（2013）大民初字第10926号
裁判日期: 2013-12-06
公开日期: 2015-06-11
案件名称
北京大兴城建开发物业管理三公司与郑明勇物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市大兴区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百零九条
全文
北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2013）大民初字第10926号原告北京大兴城建开发物业管理三公司，住所地北京市大兴区西红门镇同兴园小区8号楼底商。法定代表人左建军，总经理。委托代理人吴海峰，男，1975年5月20日出生。委托代理人张亮，男，1985年2月10出生。被告郑明勇，男，1972年1月9日出生。原告北京大兴城建开发物业管理三公司（以下简称：城建三公司）与被告郑明勇物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员彭珍珍适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告城建三公司的委托代理人吴海峰、张亮、被告郑明勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告城建三公司诉称：我公司与被告郑明勇2000年11月3日签订《物业管理委托合同》，约定由我公司为被告谢瑞英提供物业服务，被告郑明勇应按国家规定的收费标准向我公司交纳物业费，各项费用按年度计算收缴，物业费交纳时间为当年8月31日前，被告逾期交纳，则交纳费用累计总额百分之五的滞纳金。合同签订后，我公司按约定履行了合同义务，而被告郑明勇至今仍拖欠各项费用20763.08元。我公司现提起诉讼，请求法院判令被告郑明勇给付北京市大兴区西红门镇同兴园小区13号楼3单元402室所欠自2000年11月3日至2012年12月31日的物业费20763.08元、逾期付款违约金1000元，共计21763.08元，并承担诉讼费。被告郑明勇辩称：我不同意原告城建三公司的诉讼请求，理由如下：1、物业管理委托合同存在问题，没有年限约定，是无效合同；2、原告城建三公司没有向我催要过物业费，所以诉讼请求已过诉讼时效；3、以前我交物业费的时候，原告城建三公司不提供正式普通发票；4、原告城建三公司收费标准混乱，以前按照《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》收费的时候我就不同意该标准，现在该文件已经废止了。2012年原告城建三公司公告同兴园小区收费标准为0.75元每平方米每月，但向我收取1.5元每平方米每月；5、我要求补交公共维修基金，但原告城建三公司一直不配合，导致我无法办理，根据相关规定，原告城建三公司无权再收取大修费和中修费；6、原告城建三公司管理混乱，小区脏乱差，盗窃事件经常发生等；7、原告城建三公司另行向我收取了房屋的维修费用，故我认为原告城建三公司无权再向我收取小修费。综上，我不交物业费是因为原告城建三公司的管理混乱造成，故不同意原告城建三公司的诉讼请求。经审理查明：被告郑明勇系北京市大兴区西红门镇同兴园小区×号楼×单元×室房屋的业主，该房屋建筑面积为87.83平方米。1998年12月29日，城建三公司（乙方）与郑明勇（甲方）签订《物业管理委托合同》，合同约定：甲方必须在每年8月31日前按当年北京市物价局及房管局的有关规定向乙方交纳供暖费及各项物业管理费；乙方需按委托事项根据当年北京市房屋土地管理局的有关规定及要求为甲方提供维修服务；乙方必须遵守北京市居住小区物业管理办法的有关规定，对小区实行物业管理服务；房屋的保修按北京市及上级主管部门建筑工程保修办法的有关规定执行；乙方有权对不交或不按时交纳各项物业管理费用的业主或物业使用人采取收缴全部费用5%的滞纳金；乙方对业主或使用人的房屋毗连部位的维修及其他特约服务收费标准按国家有关规定执行或与甲方商定。乙方按北京市物价局、北京市房屋土地管理局制定的北京市普通居住小区物业管理的收费项目及标准进行收费。合同签订后，城建三公司为郑明勇居住的小区依约提供服务，并按照《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》（以下简称：196号文）、《北京市征收城市生活垃圾处理费实施办法》（以下简称：68号文）以及《北京市国土资源和房屋管理局关于建立公共维修基金后中修费收缴等有关问题的通知》（以下简称：1330号文）收取物业服务费。原告城建三公司针对被告郑明勇的收费标准为：统收服务费每户每月1.00元（收取至2005年12月31日）、保洁费每户每月5元、每户每月保安费5元（2000年11月3日至2002年6月30日系每户每月4元）、每户每月垃圾处理费3元（2000年11月3日至2004年6月30日期间收取）、生活垃圾外运费每户每年30元、化粪池清掏费每平方米每年0.3元、管理费每平方米每年2.4元、小修费每平方米每年2.36元、中修费每平方米每年5.42元、大修费每平方米每年5.04元、绿化费每平方米每年0.55元、小区共用设施维修费每平方米每年1元、物业管理费营业税5.4%。被告郑明勇未交纳2000年11月3日至2012年12月31日的物业费。庭审中，被告郑明勇为证明原告城建三公司管理混乱，向法庭提交了发票2份和物业管理费用明细表2份，主张原告城建三公司开具非正式发票、物业收费标准不一致，原告城建三公司认可该组证据真实性，但主张明细表不一致的原因系工作人员计算错误所致；被告郑明勇为证明原告城建三公司收费不合理，向法庭提交了收据3张和信件1份，主张原告城建三公司曾在小区公告物业费收费标准为0.75元每平方米每月，且房屋维修系其另行交费，原告城建三公司不应在物业费中收取维修费，原告城建三公司认可该组证据的真实性，但主张另行收取维修费的原因系被告郑明勇未交纳物业费，且0.75元每平方米每月的收费标准仅指已交纳公共维修基金的普通标准，因被告郑明勇未交纳公共维修基金，故物业费标准高于普通标准；被告郑明勇为证明原告城建三公司未尽到物业管理职责，向法庭提交照片21张和公证书1份，主张同兴园小区环境脏乱差、车辆随意停放等，原告城建三公司认可公证书的真实性、不认可照片的真实性，主张无法证明其没有尽到物业管理职责；经询问，原告城建三公司主张如果被告郑明勇交纳了全部物业费，则将另行收取的房屋维修费予以退回，但被告郑明勇明确表示不委托原告城建三公司维修房屋的自用部分。上述事实，有当事人的陈述意见、物业管理委托合同、公证书、照片、发票、收据、信件等证据材料在案佐证。本院认为：原告城建三公司与被告郑明勇签订的《物业管理委托合同》系双方真实意思表示，未违反法律规定，内容合法有效，签约双方应按照约定履行协议规定的义务。从本案事实看，原告城建三公司一直对被告郑明勇所在的同兴园小区提供物业服务，至今该小区运转正常，被告郑明勇亦实际享受了物业服务，理应按照合同约定向原告城建三公司交纳物业费。对于物业费的具体收费标准，196号文虽已经废止，但原告城建三公司各项具体费用的收费标准未违反法律规定，本院予以采信。对于物业费的具体收费项目，因被告郑明勇至今未交纳公共维修基金，故被告郑明勇关于因建立公共维修基金后不应再收取大修费和中修费的辩解意见无法律依据，本院不予采信。因被告郑明勇未就房屋自用部分的维修事宜与原告城建三公司进行单独委托，且在庭审中明确表示不委托原告城建三公司维修房屋的自用部分，故原告城建三公司不应向被告郑明勇收取中修费的61.3%。经计算，本院对原告城建三公司要求被告郑明勇交纳物业费的合理部分17122.07元予以支持。因原告城建三公司与被告郑明勇之间存在持续服务与被服务的关系，故对被告郑明勇主张原告城建三公司的诉讼请求已过诉讼时效的辩解意见，本院不予支持。被告郑明勇的其他辩解意见，未提交充分证据予以佐证，本院不予采信。因被告郑明勇拒绝交纳物业费系事出有因，并非恶意拖欠物业费，且原告城建三公司在保洁、维护小区公共秩序方面确有不尽善美之处，为督促原告城建三公司提高服务质量，本院对原告城建三公司要求被告郑明勇支付违约金的诉讼请求不予支持。据此，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告郑明勇给付原告北京大兴城建开发物业管理三公司自二○○○年十一月三日至二○一二年十二月三十一日的物业服务费一万七千一百二十二元零七分（于本判决生效后十日内履行）；二、驳回原告北京大兴城建开发物业管理三公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一百七十二元，由原告北京大兴城建开发物业管理三公司负担三十七元，被告郑明勇负担一百三十五元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 彭珍珍二〇一三年十二月六日书 记 员 李金益 搜索“”