（2013）成民终字第5064号

裁判日期: 2013-12-06

公开日期: 2014-04-28

案件名称

四川鑫泽羽绒制品有限公司与薛凤德、傅冯钟房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

四川省成都市中级人民法院

所属地区

四川省成都市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

四川鑫泽羽绒制品有限公司,薛凤德

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十五条第一款，第二百三十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

四川省成都市中级人民法院民事判决书（2013）成民终字第5064号上诉人（原审本诉被告、反诉原告）四川鑫泽羽绒制品有限公司。住所地：成都高新区中和双龙*组。法定代表人傅冯钟，总经理。委托代理人屈德洋，四川致高守民律师事务所律师。被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）薛凤德。委托代理人罗亮，四川蜀正律师事务所律师。被上诉人（原审本诉被告）傅冯钟。上诉人四川鑫泽羽绒制品有限公司（以下简称鑫泽公司）因与被上诉人薛凤德、傅冯钟房屋租赁合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2013）高新民初字第1179号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年9月9日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2003年11月1日，薛凤德与双流县中和镇双龙村村委会签订了一份《成都市农村土地使用权流转合同》，约定双龙村村委会将该村九社10.6亩的土地租用给薛凤德，薛凤德每亩每年向该村交付转让费1300元，共计每年应交纳13780元，如市场粮价上涨，则租金相应上调；租用时间从2003年11月1日至2018年12月30日。2009年3月6日，薛凤德与傅冯钟签订了一份《租赁合同》，该合同首部载明“甲方：薛凤德；乙方：傅冯钟（四川鑫泽羽绒制品有限公司）”。合同约定：1、甲方将其位于双流县中和镇双龙村九社的厂房及厂内所有机器设备（详见清单）租赁给乙方，用于乙方办企业；¨¨¨3、租金2009年为人民币23万元，以后每年按15%递增，暂按三年计算，即2010年26.5万元，2011年为30.5万元，2012年为35万元，2013年起根据市场行情，在保证2012年租金的基础上，双方协商解决是否递增，协议生效当日乙方将2009年租金一次性支付给甲方，租金包括厂房、机器设备使用权及青苗的补偿费；次年租金乙方应在每年的2月份内支付给甲方；¨¨¨5、租期：长期。如遇政府政策规定拆迁，乙方无条件服从并协助甲方办理相关赔偿手续，如当年期未满，甲方应退还余款给乙方；因拆迁所得一切赔偿均归甲方，乙方放弃赔偿权利；¨¨¨8、无论何种原因终止租赁合同，乙方均应按清单归还完好的租赁设备和厂房给甲方；9、在租用期间，双方应共同遵守本协议，如一方违约，按2009年租金的双倍赔付对方；10、本协议未尽事宜，双方协商解决，以文字资料为准。上述合同签订后，薛凤德将厂房如约交付给傅冯钟所兴办的鑫泽公司使用，同时向该公司交付了全自动羽绒精洗设备1套、全自动三相分毛机2套、分毛机7台、羽绒初洗机2台、全自动拼堆包机2套、配电设施及变压器2台、污水处理净化设备及环保手续1套、发电机1台、锅炉1台。傅冯钟用其银行账户以转账的方式向薛凤德支付了2009年3月至2010年3月的租金23万元。2010年4月17日、2011年3月1日，傅冯钟再次以银行转账的方式分别向薛凤德支付了25.3万元、27.5万元。2011年4月，相关政府欲征收案涉厂房所在区域的土地，向相关单位、部门发放了拆迁补偿安置的实施细则。2011年5月10日，中和街道开始启动拆迁宣传工作。2012年2月20日，中和街道双龙社区居委会对鑫泽公司进行检查，并制作了《中和街道特种设备安全检查记录表》、《双龙社区安全生产检查记录》，其中《中和街道特种设备安全检查记录表》“发现问题”一栏载明“现已停产”，傅冯钟在“被检查单位（人）对检查情况的意见”一栏签字确认；《双龙社区安全生产检查记录》“检查项目及内容”一栏载明“1、安全生产相关合法手续；2、组织机构及安全管理制度；3、从业人员教育、培训及持证上岗情况；4、压力容器运行记录；5、安全操作检查与检修工作情况；6、危险化学品安全管理情况；7、劳动防护用品佩戴、使用情况；8、安全消防状况；9、其他安全生产情况”。傅冯钟在“被检查单位”一栏签字确认。2013年5月10日，中和街道双龙社区居委会出具《情况说明》一份，载明“2012年4月23日，我社区巡逻队对四川鑫泽羽绒制品有限公司进行安全检查。内容：1、消防灭火是否合格；2、电线、线路是否老化现象；3、消防通道是否符合要求。当时厂内厂长和出纳、工作人员全体上班”。2013年5月24日，原审法院就拆迁相关事项向中和拆迁办负责案涉厂房的企业拆迁组成员进行询问，并制作了《询问笔录》，拆迁组成员称“薛凤德租赁的土地上修建了厂房，可能分为6个以上的厂。2011年5月，拆迁组去实地测量的时候，6家企业（包括做皮鞋、沙发、羽绒等制造业）都在生产；拆迁工作因为谈了两年，价格都没有谈下来，所以至今未拆迁完毕；2012年去过几次现场，去的时候看到沙发、羽绒等厂都在生产，但不清楚具体是哪个老板在实际经营”。另查明，2011年8月18日，鑫泽公司与案外人成都丰丰食品有限公司（以下简称“丰丰公司”）签订了一份《厂房租赁合同》，约定丰丰公司将位于成都崇州工业区内的1号、7号厂房租赁给鑫泽公司使用，租赁期限为5年，从2011年8月18日起。合同还对租金支付方式、违约责任等事项进行了约定。2013年4月26日，丰丰公司出具了一份《证明》，载明“鑫泽公司于2011年8月18日与丰丰公司签订了厂房租赁合同，合同约定鑫泽公司租用丰丰公司所有的位于成都崇州工业园内的厂房进行羽绒加工的生产经营。合同签订后，鑫泽公司立即入驻，开始羽绒加工生产，鑫泽公司从2011年8月起至今一直正常生产经营，一直按约交纳厂房租金及其他费用至今”。原审法院认定以上事实，有薛凤德、傅冯钟、鑫泽公司的当庭陈述，《成都市农村土地使用权流转合同》、《租赁合同》、《中和街道特种设备安全检查记录表》、《双龙社区安全生产检查记录》、《询问笔录》等书证材料在案佐证。原审法院认为，薛凤德与傅冯钟于2009年3月6日签订的《租赁合同》，是双方在平等、自愿、协商基础上订立的，合同内容清楚、条款明确，不违反法律法规强制性规定，应属有效合同，对双方当事人具有法律约束力。现双方当事人对合同主体、合同是否解除、应付租金金额、承租人是否应承担违约责任及责任大小的问题产生分歧。对此，原审法院认为：关于合同主体的问题。案涉合同明确约定合同双方为“甲方：薛凤德、乙方：傅冯钟（四川鑫泽羽绒制品有限公司）”，合同签订后，厂房和厂内的设备由鑫泽公司实际使用，傅冯钟与薛凤德订立上述合同时，系作为鑫泽公司法定代表人的身份，系职务行为，而非个人行为，因而，案涉租赁合同是薛凤德与鑫泽公司之间建立的民事法律关系。傅冯钟并非本案适格被告，薛凤德要求傅冯钟支付租金的请求，原审法院不予支持。对傅冯钟与鑫泽公司抗辩傅冯钟系职务行为，不是本案适格被告的意见，原审法院予以采纳。关于合同是否解除的问题。根据前述查明的事实，薛凤德对于案涉厂房所在土地的使用权于2018年12月30日截止，其与鑫泽公司法定代表人傅冯钟签订的租赁合同约定的租期为长期，并未约定明确的租赁期限，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”之规定，本案租赁合同为不定期租赁，双方当事人均可随时解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”之规定，合同任一方主张解除合同，均应通知对方当事人。本案中，鑫泽公司可以向薛凤德提出解除合同的请求，但应当向薛凤德发出通知。而本案诉讼过程中，鑫泽公司并未举证证明就解除事宜通知了薛凤德，亦未举证证明其已按照“无论何种原因终止租赁合同，乙方（承租方）均应按清单归还完好的租赁设备和厂房给甲方（出租方）”的约定向薛凤德归还了厂房和设备；诉讼中鑫泽公司提交的其与案外人丰丰公司签订的厂房租赁合同及证明，不能直接证明其已与薛凤德解除了案涉租赁合同。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款：“¨¨¨主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任”之规定，鑫泽公司主张案涉租赁合同已于2011年8月解除，应承担相应的举证责任。现鑫泽公司未能完成该举证责任，对其上述意见，原审法院不予采纳。关于鑫泽公司应付租金金额问题。案涉租赁合同明确约定2009年租金为23万元，前三年租金每年递增15%，即2010年为26.5万元、2011年为30.5万元、2012年为35万元。在合同实际履行过程中，鑫泽公司支付的2010年租金为25.3万元、2011年租金为27.5万元。现薛凤德诉至法院，认为鑫泽公司未全额支付租金，应补交拖欠的相应租金，鑫泽公司则认为双方在合同履行过程中已以其实际行为变更了关于租金递增的条款。对此，原审法院认为，案涉《租赁合同》第10条明确约定“本协议未尽事宜双方协商解决，以文字资料为准”，鑫泽公司在诉讼过程中，并未提交有效证据证明其与薛凤德曾就租金递增标准达成一致的变更协议，对其上述主张，原审法院不予采纳。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条：“下列的诉讼时效期间为一年：¨¨¨（三）延付或者拒付租金的”、第一百三十七条：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。¨¨¨”之规定，案涉《租赁合同》约定“协议生效当日乙方将2009年租金一次性支付给甲方，次年租金乙方应在每年的2月份内支付”，即2010年租金鑫泽公司应于2010年2月底前支付；2011年租金应于2011年2月底前支付；2012年租金应于2012年2月底前支付。鑫泽公司若未按时支付，薛凤德应知晓自己权利被侵害，相应诉讼时效从应付而未付的次日开始计算。即2010年租金的诉讼时效于2011年2月28日止，2011年租金的诉讼时效于2012年2月29日止，2012年租金的诉讼时效于2013年2月28日止。原告于2013年1月29日向原审法院提交起诉状，原审法院经审查后于2013年2月1日立案受理。在薛凤德未提交证据证明具有诉讼时效中止、中断情形的情况下，2010年、2011年未足额交纳的租金已超过诉讼时效，对薛凤德该部分诉请，原审法院不予支持。对傅冯钟、鑫泽公司提出的薛凤德关于2010年、2011年租金的请求已经超过诉讼时效的意见，原审法院予以采纳。薛凤德要求鑫泽公司支付2012年租金35万元的请求成立，原审法院予以支持。对鑫泽公司要求薛凤德返还多支付的租金的反诉请求，因鑫泽公司未举证证明其与薛凤德的承租关系于2011年8月实际解除，故原审法院对其反诉请求不予支持。关于鑫泽公司有无违约行为及应承担的违约责任的问题。根据前述查明的事实，2010年租金鑫泽公司应于2010年2月底前支付；2011年租金应于2011年2月底前支付；2012年租金应于2012年2月底前支付。鑫泽公司实际支付情况系2010年4月17日支付2010年租金25.3万元；2011年3月1日支付2011年租金27.5万元；2012年租金至今未支付。鑫泽公司的行为已构成违约，根据《租赁合同》第9条：“如一方违约，按2009年租金的双倍赔付对方”的约定，鑫泽公司应向薛凤德赔付46万元，本次诉讼中，薛凤德仅主张23万元，该行为是薛凤德作为原告自由处分诉权的行为，原审法院予以确认；鑫泽公司在诉讼中认为薛凤德主张的违约金过高，对此，原审法院认为，我国法律所设置的违约金系以补偿损失为主、惩罚为辅，在薛凤德未举证证明其因鑫泽公司迟延支付租金所遭受的损失具体金额的情况下，原审法院将根据合同履行的情况、被告的过错程度以及预期利益等因素，对薛凤德的该项诉讼请求酌情予以调整。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、鑫泽公司应于判决生效之日起十日内，向薛凤德支付2012年度的租金350000元，并承担逾期支付的违约金（该违约金计算方式为：以350000元为本金，按中国人民银行公布的银行同期贷款利率，从2012年2月29日起至付清本金之日止）；二、驳回薛凤德在本诉中的其他诉讼请求；三、驳回鑫泽公司的反诉请求。本诉案件受理费减半收取5050元，由薛凤德承担1775元，由鑫泽公司承担3275元；反诉案件受理费减半收取1025元，由鑫泽公司承担。宣判后，鑫泽公司对原审判决不服，向本院提起上诉，上诉请求为：一、撤销原审判决，依法改判驳回薛凤德的诉讼请求。二、由薛凤德承担本案全部诉讼费用。其主要事实及理由为：一、一审判决认定事实与实际情况严重不符，判决鑫泽公司承担并未产生的租金于法无据。鑫泽公司已于2011年8月搬离本案诉争房屋，并未产生任何租金费用。且鑫泽公司已支付2011年全年租金，薛凤德依法应当退还鑫泽公司2011年剩余租金合计137500元。二、鑫泽公司与薛凤德之间的《租赁合同》已于2011年8月正式解除。在一审审理过程中，鑫泽公司提交了与案外人成都丰丰食品有限公司签订的《厂房租赁合同》及《证明》，证明鑫泽公司已于2011年8月从诉争房屋搬迁，薛凤德明确知晓前述事实并未提出异议，即薛凤德已通过实际行为确认《租赁合同》已经解除。《中和街道特种设备安全检查记录表》和《双龙社区安全生产检查记录》也直接证明，中和街道双龙社区居委会进行检查时，鑫泽公司厂区已经停产。三、案涉《房屋租赁合同》为附解除条件的合同，合同第5条明确约定解除条件为“政策规定的拆迁”，故案涉房屋所在区域开始拆迁时，协议所约定解除条件就已成就，合同自动解除。另一审法院2013年5月24日制作的《询问笔录》也显示，中和拆迁办的相关人员自2011年5月份开始并未实际接触鑫泽公司，均是与薛凤德进行联系，故薛凤德早已明知解除条件已经成就。且鑫泽公司是在接到薛凤德数次搬迁通知后才进行的搬迁，搬迁时薛凤德本人也在现场全程参与了搬迁，双方在现场就厂房和机器设备直接完成了移交。被上诉人薛凤德答辩称，双方所签《租赁合同》为不定期租赁，鑫泽公司可以提出解除合同，但应通知薛凤德，而鑫泽公司并未举证证明其就解除合同通知过薛凤德。且协议约定“无论何种原因终止租赁合同，鑫泽公司均应按清单归还完好的租赁设备和厂房给薛凤德”，鑫泽公司也未将租赁设备和厂房交付给薛凤德。事实上鑫泽公司一直在诉争厂房内生产至2012年年底。一审判决认定事实清楚，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人傅冯钟同意上诉人鑫泽公司的上诉意见。二审审理中，上诉人鑫泽公司向本院提交了以下证据：1、证人罗对远、张胜堂出具的证明，用以证明2011年5月拆迁办曾多次到鑫泽公司测量土地，薛凤德也在现场。以及2011年8月，鑫泽公司从案涉房屋迁出的事实。2、情况反映、公函，用以证明鑫泽公司向有关部门反映其已于2011年8月搬离案涉房屋。同时申请证人罗对远出庭作证。经质证，被上诉人薛凤德对证人罗对远、张胜堂的身份持有异议，其证言不具证明力。同时认为情况反映、公函与本案无关。被上诉人傅冯钟对上述证据不持异议。本院认为，罗对远、张胜堂是否系鑫泽公司员工身份无法确认，且即使两人为鑫泽公司员工，因与鑫泽公司存在一定利害关系，在缺乏其他有效证据印证的情况下，对其证言本院不予采信。鑫泽公司提交的情况反映、公函与本案缺乏关联性，无法实现其证明目的，故本院不予采信。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，对原审法院查明的事实本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：1、案涉《房屋租赁合同》是否为附解除条件的合同，解除条件是否已成就？2、鑫泽公司所提其已于2011年8月搬离案涉厂房，租赁合同已解除的主张是否成立？《中华人民共和国合同法》第四十五条规定“当事人对合同的效力可以约定附条件。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”，双方所签《租赁合同》约定“如遇政府政策规定拆迁，鑫泽公司无条件服从并协助薛凤德办理相关赔偿手续，如当年期未满，薛凤德应退还余款给鑫泽公司”，该条款应理解为如遇政府政策规定拆迁而导致案涉租赁合同无法继续履行时，对双方权利义务承担的约定。但众所周知，政府征收土地拆迁安置工作需按有关规定程序进行，拆迁安置工作具有一定周期性。而从本案查明事实来看，从2011年5月10日，中和街道开始启动拆迁宣传工作，结合原审法院向中和拆迁办负责案涉厂房的企业拆迁组成员制作的《询问笔录》可证，至2013年5月24日案涉厂房所涉土地拆迁工作还尚未完成。且鑫泽公司也未举证证明由于政府政策拆迁要求鑫泽公司搬迁或要求薛凤德终止履行租赁合同，即本案中政府政策拆迁行为并未导致案涉租赁合同无法继续履行，合同约定的解除条件尚未成就。鑫泽公司主张租赁合同所附解除条件已成就，合同已解除的理由不能成立，本院不予支持。关于鑫泽公司主张其已于2011年8月搬离案涉厂房，租赁合同已解除的事实是否成立。首先，案涉租赁合同约定并未约定明确的租赁期限，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”之规定，本案租赁合同为不定期租赁，双方当事人均可随时解除合同，但合同任一方主张解除合同，均应通知对方当事人。而本案诉讼过程中，鑫泽公司既未举证证明其曾通知过薛凤德解除合同，也未举证证明薛凤德曾通知要求鑫泽公司搬迁。同时鑫泽公司所提其在2011年8月搬迁时薛凤德在场，知晓上述事实的主张同样缺乏有效证据证明。其次，2012年2月20日，中和街道双龙社区居委会对鑫泽公司进行安全检查而制作的《中和街道特种设备安全检查记录表》、《双龙社区安全生产检查记录》中，傅冯钟代表鑫泽公司在记录表上签字，与鑫泽公司所称已于2011年8月搬离案涉厂房的事实存在矛盾，《中和街道特种设备安全检查记录表》上记载的鑫泽公司“现已停产”的内容也仅能证明中和街道双龙社区居委会检查时鑫泽公司处于停产状态，不能当然证明鑫泽公司此时已搬迁的事实。结合中和街道双龙社区居委会出具《情况说明》内容，亦能印证2012年4月23日鑫泽公司也还尚未从案涉厂房搬离。故鑫泽公司主张其已于2011年8月搬离，租赁合同已解除的理由与事实不符，本院不予支持。另虽然案涉《租赁合同》约定的租金支付方式为分期履行，使每期租金的支付具备一定独立性，但该独立性不足以否定租金债务的整体性。若从每一期租金债务履行期限届满之日分别计算诉讼时效，则不仅割裂同一合同的整体性，而且将导致债权人因担心其债权超过诉讼时效而频繁主张权利，动摇双方之间的互信，不仅不利于保护债权人，也不利于维护合同履行的稳定性，更将背离设立诉讼时效制度的价值目标。同时本案租赁合同租赁期限为长期，也是建立在双方合作互信的基础之上。在合同正常履行情况下，薛凤德未在2010年、2011年当期租赁履行期限届至时立即向鑫泽公司主张应付而未付租金，也是基于维护双方友好合作关系和对鑫泽公司的信任和谅解，符合社会经济交往的习惯，不应被认定为是出租人怠于行使权力。按照公平及诚实信用原则，以及兼顾合同履行的整体性，本院认为，薛凤德对同一租赁合同项下的鑫泽公司2010年、2011年未足额交纳的租金可要求其依约履行相应支付义务，其请求并未超过诉讼时效期间，原审法院对此认定不当，应予纠正。租赁合同约定鑫泽公司应付2010年、2011年租金分别为26.5万元、30.5万元，鑫泽公司实际于2010年4月17日支付2010年租金25.3万元，尚欠1.2万元租金未付，于2011年3月1日支付2011年租金27.5万元，尚欠3万元租金未付。因此，鑫泽公司应向薛凤德支付2010年、2011年、2012年欠付租金共计1.2万+3万元+35万元=39.2万元，并承担逾期付款违约金。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、变更成都高新技术产业开发区人民法院（2013）高新民初字第1179号民事判决第一项为“一、四川鑫泽羽绒制品有限公司应于本判决生效之日起十日内，向薛凤德支付2010年度欠付租金12000元、2011年度欠付租金30000元、2012年度欠付租金350000元，共计392000元，并承担逾期支付违约金（该违约金计算方式为：以12000元为本金，从2010年4月17日起至付清之日止；以30000元为本金，从2011年3月1日起至付清之日止；以350000元为本金，从2012年2月29日起至付清本金之日止；上述违约金均按人民银行同期流动资金贷款利率计算）；二、驳回薛凤德在本诉中的其他诉讼请求；三、驳回四川鑫泽羽绒制品有限公司的全部反诉请求。本案一审案件受理费负担方式不变，二审案件受理费10100元，由鑫泽公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　温淼代理审判员　　郝亮代理审判员　　熊颢二〇一三年十二月六日书　记　员　　莫雪关注公众号“”