（2013）北新民初字第04110号
裁判日期: 2013-12-06
公开日期: 2016-12-16
案件名称
原告高国新与被告福建省亿兴建筑工程有限公司沈北分公司、沈阳新水湾房地产开发有限公司、方文奎房屋买卖合同纠纷一案民事判决书
法院
沈阳市沈北新区人民法院
所属地区
沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
高国新,福建省亿兴建筑工程有限公司沈北分公司,沈阳新水湾房地产开发有限公司,方文奎
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条
全文
沈阳市沈北新区人民法院民 事 判 决 书（2013）北新民初字第04110号原告高国新，男，1966年8月11日出生，汉族，无职业，住址沈阳市沈北新区。委托代理人邹建华、ＸＸ，均系辽宁人民律师事务所律师。被告福建省亿兴建筑工程有限公司沈北分公司，住所地辽宁孟家绿色食品开发区。负责人方文华，系该公司总经理。委托代理人齐永森，系辽宁北天律师事务所律师。被告沈阳新水湾房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈北新区。组织机构代码：78006940-3.法定代表人熊国胜，系该公司总经理。委托代理人徐全颖，系辽宁卓政律师事务所律师。被告方文奎，男，1960年2月10日出生，汉族，无职业，住址沈阳市沈北新区.委托代理人崔洪军，系沈北新区广昊法律服务所律师。原告高国新与被告福建省亿兴建筑工程有限公司沈北分公司（以下简称亿兴公司沈北分公司）、沈阳新水湾房地产开发有限公司（以下简称新水湾公司）、方文奎房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年11月11日立案受理后，依法组成由审判员赵欣担任审判长并主审，代理审判员马腾飞、人民陪审员杨楠参加评议的合议庭，适用普通程序于2013年12月4日公开开庭进行审理，原告高国新及委托代理人邹建华、ＸＸ，被告亿兴公司沈北分公司的委托代理人齐永森，被告新水湾公司的委托代理人徐全颖、被告方文奎的委托代理人崔洪军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，1、要求被告亿兴公司沈北分公司、新水湾公司连带返还原告购房款163,000元及赔偿损失233,448元；2、要求被告方文奎对上述赔偿义务承担一般保证责任。被告亿兴公司沈北分公司辩称，1、我方承建了被告新水湾工程部分工程，后新水湾公司用本案争议房屋抵顶部分工程款。被告方文奎挂靠我方施工部分楼盘，我方用争议房屋抵顶工程款且已完成了抵顶手续；2、原告以房屋买卖合同起诉我方，而我方与方文奎均未取得房屋房屋所有权证，故我方或方文奎与原告间的房屋买卖合同关系应为无效。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据。被告新水湾公司辩称，公司没有将房屋抵顶被告亿兴公司沈北分公司，本案争议的房屋已经出售给案外人并且办理了备案登记手续。被告方文奎辩称，我与原告存在房屋买卖合同关系且收到购房款163,000元，原告购买房屋后未及时到新水湾公司办理房屋买卖手续，现不能取得房屋的责任应当由原告自行承担。经审理查明，2009年9月10日，被告亿兴公司沈北分公司法定代表人方文华、被告新水湾公司法定代表人熊国胜、被告方文奎三方共同签订工程请款单一份，约定新水湾公司将其开发的新水湾河畔花园房屋抵顶给方文奎，抵顶价款为185,464元。同日，原告与被告方文奎为签订《工程顶账房屋预定书》一份，约定方文奎将上述顶账房屋转让给原告，价款185,464元。方文奎在该份预定书中加盖福建省亿兴建筑工程有限公司（以下简称亿兴公司）公章。后双方在交纳购房款过程中协商将购房款降至163,000元且原告将购房款163,000元交至被告亿兴公司沈北分公司后，该公司为其开具数额为185,464元并加盖有亿兴公司财务专用章的收款收据。但之后，三被告均未将房屋交付原告，亦未协助原告办理房屋所有权登记手续。另审理查明，上述《工程顶账房屋预定书》、工程请款单上记载的房屋在沈阳市房产局商品房销售面积审核分层分户表中载明的地址为沈阳市沈北新区杭州路。面积82.06平方米。2013年6月4日，被告新水湾公司将本案争议的房屋转让给案外人王然昌、尤秀英，价款为396,448元。且已办理不动产登记备案手续。另查，争议房屋的开发单位为被告新水湾公司，施工单位为被告亿兴公司沈北分公司。施工单位负责人方文华与被告方文奎系同胞姐弟。被告亿兴公司沈北分公司为亿兴公司设立的不具有独立法人资格的分支机构。庭审中，原告申请证人张伟、崔振山出庭作证，证明其将购房款163,000元交付被告亿兴公司沈北分公司的工作人员方文奎，且亿兴公司沈北分公司的会计为其开具了收款收据，故购房款应当由被告亿兴公司沈北分公司返还。被告亿兴公司沈北分公司与被告方文奎均反驳称被告方文奎并非亿兴公司沈北分公司的工作人员，方文奎系借用亿兴公司沈北分公司施工资质施工新水湾河畔花园部分楼盘的实际施工人，亿兴公司沈北分公司将争议房屋抵顶给被告方文奎的价格是185,000元，为原告出具收款收据仅是为了表明工程款抵顶在账目上的显示。上述事实，有《工程顶账房屋预定书》1份、《工程请款单》1份、专用收款收据1份、《商品房买卖合同》1份、销售不动产统一发票1份、沈阳市房产局商品房销售面积审核分层分户表1份、证人张伟、崔振山证人证言各1份、（2013）北新民初字第2926号民事判决书1份及当事人陈述等证据经质证予以确认，在卷佐证。本院认为，被告方文奎借用被告亿兴公司沈北分公司施工资质施工被告新水湾公司开发的新水湾河畔花园部分楼盘后，被告新水湾公司以争议房屋抵顶应付被告亿兴公司沈北分公司的工程款。后亿兴公司沈北分公司又将该争议房屋抵顶给被告方文奎，方文奎将房屋转让给原告。虽然被告方文奎主张其并非被告亿兴公司沈北分公司的工作人员，但从原告提供的证据上看，原告有理由相信被告方文奎有权代理被告亿兴公司沈北分公司处分该争议房屋，亦有理由相信其将购房款163,000元交付被告亿兴公司沈北分公司。现因该房屋转让给案外人并办理备案登记手续致使原告购房目的无法实现，故被告亿兴公司沈北分公司应当返还原告购房款163,000元。关于原告依据被告新水湾公司与案外人签订的《商品房买卖合同》主张经济损失233,448元，本院认为依据不足，本院确定以原告已付购房款136,000元为本金，按同期同类贷款利率计算利息（自2009年9月10日起）作为原告损失由亿兴公司沈北分公司予以赔偿。关于原告提出的被告新水湾公司对亿兴公司沈北分公司的给付义务承担连带责任、被告方文奎承担一般保证责任的主张。因于法无据，本院不予支持。关于被告亿兴公司沈北分公司与新水湾公司之间工程款是否结算完毕，与被告方文奎之间工程款利益如何分配，系该三被告间的工程款结算及内部分包的管理问题，与原告无关，不能以此对抗原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、被告福建省亿兴建筑工程有限公司沈北分公司于本判决发生法律效力后10日内返还原告高国新购房款163,000元及利息（自2009年9月10日起按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算利息至本判决确定给付之日止）；二、驳回原告高国新其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,245元，由被告福建省亿兴建筑工程有限公司沈北分公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长 赵 欣代理审判员 马腾飞人民陪审员 杨 楠二〇一三年十二月六日书 记 员 党荣鑫送达日期：年月日送达人： 关注微信公众号“”