（2013）崂民二初字第182号
裁判日期: 2013-12-06
公开日期: 2014-09-11
案件名称
青岛丰合物业管理有限公司与许华林物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
青岛市崂山区人民法院
所属地区
青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条，第一百零九条
全文
青岛市崂山区人民法院民 事 判 决 书（2013）崂民二初字第182号原告青岛丰合物业管理有限公司，住所地青岛市香港中路12号。委托代理人耿金亮。被告许华林。委托代理人胡义秋，山东天和人律师事务所律师。原告青岛丰合物业管理有限公司诉被告许华林物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人耿金亮、被告许华林及委托代理人胡义秋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告为山水名园一期小区提供物业服务，与被告之间形成了物业服务合同关系，原告依约提供了物业服务，被告拖欠物业费22624.67元、地下车位服务费1680元及违约金10420.53元。经原告多次催要未果，故请求判令被告支付上述费用，本案诉讼费由被告承担。被告辩称，第一、涉案房屋交付给被告后发生房屋漏水现象，房屋一直处于空置状态，该有（2012）青民一终字第953号民事判决书所确认。被告没有实际入住房屋，原告也没有给被告提供完整物业服务，故原告主张物业费没有事实法律依据；第二、原告在提供物业服务过程中，对被告合法权益有侵害行为，2013年4月30日原告的保安无理阻止被告装修材料的车辆进入小区，被告拨打110报警，民警到现场劝解，保安依然阻止车辆进入，导致被告对房屋的装修不得不停止；第三、被告认为2011年5月2日之前的物业费已经超过诉讼时效，不能支持；第四、根据《山东省住宅物业收费管理办法》，房屋交付后空置一年以上的，物业费应当适当减收。综合以上意见，被告认为原告的诉讼请求缺乏事实法律依据，请求法庭依法驳回其请求。经审理查明，2004年8月29日，原、被告签订前期物业管理服务协议，合同约定公寓物业综合服务费按每月每建筑平方米1.8元收取，地下车位费每月70元收取。物业费每两个月交纳一次，在单月五日至十五日之间缴纳，如不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，被告应补交并从逾期之日起按每天千分之三的比例交纳滞纳金。被告的房屋建筑面积为129.58平方米，原告主张被告拖欠自2005年4月-2013年4月的物业费22624.67元，被告认可自2005年4月开始未交纳物业费。庭审中，原告放弃了车位费的诉讼请求，并主张物业费按照总额的百分之九十五收取，主张违约金按照中国人民银行同期贷款利率从起诉之日计算。2004年5月1日，开发商青岛源泰置业有限公司向被告许华林交付了房屋。因房屋存在渗水问题，许华林在房屋交付后并未进行装修，也未实际入住，许华林为此起诉了开发商青岛源泰置业有限公司，青岛市中级人民法院（2012）青民一终字第953号民事判决已经判决了开发商赔偿了许华林未能正常居住或对外出租所造成的经济损失114915.53元。2013年4月30日，被告许华林的装修车辆进入小区时，和原告的保安发生了争执。上述事实，有原告与被告签订的前期物业管理服务协议一份、业主公约一份、青岛市中级人民法院（2012）青民一终字第953号民事判决书、原被告提交的其他证据、当事人陈述以及庭审笔录等在案为凭，上述证据已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，本案的争议焦点在于原告主张的物业费数额是否应予以调整。原、被告之间签订的前期物业管理服务协议是双方真实意思的表示，该协议合法有效，双方均应全面履行。物业管理是指业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。原告已经履行了提供物业服务的义务，被告作为小区的业主应当交纳物业费，逾期交纳应当向原告支付违约金。因房屋渗水造成被告无法入住房屋，房屋造成空置状态，既非原告的责任也非被告的责任，本着公平原则，本院酌情对原告主张的物业费予以调整，物业费数额调整为18099.74元（22624.67元×0.8）。关于被告抗辩原告的诉讼请求已过诉讼时效问题，本院认为，物业服务合同系连续性合同，且原告一直在涉案小区提供物业服务，故本院对于被告的该抗辩不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告许华林于本判决生效之日起十日内给付原告青岛丰合物业管理有限公司物业费18099.74元及违约金（按中国人民银行同期贷款利率计算，自2013年5月2日起计算至本判决生效之日止）。二、驳回原告的其他诉讼请求如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费668元，由原告承担321元，被告承担347元（因原告已预交，被告承担部分于付款时直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长 张志升人民陪审员 谢嵘嵘人民陪审员 王 帅二〇一三年十二月六日书 记 员 隋 越 关注公众号“”