司，现该商铺由沈阳兴隆大家庭购物中心有限公司兴隆大奥莱分公司实际占有和使用。故原告解除合同的诉讼请求因案件处理结果涉及他人利益，其请求本院不予支持。关于租金数额问题，原、被告租赁合同中2010年1月1日起至2012年12月31日止租期内的租金，因每月租金1993元，故该部分租金为71748元（1993元×36个月），本院予以确认。对租赁期届满后的2013年1月1日起至2013年6月30日期间的占有使用费问题，因被告没有将商铺交还原告，继续使用该商铺，应按原租赁合同标准给付原告占用期间（2013年1月1日至6月30日）的占有使用费11958元（1993元×6个月）。因业主大会纪要内容能够证明原告一直就租金问题向被告主张权利，原告并未超过诉讼时效。被告辩解原告并未交付房屋给被告使用及租金已超过诉讼时效，原告无权请求租金的抗辩意见没有事实和法律依据，其辩解本院不予支持。关于原告请求的利息问题，依合同法规定，由于被告未按合同约定履行，应向原告承担违约责任。由于双方在租赁合同中未对违约标准作出约定，故被告依法应按中国人民银行同期贷款利率向原告支付利息。因双方合同约定租金支付方式为六个月是一个付款周期，六个月租金为11958元（1993元×6个月）。由于付款日期为每六个月周期的第一个月内，故付款日期应为每年的1月30日前及7月30日前，故利息应按本金11958元计算，自2010年1月1日起至2013年6月30日止，按中国人民银行同期贷款利率于每年的2月1日、8月1日起分段计付利息至2013年6月30日止。关于原告提出的应由第二被告沈阳女人街房地产开发有限公司承担连带责任的请求，因第二被告不是争议商铺的所有人、承租人，未经所有权人同意的情况下，将诉争商铺租赁给案外人兴隆大家庭购物中心有限公司兴隆大奥莱分公司使用，侵害了原告的财产权利。依照民法通则的规定，第二被告应对2012年1月1日后的租金、占有使用费及利息承担连带责任，原告请求应予支持。对第二被告辩解意见，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十条之规定，判决如下：一、被告沈阳女人街商业发展有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李仲太支付商铺租金人民币71748元（自2010年1月1日起至2012年12月31日止）。二、被告沈阳女人街商业发展有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李仲太支付商铺占有使用费人民币11958元（自2013年1月1日起至6月30日止）。三、被告沈阳女人街商业发展有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李仲太支付商铺租金及占有使用费83706元的利息（按本金11958元计算，自2010年1月1日起至2013年6月30日止，按中国人民银行同期贷款利率于每年的2月1日、8月1日起分段计付利息至2013年6月30日止）。四、被告沈阳女人街房地产开发有限公司对2012年1月1日以后应由被告沈阳女人街商业发展有限责任公司承担的义务负连带给付责任。五、驳回原告方其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2194元，由被告沈阳女人街商业发展有限责任公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费2194元，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院，如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员　　任玲玲二〇一三年十二月六日书记员　　王朝霞附本案判决所适用的相关法律规定1、《中华人民共和国合同法》第四十四条一款：依法成立的合同，自成立时生效。2、第六十条一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。3、第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。4、《中华人民共和国民法通则》第一百三十条：2人以上共同侵权造成他人损害的，应当承担连带责任。来源：百度搜索“”