（2013）锦江民初字第2412号
裁判日期: 2013-12-06
公开日期: 2014-12-09
案件名称
范杰睿与刘雅莉租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
成都市锦江区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
范杰睿,刘雅莉
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百一十一条，第一百三十四条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百零九条，第一百一十三条第一款
全文
成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书（2013）锦江民初字第2412号原告范杰睿。委托代理人张镭。被告刘雅莉。委托代理人刘跃华。原告范杰睿与被告刘雅莉租赁合同纠纷一案，本院于2013年6月17日受理后，依法组成合议庭于2013年11月14日公开开庭进行了审理。原告范杰睿的委托代理人张镭、被告刘雅莉的委托代理人刘跃华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告范杰睿诉称，被告于2012年7月12日承租了原告位于锦江区新中兴广场1楼115号铺面的墙面，并签订了《墙面出租合同》，承租期为一年，合同约定半年支付一次房租。合同签订后，原告按约向被告交付了房屋，但从2013年1月12日起，经原告多次催促被告一直拒绝支付下半年房租并强占商铺拒不搬出，直至2013年2月2日被告一直占有商铺并正常营业。共付欠付原告房租7920元。2013年2月2日，被告与原告因支付欠缴房租和搬离商铺等事宜发生纠纷，被告无故单方面提出封铺要求，强行要求新中兴物业管理处立即查封原告商铺，物管劝阻无果的情形下只得执行封铺。封铺后被告一直拒绝与原告共同到物管处协商处理。截止2013年4月6日，原告的商铺一直被查封未能营业，商铺未能正常出租营业，租金损失达39570元。因商铺停电，商铺另一位置的挂面也不能正常营业，原告遂退还了承租人在停电期间的部分租金，共计7500元。故诉来法院，请求判令：1、请求被告支付尚欠的租金7920元；2、被告支付原告因封铺期间商铺墙面未能出租造成的租金损失39570元；3、被告支付原告在被告承租期间和封铺期间代为支付的水电费、物管费、环卫费等损失共计1228元；4、被告支付原告退还其它位置挂面承租人的租金7500元；5、被告支付尚欠费用的利息（以第1项和第3项诉讼请求的费用，即7920元＋1228元为基数，计算至实际支付之日止，按中国人民银行同期贷款利率的4倍计算，暂计到2013年5月20日约3000元）；6、被告承担本案的诉讼费。被告刘雅莉答辩称，原、被告双方于2012年7月15日签订的《墙面出租合同》，是基于原告承诺被告将位于锦江区新中兴广场一楼115号铺面的承租权全部转让给被告，并由被告直接与铺面所有权人签订租赁合同。为此，被告于2012年7月15日支付了整个铺面承租权转让的保证金20000元给原告。双方《墙面出租合同》签订后，被告向原告支付了《墙面出租合同》半年的房租64800元及出租保证金2000元，原告出具收条，并强调如以后双方铺面承租权转让交易成功，则此《墙面出租合同》就此无效。可见，原、被告之间签订的是附承租权转让条件的合同。原告收取被告的铺面承租权转让保证金20000元后，并未履行承诺积极促成铺面转让事宜，并于2012年8月1日下午擅自冲进被告经营的铺面内强行抱起货物支架，衣架等物品。双方为此而发生纠纷，后又于2013年1月18日伙同他人打伤原告及小工，同年2月2日带人强行将被告所有的货物搬出铺面并私自将铺面门锁更换。原、被告之间已无继续履行合同的可能性，且造成铺面关门无法经营是由于原告的行为所致，被告不应承担责任。请求驳回原告诉讼请求。经审理查明，2012年7月15日，被告刘雅莉（乙方）与原告范杰睿（甲方）签订《墙面出租合同》，约定原告范杰睿将新中兴广场1楼115号两个墙面出租给被告刘雅莉，合同期限为一年，从2012年7月12日起至2013年7月11日止。租金每月为10800元，租金半年一次支付，下半年房租须提前一个月支付。被告刘雅莉交纳保证金2000元给原告范杰睿。被告刘雅莉必须按时交付房租给原告范杰睿，如有拖欠租金，每天按拖欠租金的10%加付滞纳金。如拖欠租金达20天以上，原告范杰睿有权终止此合同将出租墙面收回，保证金不退。合同签订后，原告范杰睿收取了被告刘雅莉墙面的保证金2000元及半年的租金64800元，并出具收条，在收条上方书写：“如甲乙双方转让交易成功，则此协议合同就此无效。”在庭审中，双方当事人确认，此处所指转让交易是指铺面承租权的转让。2013年1月18日19时许，因被告刘雅莉欠原告范杰睿租金，双方发生口角并抓扯，致被告刘雅莉受伤。2013年1月19日和1月22日，原告范杰睿在115号铺面张贴《告示函》，载明新中心115号铺面的墙面和挂面租客刘雅莉分别从2012年12月11日以及从2012年12月22日起拒不履行合同交付房租，逾期未付，责令刘雅莉于2013年1月23日前搬离退场。2013年2月2日，被告刘雅莉和原告范杰睿再次发生纠纷，双方提出封铺停业，解决纠纷后再开门营业。2012年7月12日双方发生纠纷至2013年2月2日，该铺面由被告刘雅莉实际使用。2013年3月27日，被告刘雅莉张贴《告示》，载明新中兴115号铺面2013年2月2日发生纠纷，经派出所、商场物管协调处理，双方一致同意关门解决纠纷，待解决后才能开门营业。要求范杰睿尽快解决此铺面经济纠纷。2013年4月6日，范杰睿将115号铺面打开营业。并结算了4月6日前该铺面未付的物管费、水、电、环卫费共计1228元。2013年6月6日，范杰睿向刘雅莉邮寄发送了解除合同通知书。查明，2012年8月28日，范杰睿（作为甲方）与案外人郑晓艳（作为乙方）签订《墙面出租协议合同》，该合同约定，范杰睿现将新中兴广场1楼115号铺面内位于消防栓一侧的高为2.8米，长为4米的整体呈长方形的那一面墙面出租给乙方，合同期限为从2012年3月12日起至2014年3月11日止。……从2012年9月12日起至2013年3月11日止，每月租金为7000元。……合同期内，郑晓艳所承租的墙面的物业管理费、水费、电费均与此铺面内的其它租客共同承担。…….。此合同所指墙面也在新中兴广场1楼115号铺面内，但与本案双方当事人讼争墙面无关。另查明，范杰睿系从顾爱丽处租赁新中兴广场1楼115号铺面，根据范杰睿与顾爱丽签订的《房屋租赁合同》，范杰睿有权将房屋转租、转让第三人，租金溢价部分，转让费均归范杰睿所有。后因范杰睿与刘雅莉之间就新中兴广场1楼115号铺面的整体转让未达成一致协议，范杰睿未退还转让保证金20000元给刘雅莉，刘雅莉起诉来院。本院于2013年6月19日作出（2013）锦江民初字第2037号民事判决，判令范杰睿向刘雅莉退还转让保证金20000元。认定上述事实的证据有原告提交的原、被告的身份信息，《房屋租赁合同》、与刘雅莉的《墙面出租合同》、原告与案外人郑晓艳签订的《墙面出租协议合同》、解除合同通知书及其EMS回单、告示、水电环卫费及物管费收据和发票，被告提交的《墙面出租合同》、收条、告示、照片、新中心品牌商业广场银氏物业管理处情况证明、病情证明、急诊病历、入院证、（2013）锦江民初字第2037号民事判决书，证人刘雪的证言、本院依法对刘根中的《询问笔录》以及原、被告的陈述在案佐证。关于原告范杰睿提交的物业公司安防部的《情况说明》，拟证明被告刘雅莉单方提出封铺要求，被告刘雅莉提交的物业公司安防部的《证明》，拟证明原告范杰睿换掉门锁后关闭了115号铺面。本院认为，原、被告各自提供的同一部门出具的《情况说明》和《证明》，证实的部分内容存在矛盾，故本院对上述两份证据不予采信。关于被告刘雅莉提交的视听资料，拟证明2012年12月17日原告范杰睿已知晓被告刘雅莉不再承租铺面，原告范杰睿也三次提及被告刘雅莉不再承租此铺面，2013年2月2日被告范杰睿自行换锁，并不是被告刘雅莉的意愿。本院认为，录音资料不能反映录音的时间、地点和谈话人，录像资料也不能反映时间、地点，不能证实双方发生纠纷的相关情况，故本院不予采信。关于被告提交的交费通知单，本院认为，被告未能证明与本案的关联性，不能作为本案的证据使用，本院不予采信。关于证人李小林的证言，本院认为，李小林与被告系朋友关系，发生纠纷当时，李小林并未在新中兴，部分事实系听说。本院不予采信。本院认为，原告范杰睿与被告刘雅莉签订《墙面租赁合同》，约定被告刘雅莉租赁原告范杰睿铺面的墙面，是当事人双方真实意思的表示，该合同内容不违反国家法律法规，应属合法有效。合法有效的合同应受法律保护，双方当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。关于原告范杰睿要求被告刘雅莉支付2013年1月12日至2月2日的租金7920元。本院认为，双方合同约定的租赁期限为2012年7月12日至2013年7月11日。月租金为10800元，每半年一次支付，下半年的房租须提前一个月支付。故被告刘雅莉租赁下半年的租赁期应从2013年1月12日起计算，下半年的租金按合同约定应在2013年12月12日前支付。现有证据证明115号铺面于2013年2月2日双方发生纠纷后关门，之前一直由被告刘雅莉实际使用，故被告刘雅莉应当向原告范杰睿支付2013年1月12日至2月2日的租金7920元。原告范杰睿的该诉讼请求本院予以支持。关于原告范杰睿要求被告刘雅莉赔偿封铺期间的损失。本院认为，由于被告刘雅莉未支付下半年租金，2013年1月18日双方发生纠纷并抓扯，被告刘雅莉受伤。后双方均向物管公司提出封铺解决纠纷，待纠纷解决完毕后再开门营业。故双方对封铺关门均存在过错，封铺期间的损失应由双方各承担一半。墙面一共三面，刘雅莉承租了两面墙，租金为10800元／月，案外人郑晓艳承租了一面墙，租金为7000元／月。共计17800元／月。关于损失计算的期限。现有证据证明原告范杰睿于2013年4月6日将铺面打开，而原告范杰睿提交的2013年3月27日被告刘雅莉张贴的《告示》证实，被告刘雅莉于2013年3月27日要求原告范杰睿尽快解决铺面经济纠纷。故本院认为，封铺期间的损失应从2013年2月3日计算至3月27日，参照墙面租金17800元／月计算损失应为31447元。范杰睿与刘雅莉应当各自承担一半的损失，即15723.5元，原告范杰睿要求被告刘雅莉赔偿封铺期间的损失39570元的诉讼请求本院部分支持。关于原告范杰睿要求被告刘雅莉支付在刘雅莉承租期间和封铺期间代为支付的水电费、物管费、环卫费等共计1228元。由于锦江区新中兴广场一楼115号铺面三面墙由刘雅莉承租了两面，郑晓艳承租了一面；正常经营期间，应由刘雅莉和郑晓艳按使用情况分摊；封铺期间，因范杰睿与刘雅莉存在过错，应当由范杰睿与刘雅莉共同承担。鉴于上述费用无法区分正常经营期间和封铺期间的具体支出情况，本院酌情确定由刘雅莉承担819元。原告范杰睿要求被告刘雅莉支付封铺期间的水电物管费1228元的诉讼请求本院部分支持。关于原告范杰睿要求被告刘雅莉支付原告退还其它挂面承租人的租金7500元，由于原告未向本院提交任何赔偿其它挂面承租人租金的证据，本院对于该项请求不予支持。关于原告范杰睿要求被告刘雅莉支付租金的利息。本院认为，根据双方合同约定，被告必须按时交付房租给原告，如有拖欠租金，每天按拖欠租金的10%加付滞纳金。合同对滞纳金的约定实际是违约金的性质，原告范杰睿起诉要求被告按中国人民银行贷款利率的4倍计算过高，本院酌情按中国人民银行同期贷款利率计算，以租金和水电物业费为基础，即8739元（7920元＋819元），从应付租金的2013年12月12日起计算至实际支付之日止。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百三十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款（法律条文全文附后）之规定，判决如下：一、被告刘雅莉应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告范杰睿支付2013年1月12日至2013年2月2日租金7920元及利息（按中国人民银行同期贷款利率计算，从2012年12月12日起计算至实际支付之日止）；二、被告刘雅莉应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告范杰睿支付租金损失15723.5元；三、被告刘雅莉应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告范杰睿支付由原告范杰睿代付的水费、电费、环卫费、物管费共计819元及利息（按中国人民银行同期贷款利率计算，从2012年12月12日起计算至实际支付之日止）。四、驳回原告范杰睿的其它诉讼请求。如果被告刘雅莉未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1280元，公告费300元，共计1580元，由原告范杰睿负担580元，被告刘雅莉负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长 雷膦绮人民陪审员 王学彬人民陪审员 徐尹潮二〇一三年十二月六日书 记 员 余 丹 微信公众号“”