（2013）门民初字第3303号
裁判日期: 2013-12-06
公开日期: 2014-06-18
案件名称
北京市辰发物业管理公司诉赵颖鸥物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市门头沟区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京市辰发物业管理公司,赵颖鸥
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零九条；《物业管理条例（2007年）》：第四十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十二条
全文
北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2013）门民初字第3303号原告北京市辰发物业管理公司，住所地北京市门头沟区向东4楼北2层楼。法定代表人董永印，董事长。委托代理人杨练兵，北京市亚太律师事务所律师。委托代理人李海亮，北京市亚太律师事务所律师。被告赵颖鸥，男，1971年6月5日出生。委托代理人王翠琴（赵颖鸥之妻），女，1977年2月9日出生。原告北京市辰发物业管理公司（以下简称辰发物业公司）与被告赵颖鸥物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，由代理审判员文利独任审判，公开开庭进行了审理。原告辰发物业公司的委托代理人李海亮，被告赵颖鸥的委托代理人王翠琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告辰发物业公司诉称：我公司与被告于2004年3月27日签订了物业管理委托书，约定我公司为被告位于北京市门头沟区×××房屋（简称12-B东房屋）提供物业管理，该房屋面积为106.99平方米。赵颖鸥拖欠我公司2008年3月27日至2013年3月26日期间的物业费共计11109.1元。故我公司起诉要求赵颖鸥：1、给付2008年3月27日至2013年3月26日期间的物业费11109.1元；2、按照银行同期贷款利率支付上述物业费自2008年3月27日起至2013年8月23日止的利息1988.64元。被告赵颖鸥辩称：原告起诉的数额有误，原告提供的物业服务存在诸多问题，如将原有锅炉房等一些属于全体业主的公共用房出租，且未公示相关费用去向，地下车库一直空置，绿化带被占用，小区公园被划出小区范围，楼道出口堆放杂物，保安年龄过大，小商小贩出入，电梯经常发生故障。道路坡度大，对宠物管理不善，存在安全隐患等。综上，我不同意原告的诉讼请求。经审理查明，2004年3月27日，赵颖鸥与辰发物业公司订立《新桥家园小区物业管理委托书》，约定：赵颖鸥委托辰发物业公司对其12-B东房屋（建筑面积为106.99平方米）进行物业管理，委托管理期限自2004年3月起长期委托；赵颖鸥应按时交纳物业费、电梯运行管理费、高压水泵费和冬季取暖费，按年收费的，首次入住应交清全年费用。辰发物业公司向赵颖鸥发放的《住户手册》中载明物业费收费项目及标准为：保洁费每户每月2元、保安费每户每月5元、绿化费每平方米每年0.55元、化粪池清理费每平方米每年0.3元、管理费每平方米每年2.4元、小修费每平方米每年2.36元、小区共用设施维修费每平方米每年1元、电梯费每平方米每年6.51元、电梯检测费每平方米每年0.05元、高压水泵费每平方米每年3.07元、垃圾外运费每户每年30元。庭审中，双方均认可赵颖鸥应于每年3月27日前交纳当年3月27日至次年3月26日的物业管理服务费。因赵颖鸥未交纳2008年3月27日至2013年3月26日期间的物业费，故辰发物业公司诉至本院。审理中，赵颖鸥提供了：1、照片1-5，证明小区锅炉房、煤气站、地下室房屋被原告改造并出租，原告称锅炉房、煤气站并非原告改造出租，而地下室确为原告出租，但相关收入已经用于物业事项的支出且进行了公示；2、照片6-8，证明小区的地下停车库未启用，小区地上停车秩序混乱，原告称地下车库属开发商所有，且开发商已计划明年启用地下车库；3、照片9-13，证明电梯间地砖损坏，原告称如有损坏及时进行修补；4、照片14-15，证明小区绿地有人种植蔬菜，原告称针对业主在绿地种植蔬菜问题，原告予以了及时制止；5、照片16，证明小区保安年龄大，原告称保安年龄较大事实并不影响其履行其职务。上述事实，有李海亮、王翠琴的陈述，新桥家园小区物业管理委托书，新桥家园居住区住户手册，照片等证据在案佐证。本院认为，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。根据查明的事实，辰发物业公司与赵颖鸥签订《新桥家园小区物业管理委托书》，该委托书是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，当属有效。辰发物业公司作为物业服务的提供方，有权根据物业管理委托书的约定向赵颖鸥主张相应的物业管理服务费。辰发物业公司要求赵颖鸥交纳物业管理服务费的诉讼请求，符合法律规定，但辰发物业公司主张的数额计算有误，经核算，本院确认赵颖鸥应当给付辰发物业公司物业管理服务费为9257.6元，对辰发物业公司主张的过高部分，本院不予支持。虽然赵颖鸥提供的照片确能证实在其照片拍摄的时间点内，辰发物业公司提供的物业服务存在某些瑕疵，但物业服务具有公共性，该公共性不仅表现为部分设施使用及服务内容不是针对某个业主，而且表现为服务费用的构成亦非由某个业主一人交纳或按人员比例交纳，因此在衡量某个业主是否应当就某一项目交纳费用及是否应当减、免部分费用时，不能仅仅依据某个或某些业主的主观评价，更多的应当考虑全体业主的整体利益，以防止因保障少数人利益而损害大多数人利益现象的发生，且赵颖鸥的证据并不能充分证明诉争期间内辰发物业公司未尽物业管理义务，故对其答辩意见，本院不予采纳。因辰发物业公司与赵颖鸥签订的物业管理委托书对于违约金并无约定，故本院对其要求支付利息的诉讼请求，不予支持。同时，辰发物业公司在以后的物业服务过程中，也应进一步提高物业服务水平，为业主创造一个整洁、安全、文明、优雅的生活环境。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《物业管理条例》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、赵颖鸥于本判决生效之日起七日内给付北京市辰发物业管理公司二○○八年三月二十七日至二○一三年三月二十六日期间的物业费共计九千二百五十七元六角。二、驳回北京市辰发物业管理公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费六十四元，由北京市辰发物业管理公司负担三十九元，已交纳；由赵颖鸥负担二十五元，于本判决生效之日起七日内交纳。本判决为终审判决。代理审判员 文 利二〇一三年十二月六日书 记 员 崔鹏坤 关注公众号“”