（2013）一中民再终字第07394号
裁判日期: 2013-12-06
公开日期: 2014-06-17
案件名称
蒙积林申请买卖合同纠纷审判监督民事裁定书
法院
北京市第一中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
再审
当事人
蒙积林,王跃进,住臣（北京）房地产经纪有限公司
案由
买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第二百零七条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》审判监督程序若干问题的解释：第三十八条
全文
北京市第一中级人民法院民 事 裁 定 书（2013）一中民再终字第07394号申请再审人（一审被告、反诉原告、二审被上诉人）蒙积林，男，1977年10月11日出生。被申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）王跃进，男，1970年7月20日出生。委托代理人邹谨，北京市合川律师事务所律师。原审第三人住臣（北京）房地产经纪有限公司，住所地北京市海淀区海淀南路15号楼6门102号。法定代表人陈大鹏，总经理。申请再审人蒙积林因与被申请人王跃进、原审第三人住臣（北京）房地产经纪有限公司（以下简称：住臣北京公司）买卖合同纠纷一案，不服本院（2011）一中民终字第10255号民事判决，向北京市高级人民法院申请再审。北京市高级人民法院于2012年12月17日作出（2012）高民申字第03445号民事裁定书，指令本院对本案进行再审。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人蒙积林、被申请人王跃进委托代理人邹谨到庭参加诉讼。经本院合法传唤，住臣北京公司未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北京市海淀区人民法院一审审理查明，2010年3月28日王跃进（卖方）与蒙积林（买方）、住臣北京公司（经纪方）签订了《房屋买卖居间合同》约定将座落于北京市海淀区x室出卖给蒙积林，房屋总价款为170万。双方约定了付款方式为银行贷款，买方预计向银行申请购房款人民币940000元（以银行批复为准）：①买方应在银行申请贷款前3天内（最迟不超过2010年4月30日）将不低于评估额30%的首付款存入银行专用帐户，买卖双方均应按经纪方安排无条件前往贷款机构并签署有关按揭文件，交纳相关费用，否则视为违约；②该房产过户并办理完毕抵押登记手续后，银行会将购房首付款连同承诺的贷款直接支付给卖方，这两笔款项与总房款之间的差额，买方应在银行发放贷款通知之日起三个工作日内，一次性拨付到卖方账户，至此款全部款项结清；③如买方不按上述约定付款，则每日按应支付给卖方全部购房款的5‰作为滞纳金，逾期15日则视为买方主动放弃购买并违约。《房屋买卖居间合同》还约定，卖方承诺2010年5月30日前完成户口迁出事宜，每逾期一日向买方支付房屋成交价的1‰作为违约金。2010年3月31日，双方签订了《补充协议》，其内容为：“买方蒙积林因买房作抵押贷款共两套贷款额，银行放款后直接将两套贷款额直接打给卖方王跃进中信银行帐号上，其中壹佰陆拾伍万元整（1650000元）作为买方的购房款，剩余部分卖方在两日内打给买方蒙积林银行卡帐号上”。另查，2010年3月28日蒙积林已支付5万元的房屋定金。蒙积林为证明自己的答辩理由，向法院提供了双方签订的补充协议和与王跃进律师的录音、与第三人住臣北京公司代理人的电话录音及第三人住臣北京公司赵丹的证人证言，证明双方已经对首付款时间进行了变更。王跃进对补充协议及谈话录音的真实性认可，但均不能体现双方就付款方式发生了变更，并且也不能体现王跃进无条件将房屋过户给蒙积林。庭审中，王跃进向法院提供了赵丹的情况说明，证明补充协议的不能改变原合同的约定，蒙积林对此证据的真实性不予认可。另查，涉案房屋现已卖，网签合同已被撤销。北京市海淀区人民法院认为，王跃进、蒙积林、住臣北京公司签订的《房屋买卖居间合同》系当事人真实意思表示，当事人均应根据诚实信用原则恪守履行。本案中，双方争议的焦点是双方在2010年3月31日签订的《补充协议》是否对支付首付款时间进行了变更，王跃进认为双方并未对首付款时间进行变更，协议上也没有写，故以蒙积林未按约定时间支付首付款为由，形成了本案中的本诉；蒙积林认为协议上已经明确写明银行放款后直接将两套贷款额直接打给卖方王跃进中信银行帐号上，其中165万元作为买方的购房款，剩余部分卖方在两日内打给买方蒙积林银行卡帐号上，若再按《房屋买卖居间合同》约定的时间支付首付款，总额将超过房屋的总价170万，故蒙积林认为此补充协议即变更了支付首付款的时间，王跃进未按约定时间办理过户手续，即构成违约，形成本案中的反诉。法院认为，双方对签订的《补充协议》支付首付款的时间产生了歧义，约定不明确，对此双方均存在过错，影响了《房屋买卖居间合同》实际履行，双方均应对此承担责任，故法院对王跃进要求蒙积林支付违约金及滞纳金的诉讼请求不予支持，蒙积林已支付的定金不予返还；蒙积林要求王跃进支付违约金、双倍返还定金及支付剩余的中介费的反诉请求不予支持。蒙积林虽提供录音证据，但综合王跃进提供的证据，蒙积林提供的录音证据不足以证明蒙积林要证明的内容——首付款时间已变更，法院对此证据不予采纳。本案中，由于涉案房屋已经出售，合同已不能履行，故法院对蒙积林要求解除《房屋买卖合同》的反诉请求予以支持；网签合同现已被撤销，法院对此不再做出处理。故作出（2011）海民初字第9618号民事判决：一、蒙积林支付王跃进的五万元房屋定金不予返还；二、解除王跃进和蒙积林双方二○一○年三月二十八日签定的《房屋买卖居间合同》；三、驳回王跃进要求蒙积林支付违约金、滞纳金的诉讼请求；四、驳回蒙积林要求王跃进支付违约金、双倍返还定金、赔偿中介损失的反诉请求。王跃进不服一审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销原判第三项，判令蒙积林支付王跃进违约金、滞纳金共计29.75万元。上诉理由是：1、一审判决认为《补充协议》对是否变更首付款约定不明，存在分歧，但以分歧定责任是没有法律依据的；2、合同对交易程序约定得很清楚，约定了最晚付首付款的时间，蒙积林没有按照约定时间支付首付款，已构成违约，应支付违约金和滞纳金；3、蒙积林支付首付款是王跃进履行过户义务的前提，在蒙积林没有付首付款的情况下，王跃进不承担没有过户的责任。蒙积林答辩称：1、双方签订了《补充协议》，两套房屋的贷款直接给王跃进，剩余款项返还蒙积林，该《补充协议》变更了原合同，已不需要再交纳首付款；2、办理银行贷款时王跃进已经签署了首付款确认函，可以看出付款方式已经变更；3、王跃进拒绝办理过户手续，视为违约；4、《补充协议》是住臣北京公司协调签订的，蒙积林没有过错。表示同意一审法院判决。住臣北京公司述称：1、违约方支付中介费，但一审判决没有明确违约方；2、2010年4月28日，蒙积林自有房屋的贷款也批下来了，但需要办理抵押手续，由于蒙积林要求银行承诺现优惠不变，银行不予承诺，蒙积林因此不办抵押，导致没拿到贷款，进而导致合同不能履行；3、蒙积林以买房为由用自有房屋办理抵押贷款，银行只能将钱打入出卖人的账户，所以才签订了《补充协议》。本院二审经审理查明，2010年3月28日王跃进（卖方）与蒙积林（买方）、住臣北京公司（经纪方）签订了《房屋买卖居间合同》，约定将坐落于北京市海淀区x室出卖给蒙积林，房屋总价款为170万元。合同签署当日，买方支付卖方5万元作为购房定金，买方付款方式为银行商业贷款，买方预计向银行申请购房贷款94万元（以银行批复为准）：①买方应在银行申请贷款前3天内（最迟不超过2010年4月30日）将不低于评估额30％的首付款存入银行专用账户，买卖双方均应按经纪方安排无条件前往贷款机构并签署有关按揭文件，交纳相关费用，否则视为违约；②该房产过户并办理完毕抵押登记手续后，银行会将购房首付款连同承诺的贷款直接支付给卖方，这两笔款项与总房款之间的差额，买方应在银行发放贷款通知之日起三个工作日内，一次性拨付到卖方账户，至此全部款项结清；③如买方不按上述约定付款，则每日按应支付给卖方全部购房款的5‰作为滞纳金，逾期15日则视为买方主动放弃购买并违约。《房屋买卖居间合同》还约定，卖方承诺2010年5月30日前完成户口迁出事宜，每逾期一日向买方支付房屋成交价的1‰作为违约金。合同签订后，蒙积林于合同签订当日支付王跃进购房定金5万元。蒙积林向中信银行北京清华科技园支行申请按揭贷款94万元。为解决其余71万元房款，蒙积林原本以其自有房屋办理了抵押贷款，因贷款额度低、利率高，在得知通过中信银行可以享受较低的利率及较高的贷款额度后，蒙积林撤回了原抵押贷款申请，又重新通过中信银行办理了139万元的抵押贷款手续。因该139万元抵押贷款是购房消费贷款，只能打入出卖人账户，故蒙积林、王跃进于2010年3月31日签订了《补充协议》，住臣北京公司作为见证方在《补充协议》上签字并盖章。《补充协议》的内容为：“买方蒙积林因买房作抵押贷款共两套贷款额，银行放款后将直接将两套贷款额直接打给卖方王跃进中信银行账号上，其中壹佰陆拾伍万元整（1650000）作为买方的购房款，剩余部分卖方在两日内打给买方蒙积林银行卡帐号上”。蒙积林的94万元按揭贷款及139万元抵押贷款均获得银行审批。对于94万元按揭贷款，如在2010年5月1日前放款，贷款利率可享受七折优惠，而放款的条件之一是贷款所购房屋即万泉庄2号楼8门812室准确过户到蒙积林名下。为此，蒙积林于2010年4月23日交纳了契税，王跃进要求蒙积林提供付款保障再行过户，因未达成一致意见，未能完成过户。2010年4月27日，蒙积林与王跃进通电话，就过户事宜进一步交涉，仍未达成一致意见。另查，万泉庄2号楼8门812室现已卖他人，网签合同已被撤销。本院二审认为，当事人协商一致，可以变更合同。当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。蒙积林、王跃进、住臣北京公司于2010年3月28日签订了《房屋买卖居间合同》，对于蒙积林应在2010年4月30日前支付首付款有明确约定，对于先给付首付款，再过户，然后银行发放贷款，两笔款项与总房款的差额应在三个工作日内给付等亦作了约定。蒙积林除以购买的房屋申请按揭贷款外，又以自有房屋申请了抵押贷款，因为此款只能打入出卖人账户，于是蒙积林与王跃进签订了2010年3月31日的《补充协议》，该协议主要内容是两套贷款额超出165万元的部分，王跃进应在两日内打到蒙积林的帐上。该《补充协议》对于贷款发放时间、过户时间均未提及，故《房屋买卖居间合同》中有关先付首付款、再办理过户手续、然后银行发放按揭贷款的履行顺序对王跃进与蒙积林仍有约束力。按照《房屋买卖居间合同》及《补充协议》所使用的词句、有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，应理解为：蒙积林以其自有房屋申请的139万元抵押贷款最迟应于2010年4月30日打入王跃进的账户，一部分作为首付款，其余款项暂存于王跃进账户，然后办理过户手续，待94万元按揭贷款发放到王跃进的账户后，王跃留下165万元房款，将剩余部分在两日内打到蒙积林的账户。蒙积林在以自有房屋申请的抵押贷款没有打到王跃进的账户的情况下，为享受按揭贷款的利率优惠，要求王跃进提前办理过户手续，没有合同依据，也不符合交易习惯，王跃进作为后履行一方，有权拒绝蒙积林的过户要求。此后，蒙积林未能与王跃进就提前过户事宜达成一致，亦未能在2010年4月30日前完成以自有房屋申请的抵押贷款的发放，已构成违约，蒙积林应向王跃进承担5万元定金不返还及给付17万元违约金的违约责任，对于王跃进有关要求蒙积林支付17万元违约金以及蒙积林已付的5万元定金不予退还的诉讼请求，本院予以支持。根据《房屋买卖居间合同》的约定，滞纳金是迟延履行付款义务的违约责任，王跃进在因蒙积林未履行付款义务已经主张违约责任的情况下，再要求蒙积林给付滞纳金，缺乏法律依据，本院不予支持。蒙积林反诉要求解除《房屋买卖居间合同》，理由正当，一审法院支持蒙积林的该项请求正确，本院予以确认。蒙积林反诉要求王跃进支付违约金、双倍返还定金及赔偿中介费损失，没有事实根据，一审法院判决驳回蒙积林的上述反诉请求，并无不当，本院予以确认。故作出（2011）一中民终字第10255号民事判决：一、维持北京市海淀区人民法院（2011）海民初字第9618号民事判决第一项、第二项、第四项；二、撤销北京市海淀区人民法院（2011）海民初字第9618号民事判决第三项；三、蒙积林于本判决生效后七日内给付王跃进违约金十七万元；四、驳回王跃进的其他诉讼请求。本院再审过程中，申请再审人蒙积林称，其未违约而王跃进违约。三方补充协议约定，两套贷款办理完之后一次性直接支付购房款，无先后顺序。二审判决其既支付违约金又支付定金违背合同法的规定。其请求是：1、撤销一、二审判决。2、改判被申请人支付违约金17万元。3、改判被申请人双倍返还定金10万元。4、判令被申请人支付申请人中介费损失2万元并支付剩余中介费3万元。5、一、二审及再审的诉讼费由被申请人承担。被申请人王跃进答辩意见：房屋买卖合同中约定了付款时间、付款方式。从补充协议中看不出首付款不用付。中介公司未通知王跃进先将房屋过户给蒙积林，不存在率先违约的事实。表示同意二审判决。住臣北京公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本院再审认为，原判认定事实不清。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥审判监督程序若干问题的解释》第三十八条的规定，裁定如下：一、撤销本院（2011）一中民终字第10255号民事判决及北京市海淀区人民法院（2011）海民初字第9618号民事判决；二、本案发回北京市海淀区人民法院重审。审 判 长 邹 锋代理审判员 王颖君代理审判员 邓 卓二〇一三年十二月六日书 记 员 亢 娜 微信公众号“”