（2013）梧民二终字第119号
裁判日期: 2013-12-06
公开日期: 2014-10-31
案件名称
（2013）梧民二终字第119号梧州市太金物业服务有限公司诉凌云艳物业服务合同纠纷一案二审民事判决书
法院
广西壮族自治区梧州市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区梧州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
梧州市太金物业服务有限公司,凌云艳
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广西壮族自治区梧州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2013）梧民二终字第119号上诉人（一审原告）：梧州市太金物业服务有限公司，住所地梧州市和平路23号二楼207室。上诉人（一审被告）：凌云艳，女，31岁。上诉人梧州市太金物业服务有限公司（以下简称太金公司）因与被上诉人凌云艳物业服务合同纠纷一案，不服梧州市长洲区人民法院（2013）长民初字第517号民事判决，向本院提出上诉。本院于2013年11月27日立案受理后，依法组成合议庭，并于2013年12月5日公开开庭进行了审理。上诉人太金公司的委托代理人莫国胜、义先学，被上诉人凌云艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明：原告太金公司是宝石园小区的前期物业管理服务公司，负责对宝石园小区进行前期物业管理，被告凌云艳是宝石园小区业主，被告在入住小区时与原告签订了一份《梧州市宝石园物业服务合同》委托原告对宝石园（梧州市新闻路383号）的物业进行管理，双方约定：“原告负责对小区公共部位的建筑及公共设施、设备运转的维护管理；负责为住宅主要出入口提供24小时治安保卫执勤工作；负责公共场所的保洁工作；负责专人上门收集清运生活垃圾；负责公共绿化维护保养；负责小区的二次、三次供水设备正常运行和维护工作；抄收业主水表费和公共电费。业主在每月底前10日内缴交下一个月物业服务费，物业服务费标准：多层建筑暂按建筑面积0.8-1.00元／M2每月计收；住宅小高层暂按建筑面积1.00-1.10元／M2每月计收。最终收费标准以梧州市物价局批准后的价格为准。违约责任：若原告违反本合同约定，未达到服务质量约定内容的，原告承担相应的法律责任，并负担赔偿被告因此而造成的经济损失；若被告不按合同约定的收费标准和时间交纳物业服务费及有关公用应分摊费用，原告有权要求被告补交所欠费用，并从逾期之日起按每日1元交纳违约金”。双方在签订物业管理后，原告依约对宝石园小区进行了物业服务，但是由于小区开发商对小区建设未完成及物业公司与业主沟通原因，导致被告自2012年7月至今拖欠原告的物业管理费、水费和路灯、梯间灯、电梯电费等费用，原告曾多次通过电话告知及房门口张贴通知等形式催促被告交费无果而成讼。另查明，2012年12月3日，梧州市物价局对宝石园小区商住楼A区、B区物业管理服务费收费进行批复核定该小区A区、B区物业管理服务费标准为：电梯楼收费标准为每平方米1.10元，多层楼收费标准为每平方米0.70元，可按上述基准价格的基础上允许上下浮动15%执行。原告收到批复后，从2012年4月起按电梯楼每平方米1.25元，多层楼每平方米0.80元进行收费。一审法院审理认为：原告是梧州宝石园小区的前期物业管理服务公司，负责对梧州宝石园小区共有物业进行管理，被告购买该小区后，成为该小区业主。双方签订的物业管理合同系双方真实意思表示，内容于法不悖，应认定为合法有效。根据国务院《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。在原告履行了对该小区进行物业管理后，被告应当履行交付物业服务费的义务。原告对小区管理服务的确存在一些问题，但被告可以通过协商或到相关行政管理部门反映情况进行处理，而采取拒绝交纳服务费是不可取的。原告要求被告凌云艳支付物业服务费1255.92元，是按原告根据物价局批准的基准价上浮后计算。由于原、被告双方签订的物业服务合同约定的电梯楼物业费标准为1.00-1.10元，该约定没有高于或低于物价局核定的标准。对于允许上下浮动问题须要双方协商一致才能浮动。原告无权单方决定将收费上浮15%，因此被告凌云艳应按每平方米1.10元从2012年8月至2013年7月共12个月合计1105.23元缴纳物业服务费给原告。原告上浮的15%服务费本院不予支持。小区公用水费134.53元，路灯、梯间灯、电梯、绿化电费375.79元，垃圾费99元，合计609.32元，是小区物业管理分摊费用，被告作为小区业主应当承担。由于原告在对小区管理服务存在瑕疵，被告拒绝交纳物业服务费事出有因，因此，原告要求被告支付违约金390元的请求不合理，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条，《物业管理条例》第四十二条第一款的规定，判决：一、被告凌云艳应当向原告梧州市太金物业服务有限公司支付物业服务费1105.23元，水费134.53元，路灯、梯间灯、电梯、绿化电费375.79元，垃圾费99元，共计1714.55元；二、驳回原告梧州市太金物业服务有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费50元，减半收取为25元，由原告梧州市太金物业服务有限公司负担6元，被告凌云艳负担19元。上诉人太金公司不服一审判决，上诉称：一审认定上诉人擅自提升物业服务费是不正确的。上诉人根据与被上诉人签订的《梧州宝石园物业服务合同》的约定，最终收费标准以梧州市物价局批准后的价格为准。上诉人在收到物价局收到批复后，上诉人制定了电梯楼每平方米1.25元，多层楼每平方米0.80元进行收取物业费。该收费标准是符合合同约定和物价局规定的，并不需要双方协商一致才能浮动，且也履行了告知义务。被上诉人应当依照合同的约定支付违约金。一审适用法律错误，被上诉人没有提供证据证明上诉人提供的物业服务存在瑕疵。被上诉人凌云艳辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。请求二审法院驳回上诉，维持原判。在二审期间，上诉人提供了八份证据：1、企业法人营业执照及法定代表人身份证明书，证明上诉人诉讼主体资格；2、梧州市物价局的批复文件（梧价格201289号），证明上诉人按1.25元／平方米收取被上诉人物业费符合合同与物价部门的规定；3、公告，公告照片，证明上诉人按照物价部门的规定，在批复基准价格的基础上上浮了15%，并公告了全体业主；4、小区各业主住房面积、应缴纳物业费名单及收据八份，证明实际入住的业主已经全部按照每平方米1.25元的价格标准缴纳了物业费；5、收据两份，证明被上诉人在一审判决后缴纳了物业费、水费、梯间灯费、电梯费、垃圾费，已认可上诉人的收费标准。经过质证，被上诉人对证据1至3的真实性有异议，认为其从没有见过物价局的文件也没有见过公告，这些证据是上诉人的后来制作的。对于证据4、5的收据真实性无异议，但认为是因不交物业费，被上诉人就不能通过智能卡进入小区及自己的房屋，并不表示被上诉人同意上诉人收费的标准。本院认为，上诉人提供的证据并不能证明已经就提高物业费标准向该小区全体业主进行了公告及咨询意见，且没有提供得到全体业主或大部分业主同意提价的书面证据。对于收据的问题，被上诉人认为是为了能顺利回家才交纳物业费的意见符合常理，本院予以采信。综上，上诉人提供的证据不能作为认定本案事实的证据。经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：对于合同约定物业费是1.00-1.10元／平方，在上诉人没有证据证实已经履行了告知义务的情况下，必须与被上诉人协商一致才能提价。在物价局批复同意上诉人提价的情况下，上诉人也应当将提价的标准，日期公告给该小区的业主，在全体业主作出一致同意或大部分同意的情况下，才能提高物业费。关于违约金问题。因为上诉人提供的服务存在瑕疵，因此被上诉人迟延交纳物业费事出有因，上诉人要求被上诉人支付违约金没有事实依据。综上，上诉人的上诉没有事实及法律依据，本院依法不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人梧州市太金物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 莫少艳代理审判员 任 军代理审判员 莫 芮二〇一三年十二月六日书 记 员 陈宝敏 来源：