（2013）闵民五（民）初字第1729号

裁判日期: 2013-12-06

公开日期: 2014-05-12

案件名称

王华铭与夏根生、郝曼青定金合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市闵行区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

王华铭,夏根生,郝曼青

案由

定金合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百一十五条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释：第一百一十五条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

上海市闵行区人民法院民事判决书（2013）闵民五（民）初字第1729号原告王华铭。委托代理人刘响文，上海曾清律师事务所律师。委托代理人龙华，上海曾清律师事务所律师。被告夏根生。被告郝曼青。上述两被告的共同委托代理人朱国宇，上海莫高律师事务所律师。原告王华铭与被告夏根生、郝曼青定金合同纠纷一案，本院于2013年8月27日立案受理。依法由代理审判员张莉适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王华铭及其委托代理人刘响文，两被告的委托代理人朱国宇到庭参加诉讼。本案在审理过程中，双方当事人一致同意本案适用简易程序延长一个月。本案现已审理终结。原告王华铭诉称，2013年6月16日，原、被告经上海某某房地产经纪事务所（以下简称某某事务所）介绍签订《上海市房地产买卖居间协议》，约定原告购买被告位于上海市闵行区莲花路XX弄X号X室房屋，总房价为人民币（币种下同）318万元，定于2013年6月22日签订买卖合同，双方还约定了房款支付方式。签约当天，原告支付了5万元的购房定金，被告郝曼青签收，某某事务所也出具了相应证明。签约时被告及某某事务所均未提到该房屋设有抵押，签约后，某某事务所工作人员与原告闲谈时表示被告也是通过该事务所购买涉案房屋，被告购房时有银行贷款，即便现在尚存该抵押贷款问题也不大，但岂料，第二天某某事务所调取的房屋信息显示，该房屋里不仅有某某银行的抵押贷款65万元未还，还有一笔个人的抵押借款60万元未还，且个人借款抵押的期限是2013年3月11日。另外，在商量签订正式合同的前后，被告始终不能提供郝曼青的身份证，以证明其权利人的身份，且产权证押在别人手中。6月22日，被告郝曼青也拒不到场签约，致使合同根本无法签订。原告认为，被告故意隐瞒个人债务抵押的事宜，且被告始终不能提供郝曼青身份证，签订买卖合同当日被告郝曼青也未到场，表明被告郝曼青不同意出售房屋，故被告的行为已构成根本性违约，其违约行为已给原告利益造成损害。原告为维护自身权益，诉至本院，要求判令：1、解除2013年6月16日签订的《上海市房地产买卖居间协议》中涉及原、被告之间权利、义务部分；2、两被告向原告双倍返还定金10万元。本案审理过程中，原告撤回了第1项诉讼请求。被告夏根生、郝曼青共同辩称，同意解除合同，但不同意原告双倍返还定金的诉讼请求。居间协议系真实意思表示，合法有效。被告对涉案房屋享有产权，该房屋的出售不存在权利瑕疵。被告虽未当面告知原告涉案房屋的抵押情况，但被告在签订居间协议前已告知某某事务所的工作人员涉案房屋存有两处抵押，某某事务所的工作人员也告知了原告，故原告对涉案房屋存有两处抵押是明知的，且涉案房屋的抵押信息是公开的，被告不存在隐瞒抵押的情况。签居间协议时，被告郝曼青及其丈夫到场，郝曼青签署了居间协议，郝曼青的公公即被告夏根生未到场，但当时电话联系夏根生，夏根生表示同意出售，故由夏根生的妻子代签了夏根生的名字。原告支付的5万元定金，被告确实收到。6月22日约定签买卖合同的日子，因郝曼青要带小孩，且住址离某某事务所也很近，故当时郝曼青欲待原告到场并同意签合同后，再赶过来。当时个人借款的抵押权人谭某某也到场了，被告也提出关于解决个人抵押的方案，但原告一味指责被告和某某事务所，最终原告不愿意签订买卖合同，故系原告违约。另外被告郝曼青并非拒绝提供身份证，而是身份证和钱包一同丢失。综上，被告认为导致合同无法签成的原因在于原告无支付能力才不愿意签订合同，故原告无权要求双倍返还定金。且即使要返还定金，根据居间协议约定的内容即“某某事务所承诺此房如有问题，某某事务所负一切责任，王华铭支付的定金及房款由某某事务所支付给王华铭”，故应当由某某事务所向原告支付定金。经审理查明，位于上海市闵行区莲花路XX弄X号X室房屋的产权人系被告夏根生、郝曼青。2013年6月16日，原告（买受方，签约乙方）、被告（出卖方，签约甲方）与案外人某某事务所（居间方，签约丙方）签订《上海市房地产买卖居间协议》，约定乙方购买甲方位于闵行区莲花路XX弄X号X室房屋；乙方为表示对丙方居间提供的房地产之购买诚意，向丙方支付意向金5万元；房价款318万元，该房屋上无甲方贷款抵押登记，乙方应于买卖合同签订后1日内直接或通过丙方支付给甲方首期房款200万元，第二期房款33万元，贷款金额80万元，尾款5万元在交接房屋或签订房屋交接书时支付；全款收到交房；如甲方签订该协议，则乙方同意意向金转为定金，由乙方转付甲方，同时甲方应将收到的定金交丙方保管，待甲、乙双方签订买卖合同后，乙方同意全部定金转为部分首期房价款；甲、乙双方同意在甲方签署该协议后共同签订《上海市房地产买卖合同》，若甲方未能履行该条所述事项，则应向乙方双倍返还定金，若乙方未能履行该条所述事项，则已支付甲方的定金不予返还；甲方确认在签订本协议、收取定金及出售房屋行为的意思真实并已获得全体共有人及相关关系人的同意，若因甲方共有人及相关关系人之原因致使该协议无效或无法履行的，甲方确认依照该协议约定的违约金数额进行赔偿。该协议补充约定丙方承诺此房如有问题，丙方负一切责任，乙方支付定金及房款由丙方支付给乙方；甲乙双方于2013年6月22日上午签订买卖合同，乙方支付甲方40万元；2013年7月6日乙方支付甲方80万元；2013年8月6日乙方支付甲方80万元。该协议签订当日，原告向被告郝曼青支付定金5万元。另查明，涉案房屋上现存两个抵押权人：一为某某银行股份有限公司上海市杨浦支行，债权数额为65万元，债务履行期限自2008年2月15日至2028年2月14日；二为案外人谭某某，债权数额为60万元，债务履行期限自2012年9月12日至2013年3月11日。2013年6月22日，因原、被告双方对涉案房屋现存的抵押存在争议，且无法达成一致意见，故房地产买卖合同未能签成，原告遂以诉称事由诉至本院。庭审中原、被告均表示就涉案房屋的交易细节系通过某某事务所进行协商。以上事实，由原告提供的《上海市房地产买卖居间协议》、上海市房地产登记簿、定金收据以及当事人的庭审陈述等为证。另被告为证明其事实主张，申请证人张某某到庭作证，证人证言的主要内容为：其系某某事务所房地产经纪人，被告曾通过其事务所买卖房屋，其与被告比较熟悉，故被告就买卖涉案房屋事宜找其帮忙，待看房屋的工作由其同事刘某某负责，居间协议的内容系由另一位同事丁经理执笔，但原、被告签订居间协议时其也在场，签协议当时原告在场，被告郝曼青及其丈夫在场，被告夏根生不在场。签协议前，被告告知某某事务所涉案房屋上存有两个抵押，一个是银行抵押，一个是个人抵押。其和刘某某亦告知了原告涉案房屋存有抵押110万元，但未具体说明是银行抵押还是个人抵押。首付款是200万元，因被告原先要先还60万元，故双方协商原告先付60万元，因为原告拿不出60万元，故刘某某和其商量，由某某事务所垫付20万元，原告付40万元。协议签订后的第二天，其事务所工作人员至交易中心查询了涉案房屋的情况并调取了房地产登记簿，该登记簿被原告拿去。签买卖协议当天，其不在场，但听刘某某和丁经理反映，当时原、被告双方均有来人，原告带了很多亲戚来，说登记簿显示，涉案房屋存有两次抵押，原告不同意签买卖合同，原、被告发生争吵。经庭审质证，被告对证人证言无异议，但原告认为：证人的身份有异议，其无与某某事务所的劳动合同，其没有带原告看房，也没有在居间协议、定金收据上签过字，原告不认识该证人；证人称被告曾通过其买房，故证人与被告有利害关系；若某某事务所的工作人员讲过涉案房屋的抵押情况，原告也不会来某某事务所吵闹，也就证明某某事务所的工作人员和被告没有将抵押情况告知原告，才导致原告情绪的发泄；证人称某某事务所垫付20万，但被告抵押借款金额为110万，故可证明被告没有履约能力，不仅隐瞒原告，也没有做好签约准备。本院认为，原、被告及某某事务所签订的《上海市房地产买卖居间协议》系三方当事人的真实意思表示，于法不悖，属合法有效。双方均应按约履行各自义务。涉案争议的5万元定金系原告交付的订约定金，是对交易双方签订正式房地产买卖合同的一种担保，具有预约合同的性质。买卖双方应受到定金罚则的约束。现本案争议焦点为导致房地产买卖合同未能签成的责任在谁？原告认为被告隐瞒涉案房屋上存有个人抵押，且被告始终不能提供郝曼青身份证，签订买卖合同当日被告郝曼青也未到场，表明被告郝曼青不同意出售房屋，故被告的行为已构成根本性违约，故要求双倍返还定金；被告则认为对于涉案房屋抵押状况，原告是明知的，未能签成买卖合同的责任在于原告无支付能力才不愿签订买卖合同。本院认为，原、被告就涉案房屋的买卖细节均是通过某某事务所以背对背的方式进行协商并最终予以确定，双方均未当面进行过深入商谈，对于涉案房屋是否存有抵押，原告也是完全通过某某事务所予以了解，并未当场询问过被告，现被告表示其已将抵押情况明确地告知了某某事务所，另外，涉案房屋的抵押情况亦可以通过房地产交易部门查询得知，故原告认为被告存在刻意隐瞒，无事实根据，且原告也未提供有效证据证明被告存有隐瞒的行为，因此原告的该点意见本院不予采信。因居间协议上未记载涉案房屋存有抵押，且被告提供的证人张某某也陈述了某某事务所包括其在内未明确向原告表示涉案房屋存有二次抵押，特别是个人抵押的存在，涉案房屋的房地产登记簿也系某某事务所在原、被告签订居间协议、原告交付定金后的第二日才调取，故本院认定双方在签订居间协议时未就涉案房屋的抵押事项进行协商。虽然被告在房屋过户前注销该抵押并不会影响房屋的交易，但抵押等权属状况属于房屋交易中的重大事项，特别是个人抵押，该抵押能否在房屋过户前予以注销则取决于案外人的意志，这给原、被告间的房屋买卖合同能否得以履行带来了不确定的因素，现因抵押权问题未能在居间协议中有所约定，且原告在签订居间协议、交付定金后方才了解到涉案房屋存有抵押，出于自身交易安全考量，在双方对此协商未果的情况下，未能与被告签署买卖合同，也属情有可原。关于原告认为被告郝曼青未出示身份证，且签约当时未到场，表明郝曼青不同意出售房屋的意见，在本案审理过程中，被告郝曼青向本院陈述其同意出售涉案房屋，签订居间协议时其也在场并签字确认，其未出示身份证系因证件丢失，6月22日其未到场系因带孩子，且某某事务所离家近，故其欲待原告到场后再去，但之后其家人表示双方有争议合同未能签成，故其未至某某事务所，被告郝曼青同时向法院出示了其临时身份证及大陆居民往来台湾通行证以证明其身份。本院认为，被告郝曼青的陈述符合常理，原告的该点意见本院不予采纳。关于被告认为原告无支付能力的意见，本院认为，根据居间协议补充内容的约定，原告应于2013年6月22日签买卖合同时支付40万元，原告为此提供其本人的银行账户交易明细及其妻子张婷的银行卡明细，从明细中可看出，至2013年6月22日，原告及其家人的银行存款不少于40万元，故被告的该点意见本院不予采纳。综上，双方最终未能签订《上海市房地产买卖合同》，属不可归责于双方的原因所致，原、被告对此均不存在过错也未构成违约。因此，被告应将收取的5万元返还原告。至于被告提出的依据居间协议约定应当由某某事务所向原告支付定金的意见，因本案系定金合同纠纷，非居间合同纠纷，本案主体仅为收受定金一方及支付定金一方，被告的该点意见本院不予采纳。由于被告不构成违约，故对原告以被告违约为由要求双倍返还定金之诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百一十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告夏根生、郝曼青于本判决生效之日起十日内向原告王华铭返还定金50，000元；二、驳回原告王华铭的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计1，150元，由原告王华铭负担575元，由被告夏根生、郝曼青负担575元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员　　张莉二〇一三年十二月六日书　记　员　　林舒附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。二、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百一十五条当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。微信公众号“”