（2013）咸民终字第01351号
裁判日期: 2013-12-06
公开日期: 2014-01-16
案件名称
徐一凯与徐润众租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
陕西省咸阳市中级人民法院
所属地区
陕西省咸阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
徐一凯,徐润众,代伟
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
陕西省咸阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）咸民终字第01351号上诉人（原审第三人）徐一凯（曾用名徐凯），男，1975年8月18日生，汉族，三原县城关镇东渠岸村村民。被上诉人（原审原告）徐润众，男，1951年7月8日生，汉族，三原县城关镇东渠岸村村民。原审被告代伟，男，汉族，1986年2月16日生，河南省信阳市师河区吴家店镇聂寨村村民。上诉人徐一凯因租赁合同纠纷一案，不服三原县人民法院（2013）三民初字第00380号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人徐一凯，被上诉人徐润众，原审被告代伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，三原县丰原路中段29号房屋为徐润众所建。代伟从2004年始，租赁了该房屋中的一间门面房以及库房一间。房租交至2011年6月14日。2011年6月14日代伟搬出该房屋，并将房屋钥匙交予徐润众。2011年6月15日，代伟之妻陈芳与徐一凯签订了棚户租赁合同后，代伟搬回该房屋继续使用。2012年6月18日，代伟之妻陈芳与徐一凯就该房屋内所建棚户签订了租赁期限为一年（2012年6月18日至2013年6月17日）的合同，并将租赁费12000元交予徐一凯。2013年2月25日，徐润众以代伟使用其房屋未向其缴纳2012年6月15日至2013年6月14日之间的房屋租赁费为由诉讼来院，提出上述请求。又查，本案涉及房屋2011年6月15日至2012年6月14日之间的房租经徐润众诉至法院后，法院审理后确认代伟所租的门面房房租每月为2000元。原审法院认为，徐润众为本案涉案房屋的实际建房人，自2004年一直将房屋实际出租给代伟，代伟亦向徐润众支付相应租赁费。徐一凯在该房屋内搭建棚户用于出租，其对该房屋并无处分权，故与代伟之间的租赁合同是效力待定的合同，徐润众作为房屋的实际建房人，并不认可该合同行为，故徐一凯与代伟之间的合同为无效合同。代伟实际使用的是徐润众所建的房屋，故徐润众与代伟之间的原房屋租赁合同关系继续有效，代伟理应向徐润众支付房屋租金，而房屋租赁费应按照每月每间2000元计算。代伟在租赁门面时，徐润众一并提供一间仓库供其使用，双方对仓库的租赁费并未另议，故徐润众请求代伟支付仓库使用费每月150元的请求，不予支持。第三人称其受徐秀玲之委托出租棚户，因该棚户搭建在徐润众修建的房屋之内，而该房屋实际由徐润众常年对外出租，徐一凯的行为明显不妥，不利于双方矛盾的解决，故对该行为的合理性不予认可。而关于徐秀玲与徐润众之间的关系属另一法律关系，不属本案处理范围，可另行诉讼。第三人徐一凯既非该房屋的所有权人，又非租赁合同的相对人，其收取该房屋的租赁费并无法律依据，对其已经收取的租赁费应返还与原告。依据《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条之规定，判决：一、限判决生效后十日内，徐一凯返还徐润众租赁费12000元；二、限判决生效后十日内，代伟支付徐润众租赁费12000元；三、驳回原告徐润众的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费400元，由第三人徐一凯承担。宣判后，徐一凯不服，向本院提出上诉称，原审认定被上诉人为涉诉房屋的实际建房人即应据此获取收益一节有失偏颇，虽然该房屋是被上诉人建造的，但并不代表该房屋就是被上诉人合法所有的。该房屋所占土地的所有权人是徐秀玲。原审违背国家施行的房地一体的基本原则，将建造房屋的人强加认定为该房屋的所有权人是没有法律依据的，上诉人有权接受他人委托代其实施委托权限以内的民事行为，该依委托人名义实施的民事行为的责任依法应由委托人承担，被上诉人非法占有他人土地兴建房屋获取不当收益的行为不应得到法律的支持和保护。原判严重侵害了上诉人以及土地使用权人徐秀玲的合法权益。请求撤销原判，维护上诉人的合法权益。被上诉人徐润众答辩认为，徐秀玲没有合法的土地使用权，土地使用证还在行政诉讼中。土地的实际使用权人是被上诉人，中院的生效判决也已判处了租赁费。原判认定事实清楚，应予维持。原审被告代伟以同意上诉人的上诉理由进行了答辩。二审中，各方当事人均未提交新的证据。经二审审理查明，原审判决所认定的事实清楚，本院予以确认。另查，本案涉及房屋所占的宅基地使用权登记在徐秀玲名下。徐润众已提起撤销该宅基地使用证之诉，该案尚在审理中。本院认为，本案所涉房屋系徐润众所建，且徐润众常年对外出租，该房屋的收益应由徐润众享有，徐一凯将棚房搭建在徐润众修建的房屋内，并出租给代伟收取租金，其行为明显不当，原判判决其将收取的租金返还给徐润众并无不妥。至于徐秀玲与徐润众之间的争议，系另一法律关系，本案不予论处。上诉人的上诉理由不能成立。原判认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人徐一凯承担。本判决为终审判决。审 判 长 李春丽代理审判员 闫亚君代理审判员 席晓颖二〇一三年十二月六日书 记 员 贾 洋附相关法律依据：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决、裁定认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来源：百度“”